Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2018 г. N 18АП-15871/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10 мая 2018 г. N Ф09-9985/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

24 января 2018 г.

Дело N А07-27527/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2017 по делу N А07-27527/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - Шарафутдинов Дамир Ахатович (доверенность от 01.01.2018 N 9926461/2018);

открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" - Стрижова Ольга Николаевна (доверенность от 09.01.2018 N 6).

Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - истец, общество, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (далее - ответчик, комбинат, ОАО "Уфимский хлопчатобумажный комбинат") о взыскании неосновательного обогащения в размере 46 344 040 руб. 60 коп., включающего в себя остаток от суммы авансового платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы на основании п.3.8 договора аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 в размере 43 032 236 руб. 39 коп., а также переплату, внесенную истцом за август 2015 года в счет базовой части арендной платы в размере 3 311 80 руб. 23 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 исковые требования удовлетворены частично, с комбината в пользу общества взыскана уплаченная денежная сумма в размере 38 664 440 руб. 38 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 решение от 25.05.2016 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2016 решение от 25.05.2016 и постановление от 18.08.2016 по названному делу изменены. Арбитражный суд округа отказал во взыскании с комбината неосновательного обогащения, включающего в себя остаток от суммы платежа, внесенного истцом в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды, в остальной части судебные акты оставил без изменения.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2017 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 по делу N А07-27527/2015, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2016 по названному делу оставлены без изменения в части взыскания с открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" в пользу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" 3 311 804 руб. 27 коп. В остальной части иска судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении дела истец поддержал исковые требования, просил взыскать сумму 43 032 236 руб. 39 коп., удержанную ответчиком в качестве платы за отказ от исполнения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2016 исковые требования удовлетворены частично, с комбината в пользу общества взыскано 18 684 605 руб. 55 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в названной части.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о взыскании 18 684 605 руб. 55 коп., поскольку взыскание в пользу истца названной суммы постоянной части арендной платы, не устраняет для ответчика неблагоприятные последствия отказа ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" от договора аренды недвижимого имущества. Со ссылкой на выводы, содержащиеся в определении Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2017, полагает, что указанная сумма не восполняет утрату доходов арендодателя, которые он мог получить при предоставлении имущества в аренду иному лицу до заключения договора с новым арендатором, а также иные потери, которые мог понести арендодатель в этом случае.

По мнению подателя апелляционной жалобы и в соответствии с предоставленным им расчетом доходов из ставки арендной платы на дату расторжения договора аренды и ставки, установленной для новых арендаторов, размер возможных к получению доходов арендодателя составляет 73 300 114 руб. 33 коп. Без учета условий договоров аренды с новыми арендаторами, сумма утраты доходов составляет 61 959 585 руб. 51 коп. Определение взысканной суммы 18 684 605 руб. 55 коп. произведено судом первой инстанции без учета заключения договора аренды с акционерным обществом "Тандер" в отношении меньшей площади помещения, ранее предоставленного в аренду истцу.

Кроме того, иные потери комбината составляют 1 252 452 руб., которые были уплачены в качестве стоимости услуг агента на поиск и подбор арендаторов помещений торгово-развлекательного комплекса, предназначенных для организации продуктового гипермаркета.

С учетом того, что размер платы за отказ от договора аренды - 43 032 236 руб. 39 коп. соответствует арендной плате за 9,7 месяцев, а общий размер арендной платы по договору (при его сохранении) составляет более 500 млн. руб., обжалуемое решение не обеспечивает баланс интересов сторон.

До начала судебного заседания ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, сославшись на правильность выводов суда и необоснованность доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в ответчиком обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (арендодатель) и обществом "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование помещение общей площадью 6 590,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 137 (т. 1 л.д. 12-27).

