Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2017 г. N 15АП-13521/17

город Ростов-на-Дону

02 октября 2017 г.

дело N А53-15037/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стрекачёва А.Н.

судей А.Н. Герасименко, Д.В. Николаева

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочержовой Е.А.

при участии:

от арбитражного управляющего Амелина Максима Николаевича: представитель Тищенко Ю.С. по доверенности от 24.04.2017 г.

от Александрова В.А.: представитель Алешин А.В. по доверенности от 27.04.2017 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Чугаевой Татьяны Павловны; арбитражного управляющего Амелина Максима Николаевича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2017 по делу N А53-15037/2015 по заявлению Александрова В.А. о включении в реестр требований кредиторов, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Центр" (ИНН: 6166044268, ОГРН: 1026104026134; адрес: 344065, г. Ростов-на-Дону, пр. 50-летия Ростсельмаша, 2 а.) несостоятельным (банкротом), принятое в составе судьи Комурджиевой И.П.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Центр" (далее должник, ООО "Центр") в Арбитражный суд Ростовской области обратился кредитор Александров Владимир Анатольевич с заявлением о включении в реестр требований кредиторов задолженности в сумме 36 198 072,27 рубля как обеспеченные залогом имущества должника, из которых сумма основного долга 9 917 512 рублей, убытки в виде реального ущерба 7 052 488 рублей, неустойка в сумме 19 228 072,27 рубля.

Кредитор уточнил свои требования, в котором просил суд включить в реестр требований кредиторов задолженность в сумме 32 601 982,41 рубля, из которых сумма основного долга 9 917 512 рублей, убытки в виде реального ущерба 7 052 488 рублей, неустойка в сумме 15 631 982,41 рубля, как обеспеченные залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2017 по делу N А53-15037/2015 принято уточнение требований. Включено требование Александрова Владимира Анатольевича в размере 9 917 512 рублей долга, 7 052 488 рублей (возмещение убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать нежилое помещение), 11 595 798,10 рублей пени, как обеспеченные залогом имущества должника, в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Центр". Разъяснено, что требование об уплате пени учитывается отдельно в реестре требований кредиторов и подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Арбитражный управляющий Амелин Максим Николаевич и Чугаева Татьяна Павловна обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба арбитражного управляющего Амелина Максима Николаевича мотивирована тем, что граждане, финансирующие строительство нежилых помещений, не являются участниками строительства, а являются конкурсными кредиторами, которые могут предъявить к застройщику только денежные требования. Апеллянт указывает, что в настоящее время заложенное имущество в натуре отсутствует, в связи с чем, суд необоснованно удовлетворил требование кредитора о признании за ним права залогового кредитора. Податель жалобы указывает, что судом не была дана оценка обстоятельству, что одновременно с подачей заявления о включении в реестр требований кредиторов, кредитор направил в адрес конкурсного управляющего уведомление от 10.05.2017 о расторжении договора N 1/1 от 01.10.2008 г.

Апелляционная жалоба Чугаевой Татьяны Павловны мотивирована тем, что у кредитора по обязательствам должника построить нежилое помещение в рамках дела о банкротстве, возникает право требовать только денежные средства. По мнению подателя жалобы, залоговые обязательства должника, возникшие в силу закона, относительно предмета строительства не сохраняются. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что удовлетворено требование Александрова В.А. о включении в реестр 7 052 488 рублей (возмещение убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение), в то время как, согласно договору, от 01.10.2008 N 1/1 предметом сделки являлось нежилое помещение.

В отзыве на апелляционные жалобы Александров В.А. просил определение оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2015 (резолютивная часть определения оглашена 30.09.2015) общество с ограниченной ответственностью "Центр" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.

Временным управляющим утвержден Капитанец Виталий Николаевич из числа членов НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".

При банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Центр" применены правила 7-го параграфа главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Сведения о введении процедуры опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 210, от 14.11.2015, стр. 103.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.03.2017 (резолютивная часть судебного акта) общество с ограниченной ответственностью "Центр" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство.

Исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника утверждена кандидатура Амелина Максима Николаевича, являющегося членом Ассоциации "СРО АУ "Стабильность" - Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Стабильность".

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 51 от 25.03.2017, стр. 91.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.04.2017 конкурсным управляющим ООО "Центр" утвержден Амелин Максим Николаевич, из числа членов Ассоциации СРО АУ "Стабильность".

При рассмотрении заявлений о включении в реестр требований кредиторов в силу требований статей 100, 142, 201.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 судом проверяются обоснованность заявленных требований, определяется их размер и характер.

Судом установлено, что 01.10.2008 кредитором был подписан договор об участии в долевом строительстве N 1/1 с обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "ВАНТ", действующим от имени и по поручению застройщика общества с ограниченной ответственностью "Центр". Согласно указанного договора должник обязался построить 9-14 этажный жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 226-228/ул. Восточная, 5-7 и передать кредитору нежилое помещение, с характеристиками указанными в п. 4.1 настоящего договора.

Объектом долевого строительства является нежилое помещение, указанное в пункте 4.1 настоящего договора и расположенное в осях (4-7; Н-С), общей площадью 176 кв.м., состоящее из комнат N N 20, 20*, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 на 1 этаже.

Данный договор 19.03.2009 прошел регистрацию в Управлении Федеральной государственной службе по Ростовской области.

В рамках исполнения условий заключенного договора, кредитором были внесены в кассу агента денежные средства в сумме 9 917 512 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру, приобщенным к материалам дела.

Должник принятые на себя обязательства по передаче квартиры не выполнил, что и послужило поводом для обращения с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд посчитал, что заявленное требование о включении денежной суммы в реестр требований кредиторов должника подлежит частичному удовлетворению в виду следующего.

По правилам пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.

При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

Понятие и сущность требования о передаче жилого помещения законодатель обосновал в пункте 3 части 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ, согласно которому под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 100 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ суд проверяет обоснованность соответствующих требований кредиторов и доказательства уведомления других кредиторов о предъявлении таких требований.

В соответствии с частью 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:

заключение договора участия в долевом строительстве;

заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Установление требований кредиторов осуществляется арбитражным судом в соответствии с порядком, определенным статьями 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в зависимости от процедуры банкротства, введенной в отношении должника.

В силу статьи 71 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов должника. Возражения относительно требований кредиторов могут быть предъявлены в арбитражный суд в течение пятнадцати календарных дней со дня истечения срока для предъявления требований лицами, указанными в данной статье. При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов. Требования кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.

Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика установлена статьей 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

В ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан-участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Из буквального толкования названных норм материального права следует, что в третью очередь подлежат удовлетворению денежные требования участника строительства, перед которым застройщик не выполнил обязательство исключительно по передаче жилого помещения.

В связи с тем, что заявитель не является участником строительства в смысле статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку его требование не связано с инвестированием в строительство жилого помещения его требования подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника общества с ограниченной ответственностью "Центр".

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства- это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Понятие и состав денежного требования участника строительства приведены в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому к денежному требованию относятся требования о:

- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Из представленного в материалы дела отчета N 23-2017 от 24.04.2017 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества", подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Беста консалтинг" следует, что стоимость 10 нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 226-228/ул. Восточная, 7 на 17.03.2017 составляет 16 970 000 рублей.

Таким образом, расчет заявляемых к включению убытков выглядит следующим образом: 16 970 000 рублей - 9 917 512 рублей = 7 052 488 рублей.

Судом, представленный в материалы дела расчет реального ущерба, причинный нарушением обязательств застройщика передать жилое помещение проверен и признан верным.

Также кредитором заявлено требование о включении в реестр требований кредиторов неустойки в сумме 15 631 982,41 рубля за период с 01.10.2008 по 30.09.2015.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 07 2016 г N 315-ФЗ: "В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором".

Из представленного кредитором расчета следует, что размер неустойки составил 15 631 982,41 рубля. Представленный расчет кредитором проверен судом и признается не верным, в связи с чем, суд произвел самостоятельный расчет, задолженность по которому составила 11 595 798,10 рублей. Период расчета с 01.10.2008 по 29.09.2015.

В силу пункта 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона;

2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 этого же Закона. Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом и (или) договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

На основании изложенного суд посчитал возможным включить требования кредитора как обеспеченное залогом имущества должника.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом.

