Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2017 г. N 18АП-9668/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 1 марта 2018 г. N Ф09-8389/17 настоящее постановление изменено

г. Челябинск

13 октября 2017 г.

Дело N А76-219/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2017 по делу N А76-219/2016 (судья Четвертакова Е.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" - Волошин А.С. (доверенность от 27.12.2016),

общества с ограниченной ответственностью "Грин Парк" - Зенкина М.Г. (доверенность от 26.07.2017),

Лейвикова Ю.А. - Щипицын Я.В. (доверенность от 16.11.2016), Серышев А.В. (доверенность от 16.11.2016).

Акционерное общество "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее - общество "ЮУ КЖСИ", корпорация, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Грин Парк" (далее - общество "Грин Парк", ответчик), в котором просило:

1) уменьшить установленный п. 3.1 договора от 25.10.2013 N 04-01/15- 56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 N ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства размер платы, установив стоимость приобретенных истцом прав и обязанностей в размере 100 000 000 руб.;

2) взыскать неосновательное обогащение в размере 487 044 144 руб. 16 коп. (с учетом уточнения иска, т. 11 л.д. 19).

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью "Девелопмент Финанс", федеральный фонд содействия развития жилищного строительства, администрация Сосновского муниципального района, общество с ограниченной ответственностью "УралЭксперт", Панфилова (Готовцева) Евгения Сергеевна, некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент", временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Грин Парк" Золотухин Игорь Анатольевич, акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Лейвиков Юрий Анатольевич (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2017 (резолютивная часть от 20.06.2017) в удовлетворении исковых требований общества "ЮУ КЖСИ" об изменении пункта 3.1 договора от 25.10.2013 N 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору N ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 отказано. Требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 487 044 144 руб. 16 коп. оставлено без рассмотрения.

С указанным решением суда не согласилось общество "ЮУ КЖСИ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные истцом исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что судом не дана оценка фактическим обстоятельствам заявленного иска, свидетельствующим о том, что ответчиком при заключении договора N 04-01/15-56-13 от 25.10.2013 передачи прав и обязанности по договору N ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 (далее по тексту - договор N 04-01/15-56-13) были даны недостоверные заверения относительно характеристик земельного участка, арендные права на который были переданы истцу. В нарушение п. 1.3.6. договора N 04-01/15-56-13 ответчиком был передан земельный участок, в границах которого расположен подземный газопровод, препятствующий ведению на земельном участке строительства. Выводы суда первой инстанции о наличии у истца полномочий в порядке действующего исполнительного производства, возбужденного на основании решения суда по делу N А76-20326/2012, самостоятельно устранить нарушения в части пользования земельным участком, являются необоснованными, поскольку указанное право не устраняет выданных ответчиком в условиях п. 1.3.6. договора N 04-01/15-56-13 заверений относительно отсутствия прав третьих лиц на земельный участок, при том, что ответчику о размещении газопровода было достоверно известно, а возбужденное исполнительное производство окончено, а возложение судом на истца обязанности по демонтажу газопровода своими силами с отнесением расходов на собственника газопровода, противоречит ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку фактически приводит к освобождению общества "Грин Парк" от ответственности за предоставление недостоверных заверений.

Судом сделан необоснованный вывод о том, что ответчиком надлежащим образом исполнена обязанность по передаче истцу градостроительной документации, соответствующей требованиям действующего законодательства. Судом не учтено и не дана оценка тому обстоятельству, что генеральным планом пос. Кременкуль и пос. Садовый не было предусмотрено строительство жилых домов в границах спорной территории в соответствии с проектом планировки и межевания территории. Проект планировки территории не был согласован с арендодателем, не было получено разрешение арендодателя на раздел земельного участка. При разработке проекта планировки территории изменения в ранее утвержденный план пос. Кременкуль, а также позднее разработанный генеральный план пос. Садовый внесены не были. Судом не дана оценка заключению, выполненному ООО "Техноком-Инвест", о том, что генеральный план и правила землепользования и застройки не позволяли осуществить на земельном участке запланированные объемы жилищного строительства. В силу этого, истцу был передан проект планировки и межевания территории, который не соответствовал генеральному плану, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 не допускало строительство на нём жилых домов малоэтажной застройки, в силу чего проект планировки фактически выдан на строительство самовольных построек. Следствием указанных обстоятельств явилось то, что ответчик не осуществил раздел земельного участка, имел намерение осуществить изменение генерального плана, однако данные работы не были фактически завершены, что свидетельствует о заведомом неисполнении ответчиком условий пункта 6.1.2. договора N ДЗ-275 от 30.12.2011 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее по тексту - договор аренды от 30.12.2011).

Разработанный проект планировки территории не учитывал санитарно-защитную зону газораспределительной станции совхоза "Митрофановский" в размере 300 метров, поскольку допускал размещение 13-ти жилых домов объемом 300 000 кв.м. в указанной зоне. Указанные обстоятельства явились следствием нарушения ответчиком предусмотренной п. 6.1.2., 6.2.4.1. договора аренды от 30.12.2011 обязанности по согласованию проекта планировки и межевания с арендодателем, вследствие чего арендодателем было отказано в согласовании проекта планировки территории со ссылкой на размещение части территории в границах санитарно-защитной зоны газораспределительной станции совхоза "Митрофановский". Указанное лишает истца права осуществлять законное строительство жилых домов, попадающих в санитарно-защитную зону, кроме того, разработанный проект планировки и межевания нарушает права собственника газораспределительной станции совхоза "Митрофановский", что свидетельствует о нарушении ответчиком условий п. 1.3.7. договора N 04-01/15-56-13. Суд первой инстанции, делая вывод о допустимости корректировки генерального плана, не учел, что указанное не отменяет требований градостроительного законодательства о необходимости соответствия проекта планировки территории и генерального плана условиям разрешения на строительство на момент выдачи последнего. Судом дана неправильная оценка действиям ответчика по корректировке документации по планировке территории как обусловленных её несоответствием генеральному плану и требованиям законодательства, поскольку соответствующих мотивов из заявления ответчика, поданного в уполномоченный орган, не следует. Следует также учесть, что ответчику выданы разрешения на строительство пяти жилых домов, что не позволяет оценить возможность застройки всего земельного участка, а возможность застройки участка в части санитарно-защитной зоне влечет возведение на участке самовольных построек. Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для оценки проекта планировки территории при рассмотрении настоящего спора вне самостоятельного оспаривания указанного документа по правилам главы 24 АПК РФ, не основаны на нормах процессуального права и обстоятельствах дела, поскольку правом оспаривания проекта планировки территории обладает ответчик, осуществивший разработку такой документации, а истец лишен полномочий оспаривать указанный акт, в силу чего единственным способом защиты нарушенного права при данной ситуации является снижение договорной цены приобретенного права аренды.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции оставлены без оценки доводы истца о том, что ответчиком надлежащим образом исполнена обязанность по передаче истцу технических условий на теплоснабжение и газоснабжение и исполнена обязанность, предусмотренная п. 4.1.3. договора N 04-01/15-56-13 о предоставлении всех сведений, имеющих значение для осуществления истцом своих прав и обязанностей арендатора.

Технические условия, переданные ответчиком, предусматривали теплоснабжение от газовых котельных, однако источник газоснабжения фактически отсутствовал, а газораспределительная станция совхоза "Митрофановский", мощности которой были исчерпаны, не позволяла обеспечить достаточное количество газоснабжения, а ответчиком не исполнена обязанность по реконструкции газораспределительной станции совхоза "Митрофановский", что исключает возможность подключения к сетям газоснабжения, несмотря на существующие технические условия.

Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, указывают на то, что вследствие нарушения ответчиком обязательств по предоставлению достоверных заверений при заключении сделки истец лишился права на то, что на что мог рассчитывать при заключении договора N 04-01/15-56-13, поскольку для надлежащего освоения земельного участка истцу дополнительно потребовалось произвести корректировку генерального плана и проекта планировки территории, предусмотрев территориальные зоны, позволяющие строить многоэтажные дома и исключив санитарно-защитную зону газораспределительной станции совхоза "Митрофановский", обеспечить реализацию дорогостоящего и трудоемкого проекта по реконструкции газораспределительной станции совхоза "Митрофановский", что повлекло значительное увеличение сроков строительства.

Ссылается на нарушение судом норм процессуального права, выразившиеся в необоснованном и юридически непоследовательном отказе суда первой инстанции в назначении ходатайств о назначении комплексной экспертизы. Суд ошибочно посчитал юридически значимым обстоятельством, необходимым для доказывания при рассмотрении настоящего спора, установление рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем необоснованно отказал в назначении экспертизы по мотиву наличия в материалах дела четырех отчетов о рыночной стоимости права аренды. По тем же основаниям суд дал необоснованную оценку указанным отчетам оценщиков, оценка произведена судом формально, без исследования их содержания, несмотря на значительную разницу в определенной экспертами рыночной стоимости арендной платы. Поскольку установление рыночной стоимости не является юридически значимым, а при рассмотрении спора подлежит установлению комплекс недостатков, обнаруженных истцом в переданном ответчиком земельном участке, по делу должна быть назначена комплексная экспертиза с постановкой на разрешение эксперта соответствующих вопросов.

Также полагает, что судом первой инстанции не применены нормы ст. 432.1 ГК РФ. То обстоятельство, что указанная норма была принята позднее заключения договора N 04-01/15-56-13, не имеет правового значения, поскольку норма принята в развитие ранее действовавшего в нормах международного и иностранного права принципа ответственности лица, давшего заверения.

Общество "Грин Парк" и Лейвиков Ю.А. в представленных отзывах на апелляционную жалобу истца (т. 12 л.д. 80, 96, 132) просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 судебное разбирательство было отложено на 02.10.2017 для представления лицами, участвующими в деле, дополнительных доказательств и пояснений (т. 12 л.д. 119).

В судебном заседании 02.10.2017 был объявлен перерыв до 09.10.2017.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Заявленное истцом ходатайство о назначении комплексной судебной экспертизы (т. 12 л.д. 75), а также ходатайство о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции (т. 12 л.д. 149), оставлены судом без удовлетворения по мотивам, изложенным в настоящем постановлении.

В судебных заседаниях представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом дополнительных пояснений (рег. N 37890 от 29.09.2017, N 38768 от 05.10.2017, N 38769 от 05.10.2017, пояснения от 09.10.2017, N 39097 от 09.10.2017), дополнительно уточнил правовое основание исковых требований, сославшись на положения ст. 475 ГК РФ, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 5.6. договора N04-01/15-56-13, а также уточнил объем процессуального обжалования решения суда, указав на то, что судебный акт в части оставления имущественных требований в размере 487 044 144 руб. 16 коп. без рассмотрения истцом не обжалуется.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.

Представители ответчика и Лейвикова Ю.А. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах и дополнительных пояснениях (рег. N 37667 от 28.09.2017, пояснения от 02.10.2017, от 09.10.2017).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа общества "ЮУ КЖСИ" от 01.04.2013 N 28/1 (т. 7 л.д. 30-31) и решения Наблюдательного совета от 29.03.2013 (протокол N 2) введено в действие Положение о закупках (т. 7 л.д. 32-59), в главе 12 которого закреплен порядок проведения открытых тендеров.

В 2013 году обществом "ЮУ КЖСИ" принято решение о проведении открытого тендера N 36/13 "Приобретение земельных участков" (т. 3 л.д. 88, т. 6 л.д. 116-121).

В качестве предмета договора обозначены два лота: лот N 1 - приобретение права собственности на земельный участок, лот N 2 - приобретение права аренды земельного участка или передача прав и обязанностей по договору аренды.

Начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту составляет 675 000 000 руб. из расчета не более 450 руб. за 1 кв.м земельного участка.

Обществом "ЮУ КЖСИ" обозначены следующие условия и сроки приобретения прав на земельные участки:

-для лота N 1 - земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора купли-продажи;

-для лота N 2 - земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора аренды/передачи прав и обязанностей по договору аренды. Срок аренды не менее 4 лет с момента заключения договора.

Оплата по обоим лотам производится в следующем порядке: 75% от цены договора в течение 30 календарных дней с момента заключения договора, а оставшиеся 25% - выплачивается ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев, с месяца, следующего за месяцем заключения договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет соответственно продавца либо арендодателя.

