Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2018 г. N 18АП-14666/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 21 мая 2018 г. N Ф09-1550/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

23 января 2018 г.

Дело N А76-15248/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2017 по делу N А76-15248/2017 (судья Мухлынина Л.Д.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Ярушина Ю.С. (доверенность от 09.01.2017 N 7);

общества с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" - Ощепкова С.Н. (доверенность от 01.12.2017);

общества с ограниченной ответственностью "Дагал" - Ощепкова С.Н. (доверенность от 01.09.2017).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" (далее - ООО "ЧЕЛС", ответчик) о взыскании задолженности по договору краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 за период с 04.10.2012 по 31.03.2017 в размере 1 865 829 руб. 63 коп., пени за период с 01.01.2013 по 31.03.2017 в размере 4 695 879 руб., с продолжением начисления неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 1 865 829 руб. 63 коп., за период с 01.04.2017 по день фактической уплаты долга из расчета 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дагал" (далее также - ООО "Дагал", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.10.2017 (резолютивная часть объявлена 10.10.2017) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 1 190 167 руб. 17 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так, Комитет полагает, что в порядке статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО "ЧЕЛС" перешли права и обязанности по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010. Отмечает, что ни закон, ни договор аренды УЗ N 001003-К-2010 не содержат такое основание как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства. По мнению подателя жалобы, возникновение права аренды на земельный участок у приобретателя недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, не зависит от оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество (договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, инвестиционный договор), важен вид права на земельный участок, на котором это недвижимое имущество находится. Комитет указывает, что после приобретения в собственность нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, ООО "ЧЕЛС" в силу прямого указания закона стало арендатором земельного участка по ранее заключенному с первоначальным арендатором договору аренды УЗ N 001003-К-2010, независимо от невнесения в договор изменений в части указания нового арендатора. Соответственно, на ответчика стали распространяться все условия договора аренды, в том числе, и условие о неустойке, включенное в договор. Податель жалобы отмечает, что в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом земельном участке, независимо от подписания договора. При этом из содержания и смысла указанных норм следует, что не имеет правового значение основание, по которому право собственности на объект недвижимости перешло к приобретателю, а имеет значение сам перехода права собственности на объект недвижимости.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Определением от 14.12.2017 арбитражный суд апелляционной инстанции отложит судебное разбирательство до 16.01.2018.

Лица, участвующие в деле, представили дополнительные пояснения в обоснование своих правовых позиций по делу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика и третьего лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее и дополнительных пояснениях. Также представитель ответчика заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, представитель ответчика и третьего лица заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А76-39883/2017 по иску ООО "Дагал" к Комитету о расторжении договора краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010. Указал, что судебным актом по указанному делу будет установлено наличие договорных отношений в рамках указанного договора аренды, законность и действие договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении названного ходатайства в связи со следующим.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Обязательным условием приостановления производства по делу по данному основанию является объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения другого дела. Такая невозможность означает, что, если производство по рассматриваемому делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела следует понимать таким образом, что факты, которые могут быть установлены судом при разрешении другого дела, имеют преюдициальное значение для дела, производство по которому подлежит приостановлению.

В случае приостановления производства по делу на основании изложенной нормы в связи с невозможностью рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом, суд должен установить следующие обстоятельства: 1) в чем заключается правовая связь указанных дел (взаимосвязь указанных дел по предмету иска); 2) какое преюдициальное значение по вопросам о существенных обстоятельствах, устанавливаемых арбитражным судом по приостанавливаемому делу, имеет решение, которое может быть вынесено судом по другому, взаимосвязанному с рассматриваемым делом, то есть должна быть установлена приоритетность рассмотрения одного дела перед другим.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае отсутствует невозможность рассмотрения настоящего спора до разрешения спора по делу N А76-39883/2017.

Так, как указано выше, предметом настоящего спора является взыскание задолженности по договору краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 за период с 04.10.2012 по 31.03.2017, пени за период с 01.01.2013 по 31.03.2017.

Предметом иска ООО "Дагал" по делу N А76-39883/2017 является расторжение указанного договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, договор может быть расторгнут на будущее, в то время как период времени, который является предметом исследования в рамках настоящего дела, уже прошел.

Кроме того, арбитражный суд в рамках настоящего спора не лишен возможности до рассмотрения спора по делу N А76-39883/2017 разрешить вопрос о надлежащем арендаторе земельного участка, что входит в предмет исследования по делу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.06.2010 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Дагал" (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ N 001003-К-2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 1499 кв. м с кадастровым номером 74:36:0317005:77, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, в Ленинском районе, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), для строительства центра по обслуживанию населения с торговыми площадями (пункты 1.1, 1.2 договора) (л. д. 15-18).

Договор заключен на срок до 07.05.2013 (пункт 1.5 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 2.2 договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3 договора).