Документы, представленные заявителем в обоснование своих требований, оценены судом с учетом требований статей 67, 68, 71 и 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признанными надлежащими письменными доказательствами по делу.

Поскольку доказательства погашения суммы задолженности не представлены, обязательство возникло до даты возбуждения производства по делу и подтверждено документально, возможность принудительного взыскания задолженности не утрачена, суд признал требования кредитора к должнику в заявленном размере обоснованными.

При таких обстоятельствах, суд посчитал возможным включить требования Александрова Владимира Анатольевича в размере 9 917 512 рублей долга, 7 052 488 рублей (возмещение убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать нежилое помещение), 11 595 798,10 рублей пени, как обеспеченные залогом имущества должника, в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Центр".

Судом разъяснено, что требование об уплате пени учитывается отдельно в реестре требований кредиторов и подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

В удовлетворении остальной части требований, а именно во включении в реестр требований кредиторов 7 632 274,17 рубля пени, в связи с уточнением требований и расчетом, проведенным судом отказано.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно включил требования Александрова Владимира Анатольевича в размере 9 917 512 рублей долга, 7 052 488 рублей (возмещение убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать нежилое помещение), 11 595 798,10 рублей пени, как обеспеченные залогом имущества должника, в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Центр".

Отклоняя доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия учитывает следующее.

Относительно доводов о необеспеченности требований Александрова В.А. залогом имущества должника.

Терминология Закона N 214-ФЗ и Закона о банкротстве различается, в первом из них под участникам долевого строительства понимаются как дольщики, заключившие договор на передачу жилых помещений, так и заключившие договор на передачу нежилых помещений; во втором -только жилых.

Согласно пункта 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на день заключения договора и его государственной регистрации) запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Таким образом, согласно указанным выше нормам, требования любого дольщика (как по жилому, так и по нежилому помещению) считаются обеспеченными залогом объекта строительства и права аренды земельного участка, в силу закона с момента государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве.

Договор Александрова В.А. был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 19.03.2009 г. за N 61-61-01/110/2009-308. Следовательно, залог на имущество Должника возник у Александрова В.А. с указанной даты.

В статье 352 ГК РФ отсутствует такие основания для прекращения залога, как "введение процедуры банкротства в отношении залогодателя" или "признание залогодателя банкротом".

Наоборот, пункт 8.1. статьи 13 Закона N 214-ФЗ прямо предусматривает, что возникший на основании настоящего Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Таким образом, залог Александрова В.А. не мог прекратиться в связи с введением в отношении должника наблюдения или конкурсного производства.

Закон о банкротстве не регулирует вопросы возникновения или прекращения залога, а лишь устанавливает очередность погашения требований кредиторов в зависимости от вида приобретаемого ими имущества: жилого или нежилого.

Признавая требования самой Чугаевой Т.А. по настоящему делу обеспеченными залогом имущества должника (и отменяя определение суда первой инстанции в указанной части) Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 03.08.2016 г. N 15АП-7703/2016 указал следующее:

"Суд первой инстанции не учел, что до указанной им редакции статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действовала редакция статьи 12.1 введенная Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ) следующего содержания:

1. Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залог в порядке, предусмотренном статьями 13 -15 настоящего Федерального закона; поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

2. Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.03.2015 N 61/001/074/2015-5568, из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040427:18, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, 7, находится в аренде у ООО "Центр" согласно договору аренды земельного участка N 35444 от 09.07.2014, зарегистрированного 24.07.2014 за N 61-61-01/435/2014-792, и обременено ипотекой в силу закона. Договор ипотеки прошел государственную регистрацию 19.03.2009, номер государственной регистрации 61-6101/110/2009-308, срок ограничения (обременения) права с 19.03.2009 по 31.03.2010.

Каких-либо доказательств того, что залоговое имущество у должника отсутствует, материалы дела не содержат. Временный управляющий, должник, кредиторы должника и иные участвующие в деле о банкротстве лиц, при рассмотрении дела не заявляли об отсутствии залогового имущества в натуре, владения им не должником, а иным лицом, утрату должником прав на залоговое имущество.

При отсутствии доказательств, свидетельствующих о прекращении права залога, выбытия из владения предмета залога, требование кредитора подлежит учету в реестре кредиторов должника, как обеспеченное залогом".

Указанные выводы в полной мере применимы к настоящему обособленному спору, поскольку земельный участок продолжает оставаться в аренде должника; требования Чугаевой Т.А. продолжают числиться в реестре как обеспеченные залогом того самого имущества должника, на которое претендует и Александров В.А., при рассмотрении дела в суде первой инстанции Чугаева Т.А. каких-либо возражений не заявляла; доказательств выбытия имущества из владения должника материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, доводы Чугаевой Т.А. об отсутствии у Александрова В.А. залоговых прав апелляционным судом отклоняются. Требование Александрова В.А. обеспечивается залогом арендованного земельного участка в силу закона.

Вывод суда о наличии залоговых прав у дольщика, имеющего требования по нежилым помещениям соответствует позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определение от 25.08.2017 г. N 307-ЭС16-20971.

Довод Чугаевой Т.А. и конкурсного управляющего о необоснованном включении в состав основного долга требований о возмещении реального ущерба (в виде разницы между текущей рыночной стоимостью помещения и уплаченной за него ценой по договору) основан на неверном толковании статьи 15 ГК РФ и пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54.

В пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Для дольщиков, имеющих требования по жилым помещениям, аналогичный порядок расчета реального ущерба установлен частью 2 статьи 205.1. Закона о банкротстве.

В силу статей 1, 6 ГК РФ, а также прямого указания, содержащегося в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54, основания для не включения дольщиков нежилых помещений в реестр требований о возмещении реального ущерба в виде разницы стоимости помещения отсутствуют. Данные требования носят компенсационный характер, и призваны восстановить нарушенные права кредитора, поскольку с момента передачи застройщику денежных средств (2008 г.) по настоящее время прошло более 9 лет. За этот период стоимость заместительной покупки выросла. Вследствие этого, для восстановления положения, существовавшего до нарушения права, кредитор должен затратить в настоящее время гораздо больше средств, чем он ранее уплатил должнику. Данная разница подлежит компенсации ему со стороны нарушителя обязательства.

Довод конкурсного управляющего об отсутствии залогового имущества, поскольку договор аренды земельного участка для строительства был заключен сроком по 29.11.16, апелляционным судом отклоняется ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что на возведение многоквартирного дома (1-я очередь строительства) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Восточная, д. 7 выдано Разрешение на строительство N RU61310000-6614-3 от 20 октября 2014 г.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 11 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ предусмотрено следующее: "Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

32) земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи".

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, земельный участок под объектом незавершенного строительства подлежит передаче собственнику указанного объекта в аренду без проведения торгов, а исключительным правом на приватизацию указанного земельного участка и включение его в состав общего имущества многоквартирного дома обладают дольщики.

С учетом изложенного и исходя из положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73, договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства считается возобновленным на неопределенный срок.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий Амелин М.Н. предоставил контррасчет, согласно которому в пользу Александрова В.А. причиталась неустойка в размере 12 924 803,74 руб., рассчитанная за период с 01.10.2008 г. по 29.09.2015 г. включительно (т. 1 л.д. 21), тогда как суд первой инстанции включил в реестр 11 595 798 руб. 10 коп. пени исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Суд рассчитал неустойку с учетом разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.12.2013 г. N 88 на дату введения наблюдения - 30.09.2015 г. (дата объявления резолютивной части).

Статьей 10 Федерального закона N 2144-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Следовательно, указанная неустойка является штрафной (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Расчет неустойки проверен судом и признан правильным.

Относительно вопроса о включении неустойки в реестр требований кредиторов как обеспеченной залогом имущества должника суд руководствовался позицией Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 30.03.2017 г. N 301-ЭС16-17271 по делу N А79-7479/2014.

Указание судом в резолютивной части обжалуемого определения (в скобках) на то, что убытки причинены нарушением обязательств застройщика передать жилое помещение, тогда как согласно мотивировочной части судебного акта в споре находились нежилые помещения, расценивается апелляционным судом в качестве опечатки, которая подлежит исправлению в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2017 по делу N А53-15037/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.Н. Стрекачёв

Судьи

А.Н. Герасименко Д.В. Николаев