С учетом подписания дополнительного соглашения N 1 от 09.04.2012 к указанному договору аренды (т. 3 л.д. 141-143) арендодатель и арендатор установили, что помещение состоит из:

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 513,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане N 5а, 5б, 5в, 5г, 5д, 5е, 5ж, 5и, 5к, 5л, 5-м, 5р, 5с, 5т, 5у, 5ф, 5 ч, 5ц, 5ш, 5щ, 5э, 5ю, 5я, 5а1, 5б1, 5в1, 5г1, 5д1, 5ж1, 5л1, кадастровый номер: 02:55:010910:520, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 24.12.2012, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору;

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 4 647,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане N 5к1, 91, 92, 93, 94, 95, кадастровый номер: 02:55:010910:514, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 27.02.2012, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору;

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 068,7 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане N 6, 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9д, 9е, 9ж, 9к, 9л, 9-м, 9н, 9п, 9р, 9с, 9т, 9у, 10, 10а, 10б, 10в, 10г, 10д, 10е, 10ж, кадастровый номер: 02:55:010910:0:5/11, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Республике Башкортостан 08.08.2011, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору;

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 359,6 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане N N 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 77а, 77б, 77в, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, кадастровый номер: 02:55:010910:636, которое определено согласно кадастровому паспорту, выданному Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан 17.03.2012, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору.

Согласно п. 1.4. договора аренды срок аренды устанавливается 15 лет с даты государственной регистрации договора.

В силу п. 3.1. договора аренды за владение и пользование помещением арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, которая определяется как сумма трех составляющих: базовая арендная плата, переменная арендная плата, постоянная арендная плата.

В п. п. 3.1.1., 3.1.2., 3.2., 3.4. договора аренды стороны установили размер, порядок расчета и уплаты арендатором базовой арендной платы и переменной арендной платы.

Согласно п. 3.1.2. договора фиксированный минимум базовой арендной платы равен 3 628 983, 95 руб., кроме того, налог на добавленную стоимость (далее - НДС) по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, что на дату подписания настоящего договора составит сумму в размере 653 216, 95 руб.

Размер фиксированного минимума базовой арендной платы подлежит увеличению начиная со второго года с даты подписания акта приема-передачи помещения на 2% от предыдущего установленного размера фиксированного минимума базовой арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения об изменения арендной платы не требуется.

Согласно п. 3.1.1.2. договора начиная с 91 календарного дня с даты подписания акта приема-передачи помещения, ежемесячная базовая арендная плата составляет 3% от ежемесячного товарооборота, достигнутого в оплачиваемом месяце гипермаркетом арендатора.

В силу условий п. 3.2.1.1. и 3.2.1.3. договора фиксированный минимум базовой арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно авансовым платежом в течение 5 банковских дней с даты начала оплачиваемого месяца, а разница между процентом товарооборота и фиксированным минимумом базовой арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 15 банковских дней с даты начала месяца, следующего за оплачиваемым, но не ранее 5 банковских дней с даты получения счета арендатором.

В части порядка определения базовой арендной платы сторонами внесены изменения в договор подписанным дополнительным соглашением N 1 от 30.09.2012 (т. 4 л.д. 36), которым в пункте 1 и 2 соответствующие условия (пункт 3.1.2. договора) изложены в следующей редакции: фиксированный минимум базовой арендной платы равен 3 628 983, 05 рублей, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации о налогах и сборах в размере 653 216, 95 руб. за все помещение в месяц. В период с 01 октября 2012 года по 31 мая 2013 года фиксированный минимум базовой части арендной платы составляет 3 592 693, 22 рубля, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации о налогах и сборах в размере 646 684,78 руб. за все помещения в месяц. В период с 01 июня 2013 года по 31 мая 2014 года фиксированный минимум базовой части арендной платы составляет 3 701 562, 71 рубля, кроме того НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации о налогах и сборах в размере 666 281, 29 руб. за все помещения в месяц. Размер фиксированного минимума базовой арендной платы подлежит ежегодному увеличению, начиная с 01 июня 2014 года на 2% от предыдущего размера фиксированного минимума базовой части арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения об изменения размера арендной платы не требуется.

В пункте 5 того же соглашения стороны установили, что действие норм соглашения распространяется в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на правоотношения сторон, возникшие с 27.05.2012.

В соответствии с п. 3.8. договора аренды постоянная арендная плата составляет 282 344,64 руб. за все помещения в месяц, кроме того НДС 18% - 50 822,03 руб., и оплачивается за весь срок аренды, указанный в п. 1.4. договора, авансовым платежом в течение семи банковских дней с даты государственной регистрации договора в размере 50 822 033,90 руб., кроме того НДС - 9 147 966,10 руб. Постоянная арендная плата не подлежит изменению в течение всего срока аренды по договору.

Пунктом 5.3. договора аренды стороны определили, что арендатор имеет право отказаться от исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком расторжении не менее чем за три календарных месяца до даты досрочного расторжения. Арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещения. Постоянная арендная плата, выплаченная арендатором в соответствии с п. 3.8. договора, а также компенсация за ремонтно-строительные работы, оплаченные арендатором в соответствии с п. 2.2.20. договора, удерживаются арендодателем в качестве штрафа.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 27.05.2011 поименованные в п. 1.1. договора аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 нежилые помещения переданы в аренду истцу (т. 1 л.д. 11).

Договор аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.05.2011, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 28).

Во исполнение условий договора аренды истец платежным поручением N 15214 от 01.06.2011 произвел оплату постоянной арендной платы в размере 59 970 000 руб., в том числе НДС (т. 1 л.д. 79).

07.05.2015 арендатор направил в адрес арендодателя уведомление N 01-2/1276 от 28.04.2015 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 с 15.08.2015 (т. 1 л.д. 80-82).

20.08.2015 арендатор направил в адрес арендодателя телеграмму N 147/5880, в которой просил обеспечить явку уполномоченного представителя арендодателя 21.08.2015 в 12 ч. 00 мин. в арендуемое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 137 для передачи помещении по акту возврата (т. 1 л.д. 83).

21.08.2015 в присутствии управляющего ТРК Адельгильдина С.А., главного инженера Демина Д.И., которые от подписания акта отказались, а также в присутствии третьих лиц Мельниковой А.С., Башкирцевой Т.Л., общество "ИКС 5 Недвижимость" возвратило по одностороннему акту приема-передачи арендуемые помещения (т. 1 л.д. 84-86).

Ссылаясь на то, что после расторжения договора аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 у арендодателя отсутствуют основания для удержания постоянной арендной платы в части, превышающей разумный размер штрафа за досрочный отказ от исполнения договора аренды в соответствии с пунктом 5.3. договора аренды, общество "ИКС 5 Недвижимость" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил факт реализации обществом права на отказ от договора аренды, предусмотренного сторонами в пункте 5.3 договора аренды. Указание сторонами в этом пункте на удержание штрафа за отказ арендатора от договора, квалифицировано судом в качестве компенсационной гражданско-правовой санкции, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора и направленной на компенсацию арендодателем потерь, связанных с досрочным расторжением арендатором договора. Оценив соблюдение баланса интересов сторон и установив очевидную несоразмерность удержанной ответчиком суммы его потерям от инициированного истцом досрочного прекращения договора, суд определил размер компенсации в 18 684 605 руб. 55 коп. Ее расчет произведен судом первой инстанции в виде разницы между неиспользованной частью постоянной арендной платы (43 032 236 руб. 39 коп.), а также суммой доходов, которые ответчик не получил до момента заключения договора аренды с акционерным обществом "Тандер" ( 24 347 630 руб. 84 коп., исходя из периода неиспользования, составляющего немногим больше полугода, размера ежемесячной постоянной арендной платы 1 694 067 руб. 84 коп. и минимальной базовой арендной платы за тот же период 22 653 563 руб.). Отклоняя представленный ответчиком расчет неполученных доходов, суд первой инстанции исходил из отсутствия необходимости по настоящему делу доказывания размера возможных убытков; при том, что ответчиком не доказана объективная невозможность последующего предоставления нежилого помещения, которое не имеет исключительного целевого использования для размещения гипермаркетов и магазинов многопрофильной торговли, в аренду иному лицу.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, между обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" (арендодатель) и обществом "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) сложились отношения по договору аренды нежилого помещения N 430/11 от 06.05.2011 (с учетом дополнительных соглашений N1 от 09.04.2012 и N 1 от 30.09.2012), регулируемые правилами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Такой срок в рассматриваемом случае составляет 15 лет.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 25 - 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке, так и в порядке одностороннего отказа от договора могут быть установлены договором аренды.

