Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2017 г. N 19АП-5033/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 4 декабря 2017 г. N Ф10-5305/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

29 августа 2017 г.

Дело N А35-2918/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Синюгиной Ю.А.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Общества с ограниченной ответственностью "Пристенская зерновая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Общества с ограниченной ответственностью "Дейрра": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 по делу N А35-2918/2017 (судья Клочкова Е.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Пристенская зерновая компания" (ИНН 4619004632, ОГРН 1104619000419) к Управлению

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Курский отдел)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Курский отдел) от 27.02.2017 N 46/026/004/2017-14 о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715, общей площадью 112,197 га, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка почтовый адрес ориентира Курская обл., Фатежский район, Верхнелюбажский сельский совет, в виде аренды (субаренды),

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Курский отдел) погасить регистрационные записи об ограничении (обременении) земельного участка на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 14.04.2004, регистрационная запись 46-46-26/003/2005-594 от 21.09.2005; субаренды в пользу А35-2918/2017 ООО "Дейрра" на основании Договора уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N ПР/С-020 от 18.06.2009, регистрационная запись 46-46-26/006/2009-956 от 24.08.2009,

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Дейрра",

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью "Пристенская зерновая компания" (далее - ООО "Пристенская зерновая компания") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Курский отдел) (далее - Управление Росреестра по Курской области, заявитель) от 27.02.2017 N 46/026/004/2017-14 о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715, общей площадью 112,197 га, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка почтовый адрес ориентира: Курская обл., Фатежский район, Верхнелюбажский сельский совет в виде аренды (субаренды); об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Курский отдел) погасить регистрационные записи об ограничении (обременении) земельного участка на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 14.04.2004 года, регистрационная запись 46-46-26/003/2005-594 от 21.09.2005; субаренды в пользу ООО "Дейрра" на основании Договора уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N ПР/С-020 от 18.06.2009, регистрационная

запись 46-46-26/006/2009-956 от 24.08.2009.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Дейрра".

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 по делу N А35-2918/2017 заявленные требования удовлетворены.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Курский отдел) от 27.02.2017 N 46/026/004/2017-14 о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715, общей площадью 112,197 га, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка почтовый адрес ориентира: Курская обл., Фатежский район, Верхнелюбажский сельский совет, в виде аренды (субаренды) признано незаконным. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Курский отдел) погасить регистрационные записи об ограничении (обременении) земельного участка на основании договора аренды земельного участка.

Считая принятое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что в ЕГРП содержится актуальная запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с которым ООО "Пристенская зерновая компания" использует земельный участок на праве аренды.

Считает, что ООО "Пристенская зерновая компания" не представила документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество соглашается со всеми выводами суда области, указывает, что заключить соглашение о расторжении договора аренды, а также обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды Общество не могло, поскольку ЗАО "Агрофирма "Нива", являющееся стороной по договору, ликвидировано.

Считает, что у ООО "Пристенская зерновая компания" отсутствовала фактическая и юридическая возможность исполнить требования Управления.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции, лица участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, заявили о рассмотрении дела в отсутствие представителей, в связи с чем дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО "Пристенская зерновая компания" является собственником земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715, общей площадью 112,197 га, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка почтовый адрес ориентира: Курская обл., Фатежский район, Верхнелюбажский сельский совет (свидетельство о государственной регистрации права от 11.07.2016, регистрационная запись 46-46/012-46/026/001/2016-2017/2 от 11.07.2016).

Данный земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:333, который, в свою очередь, был выделен из земельного участка с кадастровым номером 46:25:090000:3.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 46:25:090000:3, находившегося в общей долевой собственности, 14.04.2004 между участниками общей долевой собственности и Закрытым акционерным обществом "Агрофирма "Нива" (далее - ЗАО "Агрофирма "Нива") был заключен договор аренды. В дальнейшем, 10.01.2008 между ЗАО "Агрофирма "Нива" и Индивидуальным предпринимателем Косиловой Любовью Васильевной заключен договор субаренды N 1 земельного участка с кадастровым номером 46:25:090000:3.

08.07.2008 между ИП Косиловой Л.В. и ООО "Солдатское" заключен договор уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N 1 (л.д. 27-29); 18.06.2009 между ООО "Солдатское" и ООО "Дейрра" заключен договор уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N ПР/С-020.

Таким образом, на участок с кадастровым номером 46:25:000000:715 установлено ограничение права (обременение объекта недвижимости) в виде аренды земельного участка в пользу ЗАО "Агрофирма "Нива" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 14.04.2004, и в виде субаренды в пользу ООО "Дейрра" на основании договора уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N ПР/С-020 от 18.06.2009.

14.02.2017 ООО "Пристенская зерновая компания" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715.

Управлением Росреестра по Курской области 27.02.2017, со ссылкой на п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", было принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чем в адрес заявителя

направлено соответствующее уведомление N 46/026/004/2017-14. Срок для устранения недостатков установлен до 26.05.2017.

В качестве оснований для приостановления государственной регистрации Управление Росреестра по Курской области указало, что в ЕГРН содержится актуальная запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 14.04.2004 в редакции договора уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N ПР/С-020 от 18.06.2009, в соответствии с которым ООО "Пристенская зерновая компания" использует земельный участок на праве аренды. Срок аренды земельного участка установлен с 21.09.2005 на 25 лет. Управление Росреестра по Курской области указало, что заявителем не представлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Заявитель полагая, что решение Управления Росреестра в регистрации права не соответствует действующему законодательству, и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, признав, что отсутствовали правовые основания для вынесения Управлением Росреестра по Курской области решения о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715, общей площадью 112,197 га, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка почтовый адрес ориентира: Курская обл., Фатежский район, Верхнелюбажский сельский совет, в виде аренды (субаренды).

