Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 г. N 16АП-4219/17

г. Ессентуки

21 ноября 2017 г.

Дело N А63-16919/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юнусовым С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агро" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2017 по делу N А63-16919/2016 (судья Орловский Э.И.),

по заявлению ООО "Агро" (ОГРН 1022602821141, пос. Южный, Новоалександровский район) к администрации муниципального образования Темижбекского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края (ОГРН 1022602824750, пос. Темижбекский), администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 1042600553720, г. Новоалександровск),

о признании незаконными отказов и обязании подготовить и направить проекты договоров купли-продажи земельных участков,

при участии в судебном заседании: от ООО "Агро" - Сидельниковой А.В. (доверенность N 5 от 20.10.2016), от администрации Новоалександровского района - Лосева В.А (доверенность N 177 от 13.11.2017),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Агро" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации муниципального образования Темижбекского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края (далее - администрация поселения) и администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района) о признании незаконным отказа от 16.12.2016 N 1044 в части не предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:050205:1 и 26:04:050205:11 в собственность и обязании подготовить и направить проекты договоров купли-продажи земельных участков:

- с кадастровым номером 26:04:050205:1, площадью 941075 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах кадастрового квартала 26:04:050205 секция 6 контур 1. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоалександровский район, по цене 912 842,75 руб., что составляет 100 % от кадастровой стоимости, установленной на день обращения с заявлением о выкупе;

- с кадастровым номером 26:04:050205:11, площадью 569996 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах кадастрового квартала 26:04:050205 секция 6 контур 9, по цене 552 896,12 руб., что составляет 100 % от кадастровой стоимости, установленной на день обращения с заявлением о выкупе.

Определением суда от 23.03.2017 настоящее дело объединено с делом N А63-2273/2017 по заявлению общества к администрации поселения и администрации района о признании незаконным отказа от 25.01.2017 N 59 и обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:04:050504:2 в трех экземплярах по цене, установленной законодательством.

Решением суда от 08.09.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации отказ администрации поселения от 16.12.2016 N 1044 в части отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:04:050205:1. Также обязал администрацию района в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:04:050205:1 в трех экземплярах, подписать их и направить (выдать) для подписания обществу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска полностью.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда являются ошибочными.

В отзывах министерство, администрация поселения и администрация района просили отказать в удовлетворении жалобы.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил решение в обжалуемой части отменить, жалобу - удовлетворить.

Представитель администрация района поддержал доводы отзыва, просил решение в обжалуемой части оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 АПК РФ, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Изучив доводы жалобы, отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, апелляционный суд находит решение от 08.09.2017 в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией поселения с КФХ "Агро" были заключены договоры аренды от 03.04.1996 в отношении земельного участка площадью 55,99 га (поле IV/132) сроком на 1 год с момента подписания и от 03.03.1997 N 3 в отношении земельного участка площадью 92 га (поле 19/95) сроком на 3 года. Договор аренды от 03.03.1997 N 3 зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам 20.06.1997 за номером 21.

В материалы дела также представлено два договора от 29.10.1999 аренды земельного участка площадью 152 га. Однако идентифицировать местоположение земельного участка не представляется возможным ввиду отсутствия экспликации земель, указанной в качестве приложения к договору, а также чертежа (плана) или иных документов, содержащих описание его местоположения.

11.05.2000 в результате реорганизации путем преобразования ассоциации крестьянских хозяйств "Агро" образовано ООО "Агро", что подтверждается свидетельством о государственной перерегистрации от 11.05.2000 регистрационный номер 157-ЮЛ-И.

29.04.2001 администрацией поселения с обществом заключен договор N 4 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:04:052200:01, площадью 70 га (поле 1/94) сроком на 11 месяцев.

03.01.2002 администрацией поселения с обществом заключен договор N 2 аренды земель сельскохозяйственного назначения площадью 222 га, согласно прилагаемой экспликации земель, для выращивания сельскохозяйственных культур, сроком на 5 лет.

Согласно экспликациям и планам участков в аренду по договору предоставлены земельные участки: площадью 70 га пашни с кадастровым номером 26:04:052200:01 (часть поля, обозначенного на плане под номером 1/94); площадью 57 га пашни с кадастровым номером 26:04:051103:01 (часть поля, обозначенного на плане под номером IV/132); площадью 95 га пашни с кадастровым номером 26:04:051101:01 (поле, обозначенное на плане под номером 19/95).

Договор аренды зарегистрирован в Новоалександровском филиале Регистрационной палаты Ставропольского края 24.04.2002 за номером 26-01/04-12/2002-93;94;95.

Дополнительным соглашением N 2 от 01.02.2006 договор аренды продлен на срок 49 лет с указанием на право выкупа. Соглашение зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 25.05.2006 за номером 26-26-04/002/2006-231.

На основании перечней ранее учтенных земельных участков по состоянию на 01.11.2005 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о земельных участках: 26:04:050205:1 площадью 944 000 кв.м, 26:04:050205:2 площадью 1 177 000 кв.м, 26:04:050504:2 площадью 943 000 кв.м.

Постановлением администрации Новоалександровского муниципального района от 12.02.2013 N 170 земельный участок с кадастровым номером 26:04:050205:2 разделен на два земельных участка: площадью 569 996 кв.м и 607 087 кв.м (местоположение обоих участков: установлено относительно ориентира в границах кадастрового квартала 26:04:050205 секция 6 часть контура 9, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоалександровской район).

В связи с разделом земельного участка 20.03.2013 на государственный кадастровый учет поставлены земельные участки площадью 569 996 кв.м с присвоением кадастрового номера 26:04:050205:11 и площадью 607 087 кв.м с присвоением кадастрового номера 26:04:050205:10.

Соглашением от 12.12.2013 в пункт 1.1 договора аренды N 2 от 03.01.2002 внесены изменения, согласно которым арендодателем указана администрация Новоалександровского района, а предметом договора указана аренда следующих земельных участков:

1) с кадастровым номером 26:04:050205:1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 941075 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах кадастрового квартала 26:04:050205 секция 6 контур 1, почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Новоалександровский, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

2) с кадастровым номером 26:04:050205:11, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 569996 кв.м, местоположение: Ставропольский край, р-н Новоалександровский, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах кадастрового квартала 26:04:050205, секция 6, часть контура 9, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

3) с кадастровым номером 26:04:050504:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 943000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах кадастрового квартала 26:04:050204 из земель СПК "Темижбекский" секция 14 контур 1, почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Новоалександровский, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.01.2014 за номером 26-0-1-99/2007/2013-622.

По договору ипотеки N 181300122/0542И01 от 11.04.2014 общество передало в залог ПАО "Сбербанк России" право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:050205:11, 26:04:050205:1, 26:04:050504:2. Ипотека зарегистрирована в ЕГРП 08.05.2014 за номером 26-26-24/001/2014-335.

17.11.2016 общество обратилось в администрацию сельсовета с заявлением от 15.11.2016 исх. N 57 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:050205:1, 26:04:050205:11 и 26:04:050504:2 на основании положений пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Письмом от 16.12.2016 N 1044 администрация в предоставлении в собственность за плату земельных участков отказала, указав, что земельные участки имеют ограничение (обременение) права в соответствии с договором ипотеки N 181300122/0542И01 от 11.04.2014, заключенным с ОАО "Сбербанк России"; кроме того, границы земельного участка с кадастровым номером 26:04:050504:2 частично пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 26:04:050504:6, на котором расположено кладбище, что подтверждается справкой ООО "Земельно-кадастровый центр" от 15.12.2016 исх. N 153.

Общество устранило указанное пересечение путем проведения кадастровых работ (межевой план от 26.12.2016) и 27.12.2016 обратилось в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в Государственный кадастр недвижимости.

29.12.2016 (вх. N 1334) общество вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:04:050504:2 с приложением пояснительной записки с просьбой повторно рассмотреть заявление о предоставлении указанного земельного участка в собственность в связи с устранением оснований первоначального отказа.

Письмом от 25.01.2017 N 59 администрация в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:04:050504:2 отказала, указав, что земельный участок имеет ограничение (обременение) права в соответствии с договором, кроме того, земельный участок пересекается с землями общего пользования - автомобильной дорогой "Новоалександровск - Темижбекский".

Полагая отказы незаконными, общество обратилось в суд, оспаривая отказ от 16.12.2016 N 1044 в части земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:050205:1 и 26:04:050205:11 и отказ от 25.01.2017 N 59.

Поскольку решение суда обжалуется лишь в части отказа в удовлетворении заявленных требований общества, судебный акт подлежит пересмотру лишь в указанной части.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа, в частности: земельных участков сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 8); земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (пункт 9, в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Как установлено судом, сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:04:050504:2 как ранее учтенном земельном участке внесены в ГКН с указанием площади 943000 кв.м, что не соответствует площади участка с номером 26:04:052200:01, отображенного на планах участка, приложенных к договорам аренды N 4 от 29.04.2001 и N 2 от 03.01.2002, в которых участок представляет собой только часть поля, обозначенного на плане 1/94 (то есть поле имеет общую площадь 94 га), а в текстовой части планов и в экспликации указана площадь участка - 70 га.

В кадастровом деле земельного участка 26:04:050504:2 имеется постановление администрации муниципального образования Темижбекского сельсовета от 12.02.2009 N 43 "Об утверждении инструментальной съемки границ объектов землеустройства, расположенных на территорий муниципального образования Темижбекского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края", в котором площадь данного участка указана в размере 94,30 га, и описание земельных участков от 10.02.2009, содержащее сведения о координатах точек границ земельного участка с общей площадью 943 000 кв.м, в соответствии с которым в ГКН была внесена информация о границе данного земельного участка.

После отказа от 16.12.2016 в выкупе земельного участка с кадастровым номером 26:04:050504:2 по мотиву пересечения с границами земельного участка с кадастровым номером 26:04:050504:6, по заказу общества выполнены кадастровые работы с составлением межевого плана от 26.12.2016, в котором указано на исправление ошибки в местоположении границ земельного участка.

Вместе с тем, на чертеже земельного участка, входящего в состав межевого плана видно, что наложение указанного земельного участка на земельный участка под территорией кладбища устранено путем исключения территории с северо-восточной стороны и частичного добавления к спорному земельному участку территории с северо-западной стороны.

При сопоставлении межевого плана от 26.12.2016 и плана участка 26:04:052200:01 (приложение к договору аренды от 03.01.2002) установлено несоответствие не только площади, но и конфигурации первоначально предоставленного земельного участка с испрашиваемым в собственность земельным участком.

Фактически в состав существовавших на момент отказа от 25.01.2017 и существующих в настоящее время границ земельного участка 26:04:050504:2 включена дополнительно территория с северо-восточной стороны от первоначально предоставленного обществу земельного участка площадью 70 га.

В результате изменения границ на основании межевого плана от 26.12.2016 границы участка 26:04:050504:2 пересекают существующую автомобильную дорогу общего пользования регионального значения "Темижбекский-Темижбекская" (непосредственно проезжую часть автодороги), что подтверждается сообщением ООО "Земельно-кадастровый центр" от 24.01.2017 исх.N 4, заключением кадастрового инженера Гришаева Ю.А. от 24.01.2017 и схемой расположения земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 26:04:050205:11, как указано выше, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:04:050205:2, сведения о котором внесены в ГКН как о ранее учтенном земельном участке.

Однако суд счел, что при внесении в ГКН его площадь в перечне ранее учтенных земельных участков указана в размере 1 177 000 кв.м (117,7 га), что не соответствует площади земельного участка, обозначенного на плане, приложенном к договору аренды N 2 от 03.01.2002 под номером 26:04:051103:01 (площадь участка 57 га), представляющего собой западную часть поля, обозначенного на плане под номером IV/132.

Другая часть этого поля (с восточной стороны) была предоставлена ООО "Флора" по договору N 1 от 03.01.2002 и обозначена на одном из планов к этому договору под номером 26:04:051103:01 с площадью 51,2 га.

Раздел земельного участка 26:04:050205:2 вышеупомянутым постановлением администрации района от 12.02.2013 N 170 произведен по совместному заявлению ООО "Агро" и ООО "Флора".

Суд посчитал, что образованный в результате раздела участка 26:04:050205:2 земельный участок с кадастровым номером 26:04:050205:11 не соответствует местоположению земельного участка, изначально предоставленного ООО "Агро" по договору аренды N 2 от 03.01.2002, а соответствует территории восточной части поля, обозначенного на планах к договорам N1 и N2 от 03.01.2002 под номером IV/132, то есть включает территорию земельного участка, ранее предоставленного ООО "Флора" по договору аренды от 03.01.2002 N1.

Вместе с тем, судом учтено, что поле IV/132 было указано ранее в качестве описания местоположения участка площадью 55,99 га, предоставленного КФХ "Агро" по договору аренды от 03.04.1996, однако из самого договора и приложений к нему территориально определить какая именно часть этого поля была предоставлена КФХ "Агро" невозможно.

Территория, вошедшая в участок с кадастровым номером 26:04:050205:11, стала объектом аренды заявителя только после заключения соглашения от 12.12.2013, зарегистрированного 09.01.2014, то есть на момент обращения общества в администрацию поселения срок аренды этого (нового по сравнению с первоначальным) участка составлял менее 3 лет.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требований в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:050504:2 и 26:04:050205:11.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2017 по делу N А63-16919/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов Н.В. Макарова