Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 14АП-8780/17

ГАРАНТ:

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 апреля 2018 г. N Ф07-1888/18 настоящее постановление отменено

г. Вологда

25 декабря 2017 г.

Дело N А66-1496/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 декабря 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Окуличевой Т.В.,

при участии от администрации города Твери представителя Шило С.С. по доверенности от 30.06.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания", Ефимова Михаила Константиновича и общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ" на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 августа 2017 года по делу N А66-1496/2017 (судья Пугачев А.А.),

установил:

администрация города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания" (место нахождения: 170017, г. Тверь, ул. Бочкина, д. 4, пом. 5; ОГРН 1046900033388, ИНН 6901054161; далее - Компания) о взыскании 769 946 руб. 72 коп., из них 661 118 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.05.2007 N 0230-з/07 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016, пеней за период с 16.04.2016 по 15.10.2016 в сумме 108 828 руб. 72 коп., о расторжении договора аренды от 28.05.2007 N 0230-з/07 земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200016:0034, расположенного по адресу: г. Тверь, Московское ш., 16.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Авраменко Анна Юрьевна, Алексеева Татьяна Всеволодовна, Барышев Вадим Юрьевич, Батарина Наталья Александровна, Боголюбский Олег Игоревич, Боголюбская Лариса Анатольевна, Бурова Анна Алексеевна, Веселова Марина Васильевна, Воробьев Владимир Владимирович, Галкина Анастасия Валерьевна, Григорьев Александр Евгеньевич, общество с ограниченной ответственностью "Дизайн Сервис Полиграфия", Душкин Сергей Александрович, Коваленко Кирилл Александрович, Ефимова Нина Александровна, Ефимов Михаил Константинович, Закутаева Ирина Викторовна, Злых Наталья Владимировна, Иванов Сергей Владимирович, Ивасик Сергей Евгеньевич, Карабанова Наталья Алексеевна, общество с ограниченной ответственностью "Климентина", Комарова Антонина Макаровна, Корзанов Владимир Николаевич, Корсаков Юрий Викторович, Кудрявцев Вячеслав Николаевич, Макарова Надежда Анатольевна, Маркин Сергей Владимирович, Мирошниченко Андрей Викторович, Мирошниченко Юна Игоревна, общество с ограниченной ответственностью "МСУ-63 Гидромонтаж", Мязина Ольга Борисовна, Новожилова Марина Ремовна, Писарев Дмитрий Александрович, Постников Константин Геннадьевич, Прокофьева Елена Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "Промвентиляция-Климат", общество с ограниченной ответственностью "РЕАЛ" (место нахождения: 170100, город Тверь, бульвар Радищева, дом 30, корпус А; ОГРН 1036900052056, ИНН 6901033725; далее - ООО "Реал"), Родин Олег Анатольевич, Салагаев Анатолий Николаевич, Салагаев Казбек Анатольевич, общество с ограниченной ответственностью "Сантехэлектромонтаж", Сочилина Светлана Николаевна, общество с ограниченной ответственностью СФ "КоМС", акционерное общество "Трест Гидромонтаж", Умаров Владислав Викторович, общество с ограниченной ответственностью Фирма "КВАДРО-ТРЕИД", Чех Эльвира Адольфовна, Чех Юлия Юрьевна.

Решением суда от 17 августа 2017 года исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме, также с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 24 399 руб. государственной пошлины.

Компания с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

Ефимов М.К. и ООО "Реал" не согласились с решением суда в части расторжения договора аренды от 28.05.2007 N 0230-з/07, просят в апелляционных жалобах в названной части решение суда отменить.

В обоснование жалоб ответчик, третьи лица указывают, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет нарушение прав участников долевого строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, приведет к невозможности исполнения ответчиком обязательств застройщика перед третьими лицам. Ссылаются на то, что право аренды земельного участка находится в залоге у участников долевого строительства.

Истец в отзыве доводы жалоб отклонил, просит решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Ответчик, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседания состоялось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, Компания на основании договора аренды от 28.05.2007 N 0230-з/07 является Арендатором земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200016:0034, общей площадью 12 134 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь. Московское ш., 16.

