Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2017 г. N 02АП-7804/17

г. Киров

19 декабря 2017 г.

Дело N А82-12694/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаклеиной Е.В.,

судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клименко Ю.И.

при участии в судебном заседании:

представителя конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Заволжская ярмарка" Бекренева К.В., действующего на основании доверенности от 18.01.2017 (до и после перерыва);

представителей общества с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка" Селезнёва А.В. (до перерыва), Лодита В.Э. (до и после перерыва), действующих на основании доверенностей от 10.11.2017; от 01.11.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка"

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 05.09.2017 по делу N А82-12694/2011 Б/172, принятое судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,

по заявлению конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Заволжская ярмарка" (ИНН 7603017092, ОГРН 1027600622829)

к обществу с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка" (ИНН 7603032333, ОГРН 1067603010364)

о признании недействительным заключенного 13.02.2014 между открытым акционерным обществом "Заволжская ярмарка" в лице директора управляющей компании общества с ограниченной ответственностью "Тихая Роща" Некрасова Алексея Алексеевича и обществом с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка" в лице Лодита Вячеслава Эдуардовича договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, передаче прав на проектную и техническую документацию N 24/02, о применении последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника и признании за открытым акционерным обществом "Заволжская ярмарка" права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 7209 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:020813:72, расположенного по адресу: пр. Машиностроителей, у д.13, корп. 2 в Заволжском районе г. Ярославля, и права на проектную и техническую документацию, относящуюся к строительству торгового центра

и заявление конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Заволжская ярмарка" (ИНН 7603017092, ОГРН 1027600622829)

к обществу с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка" (ИНН 7603032333, ОГРН 1067603010364)

к муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков мэрии города Ярославля" (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884)

о признании недействительным дополнительного соглашения N 2 к договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.04.2014, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника и признании за открытым акционерным обществом "Заволжская ярмарка" права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности области, общей площадью 7209 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:020813:72, расположенного по адресу: пр. Машиностроителей, у д. 13 корп. 2 в Заволжском районе г. Ярославля,

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "Тихая Роща", Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, МБУ "Городское садово-парковое хозяйство и зеленое строительство",

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Заволжская ярмарка" (далее - ОАО "Заволжская ярмарка", должник) конкурсный управляющий должника Горшков К.Г. (далее - конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка" (далее - ООО "Заволжская ярмарка", ответчик, заявитель жалобы) о признании недействительным заключенного 13.02.2014 между ОАО "Заволжская ярмарка" и ООО "Заволжская ярмарка" договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, передаче прав на проектную и техническую документацию N 24/02, о применении последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника и признании за ОАО "Заволжская ярмарка" права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 7209 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:020813:72, расположенного по адресу: пр. Машиностроителей, у д. 13, корп. 2 в Заволжском районе г. Ярославля (далее также земельный участок), и права на проектную и техническую документацию, относящуюся к строительству торгового центра.

Конкурсный управляющий ОАО "Заволжская ярмарка" обратился в Арбитражный суд Ярославской области также с заявлением к ООО "Заволжская ярмарка", МКУ "Агентство по аренде земельных участков мэрии города Ярославля" о признании недействительным дополнительного соглашения N 2 к договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника и признании за ОАО "Заволжская ярмарка" права аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20.03.2016 удовлетворено ходатайство ОАО "Заволжская ярмарка" об объединении для совместного рассмотрения обособленных споров об оспаривании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, передаче прав на проектную и техническую документацию N 24/02 от 13.02.2014 и дополнительного соглашения N 2 к договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.04.2014.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.09.2017 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, признан недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, передаче прав на проектную и техническую документацию N 24/02 от 13.02.2014, заключенный между ОАО "Заволжская ярмарка" и ООО "Заволжская ярмарка", признано недействительным дополнительное соглашение N 2 к договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, от 04.04.2014, заключенное между ОАО "Заволжская ярмарка" и ООО "Заволжская ярмарка", согласованное муниципальным казенным учреждением "Агентство по аренде земельных участков мэрии города Ярославля", применены последствия недействительности сделки: с ООО "Заволжская ярмарка" в пользу ОАО "Заволжская ярмарка" взыскано 13 550 285,73 руб.

