Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2017 г. N 09АП-52115/17

г.Москва

22 декабря 2017 г.

Дело N А40-201620/16

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веклича Б.С.,

судей: Лящевского И.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 25.08.2017 по делу N А40-201620/16, принятое судьей Рыбиным Д.С. (шифр 176-1773)

по иску ООО "Лена-Лайн ЛТД"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным отказа, о признании договора аренды действующим, об обязании совершить действия,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Медушевская Т.В. по доверенности от 28.09.2016, Сухов А.В. по доверенности от 28.09.2016,

от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 09.01.2017,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Лена-Лайн ЛТД" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа ответчика от 30.06.2016 N 33-5-86324/16-(0)-1, обязании ответчика совершить действия предусмотренные п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", о признании договора аренды объекта культурного наследия (договора аренды) от 25.08.2006 N 00-00080/06 действующим, о признании незаконным расторжения ответчиком в одностороннем порядке договора аренды объекта культурного наследия (договора аренды) от 25.08.2006 N 00-00080/06, выразившегося в претензии от 10.04.2015 N 33-А-151273/15-(0)-0, признании договора аренды объекта культурного наследия (договора аренды) от 25.08.2006 N 00-00080/06 действующим, обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения (2 этаж пом.X комн.1-26) общей площадью 354 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Маросейка, д.2/15, стр.1, по цене 51 466 190 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора (с учетом объединения дел в одно производство и уточнений требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением суда от 25.08.2017 исковые требования удовлетворены в части признания незаконным отказа ответчика от 30.06.2016 N 33-5-86324/16-(0)-1, признания незаконным расторжения ответчиком в одностороннем порядке договора аренды объекта культурного наследия (договора аренды) от 25.08.2006 N 00-00080/06, выразившегося в претензии от 10.04.2015 N 33-А-151273/15-(0)-0, обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения (2 этаж пом.X комн.1-26) общей площадью 354 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Маросейка, д.2/15, стр.1, по цене 51 466 190 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора, в удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора аренды объекта культурного наследия (охранно-арендного договора) от 01.08.2006 N 439/6 (учетный номер Департамента городского имущества города Москвы - договор аренды объекта культурного наследия (договора аренды) от 25.08.2006 N 00-00080/06) с учетом дополнительного соглашения к нему от 12.10.2010 арендует нежилые помещения (2 этаж пом.X комн.1-26) общей площадью 354 кв.м, расположенные в здании по адресу: г.Москва, ул.Маросейка, д.2/15, стр.1.

Договор аренды заключен на срок до 01.02.2011.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами указанного закона имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 09.06.2016 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение истца, ответчик решением, оформленным сообщением от 30.06.2016 N 33-5-86324/16-(0)-1, отказал ему в предоставлении услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" со ссылкой на то, что, поскольку договор аренды расторгнут ответчиком в одностороннем порядке претензией от 10.04.2015 N 33-А-151273/15-(0)-0 в связи с нарушением истцом своих обязательств по внесению арендной платы, то у истца отсутствует преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования в названной части, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для отказа в предоставлении истцу государственной услуги у ответчика не имелось, договор им расторгнут в одностороннем порядке неправомерно, преимущественное право истца на заключение с ним договора купли-продажи объекта аренды должно быть реализовано, удовлетворение же остальной части исковых требований не приведет к восстановлению нарушенного права.

Довод ответчика о том, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе договор аренды считался прекращенным, отклоняется судом.

Действительно, ответчиком 28.05.2015 направлена претензия, в которой указывалось на расторжение договора аренды в трехмесячный срок в случае неоплаты истцом задолженности по арендной плате.

Данный срок истек 29.08.2015, между тем сторонами совершались действия, относящиеся к категории конклюдентных, которые однозначно свидетельствовали о продлении и сохранении ими арендных правоотношений.

Так, 25.11.2015 ответчиком истцу также направлялась претензия с требованием об оплате задолженности, 27.11.2015 ответчиком истцу направлено также уведомление об установлении арендной ставки на 2016 год.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 11.08.2016 по делу N А40-14365/16 установлен факт погашения истцом задолженности по арендной плате перед ответчиком.

При этом уведомление о расторжении договора, содержащее отказ от него ответчика, истцу не направлялось.

Кроме того, ответчиком не предпринимались действия по освобождению помещений и выселению истца.

Таким образом, из материалов дела следует, что стороны не только длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо претензий со стороны предприятия по поводу освобождения спорного помещения, но и совершали конклюдентные действия по установлению арендной ставки на будущий периож, распространив действие договора на соответствующий период.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что прекращение договора аренды не состоялось: волеизъявление ответчика не было реализовано им же самим по его же воле.

Ответчик отказался от исполнения претензии с указанием на расторжение договора в случае невнесения истцом арендной платы и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству.

Иная оценка этих обстоятельств позволяла бы предприятию непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для общества, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Довод жалобы о неверном определении стоимости выкупаемого нежилого помещения отклоняются судом.

Судом первой инстанции по делу назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость выкупаемого объекта недвижимости - нежилых помещений (2 этаж пом.Х комн.1-26) общей площадью 354 кв.м, расположенных в здании по адресу: г.Москва, ул.Маросейка, д.2/15, стр.1, по состоянию на 09.06.2016 составляет 51 466 190 руб.

Эксперт Марченкова С.В. в судебном заседании 28.06.2017 представила устные исчерпывающие ответы на вопросы ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч.ч.2, 3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости.

При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.

Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2017 по делу N А40-201620/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.С. Веклич

Судьи

О.В. Савенков И.С. Лящевский