К земельным участкам по каждому из лотов предъявлены следующие одинаковые требования:

-количество - 1 земельный участок по каждому лоту;

-площадь - не менее 1 300 000 кв.м и не более 1 500 000 кв.м;

-категория земель/вид разрешенного использования - из земель населенных пунктов/жилищное строительство или комплексное освоение в целях жилищного строительства;

-минимально допустимая этажность зданий - не менее 3 этажей и не более 4 этажей;

-место нахождения земельного участка - Российская Федерация, Челябинская область, Сосновский район, в радиусе не более 15 км от границ города Челябинска;

-наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения - наличие технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия на момент заключения договора по предмету тендера не менее 3 лет;

-наличие утвержденной градостроительной документации - наличие утвержденной документации по планировке и межеванию территории земельного участка и градостроительного плана;

-минимальный объем общей площади жилья к застройке - не менее 300 000 кв.м;

-иные требования - земельный участок должен быть свободен от любых объектов и сетей, препятствующих осуществлению жилищного строительства; в отношении земельного участка не должно быть обременений и/или ограничений.

Обществом "ЮУ КЖСИ" принято решение о внесении изменений в тендерную документацию, в результате которого начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту увеличилась до 696 000 000 руб. из расчета не более 464 руб. за 1 кв.м. земельного участка (т. 3 л.д. 89-109, т. 6 л.д. 123-133).

Согласно протоколу вскрытия заявок от 14.10.2013 по лоту N 1 не поступило ни одной тендерной заявки, а по лоту N 2 - подана 1 тендерная заявка участника закупки общества "Грин Парк", которая содержала предложение по цене договора - 675 694 432 руб. (т. 2 л.д. 55-56).

В соответствии с протоколом от 17.10.2013 рассмотрения заявок, поданных для участия в открытом тендере, открытый тендер N 36/13 "Приобретение земельных участков" признан несостоявшимся, но заказчик (общество "ЮУ КЖСИ") оставляет за собой право заключить договор по предмету тендера с единственным участником закупки либо назначить проведение повторной закупочной процедуры (л.д. 58 т. 2).

Протоколы вскрытия тендерных заявок и их рассмотрения опубликованы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте по веб-адресу: www.zakupki.gov.ru (т. 2 л.д. 57).

22.10.2013 на заседании Наблюдательного совета общества "ЮУ КЖСИ" (протокол N 7) принято решение одобрить истцу заключение договора с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв.м, по цене 675 694 432 руб. (т. 2 л.д. 59).

В материалы дела представлены следующие документы, подтверждающие право аренды общества "Грин Парк" на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852:

- протокол об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.12.2011 N А122-07/2011/2 (т. 1 л.д. 17-23);

- договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 N ДЗ-275 (т. 1 л.д. 24-33), заключенный между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и обществом "Грин Парк" (арендатор), по условиям которого арендодатель обязуется представить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 1 456 238 кв.м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, принадлежащий арендодателю на праве собственности. Участок предоставляется арендатору для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора). Срок аренды участка по договору - 6 лет. Земельный участок арендатору по акту от 30.12.2011 (т. 1 л.д. 34).

Согласно свидетельству о государственной регистрации от 23.11.2011 серии АГ N 682077 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 принадлежит Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (т. 1 л.д. 35).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка от 23.11.2011 N 7400/102/11-39247, в соответствии с которым земельный участок поставлен на учет в государственном кадастре недвижимости (т. 1 л.д. 36-37).

По результатам открытого тендера и на основании решения Наблюдательного совета общества "ЮУ КЖСИ" об одобрении сделки от 22.10.2013 между обществом "Грин Парк" (арендатор) и обществом "ЮУКЖСИ" (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей от 25.10.2013 N 04-01/15-56-13 (т. 1 л.д. 38-40), по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2011 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв.м, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Сосновский район. Участок предоставлен в аренду под жилищное строительство/ комплексное освоение в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора N 04-01/15- 56-13).

Передача прав и обязанностей, осуществляемых по договору, является возмездной. Стороны оценивают передаваемые права, обязанности и документацию, указанную в п. 2.2 договора, в размере 675 694 432 руб. (п. 3.1 договора N 04-01/15-56-13).

Оплата указанных денежных средств новым арендатором осуществляется в следующем порядке:

-506 770 824 руб., что составляет 75% от цены от договора, в течение 30 календарных дней с момента заключения договора;

-168 923 608 руб., что составляет 25% от цены договора ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев с месяца, следующего за месяцем заключения договора (п. 3.2 договора N 04-01/15-56-13).

-28.10.2013 в установленном порядке произведена государственная регистрация договора N 04-01/15-56-13, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрирующего органа (т. 1 л.д. 40).

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 28.10.2013, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 передан истцу (т. 1 л.д. 42-45).

Также в материалы дела представлен акт приема-передачи документации от 06.11.2013, в соответствии с которым истцу передано 265 наименований документов во исполнение п. 2.2 договора N 04-01/15-56-13 (т. 3 л.д. 32-41, т. 7 л.д. 116-120), в том числе технические условия на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям (т. 3 л.д. 50, 56, 61-63), исходные данные и требования для инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (т. 3 л.д. 51-53), теплоснабжение к тепловым сетям ООО "Энергия", выданные 14.01.2013 NЭн-4/1а (т. 3 л.д. 64, т. 7 л.д. 121), рабочая документация на газоснабжение (т. 3 л.д. 54-55, 57-62, т. 7 л.д. 122-144).

Во исполнение условий договора общество "ЮУКЖСИ" перечислило обществу "Грин Парк" денежные средства в сумме 584 194 144 руб. 32 коп., что подтверждается платежными поручениями от 29.10.2013 N 5441 на сумму 350 000 000 руб. (т. 2 л.д. 5), от 01.11.2013 N 5545 на сумму 500 000 000 руб. (т. 2 л.д. 6), от 05.11.2013 N 5582 на сумму 106 770 824 руб. (т. 2 л.д. 7), от 13.11.2013 N 5740 на сумму 7 038 483 руб. 72 коп. (т. 2 л.д. 8 т. 2), от 04.12.2013 N 6161 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (т. 2 л.д. 9), от 21.01.2014 N 189 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (т. 2 л.д. 10), 28.02.2014 N 38 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (т. 2 л.д. 12), от 18.04.2014 N 2555 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (т. 2 л.д. 11), а также передало векселя на сумму 42 230 901 руб. 96 коп., что подтверждается актами приемки-передачи векселей от 23.06.2014 и от 26.06.2014 (т. 2 л.д. 3, 4).

Истец направил ответчику предложение от 30.12.2015, в котором сообщил, что предоставленная последним градостроительная документация выполнена с нарушением действующего законодательства, необходимая инженерная инфраструктура на земельном участке не возведена и предложил рассмотреть один из двух вариантов:

1) расторгнуть договор N 04-01/15-56-13, после чего обществу "Грин Парк" возвращаются права и обязанности по договору N ДЗ-275, а обществу "ЮУ КЖСИ" - все уплаченные им денежные средства;

2) снизить цену договора N 04-01/15-56-13 до 100 000 000 руб. с возвратом разницы в стоимости (т. 1 л.д. 53-56).

Ответ истец попросил направить ему нарочно в срок до 14.01.2015.

Указанное предложение направлено посредством почтовой связи 30.12.2015, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений в ценное письмо (т. 1 л.д. 57).

Полагая, что общество "ЮУ КЖСИ" принимало решение о заключении договора N 04-01/15-56-13 на основе недостоверных заверений общества "Грин Парк" в отношении качественных характеристик земельного участка, которые имеют существенное значение для арендного пользования участком, а также ввиду возникновения у ответчика неосновательного обогащения, общество "ЮУ КЖСИ" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в исковых требованиях об изменении условий договора N 04-01/15-56-13в части стоимости приобретенного права аренды, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом правовых и фактических оснований для изменения договора передачи прав и обязанностей права в части стоимости приобретенного права. Стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 определена сторонами по взаимной воле и согласию, а также с согласия наблюдательного совета корпорации, сопоставима с отчетами об оценке рыночной стоимости арендной платы земельного участка, выполненными независимыми оценщиками по заказу как истца, так и ответчика, а также с кадастровой стоимостью земельного участка как на момент заключения оспариваемой сделки, так и при последующей актуализации кадастровой стоимости, и иными допустимыми и достоверными доказательствами размер рыночной стоимости арендной платы не опровергнут. Судом не установлено нарушения ответчиком условий договора N 04-01/15-56-13 в части необходимости обустройства инженерной инфраструктуры, поскольку такие обязанности не были возложены на ответчика ни договором, ни тендерной документацией, в разумный срок истцом не были заявлены возражения ответчику относительно характеристик и объема переданной по договору документации, доказательства невозможности строительства на земельном участке по причине отсутствия инженерной инфраструктуры истцом не представлены и опровергается указанное обстоятельство получением обществом "ГринПарк" разрешений на строительство жилых домов на спорном земельном участке. Факт разработки документации по планировки территории, в границах которой расположен спорный земельный участок, истцом не опровергнут, в силу чего указанное обстоятельство не может являться обстоятельством, определяющим передачу истцу земельного участка с недостоверными характеристиками, препятствующими его использованию по назначению, тогда как оценка правомерности и содержания документации по планировке территории, на чем настаивает истец, не входит в круг юридически значимых обстоятельств по делу. Иные заявленные истцом препятствия к использованию земельным участком, влияющие на его стоимость согласно оспариваемому договору, были устранены ответчиком путем инициирования судебных споров до заключения договора N 04-01/15-56-13, и истец вправе самостоятельно реализовать полномочия по исполнению вступившего в законную силу судебного акта об устранении нарушений в части пользования земельным участком. Судом принято во внимание, что претензии к ответчику предъявлены истцом спустя значительное время после совершения сделки и после её исполнения в части оплаты права аренды почти в полном объеме, а также совершения иных действий, сопряженных с исполнением сделки (запуск рекламной компании, включение жилого микрорайона, планируемого к строительству, в соответствующую государственную программу, бронирование квартир), при недоказанности отсутствия у истца объективной возможности оценить характеристики земельного участка при его приобретении, в силу чего суд указал на отсутствие у истца объективного защищаемого в судебном порядке правового интереса, и подачу рассматриваемого иска в противоречие с целями гражданского оборота.

Требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 487 044 144, 16 руб. судом оставлен без рассмотрения, поскольку денежное обстоятельство квалифицировано судом как мораторное, поскольку обязательство по возврату платежей, внесенных истцом ответчику до возбуждения дела о банкротстве общества "ГринПарк", также возникло до этого момента, и кроме того, истец обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов общества "ГринПарк" того же денежного требования.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы общества "ЮУ КЖСИ", апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу норм п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды могут быть переданы арендатором в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор N 04-01/15-56-13 от 25.10.2013, на основании которого ответчиком (арендатор) переданы истцу (новый арендатор) права и обязанности по договору N ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 (т. 1 л.д.24, 38).

Согласно пункту 3.1. договора N 04-01/15-56-13, передача прав и обязанностей по договору является возмездной; стороны оценивают передаваемые права и обязанности, а также передаваемую в рамках настоящего договору документацию, указанную в пункте 2.2. договора, в размере 675 694 432 руб., в том числе НДС 18%.

В силу п. 1 и п. 4 ст. 420 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и согласовании его условий.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений нормы п. 1 ст. 424 ГК РФ, кроме случаев, предусмотренных законом, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п.п. 9, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела, в том числе, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

По смыслу изложенных норм и разъяснений, кроме случаев, установленных законом, а также при недоказанности неравенства преддоговорных условий или злоупотребления контрагентом правом при заключении договора, согласование договорной цены гражданско-правовой сделки, заключаемой юридически паритетными участниками гражданских правоотношений, производится каждой из сторон своей волей и в своем интересе.

По изложенным основаниям следует признать ошибочность правовой позиции истца о порочности условия пункта 3.1. договора N 04-01/15-56-13 в силу определения цены сделки на нерыночных условиях. Экономическая целесообразность сделки определяется каждым из участников, исходя из субъективно понимаемых им правовых и экономических интересов и ожидаемого экономического эффекта сделки, которые могут быть не обусловлены рыночными условиями хозяйствования, а определяются стороной сделки согласно его правовой и экономической состоятельности и фактически осуществляемой им хозяйственной деятельности.

Обусловленность цены сделки её рыночной оценкой установлена действующим законодательством для ряда конкретных правоотношений, к каковым спорные правоотношения истца и ответчика, основанные исключительно на частноправовом регулировании, не относятся.

Нормой п. 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В силу этого, в порядке ч. 2 ст. 65 и ч. 1 ст. 168 АПК РФ при рассмотрении настоящего спора с учетом существа заявленного иска юридически значимым обстоятельством является не установление рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 при заключении договора N 04-01/15-56-13 как таковое, а наличие правовых оснований для изменения договорного условия пункта 3.1. договора в части цены приобретаемого права аренды соразмерно заявленных истцом претензий к характеристикам земельного участка как объекту гражданского оборота.

В силу этого изложенная в апелляционной жалобе оценка истцом отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "УралЭкперт" (т. 5 л.д. 1), обществом с ограниченной ответственностью "Аудит.Консалтинг.Оценка - Уралтехносервис" (приложение N 2 к делу), автономной некоммерческой организации "Союзэкспертиза" (т. 1 л.д. 117), и обществом с ограниченной ответственностью Агентство "Вита-Гарант" (т. 10 л.д. 8, 122), апелляционным судом отклоняется, поскольку само по себе установление рыночной цены заключения сделки не является юридически значимым обстоятельством по делу.

По тем же основаниям подлежат отклонению без оценки по существу правовые позиции истца и Лейвикова Ю.А. об экономической целесообразности договора N 04-01/15-56-13, поскольку названное обстоятельство не подлежит исследованию при оценке сделки равноправных хозяйствующих субъектов, и при наличии самостоятельных корпоративных притязаний истца к Лейвикову Ю.А. в рамках дела N А76-26129/2016 оснований для исследования указанного обстоятельства не имеется, а уголовно-правовые притязания к обществу "ГринПарк" (т. 12 л.д. 155) не входят в компетенцию арбитражного суда при рассмотрении настоящего спора.

По изложенным основаниям апелляционный суд признает обоснованными доводы апелляционной жалобы о преждевременности выводов суда первой инстанции о том, что согласованная истцом и ответчиком цена права аренды являлась рыночной, в силу чего указанные выводы подлежат исключению из мотивировочной части решения (п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Исходя из фактических оснований заявленного иска, общество "ЮУ КЖСИ" в обоснование требований о снижении договорной цены ссылается на предоставление ответчиком недостоверных заверений относительно предмета сделки (земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852) при её заключении в части содержания градостроительной документации территории, в границах которой расположен земельный участок, наличия фактических препятствий для использования земельного участка по назначению в силу размещения на участке самовольного газопровода, не принадлежащего участникам сделки, необеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями, достаточными для его использования по назначению.

В силу ч. 4 ст. 15 АПК РФ принимаемые судом судебные акты должны быть обоснованными и мотивированными.

Согласно ч. 4 ст. 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; обоснования принятых судом решений

В мотивировочной части решения суда первой инстанции судом первой инстанции дана оценка фактическим и правовым обстоятельствам, заявленным обществом "ЮУ КЖСИ" в иске, связанные с претензиями истца к ответчику по качеству и характеристикам арендуемого земельного участка.

Апелляционная коллегия, оценив представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, на основании ч. 1 ст. 268 АПК РФ поддерживает выводы суда первой инстанции в части оценки поведения сторон при заключении и исполнении сделки, а также объема претензий истца к ответчику в части заявленных недостатков земельного участка, и дополнительно, применительно к доводам апелляционной жалобы, отмечает следующее.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Аналогичные правовые последствия возникают при неисполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду вещи с недостатками, препятствующими её использованию по назначению (абз. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Согласно пункту 5.6. договора N 04-01/15-56-13 в случае предоставления ответчиком ложной информации, не соответствующей условиям, указанным в п. 1.3. настоящего договора, а также ложной информации об обременениях участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; _; о качественных свойствах участка, которые могут повлиять на планируемое новым арендатором используемое использование и стоимость участка, иной информации, в том числе ставшей известной арендатору при исполнении им обязательств по договору аренды, освоении участка, подготовке проектной, технической документации; _; равно непредоставление новому арендатору информации, известной арендатору по указанным в настоящему пункте условиям, новый арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения размера платы по договору.

Пунктом 1.3. того же договора установлено, что арендатором (ответчиком) среди прочего гарантировано, что участок свободен прав третьих лиц, от любых объектов, сетей, коммуникаций, препятствующих осуществлению строительства на участке; участок имеет утвержденную документацию по планировке и межеванию территории земельного участка, выполненные в соответствии с требованиями действующего законодательства, не нарушающие прав третьих лиц.

Нормы ст. 431.2 ГК РФ вопреки мнению апеллянта применению к спорным правоотношениям не подлежат, поскольку предусматривают иные правовые последствия нарушения обязательства контрагента по предоставлению недостоверных заверений при совершении сделки, нежели требует истец, настаивая на соразмерном уменьшении стоимости приобретенного права аренды.

Нормы п. 2 ст. 37 ЗК РФ также не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку регулируют особенности купли-продажи земельного участка, тогда как истец на основании договора N 04-01/15-56-13 является участником арендных отношений.

В силу этого заявленные истцом нарушения ответчиком обязательств по условиям пункта 1.3. и 5.6. договора N 04-01/15-56-13 подлежат оценке не применительно к нарушению договорного обязательства по предоставлению достоверных заверений, а во взаимосвязи с нормами п. 1 ст. 475 и ст. 612 ГК РФ, поскольку заявленные истцом претензии связаны с невозможностью надлежащего использования арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием для целей комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы стцом в обоснование заявленного иска не приведено доказательств, свидетельствующих о том, что заявленные им недостатки являлись препятствием к фактическому использованию земельного участка либо к осуществлению истцом своих правомочий как арендатора.

Ссылки апеллянта на то, что ответчиком нарушены предусмотренные п. 1.3.5. договора N 04-01/15-56-13 заверения относительно отсутствия прав третьих лиц на земельный участок в силу размещения на нём подземного газопровода, являвшегося предметом спора по делу N А76-20326/2012, и данное обстоятельство влечет необходимость изменения договорной цены, отклоняются.

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара.

По смыслу названной нормы в её нормативном единстве с п. 1 ст. 209 ГК РФ, предусмотренные названной нормой правовые последствия реализуются только в случае наличия основанных на законе или договоре правопритязаний третьих лиц, то есть лиц, являющихся титульными правообладателями проданной вещи, поскольку притязания иных лиц, право которых не основано на законе, не подлежит юридической защите.

В данном случае судами при рассмотрении дела N А76-20326/2012 констатирован самовольный характер размещенного на земельном участке газопровода, что в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ исключает законность правообладания фактическим пользователем газопровода земельным участком, в силу чего истец не вправе предъявлять ответчику основанные на норме п. 1 ст. 460 ГК РФ требования об уменьшении покупной цены, а оценка его полномочий по фактическому использованию земельного участка в связи с наличием у истца статуса его арендатора определяется нормами либо ст. 613 ГК РФ, в силу которых предоставление в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, предоставляет арендатору права требовать уменьшения арендной платы, либо нормой п. 1 ст. 612 ГК РФ с аналогичными правовыми последствиями в случае передачи арендного имущества с недостатками.

При этом, как ранее отмечено судом, из взаимосвязанных положений п. 1 ст. 475, абз. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение достигнутых сторонами в соглашении договоренностей может быть произведено при доказанности существенности допущенных стороной нарушений, то есть применительно к оценке полученного истцом предоставления в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 - доказанности невозможности использования арендуемой вещи по назначению вследствие обнаруженных недостатков.

В данном случае из материалов дела следует, что истцу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадь которого составляет 1 456 238 кв.м. (т. 1 л.д. 36), при том, что общая протяженность подземного газопровода согласно материалам дела N А76-20326/2012 составляет 4 761, 3 м, а линейный характер указанного объекта объективно исключает его размещение на всей территории земельного участка, в силу чего истцом не представлено доказательств того, что размещенный на земельном участка газопровод территориально расположен таким образом, что земельный участок не может быть использован по назначению в полном объеме, в силу чего нарушение ответчиком указанной обязанности является существенным, и лишает истца права на то, что на что он мог бы рассчитывать при заключении договора.

В дело не представлено доказательств того, что указанный газопровод является действующим, что, учитывая производственную опасность такого объекта, создавало бы существенные препятствия к фактическому освоению земельного участка.

Судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание, что истцом реализовано право на процессуальное правопреемство на стороне истца по делу N А76-20326/2012, что позволяет истцу своей волей и в своем интересе реализовать полномочия по сносу спорного газопровода, а учитывая, что такое право было реализовано истцом задолго до обращения в суд с настоящим иском (заявление о правопреемстве принято судом к производству 08.08.2014), апелляционный суд критически относится к утверждению истца о наличии реальных фактических препятствий к освоению арендуемого земельного участка по назначению вследствие размещения на нем газопровода.

По тем же основаниям апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о недоказанности истцом обстоятельства невозможности осуществления строительства на земельном участке вследствие несоответствия проекта планировки и межевания территории генеральному плану пос.Кременкуль и пос. Садовый, и дополнительно отмечает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Частью 1 статьи 18 ГрК РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются: схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов.

Генеральный план поселений или городских округов содержит: 1) положение о территориальном планировании; 2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 4) карту функциональных зон поселения или городского округа (ч. 3 ст. 23 ГрК РФ).

В силу ч. 1 ст. 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем: 1) подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; 2) принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую; 3) создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Из содержания нормы ч. 4 ст. 9 ГрК РФ в её нормативном единстве с нормами ч. 1 ст. 18 ч. 1 ст. 26 ГрК РФ следует, что генеральный план муниципального образования определяет общие принципы территориального планирования в целях обеспечения устойчивого развития градостроительных элементов, и является документом перспективного развития территорий, поскольку носит долгосрочный характер - утверждается на срок не менее чем двадцать лет (п. 11 ст. 9 ГрК РФ).

Указанное обстоятельство объективно исключает возможность определения генеральным планом города (поселения) детальной планировки конкретной территории и определения параметров строительства отдельных объектов, что свидетельствует о допустимости несоответствия общей планировочной структуры муниципального образования согласно генеральному плану и согласно проекту планировки и межевания территории.

В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что разработанный ответчиком проект планировки территории не соответствовал генеральному плану, отклоняются, поскольку не основаны на положениях действующего законодательства, а указанное апеллянтом обстоятельство не может быть отнесено к нарушениям договорного обязательства ответчиком.

Наряду с этим норма ч. 1 ст. 41 ГрК РФ относит проект планировки и межевания территории к документации по планировке территории, которая разрабатывается в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Таким образом, документация по планировке территории является документом, определяющим пространственное размещение объектов капитального строительства и земельных участков в границах муниципального образования, в силу чего не преследует цели установление детальных параметров каждого из планируемых к размещению объектов капитального строительства, что также позволяет признать необоснованными утверждения апеллянта о невозможности осуществления строительства на земельном участке в силу несоответствия проекта планировки территории и генерального плана муниципального образования. Элементы планировочной структуры, указанные в проекте планировки территории, определяют общие границы застройки территории, в силу чего не могут определять технико-экономические характеристики возводимых конкретных объектов, и как следствие - препятствовать фактическому осуществлению строительства на земельном участке в запланированном объеме.

Более того, норма ч. 21 ст. 45 ГрК РФ допускает внесение изменений в документацию по планировке территории, наряду с тем, что аналогичная возможность предусмотрена законом для генерального плана муниципального образования (ч. ст. 23, ч. 1 ст. 24 ГрК РФ), что среди прочих заявленных истцом препятствий к строительству на земельном участке, позволяет осуществить корректировку территориального, а также количественного расположения планируемых объектов капитального строительства относительно санитарно-защитной зоны газораспределительной станции совхоза "Митрофановский".

Согласно положениям п. 4.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" установление размеров санитарно-защитных зон проводится расчетным путем на основании проектов обоснования санитарно-защитных зон с расчетами загрязнения атмосферного воздуха, физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом результатов натурных исследований и измерений атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух, выполненных в соответствии с программой наблюдений, представляемой в составе проекта. Указанные положения в их нормативном единстве с ч. 21 ст. 45 ГрК, а также территориальным расположением газораспределительной станции совхоза Митрофановский относительно границ застраиваемой территории (т. 2 л.д. 62, 85, 112) позволяет суду утверждать о наличии как правовых, так и фактических оснований для корректировки проекта планировки территории.

При этом истцом не доказано отсутствие у него правовой и фактической возможности осуществить корректировку градостроительной документации с учетом заявленных претензий к ответчику в части изменения зоны малоэтажной застройки на зону многоэтажной застройки с учетом функционального назначения указанных зон как жилых, а также разрешенного использования земельного участка, предоставленного для жилищного строительства. При этом по смыслу нормы п. 1 ст. 475 ГК РФ самостоятельное устранение покупателем обнаруженных недостатков влечет иные правовые последствия, нежели соразмерное уменьшение покупной цены. В силу этого, критическая оценка апеллянтом в жалобе предпринятых ответчиком действий по изменению градостроительной документации, как не обусловленных допущенными при составлении документации нарушениями, отклоняется, поскольку не является юридически значимой с учетом избранного истцом способа защиты.

Оценивая дополнительно довод апеллянта о разработке проекта планировки территории с включением в него санитарно-защитной зоны газораспределительной станции совхоза "Митрофановский", апелляционная коллегия исходит из положений абз. 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ и нормы ст. 404 ГК РФ, а также нормы п. 1 ст. 475 ГК РФ, которые в совокупности с принципом добросовестного осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1 ГК РФ) определяют пределы допустимого поведения субъектов гражданского оборота при исполнении гражданско-правовых обязательств. В данном случае проект планировки территории был передан ответчиком истцу, что при проявлении истцом должной заботливости и осмотрительности, учитывая, что им принимались фактические действия по освоению земельного участка, на что обратил внимание суд первой инстанции (т. 4 л.д. 27-33, 42-71), а правовой режим и размер санитарно-защитной зоны газораспределительных объектов нормативно установлены, позволяло истцу удостовериться в соответствии содержания градостроительной документации вне зависимости от достоверности заверений, данных ответчиком при заключении договора.

Допустимость изменения положений градостроительной документации позволяет отклонить довод апеллянта о том, что установленный судом первой инстанции факт выдачи разрешений на строительство пяти жилых домов не свидетельствует о возможности застройки всего земельного участка, а также оставить без оценки перспективы освоения истцом земельного участка в части размещения жилых домов в указанной санитарной зоне. С учетом этого, заявленные апеллянтом в жалобе доводы о риске возведения самовольных построек и незаконного строительства, носят предположительный характер.

Доводы истца о том, что проект планировки территории должен соответствовать генеральному плану на момент получения разрешения на строительство, что, по мнению апеллянта, исключает как законность ведения строительства на земельном участке, и исключает возможность последующего изменения градостроительной документации, нормативно в апелляционной жалобе не обоснованы, противоречат норме ст. 51 ГрК РФ, в силу чего подлежат отклонению.

Судом первой инстанции также обоснованно отмечено, что оценка содержания проекта планировки территории на предмет соответствия действующему законодательству, не является юридически значимым при рассмотрении настоящего спора, однако не по мотиву необходимости самостоятельного оспаривания градостроительной документации в порядке главы 24 АПК РФ (в силу п. 1.1. Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" проект планировки является ненормативным правовым актом, в силу чего может быть оценен судом в порядке судебного нормоконтроля на основании ст. 13 ГК РФ), а учитывая необходимость доказывания истцом в рамках настоящего спора не самого факта такого несоответствия, а взаимообусловленность данного обстоятельства с невозможностью осуществлять на земельном участке планируемое строительство в силу отсутствия ожидаемых истцом качеств земельного участка, тогда как таких обстоятельств по материалам дела не установлено.

Таким образом, оценка содержания градостроительной документации не входит в число юридически значимых обстоятельств по настоящему спору, доводы апелляционной жалобы о лишении его права на оспаривание документации с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления подлежат отклонению.

В силу изложенного, указанные обстоятельства не свидетельствуют о нарушении ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 1.3.7. договора N 04-01/15-56-13, на что ссылается истец, поскольку документация по планировке территории была разработана, фактически передана истцу по акту приема-передачи (т. 3 л.д. 32), а доводы апелляционной жалобы о её несоответствии требованиям действующего законодательства в части, препятствующей использованию арендуемого земельного участка по назначению, не нашли подтверждения по материалам дела.

Доводы апеллянта о взаимосвязанности несоответствия документации по планировке территории генеральному плану и нарушении ответчиком пункта 6.1.2. договора аренды от 30.12.2011, которым установлена обязанность арендодателя принять решение о разделе земельного участка, отклоняются, поскольку апеллянтом не обоснована взаимная обусловленность указанных обстоятельств, а также их обусловленность с утверждаемой истцом невозможность осуществления заявленных объемов строительства на земельном участке.

Доводы истца о неисполнении ответчиком пункта 4.1.3. договора N 04-01/15-56-13, поскольку в силу невыполнения обязательств по реконструкции единственного и фактически исчерпанного источника газоснабжения в границах осваиваемой территории - газораспределительной станции совхоза "Митрофановский", а также передачи ответчиком истцу технических условий энергоснабжения, не позволяющих обеспечить строительство и эксплуатацию объектов на участке, исключалась возможность реализации существующих технических условий, апелляционным судом отклоняются.

Исходя из норм п. 1 ст. 475 и п. 1 ст. 612 ГК РФ, а также учитывая, что строительная аренда земельного участка не исчерпывается только его однократным использованием и предполагает получение экономического эффекта сделки спустя значительное время (по мере осуществления жилищного строительства), следует признать, что применительно к реализации арендатором земельного участка правомочий по владению и пользованию в соответствии его разрешенным использованием, арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения стоимости права аренды только, если такие недостатки исключают его использование по назначению как такового.

В данном случае из материалов дела следует, что возможность подключения осваиваемой территории к источнику газоснабжения имеется, однако будет фактически реализована в долгосрочной перспективе за счет мероприятий, проводимых обществом с ограниченной ответственностью "НОВАТЭК-Челябинск", что предполагает получение застройщиком ожидаемого экономического эффекта от сделки и тем самым не даёт ему оснований требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенного товара (права аренды), поскольку, хоть и долгосрочной перспективе, но такое право будет реализовано. При этом негативные последствия, связанные с долгосрочным характером использования земельного участка, предметом настоящего спора не являются, в силу чего право истца на компенсацию имущественных потерь не может быть защищено избранным в рамках настоящего иска способом защиты.

По тем же основаниям апелляционный суд, повторно оценивая претензии апеллянта к ответчику в части размещения на земельном участке газопровода высокого давления, отмечает, что технико-организационные затруднения, связанные с осуществлением фактического строительства на земельном участке, обусловленные размещением газопровода, могут быть преодолены иными средствами защиты, нежели требованиями об изменении договорной цены, поскольку такие требования, по существу направленные на аннулирование взаимных договоренностей сторон гражданско-правовой сделки, не могут считаться соразмерными и при наличии у истца иных способов защиты нарушенных прав, в том числе обусловленных его процессуальным статусом истца по делу N А76-20326/2012, не могут обеспечивать баланс интересов сторон такой сделки и тем самым - стабильность гражданского оборота.

Доказательств того, что в отношении спорного земельного участка отсутствуют источники газоснабжения как таковые, апеллянтом не представлено.

Согласно дополнительно представленному в апелляционный суд ответчиком письму общества с ограниченной ответственностью "Энергия" исх. N 590 от 20.09.2017 (приложение к пояснениям рег. N 37667 от 28.09.2017), подключение объектов строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 допустимо как от существующих источников теплоснабжения, так и от источников теплоснабжения (котельных), возводимых в границах указанного участка на основании выданных обществом "Энергия" технических условий от 14.01.2013 NГ-1-203/Т, а лимиты газа, имеющиеся у ООО "Энергия", позволяют осуществить технологическое присоединение объектов к котельным.

Таким образом, факт необеспеченности земельного участка источниками газоснабжения апеллянтом не доказан, в силу чего, принимая во внимание то обстоятельство, что обязанность по передаче истцу ответчиком технических условий подключения к объектам энергоснабжения была исполнена, следует признать, что в данной части претензии истца к ответчику в части характеристик земельного участка являются необоснованными.

Поскольку истцом не доказаны правовые и фактические основания для соразмерного уменьшения стоимости права аренды в силу недоказанности наличия в приобретенном имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, оснований для назначения экспертизы по ходатайству истца апелляционным судом не установлено.

Следует также отметить, что поставленные на разрешение эксперта вопросы - о допустимости строительства с учетом содержания генерального плана и правил землепользования и застройки Кременкульского сельского поселения, наличия санитарно-защитной зоны ГРС совхоза "Митрофановский" - направлены на исследование фактических обстоятельств и их правовой оценки, что к компетенции эксперта не относится и не требует применения специальных познаний.

Вопрос о стоимости работ по демонтажу самовольного газопровода в порядке исполнения решения суда по делу N А76-20326/2012 не относится к числу юридически значимых по настоящему делу, поскольку истцом требования в порядке абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ (возмещение расходов покупателя на устранение недостатков товара) не заявлены.

Применительно к норме ч. 2 ст. 268 АПК РФ апелляционный суд также отмечает, что вопросы по заявленным истцом в суде первой инстанции ходатайствам о назначении экспертизы (т. 8 л.д. 64, т. 10 л.д. 64) не были направлены на разрешение ключевого юридически значимого обстоятельства, на котором настаивал истец при уточнении иска (т. 11 л.д. 19), поскольку истцом не был заявлен вопрос об определении соразмерной стоимости приобретенного права аренды. Содержание вопросов, поставленных истцом на разрешение эксперта в последнем из заявленных в суде первой инстанции ходатайств (т. 10 л.д. 64), не позволяет коллегии утверждать о наличии безусловной процессуальной воли истца на постановку анализируемого вопроса, тогда как по смыслу ст. 82, ст. 159 АПК РФ заявленные суду ходатайства должны быть определенными, мотивированными и не могут содержать установленные стороной процессуальные условия его удовлетворения.

С учетом изложенных мотивов суд первой инстанции обоснованно отказал апеллянту в назначении по делу экспертизы, соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции не имеется в силу следующего.

Безусловные основания для отмены судебного акта суда первой инстанции с переходом в апелляционном суде к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции установлены частью 4 статьи 270 АПК РФ.

Наряду с этим пунктом 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" предусмотрено, что если при рассмотрении дела в суде первой инстанции суд рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования.

Из материалов дела следует, что исковые требования в окончательной редакции, принятой судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 11 л.д. 19), текстуально сформулированы следующим образом (в части иска, актуальность которого поддерживается апеллянтом в суде апелляционной инстанции): "уменьшить установленный п. 3.1 договора от 25.10.2013 N 04-01/15- 56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 N ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства размер платы, установив стоимость приобретенных истцом прав и обязанностей в размере 100 000 000 руб.".

Из обжалуемого решения (т. 11 л.д. 147 оборот) следует, что в такой редакции судом приняты к рассмотрению и по существу рассмотрены исковые требования, в силу чего утверждения апеллянта об обратном не соответствуют содержанию обжалуемого судебного акта.

В обоснование заявленного ходатайства апеллянт фактически ссылается на то, что судом дана неправильная квалификация заявленным требования как направленным на соразмерное уменьшение стоимости приобретенного права аренды, в силу чего не установлены необходимые юридически значимые обстоятельства.

Между тем данные процессуальные обстоятельства по смыслу ч.ч. 1-3 ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены решения суда первой инстанции, если апелляционный суд установит, что соответствующие процессуальные и материальные нарушения, допущенные судом первой инстанции, привели к принятию неправильного судебного акта по существу спора, однако не могут являться основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции. Более того, в силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ правовая квалификация отношений является прерогативой суда, в том числе с учетом полномочий апелляционного суда, предусмотренных ч. 1 ст. 268 АПК РФ, такое полномочие может быть реализовано и при обжаловании судебного акта в апелляционном порядке.

В силу этого и с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления и норм ч.ч. 1-3 ст. 270 АПК РФ оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела судом первой инстанции не имеется.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2017 по делу N А76-219/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова М.И. Карпачева