Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2017 г. N 15АП-16398/17

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2017 г.

дело N А32-23236/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - представитель Назарс В.В. по доверенности N 54 от 29.12.2016;

от ответчика - представитель Токова Д.Т. по доверенности от 01.08.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Горячий Ключ и АО "Рынок" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2017 по делу N А32-23236/2017

по иску администрации муниципального образования г. Горячий Ключ

к ответчику - АО "Рынок"

о расторжении договора аренды земельного участка

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Горячий Ключ обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Рынок" о расторжении договора от 28.09.2011 N 4100004324 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, площадью 253 кв.м с кадастровым номером 23:41:1002003:430, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, пересечение улицы Ворошилова и улицы Урусова.

Решением от 07.09.2017 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный договор является недействительным, в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений. Поскольку ничтожный договор не может быть расторгнут, в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, стороны обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что спорный земельный участок расположен на проезжей части ул. Ворошилова г. Горячий Ключ. В соответствии с пунктом 4 Указа Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 65 "О свободе торговли" проезжая часть улиц исключена из мест, на которых допускается торговля. Нарушение арендатором пункта 4.3.20 договора является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. По мнению заявителя, признав договор недействительным, суд не применил последствия недействительности договора.

В апелляционной жалобе ответчик указал на необоснованность решения в части вывода о недействительности спорного договора, просил его изменить, исключив из мотивировочной части решения указанный вывод.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, в материалах дела отсутствуют доказательств включения территории общего пользования в границы красных линий по документам по планировке территории. Выводы о недействительности договора противоречат судебной практике, факт использования участка неограниченным кругом лиц не является признаком правового статуса земельного участка.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал, доводы жалобы ответчика отклонил.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал, доводы жалобы истца отклонил.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ОАО "Рынок" 12.09.2011 обратилось в Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Горячий Ключ с заявлением о предоставлении в арену сроком на 10 лет земельного участка из земель населенных пунктов, находящийся в муниципальной собственности г. Горячий Ключ, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, пересечение улиц Ворошилова и Урусова, с кадастровым номером 23:41:1002003:430, площадью 253 кв.м для размещения объектов торговли (т. 1 л.д. 114).

Между администрацией муниципального образования г. Горячий Ключ (арендодатель) и ОАО "Рынок" (арендатор) 28.09.2011 заключен договор N 4100004324 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности (т. 1 л.д. 9-16), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:41:1002003:430, общей площадью 253 кв.м, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, пересечение улицы Ворошилова и улицы Урусова в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору, предназначенный для целей не связанных со строительством (для размещения объектов торговли), без права осуществления капитального строительства.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Полагая, что предоставленный земельный участок расположен на территории общего пользования - проезжей части улиц, администрация г. Горячий Ключ обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

К арендным отношениям также подлежит применению общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор является недействительным, в связи с чем в удовлетворении иска отказано.

Из материалов дела следует, что формирование земельного участка осуществлялось с июля 2010 года, согласование земельного участка производилось с назначением "для благоустройства", а не для размещения торговых мест.

Постановлением администрации муниципального образования г. Горячий Ключ от 29.07.2011 N 1836 утверждена схема земельного участка с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли.

Межевой план земельного участка утвержден 09.08.2011 (т. 1 л.д. 102-113).

Из схемы расположения земельного участка следует, что участок расположен на пересечении улиц, сформирован за счет территории общего пользования - проезжей части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Правовая позиция о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования соответствует сложившейся судебной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 по делу N А32-47982/2014, от 09.08.2016 по делу N А63-12354/2015, от 25.07.2016 по делу N А32-43152/2015).

Поскольку спорный земельный участок является территорией улицы им. Ворошилова, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 22.08.2017 N 218, выкопировкой из карты размещения объектов местного значения города Горячий Ключ, совмещенной с картой административных границ генерального плана муниципального образования город Горячий Ключ, межевым планом от 09.08.2011, схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 25.03.2011, выкопировкой из карты градостроительного зонирования), спорный земельный участок, являющийся предметом аренды, сформирован за счет территории общего пользования (проезда), то есть территорией общего пользования неограниченного круга лиц, вывод суда первой инстанции о недействительности договора аренды от 28.09.2011 N 4100004322 правомерен.

Доводы апелляционной жалобы АО "Рынок" не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, так как противоречат названным документам. Кроме того, сам по себе факт нахождения спорного земельного участка на проезжей части улиц заявителем жалобы не отрицается.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит.

Ссылка заявителя жалобы она то, что суд первой инстанции не применил последствия недействительности сделки в виде истребования у ОАО "Рынок" земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации 4. суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статей 56 ГПК РФ, 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

Между тем, истец, заявляя требование о расторжении спорного договора аренды, требования об обязании возвратить земельный участок не заявлял. При рассмотрении дела в суде первой инстанции требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не изменял.

Администрация г. Горячий Ключ вправе обратиться с соответствующим иском об истребовании спорного земельного участка.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2017 по делу N А32-23236/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Новик В.Л.