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому

акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Пристенская зерновая компания", являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715, обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о прекращении ограничения и (или) обременения) в отношении данного земельного участка (аренды в пользу ЗАО "Агрофирма "Нива" и субаренды в пользу ООО "Дейрра"), ссылаясь на факт ликвидации 06.12.2016 арендатора ЗАО "Агрофирма "Нива", в подтверждение чего представило выписку из ЕГРЮЛ в отношении ликвидированного общества.

В процессе правовой экспертизы орган, осуществляющий государственную регистрацию, пришел к выводу, что в ЕГРПН содержится актуальная запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 14.04.2004 в редакции договора уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N ПР/С-020 от 18.06.2009, в соответствии с которым ООО "Пристенская зерновая компания" использует земельный участок на праве аренды. Срок аренды земельного участка установлен с 21.09.2005 на 25 лет. Управление Росреестра по Курской области указало на положения ст.450 ГК РФ, в соответствии с которыми изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В связи с чем были приостановлены действия по регистрации прекращения обременения права и (или) обременения объекта недвижимости до 26.05.2017 (уведомление от 27.02.2017 N 46/026/004/2017-14 ).

Исследовав представленные документы, суд первой инстанции установил, что указание Управлением Росреестра по Курской области в оспариваемом решении на наличие у ООО "Пристенская зерновая компания" статуса арендатора в отношении спорного земельного участка противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.07.2016 и выписки из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715 является ООО "Пристенская зерновая компания".

Как верно отмечено судом области, Федеральный закон N 218-ФЗ не регламентирует порядок государственной регистрации прекращения ранее зарегистрированного права на объект недвижимого имущества на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального

удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Согласно имеющимся документам и на что ссылалось Общество в обоснование своих требований, определением Арбитражного суда Курской области от 03.11.2016 по делу N А35-15327/2011 завершено конкурсное производство в отношении ЗАО "Агрофирма "Нива".

ЗАО "Агрофирма "Нива" 06.12.2016 было ликвидировано на основании указанного определения, о чем сделана запись в ЕГРЮЛ (ГРН N 2164632472871 от 06.12.2016).

Из пункта 1 статьи 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 419 ГК РФ ликвидация юридического лица является основанием для прекращения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

В соответствии с п. 2 ст. 64.2 ГК РФ исключение недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные настоящим Кодексом и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам.

Суд области правомерно отметил, соглашаясь с доводами заявителя, что ликвидация ЗАО "Агрофирма "Нива" не повлекла правопреемства, договор аренды от 14.04.2004, заключенный между участниками общей долевой собственности и ЗАО "Агрофирма "Нива", прекратил свое действие с момента ликвидации арендатора, то есть с 06.12.2016.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Таким образом, как верно отметил суд области, прекращение договора аренды от 14.04.2004 вследствие ликвидации арендатора земельного участка ЗАО "Агрофирма "Нива" повлекло прекращение и заключенного в последующем договора субаренды (договор уступки прав (перенайма субаренды земельного участка) N ПР/С-020 от 18.06.2009 между ООО "Солдатское" и ООО "Дейрра").

Учитывая указанное обстоятельство, у ООО "Пристенская зерновая компания" отсутствовала фактическая и юридическая возможность предоставить письменное соглашения о расторжении договора аренды, заключенного ЗАО "Агрофирма "Нива".

При этом расторгнуть договор с ликвидированным юридическим лицом по решению суда также не представляется возможным, в связи с невозможностью привлечения его в качестве ответчика, что не позволяет реализовать право, определенное в ст.450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 64.2. и п.1 ст. 61 ГК РФ исключение недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ влечет правовые последствия применимые к ликвидированным юридическим лицам, что в свою очередь влечет прекращение юридического лица без универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Ликвидированное ЗАО "Агрофирма "Нива" с момента его исключения из ЕГРЮЛ перестало существовать и не имеет никаких прав и обязанностей по договору аренды, а также не может заключать какие-либо дополнительные соглашения к нему.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку арендатор земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715 ЗАО "Агрофирма "Нива" ликвидирован без правопреемства на основании определения суда и прекратил свою деятельность, правоотношения аренды и субаренды прекратились в силу закона, в связи с чем у государственного регистратора, с учетом представленных заявителем документов, в силу положений Федерального закона N 218-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации прекращения ограничения и (или) обременения) в отношении спорного земельного участка.

Оценивая нарушение прав заявителя, суд отметил, что невозможность осуществления государственной регистрации прекращения ограничения и (или) обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:715, препятствует реализации права собственника ООО "Пристенская зерновая компания" свободно распоряжаться земельным участком, в связи с чем пришел к выводу о незаконности оспариваемого решения о приостановлении регистрации.

Исследовав повторно и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанций пришел к выводу, что в данном случае решение регистрационного органа обоснованно признан не правомерным, нарушающим права и законные интересы Общества, поскольку подтверждено наличие совокупности оснований, предусмотренных ст.198 АПК РФ для удовлетворения требований.

Довод, изложенный в апелляционной жалобе, фактически повторяет основания, указанные Управлением Росреестра в оспариваемом решении, которые были предметом оценки суда первой инстанции и переоценке не подлежат.

Аргументированных доводов, основанных на положениях ст.270 АПК РФ, которые могли бы послужить основанием для отмены решения суда, не заявлено.

Судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 14.06.2017 по делу N А35-2918/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

Н.Д. Миронцева П.В. Донцов