Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2017 г. N 20АП-4543/17

г. Тула

14 сентября 2017 г.

Дело N А62-6659/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13.09.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.09.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фишер Ю.В., при участии от ответчика - администрации города Смоленска - Алексеева О.А. (доверенность от 17.04.2017 N 1/693-исх), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и жилищных отношений на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2017 по делу N А62-6659/2016 (судья Каринская И.Л.), принятое по иску закрытого акционерного общества "ПОЛИМЕР" (ОГРН 1026701458068; ИНН 6730032800) к администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН6730012070), третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: управление Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 1046758340507; ИНН 6730055050) о признании права аренды на земельный участок и о понуждении заключить договор аренды земельного участка, установил следующее.

Закрытое акционерное общество "ПОЛИМЕР" (далее - истец, общество, ЗАО "ПОЛИМЕР") обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Смоленска (далее - ответчик, Администрация) о признании права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030906:0005, общей площадью 5000 кв.метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, пересечение улиц 25 Сентября - Попова для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: для строительства многоэтажного гаража-стоянки; обязании Администрации заключить с истцом договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года, а так же признании незаконным решения Администрации о прекращении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 21.05.2009 N 721/з, изложенного в уведомлении N 24/6782- исх от 29.06.2016, признании действующим договора аренды земельного участка от 21.05.2009 N 721/з и обязании ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка в части срока договора аренды, установив его на 3 года (дело N А62-6659/2016).

Кроме того, общество обратилось с заявлением о признании незаконными действий Администрации по прекращению аренды земельного участка на основании договора аренды от 21.05.2009 N 721/з на основании поданного в Управление Росреестра по Смоленской области заявления от 06.10.2016 и о признании названного договора действующим.

Определением суда от 17.04.2017 указанные требования по делам N А62-52/2017 и N А62-6659/2016 объединены в одно производство; объединенному делу присвоен N А62-6659/2016.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, в окончательной редакции просил суд признать незаконной одностороннюю сделку Администрации города Смоленска по расторжению договора аренды земельного участка N 721/з от 21.05.2009, выразившиеся в направлении уведомления от 29.06.2016 N 24/6782-исх об одностороннем отказе от договора аренды от 21.05.2009 N 721/3 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:0005, общей площадью 5000 кв.метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, пересечение улиц 25 Сентября - Попова, и признать действующим договор аренды земельного участка N 721/з от 21.05.2009 (протокол судебного заседания от 17-24.05.2017, от исковых требований об обязании Администрации города Смоленска заключить с закрытым акционерным обществом "ПОЛИМЕР" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:0005, общей площадью 5000 кв.метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, пересечение улиц 25 Сентября - Попова, и о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.05.2009 N 721/з в части срока договора аренды истец отказался.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2017 иск удовлетворен. Производство по делу в части требований об обязании Администрации города Смоленска заключить с закрытым акционерным обществом "ПОЛИМЕР" договор аренды земельного участка и о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.05.2009 N 721/з в части срока договора аренды прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

В апелляционной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судом области норм материального права, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Третье лицо также направило отзыв, в котором рассмотрение апелляционной жалобы оставило на усмотрение суда.

Истец - закрытое акционерное общество "ПОЛИМЕР", третье лицо - управление Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области - в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с этим апелляционная жалоба рассматривается в порядке ст. ст. 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

21.05.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ЗАО "ПОЛИМЕР" был заключен договор аренды N 721/з земельного участка площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: г.Смоленск, на пересечении улиц 25 Сентября - ул. Попова, с кадастровым номером 67:27:0030906:0005; участок предоставлен сроком на три года (пункт 2.1 договора), с установленным видом разрешенного использования - для строительства здания многоэтажного гаража-стоянки (пункт 1.1. договора). Участок предоставлен сроком на 3 года (пункт 2.1. договор). Договор зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.05.2009.

Поскольку после 21.05.2012 арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, то договор возобновился на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Письмом от 29.06.2016 N 24/6782-исх Администрация уведомила арендатора о прекращении договора аренды по истечению трехмесячного срока с момента получения уведомления.

Полагая, что действия арендодателя по прекращению договора аренды являются незаконными (арендатор добросовестно уплачивал арендные платежи и осуществлял действия по целевому использованию земельного участка), нарушают права и законные интересы ЗАО "ПОЛИМЕР" (препятствуют достижению цели предоставления земельного участка), ЗАО "ПОЛИМЕР" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Кроме того, ЗАО "ПОЛИМЕР" указало, что Администрация препятствовала достижению целей аренды, отказывая Обществу в выдаче разрешения на строительство многоэтажного гаража-стоянки. Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.07.2015 по делу N А62- 2104/2015 действия Администрации по отказу в выдаче ЗАО "Полимер" разрешения на строительство многоэтажного гаража-стоянки на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске, как несоответствующие положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации признаны незаконными, на ответчика возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем выдачи разрешения на строительство. Однако названное решение ответчиком не исполнено.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии специальных оснований для расторжения договора аренды, предоставленного для строительства. Апелляционная инстанция соглашается с указанным выводом в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса в соответствующей редакции земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом. Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12, согласно которым правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п., арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.

Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.01.2014 по делу N А40-30557/13-1-126, от 24.09.2012 по делу N А40-84128/11-135-238, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2012 по делу N А32-17908/2011.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ стадией, предшествующей процессу строительства объекта капитального строительства, является разработка проектной документации, прохождение экспертизы проектной документации, получение исходно-разрешительной документации, в том числе разрешения на строительства.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

По смыслу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае необходимо дать оценку действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора.

Судом области установлено и ответчиком не опровергнуты, что истцом были выполнены следующие работы по освоению земельного участка, предоставленного для строительства по договору аренды:

- 10.08.2012 выдан градостроительный план земельного участка N RU67302000-1334

- 27.11.2012 заключен договор N 109/02/00542 на выполнение проектных работ (разработки разделов проектной или рабочей документации) "Расчет годовой потребности в тепле и топливе для многоуровневого гаража-стоянки с коммерческими площадями на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске";

- 11.12.2012 заключен договор на выполнение проектных работ для строительства многоэтажного гаража-стоянки;

- 11.12.2012 заключен договор о выполнении работ с ОАО "Ростелеком" о выполнении работ по подготовке и выдаче технических условий на подключение к телефонной сети;

- 14.01.2013 заключен договор N 40683164 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; 18.04.2013 заключен договор N 190 возмездного оказания услуг с ОГАУ "Смоленскгосэкспертиза" по проведению государственной экспертизы проектной документации по объекту: "Многоэтажный гараж-стоянка на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске" (далее - объект строительства); получено положительное заключение государственной экспертизы от 13.09.2013 N 67-1-4-0344-13;

- 01.06.2013 заключен договор взаимных обязательств по подключению объекта строительства к газопроводу среднего давления;

- 31.12.2012 заключен договор N 91/12 на осуществление инженерных изысканий по объекту: "Проектирование здания многоэтажного гаража- стоянки с коммерческими площадями на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске";

- 07.04.2014 заключен договор на разработку рабочего проекта гаража- стоянки на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске; - в сентябре - октябре 2014 осуществлено согласование сводного плана инженерных сетей;

- 04.09.2014 получены технические условия на подключение объекта строительства к телефонной сети;

- 09.09.2014 заключен договор N 310 возмездного оказания услуг с ОГАУ "Смоленскгосэкспертиза" по проведению государственной экспертизы проектной документации по объекту: "Многоэтажный гараж-стоянка на пересечении улиц 25 Сентября - Попова в г.Смоленске" (далее - объект строительства);

- 22.10.2014 получено отрицательное заключение государственной экспертизы N 67-3-2-0246-14;

- 01.10.2015 заключен договор N 032/15 на выполнение проектных работ по электроснабжению строительной площадки объекта;

- 16.10.2014 заключен договор N 107-М на выполнение специализированных наблюдений и работ по мониторингу загрязнения окружающей среды для проектирования строительства объекта строительства;

- 30.10.2014 заключен договор N 142 взаимных обязательств с владельцем объектов электросетевого хозяйства; 30.10.2014 и 10.11.2014 осуществлен вынос в натуру границ земельного участка;

- 16.02.2015 заключены договор взаимных обязательств с владельцами электросетевого и газопроводного хозяйства;

- 16.12.2015 заключен договор N 41195436 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, 10.12.2015 получены технические условия для присоединения;

- 21.12.2015 заключен договор N 51 на выполнение работ по электроснабжению стройплощадки многоэтажного гаража;

- с октября 2014 по февраль 2015 года истцом велась переписка с Администрацией г. Смоленска относительно выдачи разрешения на строительство, в выдаче которого неправомерно отказано.

В рамках рассмотрения арбитражного дела N А62-2104/2015 признан незаконным отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство. Судебный акт вступил в законную силу, однако, как следует из материалов дела, со стороны Администрации не исполнен до настоящего времени.

Указанное, по сути, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Администрации, выраженном в намеренном воспрепятствовании ответчиком достижению цели аренды земельного участка.

В силу ст. 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание добросовестность поведения истца, наличие у него хозяйственного интереса в завершении строительства, значительные материальные затраты, понесенные при освоении земельного участка, установив, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования обществом спорного земельного участка для целей строительства, в то время как истцом представлены доказательства обратного, подтверждающие, что им принимаются исчерпывающие меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, приходит к выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды, изложенный в письме от 29.06.2016 N 24/6782-исх представляет собой злоупотребление правом, в связи с чем в силу ст. 10 ГК РФ является незаконным.

В рассматриваемом случае ответчиком не представлены доказательства того, что заявителем не используется земельный участок по целевому назначению в течение трех лет и более.

Более того, из материалов дела следует, что истцом на протяжении всего срока аренды земельного участка осуществлялись меры по его освоению, что в силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об использовании земельного участка.

Доводы жалобы о праве ответчика на отказ от договора аренды в порядке ст. 610 ГК РФ не принимается судом, как заявленные без учета норм п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Кроме того, воспрепятствование истцу в получении разрешения на строительство и последующий отказ от договора свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ответчика, что в настоящем случае в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным и достаточным правовым основанием для отказа в судебной защите права арендодателя на отказ от договора.

Поскольку установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2017 по делу N А62-6659/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановления вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Е.Н. Тимашкова Л.А. Капустина