ООО "Заволжская ярмарка" с принятым определением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы указывает, что, по мнению суда первой инстанции, цена сделки по передаче прав аренды земельного участка почти в 10 раз ниже рыночной цены, установленной заключением эксперта Лапшина В.Г., что свидетельствует о неравноценности встречного исполнения обязательства. Вместе с тем, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды (утв. распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р) при оценке рыночной стоимости права аренды в обязательном порядке учитываются следующие факторы:

а) период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

б) величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

в) необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

г) наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка и другие.

В нарушение этих требований подобные факторы оценщиком вообще не учитывались. Кроме того, в судебном заседании оценщик В.Г. Лапшин подтвердил, что рынок прав аренды им не исследовался, а также то, что практика заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, состоит не в определении фиксированной стоимости права аренды, а в определении величины годовой арендной платы. Оценщик же рассчитал не применяющуюся на практике оценочную стоимость фиксированного платежа за заключение договора аренды. Более того, рассчитанная гипотетически стоимость права аренды не учитывала расходов арендатора на внесение арендной платы, хотя подлежала уменьшению на такие расходы.

Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд первой инстанции безосновательно отказал ответчику в постановке перед экспертом вопроса о стоимости права аренды земельного участка с учетом того обстоятельства, что право аренды было правомерно прекращено арендодателем на основании уведомления от 02.02.2015 N 331. Между тем, определение рыночной стоимости с учетом фактического срока использования земельного участка имело существенное значение для правильного разрешения спора. Признавая сделку недействительной и принимая во внимание фактическое прекращение права аренды и невозможность возвратить полученное, суд первой инстанции должен был взыскать с ответчика стоимость пользования земельным участком в период со дня передачи права аренды до дня прекращения такого права, а не рассчитанную абстрактно стоимость права аренды сроком до 10 лет.

В соответствии со статьей 61.7. Закона о банкротстве арбитражный суд должен был отказать в признании сделки недействительной поскольку стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки. Право аренды со дня рассмотрения дела было прекращено и не имело какой-либо стоимости, а в результате совершения оспариваемых сделок должником получено (сбережено) 1 647 560 рублей.

Суд первой инстанции ошибочно не принял во внимание то, что сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды была заключена и исполнена не по произвольной цене. В соответствии с имеющимся в материалах дела отчетом об итоговой рыночной стоимости N 7061/14 от 22.01.2014, выполненным данным оценщиком, стоимость права аренды земельного участка определена в размере 1 400 000 рублей. Именно эта цена передаваемого права была уплачена ООО "Заволжская ярмарка" по признанному недействительным договору.

Как было установлено судом первой инстанции, право аренды было прекращено на основании уведомления от 02.02.2015 N 331, в настоящее время спорный земельный участок фактически существует, но предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МБУ "Городское садово-парковое хозяйство и зеленое строительство" на основании Постановления Мэрии города Ярославля N 408 от 23.03.2017. Невозможность возврата права аренды не обусловлено действиями (бездействием) ответчика, а прекращением права в результате правомерных, предусмотренных законом и договором действий арендодателя, реализации им права на односторонний отказ от договора. Право аренды было бы прекращено и в случае, если бы оспариваемая сделка не была бы совершена. Взыскание некой действительной стоимости права аренды способно привести к неосновательному обогащению заявителя, поэтому при признании сделки недействительной с ответчика подлежала взысканию стоимость пользования земельным участком с момента его получения и до прекращения прав аренды. Если учесть, что стоимость права аренды земельного участка определена оценщиком в размере 14 967 000 руб. исходя из срока его использования до 10 лет, а фактически участок использовался ответчиком (и мог использоваться ОАО "Заволжская ярмарка") в течение чуть более одного года, определенная сторонами оспариваемого договора цена права аренды в размере 1 400 000 рублей является справедливой и равноценной.

Конкурсный управляющий ОАО "Заволжская ярмарка" в отзыве на апелляционную жалобу просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что апеллянт приводит доводы, которые направлены на переоценку выводов, содержащихся в заключении эксперта, в апелляционной жалобе содержится субъективное мнение ответчика по целому кругу вопросов экспертизы, которые были лишь очерчены на заседании суда первой инстанции, но подробно не обсуждались; при этом ответчик не заявлял ходатайства о проведении повторной либо дополнительной экспертизы, вопросы к эксперту в письменной форме не были представлены, ответы эксперта на устные вопросы сомнению не подвергались. Также конкурсный управляющий указывает, что право аренды было прекращено после перехода его к ООО "Заволжская ярмарка" по причине того, что ООО "Заволжская ярмарка" не исполняло обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, то есть договор аренды был расторгнут по вине ответчика. Довод заявителя жалобы о том, что должником в результата совершения сделок было получено 1 647 560 руб. является несостоятельным, поскольку материалы дела не содержат надлежащих доказательств оплаты ответчиком должнику цены сделки в сумме 1 400 000 руб. Дополнительное соглашение также заключено сторонами при неравноценном встречном исполнении, поскольку на момент заключения спорной сделки рыночная стоимость права аренды на земельный участок составляла исходя из справки ООО "Кипарис" 12 500 000 руб., исходя из судебной экспертизы - 14 967 000 руб.

МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении жалобы отказать. Указывает, что судом обоснованно были приняты выводы, содержащиеся в заключении эксперта, доказательств несоответствия выводов заявителем не представлено; довод заявителя о том, что право аренды было прекращено на момент рассмотрения дела несостоятелен, поскольку суд оценивает стоимость права аренды на момент совершения сделки; довод заявителя о принятии на момент заключения сделки мер, направленных на определение рыночной стоимости передаваемых прав, не может повлиять на правомерность принятого судом акта; ссылка заявителя жалобы на "фактическое существование" земельного участка, также несостоятельна, поскольку предметом спора является право аренды на объект, которое прекращено, земельный участок обременен иным правом, отличным от аренды, соответственно оно не может быть возвращено в конкурсную массу.

МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".

Представители ООО "Заволжская ярмарка" и конкурсного управляющего должника в судебном заседании поддержали позиции, изложенные выше.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 06.12.2017 по 13.12.2017 до 13 час. 15 мин. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на сайте Второго арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

В просительной части апелляционной жалобы заявитель просит отменить обжалуемое определение суда в полном объеме, однако из текста апелляционной жалобы следует, что заявитель не согласен с определением суда в части удовлетворенных судом требований конкурсного управляющего.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта только в части удовлетворенных судом требований конкурсного управляющего должника.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2011 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении ОАО "Заволжская ярмарка".

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.12.2015 в отношении ОАО "Заволжская ярмарка" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2016 ОАО "Заволжская ярмарка" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство.

24.12.2010 между ОАО "Заволжская ярмарка" и МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" был заключен договор N 23033-и аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок общей площадью 7209 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:020813:72, расположенного по адресу: пр. Машиностроителей, у д. 13, корп. 2 в Заволжском районе г. Ярославля.

13.02.2014 между ОАО "Заволжская ярмарка" (Арендатор) и ООО "Заволжская ярмарка" подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, передаче прав на проектную и техническую документацию N 24/02.

Согласно условиям договора от 13.02.2014 Арендатор передал ООО "Заволжская ярмарка" права и обязанности, принадлежащие ему как арендатору вышеуказанного земельного участка по договору аренды от 22.12.2010 N 23033-и, а также проектную и техническую документацию, относящуюся к строительству торгового центра, все права на указанную документацию в составе, определенном в Приложении 1 к настоящему договору, и право использования указанной документации при строительстве объекта.

В порядке пункта 8 указанного договора в качестве оплаты за переданные по договору права и обязанности, проектную и техническую документацию Общество перечисляет Арендатору 1 400 000 руб.

04.04.2014 между ОАО "Заволжская ярмарка" и ООО "Заволжская ярмарка" также было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды.

Согласно спорному дополнительному соглашению, с согласия МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" ОАО "Заволжская ярмарка" передает, а ООО "Заволжская ярмарка" принимает права и обязанности арендатора по договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды земельного участка.

Ссылаясь на то, что спорные сделки совершены при неравноценном встречном исполнении, конкурсный управляющий просит признать оспариваемые сделки недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

В пункте 8 Постановления N 63 разъяснено, что неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки и имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемые конкурсным управляющим сделки были совершены после возбуждения дела о банкротстве, следовательно, в настоящем случае заявителю необходимо доказать только факт неравноценного встречного исполнения обязательств другой стороной сделки.

В целях доказывания того обстоятельства, что стоимость переданного по оспариваемым сделкам права аренды существенно занижена, по ходатайству конкурсного управляющего назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 30.05.2016 рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на дату 13.02.2014 с учетом имеющейся задолженности по арендной плате 143 693,39 руб., а также пени 59 652,78 руб. составляет 14 967 000 руб.

Вместе с тем, заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ) (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о государственной судебно-экспертной деятельности) в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Исходя из статьи 4 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Из положений статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение). В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - Федеральный стандарт оценки), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п. 12-13, 15-16, 18-19 Федерального стандарта оценки, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

При изучении заключения судебной экспертизы апелляционным судом установлено, что основным методом оценки был использован сравнительный метод, при использовании которого оценщик проанализировал стоимость трех земельных участков, выставленных на продажу и совпадающих с объектом, подлежащим экспертизе, по назначению и наиболее близких по местоположению (т. 3 л.д. 143-145, 147), а также эксперт сделал корректировку на торг, на имущественные права, на местоположение и размер участка.

Исходя из стоимости указанных аналогов, с учетом корректирующих коэффициентов, средняя рыночная цена оцениваемого права аренды, по мнению эксперта, составляет 14 967 000 руб. (с учетом задолженности по арендной плате и пени).

Вместе с тем, апелляционный суд не находит оснований согласиться с указанными выводами эксперта, поскольку эксперт при определении стоимости права аренды земельного участка исходил из неравнозначного по содержанию праву аренды права собственности в отсутствие обоснования применения данных объектов сравнения, несопоставимых с объектом оценки. В качестве объекта экспертизы также указан земельный участок, при этом вопрос, поставленный перед экспертом, касается определения рыночной стоимости права аренды земельного участка по договору от 24.12.2010 (т. 3 л.д. 136).

Использованная экспертом корректировка на имущественные права с коэффициентом 0,79 не может свидетельствовать о том, что при ее применении право аренды становится сопоставимо с правом собственности, поскольку данная корректировка представляет собой уменьшение стоимости имущества в связи с наличием ограничения передаваемого лицу права собственности, а не возможность изменения с помощью корректировки права собственности на право аренды. Кроме того экспертом не обосновано применение корректирующего коэффициента в размере 0,79.

Также апелляционный суд отмечает, что при определении рыночной стоимости права аренды экспертом не были учтены в качестве корректировок срок, на который заключен договор аренды, а также оплачиваемая арендодателем по договору арендная плата и возможное изменение целевого использования земельного участка.

При этом суд полагает, что при оценке права аренды для настоящего случая особое значение имеет то обстоятельство, что спорный договор аренды заключен без указания срока, что дает право арендодателю расторгнуть договор аренды с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в любое время, при этом арендодатель не обязан обосновывать причины отказа от исполнения договора аренды. Тем самым коммерческая ценность объекта значительно понижается, поскольку арендатор не может предполагать возможный исход бессрочных арендных обязательств.

Установление стоимости арендной платы с учетом указанных корректировок необходимо для определения того, позиция какой из сторон договора аренды обладает большей коммерческой ценностью, и необходимо ли в связи с этим взимать с нового арендатора дополнительную плату за передачу договора.

Указанная позиция подтверждается п. 18 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что выводы эксперта о рыночной стоимости права аренды основаны на несопоставимых данных, без учета ряда корректировок, в связи с чем экспертиза не может быть признана надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим неравноценность встречного исполнения.

Иных доказательств, из которых возможно было бы получить убедительные и безусловные сведения, подтверждающие доводы конкурсного управляющего о неравноценном встречном исполнении обязательств при заключении спорной сделки, конкурсным управляющим вопреки статье 65 АПК РФ о бремени доказывания не представлено.

Справка ООО "Кипарис" об ориентировочной стоимости переданных прав от 06.05.2016 (т. 1 л.д. 120) таковым доказательством не является, поскольку выводы ООО "Кипарис" носят предположительный характер, не является отчетом об оценке, не содержит сведений о порядке определения рыночной цены имущества, при этом стоимость объектов оценки указана ООО "Кипарис" в совокупности, без разграничения стоимости права аренды земельного участка и проектной и технической документации.

При этом, как следует из материалов дела, договор передачи прав и обязанностей от 13.02.2014 не является безвозмездным, согласно п. 8 договора стороны определили стоимость передаваемых прав в размере 1 400 000 рублей.