Пунктом 5.3. договора аренды предусмотрено право арендатора отказаться от договора аренды, направив арендодателю уведомление о расторжении договора за три календарных месяца до даты досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Право на отказ от договора было реализовано истцом путем направления 07.05.2015 арендодателю уведомления N 01-2/1276 от 28.04.2015 (т. 1 л.д. 80-82), помещения возвращены арендатором арендодателю 21.08.2015 на основании одностороннего акта приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 84-86).

В соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 42-ФЗ), предусмотренное Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Отсутствие прямого законодательного регулирования названного вопроса в момент заключения анализируемого договора не может лишать сторону договора права на компенсацию потерь в результате неполучения ожидаемого правового и экономического эффекта вследствие поведения другой стороны сделки, в силу чего на основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" стороны не лишены права согласовать условия прекращения договорных отношений.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права, которые применимы при разрешении споров, связанных с заключением договоров с подобными условиями и до внесения изменений в указанную статью.

Так, в пункте 14 постановления Пленума N 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора, в частности, при урегулировании размера денежной суммы, подлежащей в связи с этим выплате в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса, нарушение которого сторонами влечет в случае обращения одной из них за судебной защитой, необходимость разрешения этого вопроса судом в каждом конкретном споре.

Как указано в пункте 16 Постановления Пленума N 54, если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения содержатся в пунктах 9 и 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в частности, о том, что с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.

Исследуя установленные по настоящему делу обстоятельства, приведенные истцом в целях обоснования необходимости уменьшения суммы, подлежащей выплате в связи с односторонним отказом от договора, а также доводы ответчика, напротив, о ее соразмерности последствиям прекращения договора, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для ее снижения.

Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, такой вывод судом сделан, исходя из совокупной оценки как условий возникшего между сторонами арендного обязательства, так и поведения сторон.

В пункте 3.8 договора сторонами согласован размер постоянной арендной платы в сумме 59 970 000 рублей, который подлежит перечислению арендодателю в полном объеме авансовым платежом за весь срок действия договора (15 лет), с последующим ежемесячным отчислением суммы 282 344, 64 руб. в счет постоянной арендной платы в текущем месяце.

Оплата указанной суммы произведена арендатором платежным поручением N 15214 от 01.06.2011 (т. 1 л.д. 79).

Пунктом 5.3. договора аренды стороны определили, что в случае отказа арендатора от исполнения договора аренды, арендодатель удерживает в качестве штрафа внесенную арендатором постоянную часть арендной платы, а также компенсацию за ремонтно-строительные работы, оплаченные арендатором в соответствии с п. 2.2.20. договора.

С учетом прекращения договорных отношений сторон до истечения предусмотренного договором срока, путем исполнения указанного условия арендодатель получил доступ к финансированию на длительный срок при отсутствии с его стороны встречного предоставления имущества в пользование.

Более того, из материалов дела усматривается, что 25.02.2016 между обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" и акционерным обществом "Тандер" был заключен договор аренды N УФУ/15152/16 нежилых помещений площадью 3 538 кв.м. в здании, расположенном по адресу: город Уфа, ул. Менделеева, 137, для организации розничной торговли смешанными группами товаров ( л.д.25-39 т.6).

