Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2017 г. N 18АП-12313/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2018 г. N Ф09-8798/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

30 октября 2017 г.

Дело N А34-4851/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отель Москва" на решение Арбитражного суда Курганской области от 21.08.2017 по делу N А34-4851/2015 (судья Асямолов В.В.).

В судебном заседании принял участие представитель:

закрытого акционерного общества "Гостиница "Москва" - Алямкин Д.В. (доверенность от 06.07.2017).

Закрытое акционерное общество "Гостиница "Москва" (далее - ЗАО "Гостиница "Москва", истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Отель Москва" (далее - ООО "Отель Москва", ответчик) о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015 и применении последствий их недействительности в виде возврата нежилых помещений и разницы в арендной плате между рыночной и предусмотренной договором (требования изложены с учетом объединения дела N А34-4851/2015 с делами N N А34-3461/2015 и А34-5837/2015 и выделения на основании определения арбитражного суда первой инстанции от 15.01.2015 в отдельное производство требования о признании недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 и о применении последствий недействительности этой сделки, а также встречного требования ООО "Отель Москва" к ЗАО "Гостиница "Москва" не препятствовать проезду автотранспорта ООО "Отель Москва" и автотранспорта третьих лиц по указанию ООО "Отель Москва").

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Пугачев Анатолий Владимирович (далее - Пугачев А.В., третье лицо), индивидуальный предприниматель Козлов Александр Николаевич (далее - ИП Козлов, третье лицо), индивидуальный предприниматель Сулимина Анна Павловна (далее - ИП Сулимина, третье лицо), Анпилогова И.Г., общество с ограниченной ответственностью "Гостевой дом" (далее - ООО "Гостевой дом", третье лицо), индивидуальный предприниматель Комиссаров Дмитрий Николаевич (далее - ИП Комиссаров, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 08.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2016 названные решение Арбитражного суда Курганской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом первой инстанции объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела N А07-4851/2015 дело N А34-4851/2015, в котором рассматривались указанные выше требования ЗАО "Гостиница "Москва", и дело N А34-271/2016, в котором рассматривались требования ЗАО "Гостиница "Москва" к ООО "Отель Москва" о признании недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015, применении последствий признания сделки недействительной в виде возврата части земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5, площадью 943,4 кв. м, схематично определенной в приложении N 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, и разницы в арендной плате между рыночной и предусмотренной договором, а также встречные требования ООО "Отель Москва" к ЗАО "Гостиница "Москва" об обязании не препятствовать проезду автотранспорта ООО "Отель Москва" и автотранспорта третьих лиц по указанию ООО "Отель Москва" на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070211:5, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, и парковке таких автотранспортных средств на части данного земельном участке, указанной в приложении N 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит признать недействительными договоры аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015 и договор аренды парковочных мест от 01.04.2015; обязать ООО "Отель Москва" возвратить ЗАО "Гостиница "Москва" следующие нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49: на 1 этаже - N N 1-10, 33 площадью 104,4 кв. м, на 2 этаже - N 22, на 3 этаже N N 10-25, 60-70, 83-85 площадью 329,7 кв. м, на 4 этаже - N N 1-6, 8-35, 35а, 36-64, 68-117, 164, 165 площадью 606,2 кв. м, на 5 этаже - N N 1-130 площадью 603,1 кв. м, на 6 этаже - N N 1-38, 40-61, 63-66, 68-123, 123а, 123б площадью 618 кв. м, а также часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5, площадью 943,4 кв. м, схематично определенную в приложении N 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, а также взыскать с ООО "Отель Москва" в пользу ЗАО "Гостиница "Москва" 5 592 612 руб. основного долга, в том числе, как последствия недействительности договора аренды нежилых помещений от 01.02.2015 - 1 654 600 руб., договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 - 3 822 012 руб., договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 - 116 000 руб. (т. 17, л. д. 102, 103, 110).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.08.2017 (резолютивная часть оглашена 14.08.2017) исковые требования истца удовлетворены частично: суд признал недействительными договор аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и договор аренды парковочных мест от 01.04.2015, обязал ООО "Отель Москва" возвратить ЗАО "Гостиница "Москва" следующие нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы по адресу г. Курган, ул. Красина, 49: на 1 этаже - N N 1-10, 33 площадью 104,4 кв. м, на 2 этаже - N 22, на 3 этаже N N 10-25, 60-70, 83-85 площадью 329,7 кв. м, на 4 этаже - N N 1-6, 8-35, 35а, 36-64, 68-117, 164, 165 площадью 606,2 кв. м, на 5 этаже - N N 1-130 площадью 603,1 кв. м, на 6 этаже - N N 1-38, 40-61, 63-66, 68-123, 123а, 123б площадью 618 кв. м, а также часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5, площадью 943,4 кв. м, схематично определенную в приложении N 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, суд также взыскал с ООО "Отель Москва" в пользу ЗАО "Гостиница "Москва" 5 592 612 руб. основного долга. В остальной части требований ЗАО "Гостиница "Москва" к ООО "Отель Москва" отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Отель Москва" к ЗАО "Гостиница "Москва" отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Отель Москва" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ЗАО "Гостиница "Москва" и удовлетворить встречные требования ООО "Отель Москва".

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, ответчик применительно к выводу суда о незаключенности договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 отмечает, что отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды не влечет его незаключенность, такой договор порождает для его сторон соответствующие обязательственные правоотношения. Податель жалобы указывает, что судом необоснованно не применены положения абзаца 4 пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, ЗАО "Гостиница "Москва" ссылается на совершение оспариваемых сделок бывшим генеральным директором Марамыгиной Л.И. в ущерб интересам истца и в результате сговора с ООО "Отель Москва". При этом после прекращения полномочий Марамыгиной Л.И. и назначения иного генерального директора - Каплауха С.Н. из поведения ЗАО "Гостиница "Москва" в отношении оспариваемых сделок следовала воля на их сохранение и данное поведение давало ООО "Отель Москва" основания полагаться на их действительность. Также ЗАО "Гостиница "Москва" в исковом заявлении учло денежные средства, полученные от ООО "Отель Москва" в счет оплаты пользования нежилыми помещениями по обоим оспариваемым договорам аренды: от 01.02.2015 и от 02.04.2015, из чего следует, что истец не считал договор аренды нежилых помещений от 02.04.2015 незаключенным, истец оценивал оба указанных договора как влекущие правовые последствия для ООО "Отель Москва" по внесению платы за владение и пользование нежилыми помещениями. Кроме того, ответчик ссылается на то, что между ЗАО "Гостиница "Москва" и ООО "Гостевой дом" до настоящего времени имеется действующий (прошедший государственную регистрацию) договор аренды нежилых помещений в здании по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, арендная плата по которому составляет 140 руб. за 1 кв. м площади арендуемых помещений, что менее цены, предусмотренной спорными договорами. Это обстоятельство, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о том, что контрагент ЗАО "Гостиница "Москва" - ООО "Гостевой дом" является лицом, аффилированным с нынешним руководством ЗАО "Гостиница "Москва", а не с бывшим руководителем Марамыгиной Л.И., следовательно, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания критически оценивать иные договоры аренды с данным контрагентом. ООО "Отель Москва" при заключении спорных договоров не были известны обстоятельства заключения аналогичных договоров аренды, установленные судом при рассмотрении настоящего дела, также в момент заключения спорных договоров дело N А34-2086/2015, на судебные акты по которому суд сослался в обжалуемом решении, еще не было возбуждено. Ответчик отмечает, что Марамыгин Е.П. не принимал участие в заключении оспариваемых договоров (все договоры подписаны единственным участником и директором ООО "Отель Москва" Егорычевым А.С.), он не является лицом, способным оказывать влияние на принятие ООО "Отель Москва" каких-либо управленческих решений. Кроме того, ООО "Отель Москва" отмечает, что в ходе рассмотрения дела заявляло о том, что арендованное им у ЗАО "Гостиница "Москва" по спорным договорам имущество выбыло из владения ответчика помимо его воли, доступ к нему заблокирован ЗАО "Гостиница "Москва". Истец данные утверждения не оспаривал, представил в материалы дела копию предложения ООО "Отель Москва" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 по причине отсутствия доступа к ним. По этой причине ответчик и заявил встречное исковое требование к истцу.