Указанная стоимость была определена на основании отчета ООО "Ярэксперт" N 7061/14 от 22.01.2014 (т. 2л.д. 23-83).

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка составила 13 349 000 руб. (т. 2 л.д. 76); расчет права аренды определялся текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действия соответствующего договора (т. 2 л.д. 80), при этом в качестве показателей при расчете права аренды земельного участка учитывались, в том числе, размер арендной платы и срок аренды (т. 2 л.д. 80-81).

Таким образом, выводы эксперта о рыночной стоимости права аренды в отчете N 7061/14 от 22.01.2014 учитывают конкретные особенности продажи права аренды земельного участка, содержат необходимые поправочные коэффициенты, в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу, что отчет является надлежащим доказательством по делу, подтверждающим размер рыночной стоимости права аренды земельного участка в сумме 1 400 000 рублей.

Кроме того, в настоящее время спорный договор расторгнут по инициативе арендодателя. Факт расторжения настоящего договора аренды по требованию арендодателя подтвержден материалами дела и лицами, участвующими в деле не оспаривается. При этом, как поясняют участники процесса, также было изменено назначение использования земельного участка. Согласно справке МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" от 11.12.2017 N 9835 пункты 2.4.1-2.4.10 не явились причиной прекращения договора от 24.12.2010 N 23033-и, в соответствии с решением муниципалитета города Ярославля от 17.09.2009 N 201 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ярославля" данный участок переведен в зону Р.1 "Зона городских парков, садов, скверов", в настоящее время участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МБУ "Городское садово-парковое хозяйство и зеленое строительство города Ярославля".

Следовательно, даже если бы спорные соглашения не были бы заключены, оснований считать, что у должника в настоящее время сохранилось бы право аренды земельного участка, не имеется. При анализе спорных сделок необходимо учитывать, что заключение дополнительного соглашения N 2 к договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.04.2014 является следствие заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, передаче прав на проектную и техническую документацию N 24/02 от 13.02.2014. Трехстороннее дополнительное соглашение к договору от 24.12.2010 N 23033-и аренды представляет собой формальный документ о замене стороны (арендатора) в договоре.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что при заключении спорной сделки - договора от 13.02.2014 имело место неравноценное встречное исполнение обязательств, в связи с чем, оснований считать права кредиторов нарушенными не имеется.

Изложенное является основанием для отказа в признании оспариваемых сделок недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из разъяснений, данных в абзаце 4 пункта 9 Постановления N 63, следует, что в случае оспаривания подозрительной сделки суд проверяет наличие обоих оснований, установленных как в пункте 1, так и в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

По правилам пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления N 63, пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Вместе с тем, как указывалось ранее, каких-либо доказательств того, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов в материалы дела не представлено.

При этом заинтересованность участников сделки от 13.02.2014 (ООО "Заволжская ярмарка" и ОАО "Заволжская ярмарка") сама по себе не может выступать в качестве единственного основания для признания сделки недействительной.

Таким образом, суд не усматривает правовых оснований для признания спорных сделок недействительными в порядке пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Однако, данный вывод апелляционного суда не свидетельствует о согласии коллегии с доводом апеллянта о погашении им задолженности перед должником по спорному договору в размере 1 400 000 рублей, поскольку, как верно отмечено судом первой инстанции, платежное поручение N 1 от 12.03.2014 о перечислении ООО "Заволжская ярмарка" в адрес арендодателя за ОАО "Заволжская ярмарка" 1 647 560 руб. не соответствует сумме договора, а назначение платежа не содержит указания на договор от 13.02.2014 N 24/02, при этом иные доказательства об оплате в материалы дела не представлены. Поскольку указанная сумма задолженности ООО "Заволжская ярмарка" может быть взыскана должником в судебном порядке, данный факт также не является доказательством наличия неравноценного встречного исполнения.

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пунктов 2-3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на ОАО "Заволжская ярмарка".

Руководствуясь статьями 258, 268, 270 (пункты 2, 3 части 1), 271, 272 (пункт 3 части 4) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка" удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Ярославской области от 05.09.2017 по делу N А82-12694/2011 отменить.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Заволжская ярмарка" отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Заволжская ярмарка" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Заволжская ярмарка" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Шаклеина

Судьи

Т.М. Дьяконова Т.Е. Пуртова