Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2017 г. N 09АП-46085/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 января 2018 г. N Ф05-19573/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

24 октября 2017 г.

Дело N А40-64095/17

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Савенкова О.В., Алексеевой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бутыревой К.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фирма "Элитар Софт" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 августа 2017 г. по делу N А40-64095/17 (50-563), принятое судьей Васильевой И.А.

по иску ООО "Фирма "Элитар Софт" (117449, г. Москва, ул. Шверника, д. 20, ОГРН 1147748137294, ИНН 7728155531, дата гос. рег. 22.12.2014)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, г. Москва, Газетный переулок, дом 1/12, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата гос. рег. 08.02.2003)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Колмогорцева М.А. по доверенности от 28.08.2017 г.,

Подшивалов А.А. по доверенности от 29.08.2017 г.;

от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 09.01.2017 г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фирма "Элитар Софт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы N 7-1009 от 07.12.2007 в части размера арендной платы, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 07.04.2015 б/н; признании недействительной односторонней сделки по отказу Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы N 7-1009 от 07.12.2007, оформленной уведомлением об отказе от договора аренды от 28.07.2016 N ДТИ-И-32330/16; а также об обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить с ООО "Фирма "Элитар Софт" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 326,2 кв. м. находящихся по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д.20, квартал 2635 на предложенных ООО "Фирма "Элитар Софт" условиях.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 01 августа 2017 г. в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Заявленные требования мотивированы со ссылкой на ст. ст. 167-168, 310, 445 ГК РФ.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель апелляционной жалобы, ссылается на неправомерные выводы суда. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

Представитель заявителя жалобы доводы жалобы поддержал, по основаниям, изложенным в жалобе и в заявлении.

Департамент городского имущества города Москвы, отзыв на жалобу, не представил, его представитель в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО "Элитар Софт" и Департаментом городского имущества г. Москвы заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы N 7-1009 от 07.12.2007 общей площадью 326,2 кв. м. по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д.20, квартал 2635 сроком с 01.10.2007 по 30.06.2015 в редакции дополнительного соглашения от 27.07.2012 г. к договору аренды. (т.1, л.д. 40-41).

22.12.2014 путём реорганизации в форме выделения из ООО "Элитар Софт" создано ООО "Фирма "Элитар Софт", являющееся правопреемником ООО "Элитар Софт" в части обязательств по Договору аренды, в связи с чем, 09.04.2015 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к Договору о смене наименования арендатора. (т.1, л.д. 42-44).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что после истечения срока действия Договора аренды, по состоянию на 01.07.2015, продолжал пользоваться помещением при отсутствии каких-либо возражений со стороны ответчика, в связи с чем, договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в соответствии с п. 2.5 договора.

Условиями пункта 2.5 Договора аренды установлено, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, что также соответствует условиям статей 610, 621 ГК РФ.

Истец указывает, что соответствует всем вышеуказанным критериям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., в связи с чем, 11.08.2016 обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Однако, ответчик в удовлетворении заявления истца отказал.

28 июля 2016 г. ответчиком в адрес истца направлено уведомление о прекращении договора аренды, в связи с наличием у истца задолженности по арендной плате.

По мнению истца, задолженность по арендной плате перед ответчиком на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у истца отсутствовала, поскольку начислена ответчиком вследствие изменения в одностороннем порядке условий договора аренды. Вместе с тем, Договор аренды не может считаться изменённым в одностороннем порядке.

Письмами исх. N 33-6-10152/15-(0)-0 от 07.04.2015 г. и 33-6-10153/15-(0)-0 от 07.04.2015 г. Ответчиком в адрес ООО "Элитар софт" направлены уведомления об изменении ставки арендной платы в одностороннем порядке по следующим адресам: 117437, г. Москва, ул. Волгина, д. 29, корп. 2; 117449, г. Москва, ул. Шверника, д. 20.

При этом, в соответствии с п. 6.6 Договора аренды, в случае изменения условий оплаты аренды объекта, к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является его неотъемлемой частью. Вместе с тем, как указывает истец, никаких дополнительных соглашений к Договору аренды об изменении ставки арендной платы Ответчиком не заключалось ни с ООО "Элитар Софт", ни с его правопреемником, ООО "Фирма "Элитар Софт".

Дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым пункт 6.6. из Договора аренды был исключён, вступило в силу 10.07.2015 г.

Как полагает истец, ответчик, зная о намерении истца выкупить нежилое помещение, и при этом, прекращая договор аренды в одностороннем порядке на основании имеющейся задолженности по арендной плате, действовал исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Обращаясь, 10.04.2017 с иском о признании недействительным односторонней сделки по повышению ставки арендной платы на 2015 год, истцом был пропущен срок исковой давности, поскольку уведомление Департамента об изменении ставки арендной платы на 2015 год было направлено письмом от 07.04.2015 N 33-6-10152/15-(0)-0 и Истец не отрицает факт его получения.

На основании заявления ответчика о том, что истцом пропущен срок на обжалование указанного уведомления, суд в удовлетворении требования о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды от 07.04.2015 N 33-6-10152/15-(0)-0 отказал на основании ст. 199 ГК РФ.

Кроме того, как установлено судом, нежилое помещение городской собственности общей площадью 326,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 20, передавалось ООО "Фирма "Элитар Софт" по договору от 07.12.2007 N 07-01009/07 на срок по 30.09.2012 г. для использования под социальный магазин для обслуживания малообеспеченных слоев населения. Дополнительным соглашением от 27.07.2012 срок Договора продлен до 30.06.2015 г.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2.5 Договора предусмотрено, что о предстоящем расторжении Договора арендодатель должен письменно уведомить арендатора за 30 дней.

В результате осмотра, проведенного Департаментом 13.05.2016 г., установлено, что помещение используются сторонними пользователями под аптеку, магазин сантехники, ателье, склад не по целевому назначению, определенному договором.

Законные требования Департамента об устранении допущенных нарушений существенных условий Договора (претензия от 26.05.2016 N ДГИ-И-22172/16) ООО "Фирма "Элитар Софт" не выполнены, что подтверждается результатами повторного осмотра помещения от 05.07.2016 г.

Кроме того, по состоянию на 14.07.2016 г. на финансово-лицевом счете Договора имелась задолженность по арендной плате в размере 4.202.720,04 руб. и неоплаченные пени в сумме 309.219,09 руб. По состоянию на 21.09.2016 задолженность по арендной плате и пени составляла 4.466.292,30 руб. и 390.288,76 руб. соответственно.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая, что арендатором были нарушены и в установленный срок не устранены существенные условия Договора, арендатор не может считаться исполняющим свои обязанности надлежащим образом, Департамент в порядке, предусмотренном статьями 610, 621 ГК РФ направил в адрес ООО "Фирма "Элитар Софт" уведомление от 28.07.2016 N ДГИ-И-32330/16 об отказе от договора аренды, которое вступило в законную силу 04.09.2016. На основании части 2 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон по Договору прекращены с указанной даты.

Доводы истца о ненадлежащем извещении не подтверждаются материалами дела, в связи с чем, указанный довод был обоснованно отклонен судом первой инстанции. Как указано в решении суда, истец ссылается на то, что письма направлены не в адрес истца, а в адрес ООО "Элитар Софт", однако, истец не оспаривает то, что дополнительное соглашение к договору о смене наименования арендатора заключено между сторонами 09.04.2015 г., т.е. после направления указанных уведомлений от 07.04.2015 г следовательно, уведомления от 07.04.2015 г. Департамент направил надлежащей стороне.

Доводы Истца об устранении нарушений, выявленных ответчиком по состоянию на 30.06.2016 г. противоречат результатам повторного осмотра помещения от 05.07.2016 г.

ООО "Фирма "Элитар Софт" обращалось в Департамент с заявлением от 11.08.2016 г. N 33-5-118923/16-(0)-0 о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендуемых на основании договора аренды от 07.12.2007 г. N 07-01009/07 нежилых помещений.

11.08.2016 г. Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги (исх. N 33-5-118923/16-(0)-1) в связи с наличием у ООО "Фирма "Элитар Софт" задолженности по арендной плате. Отказ Департамента получен на руки генеральным директором ООО "Фирма "Элитар Софт".

Кроме того, ответчиком представлены доказательства того, что Истец своим письмом в адрес Департамента от 04.09.2016 г. подтвердил факт наличия задолженности по арендной плате, в связи с чем, суд признал расторжение договора в установленном законном порядке.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно не усмотрел в действиях Департамента нарушений прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционный суд поддерживает указанные выводы суда первой инстанции.

Доводы заявителя жалобы (истца) были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены в обжалуемом акте, с указанием в решении суда подробных мотивов, по которым суд доводы истца отклонил.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

По мнению апелляционного суда решение суда первой инстанции основано на нормах действующего законодательства и является правомерным.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения, заявленных требований. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65, 66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 августа 2017 г. по делу N А40-64095/17 (50-563) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

О.В. Савенков Е.Б. Алексеева