Земельный участок передан арендатору 16.06.2010 по акту приема-передачи (л. д. 24).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 01.07.2010, о чем свидетельствуют уведомление о государственной регистрации договора аренды от 02.07.2010 N 21175 и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2017 N 74/001/018/2017-32302 (л. д. 26, 30, 31).

Земельный участок площадью 1499 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский р-н, ул. Гагарина, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13.11.2009 с кадастровым номером 74:36:0317005:77, с разрешенным использованием: для эксплуатации нежилого здания (центр по обслуживанию населения с торговыми площадями), что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 06.04.2015 N 7400/101/15-292369 (л. д. 43).

02 июля 2012 года между ООО "Дагал" (инвестор-1) и ООО "ЧЕЛС" (инвестор-2) подписан договор инвестирования строительства объекта недвижимости (л. д. 32-34), по условиям которого стороны обязались направить денежные средства на строительство двухэтажного центра по обслуживанию населения с торговыми площадями в порядке долевого участия (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.2.1 договора инвестор-1 в качестве взноса в совместную деятельность сторон вносит неимущественные права на возведение объекта, а также итоги своей деятельности на подготовительной и проектной стадии строительства, в том числе, акт выбора земельного участка N 002482-03-2009, договор краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010.

За вышеуказанный взнос в совместную деятельность сторон инвестор-1 получает 1 % в денежном выражении от окончательной стоимости строительства объекта (пункт 1.3 договора).

По результатам инвестиционной деятельности инвестор-2 получает 100 % объекта (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора инвестор-2 за свою долю в объекте перечисляет денежные средства инвестору-1 по мере необходимости денежных средств для строительства объекта.

В силу пункта 3.2 договора инвестор-1 принимает на себя следующие обязательства, среди прочего: контролировать ход работ по строительству объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию.

04 октября 2012 года за ООО "ЧЕЛС" зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 382,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 1б, основание регистрации - договор инвестирования строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2012 серии 74АД N 088343 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2017 N 74/001/018/2017-32329 (л. д. 37-39).

Считая, что с 04.10.2012 по 31.03.2017 ответчик, пользуясь земельным участком площадью 1499 кв. м, не вносил за него арендную плату, Комитет обратился с настоящим иском в суд.

При рассмотрении спора в арбитражном суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период с 04.10.2012 по 04.06.2014 (л. д. 73, 74).

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в настоящем случае на стороне ответчика имеет место задолженность, возникшая ввиду фактического использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0317005:77 в спорный период. При этом суд не согласился с квалификацией спорной задолженности как арендных платежей по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010, предложенной истцом, и сделал вывод о том, что спорная задолженность является неосновательным обогащением на стороне ответчика, так как обязательным условием для возникновения на стороне покупателя объекта недвижимости права аренды земельного участка является обязательный переход права собственности на объект недвижимости в результате оформления сделки купли-продажи, между тем, в рассматриваемой ситуации арендатор земельного участка никогда не обладал правом собственности на построенный на участке объект. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям за период с 04.10.2012 по 31.03.2014. Суд также указал, что право пользования спорным земельным участком возникло у ответчика не в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому оснований для взыскания неустойки не имеется по причине отсутствия между сторонами договорных отношений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

Расчет арендной платы истцом произведен в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена", а также решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

Доводы о неверной методике расчета судом суммы спорной задолженности стороны не приводят.

Как указано выше, при рассмотрении спора в арбитражном суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период с 04.10.2012 по 04.06.2014.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 названного Кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (пункт 1 статьи 199 названного Кодекса).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 указанной статьи).

В апелляционной жалобе ее податель не указывает на неверное применение арбитражным судом первой инстанции исковой давности по заявлению ответчика.

Между тем, Комитет в апелляционной жалобе выражает несогласие с квалификацией арбитражным судом первой инстанции взысканной суммы как неосновательного обогащения, а не задолженности по арендной плате по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010. Податель жалобы со ссылкой на нормы пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что после возникновения права собственности ответчика на вновь возведенное на спорном земельном участке здание ООО "ЧЕЛС" в силу прямого указания закона стало арендатором земельного участка по ранее заключенному с первоначальным арендатором договору аренды УЗ N 001003-К-2010, независимо от невнесения в договор изменений в части указания нового арендатора. Соответственно, на ответчика стали распространяться все условия договора аренды, в том числе, и условие о неустойке, включенное в договор. В силу указанного, по мнению Комитета, суд неверно отказал во взыскании с ответчика и неустойки по договору аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводами подателя жалобы.

Так, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (действовала в момент приобретения ответчиком здания автосалона) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного, среди прочего, следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды.

Из материалов дела следует, что объект, для строительства которого изначально по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 земельный участок был предоставлен первому арендатору - ООО "Дагал", был построен и введен в эксплуатацию в 2012 году.

Между тем, ни закон, ни договор аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 не содержат такое основание как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства.

Соответственно, и после завершения строительства здания договор аренды продолжал действовать.

Указанное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

В названном определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 также отмечено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Из приведенных разъяснений можно сделать вывод о том, что применительно к настоящему случаю, когда в результате реализации ответчиком и третьим лицом заключенного ими 02.07.2012 договора инвестирования строительства объекта недвижимости первоначальное право собственности на весь возведенный объект возникло у ООО "ЧЕЛС", к последнему с момента возникновения права собственности на возведенный объект перешли права арендатора по спорному договору аренды в силу прямого указания закона.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, указанный подход соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правовая позиция ответчика и третьего лица, приведенная представителем указанных лиц в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции, согласно которой с учетом определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 спорный договор аренды продолжает действовать, но арендатором по нему продолжает оставаться ООО "Дагал", противоречит приведенному основополагающему принципу земельного законодательства.

Кроме того, следует отметить, что ни ответчик, ни третье лицо не возражают против взыскания арбитражным судом первой инстанции платы за пользование земельным участком именно с ООО "ЧЕЛС" как с собственника расположенного на участке объекта недвижимости, а не с ООО "Дагал".

Также с учетом разъяснений, приведенных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также содержания заключенного ответчиком и третьим лицом договора от 02.07.2012 инвестирования строительства объекта недвижимости арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом Комитета о том, что данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Так, из условий договора от 02.07.2012 инвестирования, по сути, следует, что инвестор (ответчик) и застройщик (третье лицо) заключили договор, по которому инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а тот, в свою очередь, обязывается передать в собственность инвестору недвижимое имущество.

Сделка, согласно которой одно лицо обязуется передать в собственность другого лица вещь, а приобретатель вещи обязуется уплатить за нее определенную цену, именуется договором купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем.

Указанное также подтверждает переход к ответчику в силу закона прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды.

В названном ранее определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 также отмечено, что приведенный подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Между тем, в настоящем случае доказательства того, что спорный договор аренды был расторгнут в установленном порядке, отсутствуют.

Обращение ООО "Дагал" к Комитету с заявлением о расторжении договора аренды имело место в 2013 году, когда арендатором по договору с учетом указанного ранее уже стало ООО "ЧЕЛС" (л. д. 98).

Спор относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания, между сторонами в настоящее время отсутствует. Иное из материалов дела не следует.

Таким образом, и после возведения на земельном участке здания договор аренды продолжал свое действие.

Также в материалах дела отсутствуют и доказательства того, что после окончания срока действия договора аренды стороны возражали против продолжения арендных отношений. Соответственно, договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что спорная задолженность является неосновательным обогащением на стороне ответчика, так как, по сути, из данного вывода следует вывод о прекращении действия договора аренды с момента возведения здания на земельном участке. Однако, указанное не соответствует названному определению Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772.

Таким образом, спорную сумму основного долга, взысканную обжалуемым решением с ответчика, следует квалифицировать как задолженность по арендной плате по договору аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Согласно пункту 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Из приведенного ранее также следует и обязанность ответчика - арендатора по уплате неустойки, установленной в договоре, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, от 05.07.2011 N 1721/11.

Учитывая, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполнены, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является также обоснованным.

Между тем, ввиду частичного удовлетворения искового требования Комитета о взыскании суммы основанного долга с учетом применения исковой давности, арбитражным судом апелляционной инстанции соглашается с информационным расчетом (с учетом применения исковой давности) истца подлежащей взысканию с ответчика неустойки за период с 01.07.2014 по 31.03.2017, сумма которой составила 2 018 831 руб. (л. д. 78-80).

Истец также просил продолжить начисление неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы с 01.04.2017 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, исходя из 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Ввиду указанного ранее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что по заявлению истца начисление неустойки следует продолжить на задолженность в размере 1 190 169 руб. 17 коп. с 01.04.2017 по день фактической уплаты долга из расчета 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Как указано выше, в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 16.01.2018 представитель ответчика заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, в соответствии с пунктом 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции о применении указанной статьи ответчик не заявлял.

Таким образом, у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для снижения суммы неустойки по указанной статье.

Ввиду изложенного обжалуемое решение суда подлежит изменению на основании пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования Комитета к ООО "ЧЕЛС" следует удовлетворить частично - в указанных выше суммах. В удовлетворении исковых требований Комитета в остальной части следует отказать.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 27 293 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 30 293 руб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2017 по делу N А76-15248/2017 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по договору краткосрочной аренды от 16.06.2010 УЗ N 001003-К-2010 за период с 01.04.2014 по 31.03.2017 в размере 1 190 169 руб. 17 коп., пени за период с 01.07.2014 по 31.03.2017 в размере 2 018 831 руб., всего 3 209 000 руб. 17 коп., продолжить начисление неустойки на сумму задолженности в размере 1 190 169 руб. 17 коп. с 01.04.2017 по день фактической уплаты долга из расчета 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЧЕЛС" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 27 293 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 30 293 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

А.А. Румянцев Л.А. Суспицина