19.12.2016 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью "Артлайн" был заключен договор аренды N 01/12-16 нежилых помещений в том же здании площадью 815 кв.м.

Факт заключения и исполнения названных договоров не оспаривается ответчиком, что следует из представленной им таблицы расчета утраты доходов (л.д. 15-17 т.6).

Указанное свидетельствует о частичной компенсации комбинатом последствий расторжения договора с истцом, через непродолжительное время, о чем судом первой инстанции сделаны правильные выводы.

Установив, что период неиспользования помещения составил немногим более полугода, суд первой инстанции правильно признал несоразмерной последствиям прекращения договора сумму постоянной арендной платы, удержанную ответчиком при прекращении договора аренды.

При определении соответствующего балансу интересов сторон размера компенсации за инициированный истцом отказ от договора в размере 18 684 605 руб. 55 коп., суд первой инстанции произвел ее расчет в виде разницы между неиспользованной частью постоянной арендной платы, а также суммой доходов, которые ответчик не получил до момента заключения договора аренды с акционерным обществом "Тандер", исходя из периода неиспользования, размера ежемесячной постоянной арендной платы 1 694 067 руб. 84 коп. и минимальной базовой арендной платы за тот же период 22 653 563 руб. ( 43 032 236 руб. 39 коп. - 24 347 630 руб.84 коп.= 18 684 605 руб. 55 коп.).

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что определенная судом сумма компенсации не восполняет утрату всех его доходов, которые в соответствии с предоставленным им расчетом доходов из ставки арендной платы на дату расторжения договора аренды и ставки, установленной для новых арендаторов, составляют 73 300 114 руб. 33 коп. по состоянию на август 2017 года (без учета условий договоров аренды с новыми арендаторами 61 959 585 руб. 51 коп.), подлежат отклонению.

Само по себе заключение договора аренды с акционерным обществом "Тандер" в отношении части помещения меньшей площади по сравнению с ранее предоставленного в аренду истцу, не является основанием для переоценки размера определенной судом первой инстанции компенсации.

Из представленных ответчиком в материалы дела доказательств следует, что 16.09.2015 обществом "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" и индивидуальным предпринимателем Минеевым Дмитрием Ивановичем был заключен агентский договор (л.д. 56-58 т.6). По условиям названного договора агент принял на себя обязательств по совершению юридических и иных действий, направленных на поиск и подбор лиц, удовлетворяющих требованиям комбината и выражающих намерение выступить арендатором принадлежащих обществу "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" нежилых помещений торгово-развлекательного комплекса "Иремель" с кадастровыми номерами 02:55:010910:514, 02:55:010910:520, 02:55:010910:638, для организации продуктового гипермаркета. Общая площадь указанных помещений составляет более 6 000 кв.м, однако отчет агента об исполнении договора был принят при заключении договора аренды с обществом "Тандер" в отношении помещений меньшей площади - 3 538 кв.м. ( л.д. 59 т.6).

Признание агента надлежащим образом исполнившим поручение и оплата комбинатом агенту предусмотренного договором вознаграждения в полном объеме 1 252 452 руб. (л.д.60 т.2), свидетельствует об избирательности позиции апеллянта относительно негативных последствий связанных с заключением договора со следующим арендатором в отношении помещения меньшей площади и наличием свободным площадей торгово-развлекательного комплекса.

Доводов о невыгодности заключения договора аренды с обществом "Тандер" по сравнению с прекращенным договором апеллянтом не представлено.

Отнесение к иным потерям комбината, связанным с отказом общества "ИКС 5 Недвижимость" от договора аренды суммы 1 252 452 руб., уплаченной в качестве стоимости услуг агента на поиск и подбор арендаторов помещений торгово-развлекательного комплекса, предназначенных для организации продуктового гипермаркета, также не влияет на размер взысканной судом первой инстанции компенсации. Заключение указанного договора было произведено значительно позднее получения комбинатом сведений о предстоящем прекращении арендных отношений с истцом. В материалах дела отсутствуют доказательства принятия иных мер, направленных на поиск арендаторов.

При этом, исследование вопроса о соразмерности последствиям прекращения договора удержанной ответчиком по окончании использования истцом помещения суммы постоянной арендной платы применительно к принципу добросовестности при осуществлении гражданских прав, не является равнозначным определению размера возможных убытков ответчика, что следует из существа спорных отношений.

Размер компенсации, в рассматриваемом случае, является оценочной категорией, определение разумных пределов которой процессуальным законодательством отнесено к компетенции суда и направлено на пресечение злоупотребления правом, а также недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

Несогласие ответчика с оценкой размера разумных пределов компенсации судом первой инстанции, не означает ошибочности таких выводов.

Судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Вместе с тем, судебной коллегией не установлено оснований для признания неправильными выводов суда первой инстанции об обеспечении компенсацией в размере 24 347 630 руб.84 коп., остающейся в распоряжении комбината, баланса интересов сторон договора.

Соответствующие доводы заявлены ответчиком без учета положений пункта 5.3. договора аренды, которым в случае отказа арендатора об исполнения договора аренды наряду с удержанием в качестве штрафа постоянной части арендной платы, арендодатель также получает право на компенсацию за ремонтно-строительные работы, оплаченные арендатором в соответствии с п. 2.2.20. договора.

Указанным пунктом сторонами согласована обязанность арендатора возместить стоимость монтажа арендодателем системы спринклерного пожаротушения и дымоудаления в предоставляемом в аренду помещении в общей сумме 15 000 000 руб.

Перечисление суммы 15 000 000 руб. было произведено обществом "ИКС 5 Недвижимость" обществу "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" платежным поручением N 15568 от 02.06.2011, с назначением платежа предоплата по договору аренды за ремонтно-строительные работы (л.д. 4 т. 2). Выполнение работ по проектированию и строительно - монтажных работ системы спринклерного пожаротушения и дымоудаления подверждено договорами N 11 от 25.07.2011 и N12 от 25.07.2011, заключенным комбинатом и обществом с ограниченной ответственностью "УралТехноСтрой", локальными сметными расчетами и актами выполненных работ ( л.д.68-112 т.2).

Учитывая, что вышеназванная система относится к неотделимым улучшениям принадлежащих комбинату нежилых помещений, которые остаются в распоряжении ответчика; ее создание за счет средств общества исключает необходимость несения комбинатом соответствующих расходов при предоставлении имущества новому арендатору для сходных целей, финансирование обществом "ИКС 5 Недвижимость" работ в сумме 15 000 000 руб., следует признать фактом влекущим уменьшение суммы доходов, неполученных комбинатом по причине прекращения договорных отношений сторон.

Таким же фактом является осуществление обществом "ИКС 5 Недвижимость" ремонтно-строительных работ в арендуемых помещениях на сумму 26 639 620 руб. в соответствии с договором подряда, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью "Аура" (л.д. 5-67 т.2). Из сметного расчета и оформленных сторонами названного договора актов выполненных работ усматривается, что выполненные работы улучшают технические характеристики и свойства нежилого здания ответчика применительно к целям его использования (размещения гипермаркета). Вопрос о наличии согласия собственника имущества на проведение ремонтно-строительных работ не является спорным.

На основании исследованных доказательств и оценки всех установленных обстоятельств по настоящему делу, судебная коллегия полагает, что в спорной ситуации взыскание определенной судом первой инстанции суммы 18 684 605 руб. 55 коп. обеспечивает баланс интересов сторон договора, поскольку ее размер является достаточным для компенсации негативных последствий отказа истца от договора.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2017 по делу N А07-27527/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уфимский хлопчатобумажный комбинат" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова