Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2017 г. N 15АП-15427/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 января 2018 г. N Ф08-9971/17 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

11 октября 2017 г.

дело N А53-10929/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.,

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Масленников Д.С., удостоверение, по доверенности от 18.07.2017;

от индивидуального предпринимателя Калина Елены Александровны: представитель Чакрян А.А., паспорт, по доверенности от 27.03.2017;

от индивидуального предпринимателя Недогоновой Татьяны Викторовны: представитель Чакрян А.А., паспорт, по доверенности от 27.03.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 августа 2017 года по делу N А53-10929/2017

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю Калина Елене Александровне, индивидуальному предпринимателю Недогоновой Татьяне Викторовне

о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок, об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи,

по заявлению индивидуального предпринимателя Калина Елены Александровны, индивидуального предпринимателя Недогоновой Татьяны Викторовны

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным отказа в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка, об обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Калина Елене Александровне, индивидуальному предпринимателю Недогоновой Татьяне Викторовне о расторжении договора аренды от 23.07.2014 N 35484 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, об обязании освободить земельный участок, об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи (дело N А53-10929/2017).

Индивидуальный предприниматель Калина Елена Александровна, индивидуальный предприниматель Недогонова Татьяна Викторовна обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19 от 24.04.2017 N 59-30-8083/17, об обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка (дело N А53-13575/2017).

Определением от 05.06.2017 удовлетворено ходатайство ответчика об объединении дел в одно производство, дела N А53-10929/2017 и N А53-13575/2017 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен N А53-10929/2017.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2017 в удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказано, требования индивидуального предпринимателя Калина Елены Александровны и индивидуального предпринимателя Недогоновой Татьяны Викторовны удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда и удовлетворить исковые требования департамента и отказать в удовлетворении требований ИП Калина Е.А., ИП Недогоновой Т.В.

В обоснование апелляционной жалобы департаментом приведены следующие доводы:

- материалами дела подтверждается, что ответчиками после приобретения трех объектов недвижимости (зданий автосалона) осуществлен снос одного из зданий автосалона с кадастровым номером 61:44:0070502:69, указанный объект снят с кадастрового учета 16.02.2017, и самовольно возведено нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:144, строительство которого завершено в 2016 году, право собственности зарегистрировано 23.11.2016. Указанное здание является самовольной постройкой;

- ни в материалах дела, ни в заключении эксперта от 21.07.2017 N 364-А не имеется доказательств того, что расположенные объекты эксплуатируются в качестве автосалонов;

- согласно градостроительному регламенту зоны ПКД-1/8/02, предусмотренному статьей 68 ПЗЗ, в перечне вспомогательных видов разрешенного использования, установленных к основному, а именно, автомобильному салону, не предусмотрен в качестве вспомогательного вида - автомойка. Автомойка является самостоятельным основным видом разрешенного использования, который в отношении спорного земельного участка не установлен, что свидетельствует еще об одном признаке самовольной постройки - разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительство данного объекта;

- судом первой инстанции неверно истолкован закон в части понятия "вид разрешенного использования";

- строительство автомойки является существенным нарушением условий договора, в соответствии с положениями ст.ст. 222, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды и сноса самовольной постройки;

- вывод суда о праве арендатора земельного участка возводить на нем объекты капитального строительства основан на неверном толковании положений п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ без учета их системной связи с иными нормами законодательства;

- площадь земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь испрашиваемого земельного участка;

- вывод заключения экспертизы от 21.07.2017 N 364-А о том, что для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, необходим земельный участок площадью 9602 кв.м, не может быть принят во внимание.

В судебном заседании представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе, мотивированное необходимостью ознакомления с письменным отзывом ответчиков, который был получен не заблаговременно.

Представитель индивидуального предпринимателя Калина Елены Александровны, индивидуального предпринимателя Недогоновой Татьяны Викторовны возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе, пояснив, что отзыв истцу был направлен заблаговременно по электронной почте, о чем имеются соответствующие доказательства.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель индивидуального предпринимателя Калина Елены Александровны, индивидуального предпринимателя Недогоновой Татьяны Викторовны возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Ходатайство об отложении судебного заседания судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, озвучены представителем ответчиков в судебном заседании и соответствуют доводам, приводимым ответчиками при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и индивидуальными предпринимателями Недогоновой Т.В. и Калина В.М. заключен договор аренды от 23.07.2014 N 35484 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, общей площадью 9 602 кв.м, расположенного по адресу (имеющего адресный ориентир): г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, сроком до 04.06.2063 в целях эксплуатации автомобильных салонов.

Индивидуальным предпринимателям Калина Е.Л. и Недогоновой Т.В. принадлежат на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) следующие объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора: нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:144. общей площадью 464 кв.м, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:71, общей площадью 359,2 кв.м, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:70, общей площадью 359,1 кв.м.

29.03.2017 предприниматели обратились в департамент с заявлением о предоставлении им в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19.

24.04.2017 департамент, руководствуясь ч. 25 подп. 2.9.2, ч.2,5 подп. 2.9.3 п. 2.9. раздела 2 административного регламента N АР-313-20 муниципальной услуги "Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не ограничена, без проведения торгов", утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 08.02.2016 N 88, в письме от 24.04.2017 N 59-30-8083/17 отказал предпринимателям в предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19. Отказ мотивирован несоответствием фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, целям использования, указанным в заявлении о его предоставлении, а также превышением площади испрашиваемого земельного участка более чем в три раза застроенной его площади.

24.04.2017 департамент, указывая, что земельный участок используется арендаторами не по целевому назначению, с нарушением условий договора, а именно: в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка в западной части участка должно располагаться нежилое здание N 1, общей площадью 359,1 кв.м, однако фактически на указанной части территории расположена автомойка самообслуживания с асфальтированным к ней подъездом; в центральной и восточной части участка располагаются два восстановленных строения, в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка: нежилые здания N 2, N 3, являющимися объектами капитального строительства; земельный участок огорожен забором из металлического профильного листа, предварительно направив арендаторам претензию от 02.03.2017 с предложением устранить нарушения договора в срок до 14.03.2017, а затем и уведомление от 23.03.2017, которым предложил расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок, ссылаясь на ст. 222, 304, 305, 619, 622 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи.

19.05.2017 предприниматели, не согласившись с отказом департамента, считая его не обоснованным и противоречащим действующему земельному законодательству, нарушающим их права и законные интересы в сфере предпринимательской, обратились с заявлением в суд в порядке главы 24 АПК РФ о признании его незаконным

Требование департамента о расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2014 N 35484 обоснованно отклонено судом первой инстанции ввиду следующего.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в адрес ответчиков направлялась претензия от 02.03.2017, согласно которой ответчикам предлагалось устранить нарушение условий договора - снести объект недвижимого имущества (автомойку самообслуживания) - в срок до 14.03.2017, а в случае их неустранения, департамент будет вынужден обратится в суд с требованием о расторжении договора аренды и сносе объекта недвижимого имущества. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

В силу пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Департамент требует расторжения договора аренды, ссылаясь на существенное нарушение его условий, которое выражено, по его мнению, в нецелевом использовании земельного участка.

Требования департамента мотивированы тем, что земельный участок передан в аренду в целях эксплуатации автомобильных салонов, однако используется арендаторами в целях эксплуатации автомойки самообслуживания, в центральной и восточной части участка располагаются два восстановленных строения, в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка: нежилые здания N 2, N 3, являющиеся объектами капитального строительства, земельный участок огорожен забором из металлического профильного листа.

Возражая против удовлетворения иска, предприниматели указали, что размещение объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, полностью соответствует его назначению, установленному проектом планировки и межевания и правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Суд апелляционной инстанции также признает доводы ответчиков правомерными.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как следует из пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

С учетом изложенного, судебная коллегия исходит из того, что федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

Из содержания градостроительного плана земельного участка от 16.07.2013 N RU61310000-0720131445900177 следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 относится к территориальной зоне производственной, коммерческой и деловой активности первого типа - ПКД-1/8/02 (т. 3 л.д. 21-25).

В соответствии со статьей 68 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (утверждены Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 года N 87 в действующей редакции) к основным видам разрешенного использования указанной территориальной зоны относятся, в том числе, автомобильные салоны, автомойки, станции технического обслуживания автомобилей. Следовательно, довод о неправильном толковании судом первой инстанции понятия вида разрешенного использования признается несостоятельным.

На основании статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Статья 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя, в том числе, положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом), о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 23.10.2012 N 915 утверждены проект планировки и проект межевания территории коммунальной зоны Левенцовского жилого района в границах: линия регулирования застройки по южной стороне ул. Доватора, магистрали N 7 N 6 и 1-ый проезд Левенцовского жилого района. В границах указанной территории расположен спорный земельный участок.

Согласно пункту 30 Положения о размещении объектов капитального строительства местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории (приложение N 5 к постановлению N 915 от 23.10.2012) на спорном земельном участке предусмотрено размещение автомойки, станции технического обслуживания, автомагазина и предприятия общественного питания

Указанные виды разрешенного использования содержатся также в пункте 3 градостроительного плана земельного участка от 16.07.2013.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что размещение спорного объекта - комплекса по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей - на земельном участке полностью соответствует утвержденной градостроительной документации территории города.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 года N 241 "О предварительном согласовании ООО "Южная звезда" места размещения автомойки, станции техобслуживания, автомагазина, предприятия общественного питания на земельном участке по ул. Доватора" утвержден Акт N 96/14684 от 13.12.2011 о выборе земельного участка для предварительного согласования места размещения автомойки, станции техобслуживания, автомагазина, предприятия общественного питания.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 03.10.2012 N 854 ООО "Южная звезда" был предоставлен в аренду сроком до 18.10.2015 земельный участок по ул. Доватора с кадастровым номером 61:44:0070502:19 площадью 0,9602 га для строительства автомойки, автосервиса, автомобильного салона, предприятия общественного питания.

Таким образом, вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен правовыми актами органа местного самоуправления в полном соответствии с градостроительными регламентами территориальной зоны и проектом планировки и межевания.

В соответствии с пунктом 6 статьи 6 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу; правовыми актами органов местного самоуправления, которые являются действующими на момент вступления в силу настоящих Правил; иными правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, не соответствующие градостроительным регламентам и (или) отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными. В этом случае для целей реализации законных прав собственника издание правового акта органа местного самоуправления не требуется, в том числе и путем проведения публичных слушаний.

В материалы дела не представлены сведения об отмене либо ограничении действия указанных выше правовых акты органа местного самоуправления, установивших виды разрешенного использования спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, предприниматели вправе без каких-либо согласований использовать земельный участок в соответствии с видами использования, установленными постановлениями Администрации города от 09.04.2012 N 241 и от 03.10.2012 N 854.

Выводы суда первой инстанции согласуются с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 25.06.2013 г. N 1756/13 по делу N А35-765/2012, исходя из которого арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка может разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламента, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением, обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации прямо предусмотрено право арендатора земельного участка возводить на нем объекты капитального строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанные нормы в их системной взаимосвязи с положениями, установленными статьями 36, 37, 41, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяют сделать вывод о том, что предприниматели имели право возвести на спорном земельном участке объект капитального строительства, соответствующий его целевому назначению и разрешенному использованию.

В материалы дела предпринимателями представлена проектная документация "Комплекса по продаже и обслуживанию легкового автомобильного транспорта - автомобильные салоны с объектами сервисного обслуживания" - "Автомобильная мойка" N П-13149-КР, разработанная ООО "Армавиргражданпроект" в 2015 году (т. 3 л.д. 108-166). Согласно указанной проектной документации технологическая автомобильная мойка запроектирована в составе существующего комплекса по продаже и обслуживанию легкового автомобильного транспорта - автомобильные салоны с объектами сервисного обслуживания в качестве вспомогательного объекта для обслуживания легкового автотранспорта клиентов автомобильных салонов и предпродажной подготовки автотранспорта.

Подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Поскольку технологическая автомобильная мойка является вспомогательным сооружением, разрешение на ее строительство получать не требовалось.

Спорное здание было возведено предпринимателями в 2016 году, поставлено на государственный кадастровый учет. Право общей долевой собственности предпринимателей зарегистрировано 23.11.2016.

Для выяснения признаков капитальности спорного объекта, установления его вспомогательных функций, а также площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости с учетом их целевого назначения, судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза по делу.

Из основных выводов заключения от 21.07.2017 N 364-А (т. 4 л.д. 3-32) следует, что нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:144 площадью 464 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070502:19 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, в котором располагается технологическая автомобильная мойка, является прочно связанным с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, выполняет обслуживающую (вспомогательную) функцию по отношению к зданиям автосалонов - производство предпродажной подготовки.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Оснований для непринятия выводов эксперта судом апелляционной инстанции не установлено, как и не установлено оснований для вывода, что эксперт не обладает соответствующей квалификацией. Нарушений норм процессуального права при назначении экспертизы, исследовании и оценке заключения эксперта в качестве доказательства судом первой инстанции не допущено.

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Суд апелляционной инстанций признает экспертное заключение надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержащим неясностей и неполноты выводов или противоречий.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности департаментом обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований, а именно существенного нарушения арендаторами условий договора аренды, что является основанием для отказа в иске о его расторжении, об обязании освободить и возвратить земельный участок.

Рассмотрев требования предпринимателей о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19, выраженного в письме от 24.04.2017 N 59-30-8083/17, суд, принимая во внимание установленные выше обстоятельства, пришел к выводу об их обоснованности

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изложенный в письме департамента от 24.04.2017 N 59-30- 8083/17, отказ мотивирован несоответствием фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, целям использования, указанным в заявлении о его предоставлении, а также превышением площади испрашиваемого земельного участка более чем в три раза застроенной его площади.

Принимая решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, департамент не принял во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Испрашиваемый обществом земельный участок относится к земельным участкам, публичная собственность на которые не разграничена.

Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказывая, департамент исходил из несоответствия фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, целям использования, указанным в заявлении о его предоставлении, а также из превышения площади испрашиваемого земельного участка более чем в три раза застроенной его площади.

Материалами дела подтверждено, что на испрашиваемом земельном участке располагаются три объекта недвижимости, принадлежащие заявителям на праве общей долевой собственности, составляющие торговый комплекс по продаже и обслуживанию легкового автомобильного транспорта.

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено соответствие фактического использования земельного участка его разрешенному использованию, а также целям использования, указанным в договоре аренды. Фактическое использование земельного участка соответствует и целям использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка в собственность.

Из выводов заключения от 21.07.2017 N 364-А следует, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:144, общей площадью 464 кв.м, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:71, общей площадью 359,2 кв.м, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0070502:70, общей площадью 359,1 кв.м, с учетом их целевого назначения, соответствует фактической площади участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, с кадастровым номером 61:44:0070502:19 и составляет 9 602 кв.м.

Таким образом, в рамках проведенной по настоящему делу судебной экспертизы сделан вывод о том, что площадь испрашиваемого земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с учетом их целевого назначения соответствует фактической площади участка с кадастровым номером 61:44:0070502:19.

Указанный факт исключает признание решения департамента, выраженное в письме от 24.04.2017 N 59-30-8083/17, соответствующим действующему законодательству. Такой отказ нарушает право предпринимателей на выкуп земельного участка.

Поскольку департаментом не доказана законность оспариваемого решения, не доказаны обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения, установив, что решение департамента, выразившееся в письме от 24.04.2017 N 59-30-8083/17, не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителей, суд пришел к обоснованному выводу о наличии основания для удовлетворения требований предпринимателей в указанной части.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм права.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 августа 2017 года по делу N А53-10929/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

О.А. Еремина В.Л. Новик