От ЗАО "Гостиница "Москва" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В апелляционной жалобе ее податель не приводит доводы о незаконности обжалуемого решения суда в части отказа в удовлетворении иска ЗАО "Гостиница "Москва" о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015. Податель жалобы лишь выражает несогласие с мотивировочной частью решения суда в части вывода о незаключенности указанного договора в силу отсутствия его государственной регистрации.

Соответственно, арбитражный суд апелляционной инстанции с учетом согласия истца, решение на предмет его законности и обоснованности пересматривает только в обжалуемой подателем жалобы части, а именно: в части удовлетворения иска ЗАО "Гостиница "Москва" и отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Отель Москва".

Как следует из материалов дела, 01.02.2015 между ЗАО "Гостиница "Москва" (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И. и ООО "Отель Москва" (арендатор) в лице директора Егорычева А.С. подписан договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору переданы нежилые помещения площадью 2261,4 кв. м в здании гостиницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49. Номера помещений на поэтажном плане: на 1 этаже - N N 1-10, 33 площадью 104,4 кв. м, на 2 этаже - N 22, на 3 этаже N N 10-25, 60-70, 83-85 площадью 329,7 кв. м, на 4 этаже - N N 1-6, 8-35, 35а, 36-64, 68-117, 164, 165 площадью 606,2 кв. м, на 5 этаже - N N 1-130 площадью 603,1 кв. м, на 6 этаже - N N 1-38, 40-61, 63-66, 68-123, 123а, 123б площадью 618 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 15-19).

Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2015 и действует до 01.01.2016 (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за пользование помещениями составляет 350 000 руб. в месяц. Ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение).

По акту приема-передачи от 01.02.2015 указанные помещения были переданы арендатору (т. 1, л. д. 20).

Право собственности истца на указанные помещения подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.08.2014 серии 45-АА N 794405, серии 45-АА N 794404, серии 45-АА N 794406, серии 45-АА N 794407, серии 45-АА N 794408 (т. 1, л. д. 50-54).

01 апреля 2015 года между ЗАО "Гостиница "Москва" (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И. и ООО "Отель Москва" (арендатор) в лице директора Егорычева А.С. был подписан договор аренды парковочных мест, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49. Часть земельного участка подлежит использованию арендатором для парковки автотранспорта. Часть земельного участка, передаваемого в аренду, определена арендодателем и арендатором в приложении N 1 к настоящему договору. Площадь части земельного участка составляет 943,4 кв. м (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 32-34).

Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 15 000 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 01.02.2016 (пункт 4.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.04.2015 часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5 была передана арендатору (т. 1, л. д. 36).

Кроме того, 02.04.2015 между ЗАО "Гостиница "Москва" (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И. и ООО "Отель Москва" (арендатор) в лице директора Егорычева А.С. был подписан договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору переданы те же нежилые помещения в здании гостиницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, что и по договору аренды от 01.02.2015 (пункт 1.1 договора) (т. 2, л. д. 119-123).

Договор вступает в силу с 02.04.2015 и действует до 01.04.2019 (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за пользование помещениями составляет 350 000 руб. в месяц. Ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение).

По акту приема-передачи от 02.04.2015 указанные помещения были переданы арендатору (т. 2, л. д. 124).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области письмом от 14.04.2017 N 08-15/2849 предоставлены сведения о том, что 26.08.2015 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации аренды на основании договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 (т. 16, л. д. 21).

Полагая, что исполнением оспариваемых сделок причинен значительный ущерб арендодателю (истцу по делу), поскольку размер арендной платы в несколько раз меньше рыночной стоимости пользования аналогичным имуществом, при этом ООО "Отель Москва" не могло не знать о данном обстоятельстве и, более того, им воспользовалось, ЗАО "Гостиница "Москва" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

ООО "Отель Москва", ссылаясь на то, что ЗАО "Гостиница "Москва" ограничило доступ автотранспорта ООО "Отель Москва" на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070211:55, обратилось в суд с встречными требованиями.

Удовлетворяя исковые требования ЗАО "Гостиница "Москва" частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из явного несоответствия размера встречного предоставления по спорным договорам аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и парковочных мест от 01.04.2015 размеру рыночной стоимости права аренды. Соответственно, суд пришел к выводу о том, что указанные сделки заключены в ущерб интересам истца. При этом о данном обстоятельстве был осведомлен ответчик. Ввиду указанного суд пришел к выводу о наличии сговора между управомоченными лицами истца и ответчика с целью причинить вред истцу. Между тем, суд сделал вывод о незаключенности спорного договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 ввиду отсутствия его государственной регистрации, соответственно, отказал в удовлетворении иска ЗАО "Гостиница "Москва" в части данного договора. Также ввиду признания недействительным договора аренды парковочных мест суд отказал в удовлетворении встречного иска ООО "Отель Москва".

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 названного Кодекса предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на норму пункта 2 статьи 174 названного Кодекса.

Указанной нормой установлено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

ЗАО "Гостиница "Москва" при оспаривании договоров аренды ссылается в целом на пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая как на причинение явного ущерба, так и на наличие сговора.

Так, истец полагает, что исполнением оспариваемых сделок ему как собственнику переданного в аренду имущества причинен значительный ущерб, поскольку размер арендной платы по спорным договорам аренды в несколько раз меньше рыночной стоимости пользования аналогичным имуществом.

Для проверки данного довода истца арбитражным судом первой инстанции определением от 03.11.2015 по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы" N 01.01.15-144 (т. 4, л. д. 82-148) рыночная стоимость аренды по состоянию на даты заключения договоров нежилых помещений 01.02.2015 и 02.04.2015 составляет 1 158 000 руб. и 1 080 000 руб. в месяц, соответственно, на дату заключения договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 - 58 000 руб. в месяц.

Также экспертом в материалы дела представлены пояснения по экспертному заключению, в котором обосновано применение при расчете рыночной стоимости сравнительного подхода (т. 16, л. д. 48).

Ответчик по данному экспертному заключению мотивированные возражения не представил, о проведении повторной или дополнительной экспертизы стороны ходатайства не заявляли.

Также истец представил в материалы дела скриншоты объявлений о передаче в аренду нежилых помещений с интернет ресурсов с указанием ставок арендной платы, значительно превышающих указанные в спорных договорах аренды (т. 1, л. д. 43-49).

ООО "Отель Москва" в обоснование своей правовой позиции ссылалось на то, что спорные договоры заключены по сопоставимым ставкам арендной платы, примененным в аналогичных договорах аренды, в доказательство чего материалы дела представило:

- договор аренды нежилых помещений от 14.07.2011, заключенный между Пугачевым А.В. (арендодатель) и ЗАО "Гостиница "Москва" (арендатор) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И., согласно пунктам 2.1, 4.1 которого во временное владение и пользование переданы нежилые помещения площадью 3038 кв. м (на 1-м этаже N N 47, 49-90, 71а; на 2-м этаже N N 42-98, 100-114; на 3-м этаже N N 86-131; на 4-м этаже N N 118-163; на 5-м этаже N N 131-177; на 6-м этаже N N 124-203; в подвале N N 1-15, 4а, 5а) за 400 000 руб. в месяц (т. 2, л. д. 109-111);

- договор аренды нежилых помещений от 29.08.2013, заключенный между Козловым А.Н. (арендодатель) и ООО "Гостевой дом" (арендатор) в лице генерального директора Федосимого Е.Г., согласно пунктам 2.1, 4.1 которого во временное владение и пользование переданы нежилые помещения площадью 2995 кв. м (на 1-м этаже N N 47, 49-90, 71а; на 2-м этаже N N 42-98, 100-114; на 3-м этаже N N 86-131; на 4-м этаже N N 118-163; на 5-м этаже N N 131-177; на 6-м этаже N N 129-203; в подвале N N 1-15, 4а, 5а) за 100 000 руб. в месяц (т. 2, л. д. 112-114);

- договор аренды нежилых помещений от 01.01.2015, заключенный между ИП Сулиминой (арендодатель) и ООО "Отель Москва" (арендатор), согласно пунктам 1.1, 4.1 которого во временное владение и пользование переданы нежилые помещения (на 1-м этаже N N 50-53, 61-63; на 2-м этаже N 68; на 3-м этаже N N 86-131; на 4-м этаже N N 118-163; на 5-м этаже N N 131-177; на 6-м этаже N N 124-203; в подвале N N 1-15, 4а, 5а) за 200 000 руб. в месяц (т. 2, л. д. 115-118).

Между тем, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2012 по делу N А34-3661/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.04.2013, признан недействительным договор купли-продажи от 25.03.2011, заключенный ЗАО "Гостиница "Москва" и Пугачевым А.В., согласно которому ЗАО "Гостиница "Москва" передало в собственность Пугачеву А.В., в частности нежилые помещения площадью 3038 кв. м в здании гостиницы по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, номера помещений на поэтажном плане: на 1-м этаже N N 47, 49-90, 71а; на 2-м этаже N N 42-98, 100-114; на 3-м этаже N N 86-131; на 4-м этаже N N 118-163; на 5-м этаже N N 131-177; на 6-м этаже N N 124-203; в подвале N N 1-15, 4а, 5а (пункт 1.1.1 договора).

Указанным постановлением, среди прочего, установлено, что в ЗАО "Гостиница "Москва" существует длительный неразрешенный корпоративный конфликт, а также то, что после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю (Пугачеву А.В.) ЗАО "Гостиница "Москва" приобрело его в аренду на условиях арендной платы, составляющей 400 000 руб., при этом стороны сделки не обосновали суду деловую цель и экономическую целесообразность сделки купли-продажи. В дальнейшем на основании соглашения об отступном от 26.07.2011 указанные помещения перешли к Козлову А.Н. и на основании договора купли-продажи от 20.02.2014 к ИП Сулиминой.

Предметом договора купли-продажи от 25.03.2011 и последующих договоров по отчуждению и представленных в материалы настоящего дела ООО "Отель Москва" договоров аренды являются одни и те же помещения.

Кроме того, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 по делу N А34-2086/2015, среди прочего, также установлено, что в ЗАО "Гостиница "Москва" существует длительный корпоративный конфликт, что в период до 09.04.2015 контроль над органами управления общества (более 50 % голосующих акций на собрании акционеров и три члена из пяти в совете директоров) осуществляла семья Марамыгиных, что Пугачев А.В. и Козлов А.Н. являются аффилированными лицами, Сулимина А.П. является супругой Козлова А.А., сына Козлова А.Н. С 29.08.2013 Марамыгин С.Ф. является исполнительным директором ООО "Гостевой дом" (приказ о приеме на работу от 29.08.2013 N 01-к, т. 6, л. д. 31).

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что представленные ответчиком в обоснование своих доводов договоры аренды нежилых помещений заключены между взаимосвязанными лицами в условиях корпоративного конфликта в ЗАО "Гостиница "Москва" и в отсутствие экономической целесообразности для истца, помещения из владения ЗАО "Гостиница "Москва" фактически не выбывали.

Соответственно, довод ответчика о том, что арендная плата, указанная в названных договорах, соответствует рыночной арендной плате, нельзя принять в качестве обоснованного.

Кроме того, из пункта 4.1 спорных договоров аренды нежилых помещений следует, что ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение), тогда как согласно представленным ответчиком договорам аренды арендатор обязан заключить отдельные договоры с предприятиями и организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги (пункт 5.2.8 договора аренды от 14.07.2011 и договора аренды от 29.08.2013) или заключить отдельное соглашение с арендатором (пункт 4.1 договора от 01.01.2015).

Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении, ответчик не представил доказательства, свидетельствующие об экономической целесообразности спорных договоров для истца, равно как и доказательства того, каким образом, в свою очередь, ООО "Отель Москва" использовало арендуемое имущество и получало ли оно прибыль от его использования в собственной деятельности или путем сдачи в субаренду.

Податель жалобы ссылается на то, что между ЗАО "Гостиница "Москва" и ООО "Гостевой дом" до настоящего времени имеется действующий (прошедший государственную регистрацию) договор аренды нежилых помещений в здании по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, арендная плата по которому составляет 140 руб. за 1 кв. м площади арендуемых помещений, что менее цены, предусмотренной спорными договорами. Это обстоятельство, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о том, что контрагент ЗАО "Гостиница "Москва" - ООО "Гостевой дом" является лицом, аффилированным с нынешним руководством ЗАО "Гостиница "Москва", а не с бывшим руководителем Марамыгиной Л.И., следовательно, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания критически оценивать иные договоры аренды с данным контрагентом.

Действительно, в материалах дела имеется договор аренды нежилых помещений от 01.06.2014, заключенный между ЗАО "Гостиница "Москва" (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И. и ООО "Гостевой дом" (арендатор) в лице генерального директора Федосимого Е.Г., согласно пунктам 1.1, 4.1 которого во временное владение и пользование переданы нежилые помещения (на 1-м этаже N N 1-10, 33-104; на 2-м этаже, на 3-м этаже N N 22, 1-11, 11б, 12-21, 23-85; на 4-м этаже N N 1-35, 35а, 36-117, 164, 165; на 5-м этаже N N 1-130; на 6-м этаже N N 1-38, 40-61, 63-66, 68-123, 123а, 123б) за 400 000 руб. в месяц (т. 17, л. д. 2-6).

Между тем, одно лишь наличие данного договора при наличии указанного выше экспертного заключения, а также с учетом представленных истцом распечаток с интернет ресурсов с публичными предложениями об аренде нежилых помещений, вопреки утверждению подателя жалобы, не опровергает обоснованность вывода арбитражного суда первой инстанции о том, что спорные договоры аренды нежилых помещений заключены с применением заниженной арендной платы по сравнению с рыночными ставками.

Кроме того, доказательства того, что указанный договор от 01.06.2014 ЗАО "Гостиница "Москва" и ООО "Гостевой дом" в действительности исполнялся на момент подписания спорных договоров, в материалы дела не представлены.

Иные доказательства в обоснование того, что ставки арендной оплаты, указанные в спорных договорах, являются рыночными, ответчик в материалы дела не представил.

В обоснование иска истец также указал на то, что стороны являются аффилированными лицами, поскольку между Марамыгиной Л.И., являющейся руководителем истца в период заключения сделок, и работником ответчика Марамыгиным Е.П. имеется родственная связь - последний является внуком Марамыгиной Л.И.

Указанное обстоятельство подтверждено материалами дела (т. 17, л. д. 12-14, 53-61), равно как и установлено, что Марамыгин С.Ф. является сыном Марамыгиной Л.И.

Как отмечено ранее, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 по делу N А34-2086/2015, среди прочего, установлено, что в ЗАО "Гостиница "Москва" существует длительный корпоративный конфликт, что в период до 09.04.2015 контроль над органами управления общества (более 50 % голосующих акций на собрании акционеров и три члена из пяти в совете директоров) осуществляла семья Марамыгиных.

Также спорные сделки заключены непосредственно перед досрочным прекращением полномочий Марамыгиной Л.И. в качестве генерального директора ЗАО "Гостиница "Москва" (протокол внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Гостиница "Москва" от 09.04.2015 N 1, т. 1, л. д. 55) и в день принятия Марамыгина Е.П. на должность исполнительного директора ООО "Отель Москва" (приказ от 01.02.2015 N 3, т. 6, л. д. 145).

Договор аренды от 01.02.2015 подписан на срок 11 месяцев, а через 2 месяца подписан договор аренды от 02.04.2015 в отношении тех же помещений на срок 4 года.

Также материалами дела подтверждено наличие у Марамыгина Е.П. доверенности от 20.01.2015 (т. 13, л. д. 80), содержащей, в числе прочего, полномочия последнего на заключение сделок от имени ответчика.

Кроме того, у Марамыгина Е.П. как у исполнительного директора согласно приказу от 01.02.2015 N 07 директора ООО "Отель Москва" Егорычева А.С. имелось право подписи кассовых документов, а также согласно справке акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" от 19.01.2016 N 045-22-15/32 право распоряжения банковским счетом (т. 13, л. д. 51-54).

Из указанного, в частности, следует, что в период заключения спорных договоров аренды Марамыгин Е.П. являлся одним из руководителей ООО "Отель Москва", имевших полномочия на распоряжение имуществом и денежными средствами общества, ограниченные только нормами действующего корпоративного законодательства.

Соответственно, вопреки утверждению подателя жалобы, спорные сделки не могли быть заключены без ведома данного лица.

С учетом указанного ответчик не мог не знать, что спорные сделки заключены по ценам, заведомо ниже рыночных и в ущерб интересам истца.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности требований истца в части признания недействительным договора аренды нежилых помещений от 01.02.2015, поскольку установлено явное несоответствие размера встречного предоставления размеру рыночной стоимости права аренды (разница более чем в 3 раза).

Поскольку в опровержение довода истца о несоответствии размера встречного предоставления размеру рыночной стоимости права аренды по договору аренды парковочных мест от 01.04.2015 ответчиком надлежащие доказательства также не представлены, тогда как разница между указанной в договоре арендной платой и установленной экспертом рыночной составила более чем в 3,5 раза, требование истца в части признания недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 также обоснованно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции.

Учитывая вышеизложенное, оценив приведенные обстоятельства в совокупности с другими доказательствами и установленными по делу обстоятельствами, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии сговора управомоченных лиц истца и ответчика с намерением причинить вред истцу, что также является основанием для признания договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и аренды парковочных мест от 01.04.2015 недействительными.

Податель жалобы указывает, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно не применил в спорном случае положения абзаца 4 пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 пункта 2 указанной статьи сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу пункта 5 указанной статьи заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума N 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, судам следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Податель жалобы отмечает, что после прекращения полномочий Марамыгиной Л.И. и назначения иного генерального директора - Каплауха С.Н. из поведения ЗАО "Гостиница "Москва" в отношении оспариваемых сделок следовала воля на их сохранение и данное поведение давало ООО "Отель Москва" основания полагаться на их действительность. Также ЗАО "Гостиница "Москва" в исковом заявлении учло денежные средства, полученные от ООО "Отель Москва" в счет оплаты пользования нежилыми помещениями по обоим оспариваемым договорам аренды: от 01.02.2015 и от 02.04.2015, из чего следует, что истец не считал договор аренды нежилых помещений от 02.04.2015 незаключенным, истец оценивал оба указанных договора как влекущие правовые последствия для ООО "Отель Москва" по внесению платы за владение и пользование нежилыми помещениями.

Однако, как верно отметило ЗАО "Гостиница "Москва" в отзыве на апелляционную жалобу, принятие истцом платы от ответчика за фактическое использование имущества истца не свидетельствует об одобрении сделок и о недобросовестном поведении истца.

Кроме того, следует отметить, что с иском о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 01.02.2015 истец обратился в суд уже 04.08.2015. При этом, как пояснил истец, о наличии подписанного сторонами договора аренды от 02.04.2015 истцу стало известно позже.

Также необходимо учитывать наличие в ЗАО "Гостиница "Москва" длительного корпоративного конфликта, о чем указано ранее.

Таким образом, недобросовестность в действиях истца не усматривается.

Вместе с тем, арбитражный суд первой инстанции не принял в качестве верного довод истца о мнимости договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несогласие с данным выводом арбитражного суда первой инстанции стороны не выражают.

Податель жалобы применительно к выводу арбитражного суда первой инстанции о незаключенности договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 отмечает, что отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды не влечет его незаключенность, такой договор порождает для его сторон соответствующие обязательственные правоотношения.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 названного Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В рекомендациях, изложенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 названного Кодекса.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области письмом от 14.04.2017 N 08-15/2849 предоставлены сведения о том, что 26.08.2015 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации аренды на основании договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 (т. 16, л. д. 21).

Таким образом, данный договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.

Наличие фактических отношений сторон по указанному договору не исключает правомерность указанного вывода.

На необходимость исследования данного вопроса указано в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 19.10.2016 по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 80 и 82 постановления Пленума N 25, по смыслу пункта 2 статьи 167 названного Кодекса взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 названного Кодекса). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Поскольку арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и парковочных мест от 01.04.2015 ввиду явного несоответствия размера встречного предоставления размеру рыночной стоимости права аренды, то требование истца о взыскании с ООО "Отель Москва" в пользу ЗАО "Гостиница "Москва" 5 592 612 руб. как последствия недействительности договоров обоснованно удовлетворено.

При этом отказ в признании договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 недействительным в силу его незаключенности верно не повлек отказ во взыскании соответствующей суммы рыночной стоимости права аренды, так как истцом заявлены требования о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015 как взаимосвязанных сделок, имеющих одинаковый предмет.

Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств возврата ответчиком истцу полученного ранее в аренду имущества по актам приемки-передачи, требование истца об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы по адресу г. Курган, ул. Красина, 49, а также часть земельного участка с кадастровым номером 45:25:070211:5, площадью 943,4 кв. м, схематично определенную в приложении N 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, является также обоснованным.

Податель жалобы отмечает, что арендованное им у ЗАО "Гостиница "Москва" по спорным договорам имущество выбыло из владения ответчика помимо его воли, доступ к нему заблокирован ЗАО "Гостиница "Москва".

Между тем, в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца указал на то, что ЗАО "Гостиница "Москва" настаивало на указанном исковом требовании о возврате ответчиком имущества, так как имеется необходимость возврата ООО "Отель Москва" спорного имущества с составлением акта возврата ввиду наличия у истца претензий по состоянию оставленного ответчиком в одностороннем порядке, без уведомления истца ранее переданного в аренду имущества.

Из материалов дела следует, что ранее, действительно, было передано истцом ответчику с составлением актов приема-передачи, в которых, в том числе, оговорено состояние передаваемых нежилых помещений (т. 1, л. д. 20, 36).

Ввиду указанного и пояснений представителя истца арбитражный суд апелляционной инстанции также не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда в указанной части.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности договора аренды парковочных мест от 01.04.2015, оснований для удовлетворения встречных требований ответчика в порядке статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязании ЗАО "Гостиница "Москва" не препятствовать проезду автотранспорта ООО "Отель Москва" и автотранспорта третьих лиц по указанию ООО "Отель Москва" на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070211:5, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49, и парковке таких автотранспортных средств на части данного земельного участка, указанной в приложении N 1 к договору аренды парковочных мест от 01.04.2015, не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

С ООО "Отель Москва" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 21.08.2017 по делу N А34-4851/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отель Москва" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Отель Москва" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева О.Н. Пирская