Согласно пунктам 1.2, 2.1 договора аренды земельный участок предоставлялся Компании для строительства автоцентра с офисно-торговым комплексом на срок с 28.05.2007 по 28.09.2009.

Администрацией (Арендодатель) и Компанией подписано дополнительное соглашение от 30.12.2015 к договору аренды, которым договор изложен в новой редакции.

В силу пункта 2.1 договора (здесь и далее в новой редакции) срок аренды установлен с 28.05.2007 по 31.12.2018.

Пунктами 1.2, 1.3 договора предусмотрено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:40:0200016:54 и земельный участок предоставляется Арендатору для завершения строительства торгово-гостиничного комплекса.

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится Арендатором следующими частями: не позднее 15.04. - годовой суммы; не позднее 15.07. - годовой суммы; не позднее 15.10. - годовой суммы.

В силу пункта 5.2 договора аренды в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы Арендодатель вправе начислить ему пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора в том числе при просрочке внесения Арендатором арендной платы более чем 6 месяцев.

В материалах дела также усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрация обременения - ипотеки права аренды земельного участка в пользу третьих лиц, являющихся участниками долевого строительства торгово-гостиничного комплекса.

В связи с нарушением Арендатором сроков внесения арендной платы Администрация направила в адрес Компании уведомление от 18.08.2016 с требованием о погашении в тридцатидневный срок задолженности, составляющей 811 118 руб. по состоянию на 31.07.2016, и уплате пеней в сумме 47 183 руб. 76 коп. В уведомлении Администрация также указала, что при отсутствии оплаты Арендодатель намерен обратиться в суд с иском о взыскании долга и расторжении договора аренды.

Поскольку претензионные требования ответчиком не исполнены, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал заявленные истцом требования правомерными.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно уточненному расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 составляет 661 118 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку указанный размер долга документально подтвержден, и доказательств его погашения Компанией не представлено, исковые требования Администрации правомерно удовлетворены судом.

В рамках настоящего спора истцом также заявлено требование о взыскании с Компании неустойки в связи с просрочкой внесения арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

На основании приведенных правовых норм и условий пункта 5.2 договора аренды Арендодателем начислена ответчику неустойка в размере 108 828 руб. 72 коп. за период с 16.04.2016 по 15.10.2016.

Представленный истцом расчет пеней судом первой инстанции проверен, признан верным. Доводов, опровергающих арифметическую правильность расчета неустойки, ответчиком не приводится, контррасчет суммы пеней не представлен.

Поскольку факт нарушения Арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика пени за просрочку платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований относится, в частности, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Кроме того, согласно положениям статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае условия досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя определены в пункте 4.1.1 договора аренды.

В соответствии с правилами статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, установленный нормами статьи 619 ГК РФ порядок расторжения договора Администрацией соблюден, претензия о необходимости погашения долга направлена Компании 22.08.2016.

Поскольку просрочка внесения Компанией арендной платы составляет более шести месяцев и на момент рассмотрения спора долг не погашен, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности требований Администрации о расторжении договора аренды земельного участка.

Ссылка подателей жалобы на нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства не принимается апелляционным судом. Как верно указал суд первой инстанции, данное обстоятельство не препятствует расторжению договора аренды земельного участка в судебном порядке при доказанности наличия оснований для прекращения арендных отношений по требованию Арендодателя.

Доводы апеллянтов о том, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет нарушение прав третьих лиц участников долевого строительства, в пользу которых произведена регистрация ипотеки права аренды земельного участка, также подлежат отклонению. Обременение залогом договора аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

В настоящем деле вопрос о прекращении ипотеки в пользу участников долевого строительства не ставится и права этих лиц не нарушены, поскольку согласно статье 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) ипотека права аренды устанавливается в целях обеспечения исполнения договоров долевого участия в строительстве и прекращение договора аренды не означает прекращения обеспеченного залогом обязательства по договорам долевого участия.

Следует также отметить, что в силу части 11 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционных жалоб судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, при рассмотрении спора не допущено.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а жалобы Компании, Ефимова Михаила Константиновича и ООО "РЕАЛ" - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 17 августа 2017 года по делу N А66-1496/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы Ефимова Михаила Константиновича, общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжская топливно-энергетическая компания", общества с ограниченной ответственностью "РЕАЛ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова