Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2018 г. N 15АП-16981/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 апреля 2018 г. N Ф08-3019/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

30 января 2018 г.

дело N А32-32107/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от ответчика: представителя Схабо А.А. по доверенности от 01.11.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Кирс",

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 августа 2017 года по делу N А32-32107/2016

по иску индивидуального предпринимателя Черноголова Сергея Юрьевича

к обществу с ограниченной ответственностью "Кирс"

при участии третьих лиц: администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений Краснодарского Края

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Черноголов Сергей Юрьевич (далее - ИП Черноголов С.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кирс" (далее - ООО "Кирс", ответчик) о признании отсутствующим права собственности на здания битумохранилища (цеховое двухямное) лит "П" площадью 200,6 кв.м., лит. "Э" площадью 234,5 кв.м., располагавшиеся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, 6, и об аннулировании в ЕГРП записи N 23-01.50-3.1.2002-72 от 19.02.2002.

Исковые требования мотивированы тем, что наличие регистрационной записи о праве собственности ответчика на объекты недвижимого имущества, которые фактически отсутствуют, нарушает право истца на приобретение в аренду земельного участка, который ранее был занят фактически отсутствующими зданиями. Кроме того, доступ на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 возможен только через территорию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1094, арендуемого истцом.

Определениями от 30.05.2017 и от 19.06.2017 суд первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлёк администрацию г. Сочи и Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2017 исковые требования удовлетворены, суд признал отсутствующим право собственности ООО "Кирс" на нежилое здание - битумохранилище (цеховое-двухямное), литеры "П", "Э", общей площадью 435,1 кв.м., площадью 234,5 кв.м. (литера "Э"), площадью 200,6 кв.м. (литера "П"), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, 6, с ответчика в пользу истца взыскано 68 853 руб. 40 коп. судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, а также 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску. С ООО "Кирс" в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован тем, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что ранее спорные здания размещались на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1093 (земельный участок изъят для нужд Краснодарского края) и 23:49:0205018:1161, образованными в результате раздела "материнского" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:13. Однако в настоящее время здания, принадлежавшие ответчику, на указанных земельных участках отсутствуют, право собственности на несуществующий объект недвижимости не может быть зарегистрировано.

С принятым судебным актом не согласились ООО "Кирс" и администрация, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Кирс" сводятся к следующему:

- ответчик не был надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения спора судом первой инстанции, т.к. вся судебная корреспонденция направлялась в адрес общества, который совпадает с почтовым адресом истца. Почтовое отделение уведомлялось о необходимости доставки корреспонденции, адресованной обществу, по иному адресу, однако свою обязанность не исполнило;

- вывод суда об отсутствии здания ответчика основан на недостоверных доказательствах по делу (акте осмотра N 479 от 06.05.2014, заключении специалиста N 732/10-6/16.1 от 21.08.2013 и заключении судебной экспертизы N 888/11-3/16.1, 889/11-3/27.1 от 10.04.2017). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 был предоставлен ООО "Кирс" администрацией по договору аренды N 4900010235 от 25.05.2016 без проведения процедуры публичных торгов, при этом до заключения договора администрация не могла не исследовать земельный участок на предмет нахождения на нём объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу. Факт размещения на участке объектов недвижимости ответчика подтверждается заключениями специалистов ООО "Алкасар" N 742 от 31.03.2016 и ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" N 0.242 от 30.06.2011;

- истец не предоставил доказательств того, что доступ на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 возможен только через территорию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1094, арендуемого истцом;

- истцом не представлены доказательства, достоверно свидетельствующие о том, что здания ответчика полностью отсутствуют и не могут использоваться по их целевому назначению.

Доводы апелляционной жалобы администрации сводятся к тому, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 предоставлен ООО "Кирс" в аренду по договору N 4900010164 от 18.03.2016, истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что здания битумохранилища отсутствуют.

В судебном заседании представитель ООО "Кирс" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, а также в жалобе администрации, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец и третьи лица, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения спора, явку своих представителей не обеспечили. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.09.1998 между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ОАО "Благоустройство" (арендатор) был заключён договор аренды N 1110 (N 4900001110), по условиям которого обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:13, площадью 18 936 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Пригородная, 6, занимаемый производственной базой дорожно-строительного управления и асфальто-бетонным заводом комбината подсобных производств.

Договор был зарегистрирована в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Армавир 29.07.1996 за N 44, что соответствовало нормативным предписаниям пункта 2 Указа Президента РФ N 2130 от 11.12.1993 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (действовал до издания Указа Президента РФ от 25.01.1999 N 112).

Как следует из материалов дела, 14.12.2001 между ОАО "Благоустройство" (продавец) и ООО "Кирс" (покупатель) был заключён договор купли-продажи N 2, по условиям которого покупатель приобрёл на праве собственности битумохранилище (цеховое) двухямное лит. "П" площадью 200,6 кв.м., лит. "Э" площадью 234,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:13, площадью 18 936 кв.м., по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, 6, принадлежавшем продавцу на праве аренды по договору N 1110 от 22.09.1998 (т. 1 л.д. 19-23).

Право собственности ООО "Кирс" на выше указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРП 19.02.2002, что подтверждается соответствующей выпиской из государственного реестра и копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 8, т. 2 л.д. 14).

25.12.2006 между ОАО "Благоустройство" и Вязенкиным С.А. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на правах аренды N 4900001110 от 22.09.1998, основанием для совершения данной сделки явился факт отчуждения акционерным обществом принадлежавших ему на праве собственности оставшихся объектов недвижимого имущества.

29.05.2007 Вязенкин С.А. на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на правах аренды N 4900001110 от 22.09.1998 передал все права и обязательства по вышеуказанному договору ИП Черноголову С.Ю. в связи с приобретением последним у Вязенкина С.А. следующих объектов недвижимости:

- здания склада с электромастерской площадью 114,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 23:49:0205018:1215;

- здания столярной мастерской (здание базы ДСУ), площадью 256 кв.м., лит. С, с кадастровым номером 23:49:0205018:1220;

- склада, лаборатории площадью 68,6 кв.м., лит. Ж, Ж1, с кадастровым номером 23:49:0205018:1237;

- служебно-бытовых помещений ХДРСУ, площадью 90,3 кв.м., лит. Р, с кадастровым номером 23:49:0205018:1238;

- здания склада площадью 28,1 кв.м., лит. У, с кадастровым номером 23:49:0205018:1239;

- здания - токарной мастерской, бытовки площадью 229,9 кв.м., лит. М, Ml, с кадастровым номером 23:49:0205018:1242;

- здания служебно-бытовых помещений ДСУ (со складом) площадью 491,2 кв.м., лит. Н, с кадастровым номером 23:49:0205018:1245.

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП.

03.11.2010 между ДИО администрации г. Сочи и ООО "Кирс" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4900001110 от 22.09.1998, согласно которому внесены изменения в название договора: "договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды)"; доля в праве ООО "Кирс" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:13 определена в размере 680,1/1958,3, а доля ИП Черноголова С.Ю. - в размере 1278,2/1958,3 (т. 2 л.д. 131-132).

В рамках судебного дела N А32-15214/2011 ИП Черноголов С.Ю. обращался с иском к администрации г. Сочи, ДИО администрации г. Сочи и ООО "Кирс" о признании дополнительного соглашения от 03.11.2010 к договору аренды земельного участка N 4900001110 от 22.09.1998 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2012, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции от 27.03.2012 и суда кассационной инстанции от 25.07.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:13 располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности как ИП Черноголову С.Ю. (7 объектов недвижимого имущества), так и ООО "Кирс" (здания лит. "П", "Э", "И" (в последующем здание лит. "И" было снесено, что подтверждается решением суда по делу N А32-6435/2013)).

В связи с этим, в силу прямого указания пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арбитражные суды пришли к выводу о том, что по договору аренды множественность на стороне арендаторов образовалась в момент приобретения различными лицами в свою собственность объектов недвижимости, расположённых на спорном земельном участке. Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком.

В последующем на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 1432-р от 09.12.2010 для размещения объекта краевого значения: "Малая объездная автомобильная дорога от ул. 20-й Горнострелковой дивизии до моста через р. Сочи в районе Краснодарского кольца" был изъят земельный участок по ул. Пригородная, 6 в г. Сочи с кадастровым номером 23:49:0205018:1093, площадью 3 750 кв.м., выделенный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:13 площадью 18 936 кв.м.

После проведенного изъятия земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:13 площадью 18 936 кв.м. фактически был разделён с образованием трёх земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1092, площадью 455 кв. м - правообладатель МО г. Сочи;

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1093, площадью 3 750 кв. м - правообладатель Краснодарский край;

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1094, площадью 14 686 кв.м. - правообладатель МО г. Сочи.

10.08.2012 в ЕГРП внесена регистрационная запись N 23-23-50/182/2012-016 о праве собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1093 площадью 3 750 кв.м., на котором расположена малая объездная автомобильная дорога через р. Сочи в районе Краснодарского кольца (т. 1 л.д. 72).

16.08.2012 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:13 был снят с кадастрового учета по заявлению ДИО администрации г. Сочи (кадастровая выписка о земельном участке от 01.08.2013), в связи с чем из ЕГРП исключены сведения о государственной регистрации договора аренды N 4900001110 от 22.09.1998 (уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 31.05.2013).

27.10.2014 постановлением администрации г. Сочи N 2175 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1094 площадью 14 686 кв.м. был разделен на три земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1094 сохранен в измененных границах площадью 11 806 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 площадью 2 180 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1162 площадью 700 кв.м. (т. 1 л.д. 56).

23.12.2015 постановлением администрации г. Сочи N 3618 от 23.12.2015 ИП Черноголову С.Ю., как собственнику 7 объектов недвижимого имущества, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1094, площадью 11 807 кв.м., с видом разрешенного использования "производственная база дорожно-строительного управления и асфальто-бетонный завод комбината подсобных производств", расположенный по адресу:

ул. Пригородная, 6 в Центральном районе города Сочи (т. 1 л.д. 57).

На основании данного постановления 18.03.2016 между ДИО администрации г. Сочи (арендодатель) и ИП Черноголовым С.Ю. (арендатор) заключён договор аренды N 4900010164, по условиям которого предпринимателю сроком до 23.12.2020 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1094.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 04.04.2016 за номером 23-23/050-23/251/801/2016-6053/1, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из государственного реестра N 23/242/004/2016-3154 от 30.11.2016.

В рамках судебного дела N А32-6101/2016 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2016, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции от 30.08.2016 и суда кассационной инстанции от 20.11.2016, удовлетворены требования ИП Черноголова С.Ю. к администрации г. Сочи и ДИО администрации г. Сочи, в связи с чем:

- признан незаконным отказ, выраженный в письме ДИО администрации г. Сочи N 34043/0516 от 25.11.2015, в предоставлении ИП Черноголову С.Ю. в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:1162, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, с видом разрешенного использования - "производственная база дорожно-строительного управления и асфальто-бетонный завод комбината подсобных производств;

- на администрацию г. Сочи возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решения о предоставлении ИП Черноголову С.Ю. на праве аренды земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:1162, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, с видом разрешенного использования - "производственная база дорожно-строительного управления и асфальто-бетонный завод комбината подсобных производств", подготовить и направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1162.

При рассмотрении данного судебного дела было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1162 площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пригородная, с видом разрешенного использования - "производственная база дорожно-строительного управления и асфальто-бетонный завод комбината подсобных производств" (как и все выше поименованные земельные участки) был образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:13, площадью 18 936 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Пригородная, 6, изначально занимаемого производственной базой дорожно-строительного управления и асфальто-бетонным заводом комбината подсобных производств ОАО "Благоустройство" на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900001110 от 22.09.1998.

Судебные акты мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:1162 частично располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Черноголову С.Ю. на праве собственности, входящие в состав производственной базы дорожно-строительного управления и асфальто-бетонного завода комбината подсобных производств. Данный земельный участок необходим предпринимателю для организации надлежащей эксплуатации его имущественного комплекса.

Судами также установлено, что ООО "Кирс" не владеет какими-либо объектами недвижимого имущества, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:1162 (т. 1 л.д. 110-120).

25.05.2016 между ДИО администрации г. Сочи (арендодатель) и ООО "Кирс" заключён договор N 4900010235, по условиям которого обществу сроком до 06.05.2021 на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 площадью 2 180 кв.м. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 01.07.2016 (т. 2 л.д. 122-127).

Обращаясь с иском по настоящему делу ИП Черноголов С.Ю. указал, что актом экспертного исследования N 732/10-6/16.1 от 21.08.2013, актами обследования земельного участка ДИО администрации г. Сочи N 532 от 29.04.2014, N 579 от 06.05.2014 подтверждается тот факт, что здание битумохранилища (цеховое двухямное) лит "П" площадью 200,6 кв.м., лит. "Э" площадью 234,5 кв.м., которое ранее территориально размещалось частично в границах земельных участков с кадастровым номером 23:49:0205018:1093 и с кадастровым номером 23:49:0205018:1161, фактически отсутствует (было снесено) (т. 1 л.д. 24-37). Вместе с тем, в ЕГРП сохраняется регистрационная запись о праве собственности ООО "Кирс" на фактически несуществующий объект недвижимого имущества - здание лит. "П", "Э", что нарушает права и законные интересы ИП Черноголова С.Ю., который хотел бы получить в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, по итогам которой в материалы дела было представлено заключение N 888/11-3/16.1, N 889/11-3/27.1 от 10.04.2017. В данном заключении отражено, что согласно геоданным на схеме хранилищ лит. "П" площадью 234,5 кв.м. и лит. "Э" площадью 200,6 кв.м. от 11.04.2017 и выходом эксперта на место 03.03.2017 установлено, что здания - битумохранилища (цеховых двухямных) лит. "П" и лит. "Э" снесены и не имеются в наличии на земельных участках с кадастровыми номерами N 23:49:0205018:1093, N 23:49:0205018:1161 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, 6.

На дату экспертного осмотра 03.03.2017 ранее существовавшие здания - битумо-хранилищ лит. "П" и лит. "Э" снесены, следовательно, не представляется возможным установить техническое состояние указанных объектов, в том числе не имеется возможности эксплуатировать их по назначению.

На дату экспертного осмотра 03.03.2017 ранее существовавшие здания - битумо-хранилищ лит. "П" и лит. "Э" снесены, следовательно, не представляется возможным установить степень их непригодности (пригодности) и не имеется возможности их восстановить.

Земельный участок площадью 3 750 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:1093 и земельный участок площадью 2 180 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:1161, в границах которых ранее находились здания-битумохранилищ лит. "П" и лит. "Э" были снесены (в том числе их остатки) и на дату экспертного осмотра 03.03.2017 на указанных земельных участках они не расположены.

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции пришёл к выводу о доказанности со стороны истца факта отсутствия на земельном участке здания-битумохранилищ лит. "П" и лит. "Э", в связи с чем удовлетворил иск ИП Черноголов С.Ю. о признании отсутствующим права собственности ООО "Кирс" на данный объект недвижимого имущества.

Вместе с тем, при вынесении своего решения суд первой инстанции не установил наличие у ИП Черноголова С.Ю. надлежащей легитимации для заявления иска по отношению к ООО "Кирс", направленного на оспаривание вещных прав последнего в отношении спорного здания.

Суд апелляционной инстанции полагает, что такой легитимацией ИП Черноголов С.Ю. не обладает в силу следующего.

Из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что ИП Черноголов С.Ю. при обращении с иском по настоящему делу был обязан представить доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что регистрационная запись о праве собственности ООО "Кирс" на здания битумохранилища (цеховое двухямное) лит "П" площадью 200,6 кв.м., лит. "Э" площадью 234,5 кв.м., располагавшиеся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, 6, непосредственно нарушает его права и законные интересы.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции указал, что согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 153 от 15.01.2013 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29.09.2015 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", иск о признании права отсутствующим относится к негаторным искам.

При этом, в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ, пункта 3 информационного письма N 153, в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендодатель, так и арендатор имущества.

Следовательно, арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск, который подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему ответчиком в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учёл, что своё преимущественное право на получение в аренду публичных земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, ИП Черноголов С.Ю. реализовал при заключении договора аренды N 4900010164 от 18.03.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1094, а также в рамках судебного дела N А32-6101/2016, судебными актами по которому на администрацию г. Сочи возложена обязанность принять решения о предоставлении ИП Черноголову С.Ю. на праве аренды земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:1162.

В материалы настоящего дела предпринимателем в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлены доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 располагаются какие-либо объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Черноголову С.Ю. на праве собственности. Также отсутствуют доказательства того, что в силу действующих СНиП, СанПин, противопожарных и иных обязательных норм правил, предпринимателю для нормального функционирования его производственной базы требуются дополнительные территории, восполнение которых может быть осуществлено исключительно за счёт территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1161, в связи с чем предприниматель в отношении данного земельного участка также имеет преимущественное право на оформление арендных правоотношений.

Из представленного в материалы дела акта экспертного исследования N 732/10-6/16.1 от 21.08.2013 следует, что битумохранилище лит. "П" общей площадью 225,8 кв.м., отображенное на генеральном плане БТИ по состоянию на 25.04.2001 и ранее существовавшее в границах земельного участка общей площадью 18 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:13, находилось в границах вновь образованного земельного участка общей площадью 3 750 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:1093 (данный земельный участок изъят в интересах Краснодарского края).

Битумохранилище лит. "Э" общей площадью 260,8 кв.м., отображенное на генеральном плане БТИ по состоянию на 25.04.2001 и ранее существовавшее в границах земельного участка общей площадью 18 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:13:

- одна его часть площадью 60 кв.м. находилась в границах вновь образованного земельного участка общей площадью 3 750 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205018:1093 (данный земельный участок изъят в интересах Краснодарского края);

- другая его часть площадью 200,8 кв.м. находилась в границах вновь образованного земельного участка общей площадью 14 686 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0205018:1094 (данный участок в последующем был разделён ещё на 3 земельных участка).

Из описательной части заключения судебной экспертизы следует, что здание битумохранилища лит. "П" полностью находилось на территории земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером 23:49:0205018:1093, а здание битумохранилища лит. "Э" частично (33 кв.м.) размещалось на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:1093, а остальная его часть (215 кв.м.) - на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 (т. 2 л.д. 14-15).

Данное обстоятельство ИП Черноголовым С.Ю. не отрицается, доказательства того, что спорное здание в какой-либо части размещалось на арендуемых предпринимателем земельных участках, в материалы дела не представлены.

Таким образом, оспариваемая регистрационная запись о праве собственности ООО "Кирс" на здания битумохранилища лит. "П" и лит. "Э" сама по себе не свидетельствует о создании препятствий для реализации предпринимателем правомочий собственника в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости, располагающихся на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1094 и 23:49:0205018:1162, а также для реализации предпринимателем своих правомочий арендатора в отношении указанных земельных участков.

Довод истца о том, что ООО "Кирс" может получить доступ на арендуемый им земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 только за счёт территории земельных участков, арендуемых предпринимателем, не подтверждён какими-либо доказательствами по делу. Более того, данный довод не имеет значения для правильного разрешения спора, т.к. при реальности этого утверждения истца права предпринимателя подлежат восстановлению посредством установления сервитута, но поименованное обстоятельство не может являться достаточным основанием для констатации возникновения у ИП Черноголова С.Ю. права на оспаривание права собственности ООО "Кирс" на те или иные объекты недвижимого имущества.

Принимая во внимание данные обстоятельства, надлежит констатировать, что ИП Черноголов С.Ю. является ненадлежащим истцом по иску о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "Кирс" на здания битумохранилища (цеховое двухямное) лит. "П" площадью 200,6 кв.м., лит. "Э" площадью 234,5 кв.м., в любом случае, т.к. предприниматель не владеет земельным участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161, не может претендовать на сами здания.

Довод истца о том, что он хотел бы участвовать в торгах, предметом которых выступало бы право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161, является неубедительным и недостаточным для констатации наличия у предпринимателя надлежащей легитимации истца по заявленному требованию. Выше указанное утверждение предпринимателя является ничем иным, как его личным желанием, которое не охраняется законом и не может получить защиту со стороны суда, т.к. не может быть квалифицировано в качестве нарушенного ответчиком субъективного права истца.

Приводимым утверждением ИП Черноголов С.Ю. фактически безосновательно подменяет своим субъективным желанием правомочия собственника публичных земель - МО г. Сочи, который правомерно распорядился земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205018:1161, предоставив его в аренду ООО "Кирс" по договору N 4900010235 от 25.05.2016.

ООО "Кирс" не отрицает тот факт, что здание битумохранилища лит. "П" общей площадью 225,8 кв.м. действительно было снесено в результате изъятия земельного участка с 23:49:0205018:1093 для нужд Краснодарского края и размещения на нём объездной дороги. Однако указывает на то, что здание битумохранилища лит. "Э" продолжает сохраняться в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1161.

В целях проверки данного довода ответчика суд апелляционной инстанции своим определением с учётом мнения представителей сторон назначил на 27.11.2017 в 12 час. 00 мин. проведение совместного осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1161, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пригородная, на предмет установления наличия на земельном участке спорных зданий битумохранилища. Осмотр земельного участка рекомендовано проводить с использованием видеосъёмки и при участии кадастрового инженера, могущего на местности установить границы земельного участка, а также зафиксировать нахождение на земельном участке либо вне его границ спорных зданий.

ИП Черноголов С.Ю. явку своего представителя на данный осмотр не обеспечил, что является его процессуальным риском. Осмотр земельного участка проводился представителями ответчика с привлечением специалиста в области геодезии Тибилова Б.Ю.

Из акта осмотра от 27.11.2017 и приложенных к нему фотоматериалов, видеосъёмки следует, что в границах исследуемого земельного участка установлено нахождение объекта капитального строительства, визуально представляющего из себя прямоугольную чашу с бетонным основанием, бетонными и буто-бетонными (каменными) стенами. Высота стен со внутренней стороны чаши по отношению к уровню бетонного основания составляет от 115 до 160 см. Визуально чаша разделена на три обособленных внутренними перегородками, но связанных между собой общими наружными стенами, отделения, два из которых расположены параллельно друг-другу, и одно, соответственно, перпендикулярно расположенное по отношению к ним отделение.

Внутри отделения, перпендикулярно расположенного по отношению к двум другим, на уровне бетонного основания имеется "змеевик" из труб. В одном из отделений строения расположены металлические бочки с битумной эмульсией. Полы и стены всех отделений строения содержат следы хранения твердой битумной смолы и битумной эмульсии.

С наружной стороны перпендикулярно расположенного по отношению к двум другим отделениям строения, установлено наличие трубы, уходящей в бетонное основание строения, содержащей внутри следы перекачки расплавленной и застывшей битумной смолы.

С наружной стороны строения сверху относительно рельефа улицы Транспортной торцевой стены, параллельно расположенных между собой отделений строения, виднеется часть бетонного основания, толщиной около 40 см.

Форма строения, факт наличия которого на земельном участке установлен комиссией, визуально сходно с формой строения битумохранилища литер "Э", согласно данным технического паспорта, выполненного Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Сочи, инв. N 5012.

Справа относительно длинной стены существующего строения при ориентировании сверху вниз относительно естественного рельефа дороги ул. Транспортной, установлено наличие примыканий к существующей стене частично разрушенных бетонных и буто-бетонных конструкций, по своей форме сходных с конструкциями стен существующего строения.

В указанном акте сделан вывод, что существующее на земельном участке строение соответствует зданию битумохранилища лит. "Э".

Достоверность сведений, изложенных в акте осмотра, истец не опроверг.

Суд апелляционной инстанции критически относится к акту обследования, подготовленному кадастровым инженером Снигирёвым И.В. по заданию ИП Черноголова С.Ю., т.к. в нарушение определения суда данный акт составлен истцом в одностороннем порядке, в нём отсутствуют сведения о дате и времени проведения осмотра, сведения о том, что специалист фактически изучал спорный земельный участок, производил замеры, фото- либо видеофиксацию осмотра.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

В статье 11.8 Земельного кодекса закреплены гарантии прав землевладельцев и землепользователей (в том числе арендаторов) исходных земельных участков в отношении вновь образованных земельных участков. Так, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).

Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды.

При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов). Иное толкование противоречило бы содержанию принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса.

Как указывалось ранее, ООО "Кирс", как собственник объектов недвижимого имущества, на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендаторов N 4900001110 от 22.09.1998 являлось арендатором в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:13, в результате раздела которого в последующем был образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161.

Само по себе частичное разрушение объекта недвижимого имущества, располагающегося на арендуемом публичном земельном участке, не является основанием для автоматического прекращения договора аренды либо препятствием для реализации правомочия лица на заключение нового договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела "материнского участка", в том числе в целях восстановления ранее созданного на участке объекта недвижимого имущества.

ИП Черноголов С.Ю. не вправе подменять своим иском волеизъявление Краснодарского края, как собственника земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1093, на котором ранее располагалось снесённое здание битумохранилища лит. "П", либо волеизъявление МО г. Сочи, которое самостоятельно вправе определять правовую судьбу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1161.

Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал истцу представить документально и нормативно обоснованные пояснения о наличии у него легитимации для защиты своих прав с использованием такого вещно-правового способ защиты как иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим; суд предлагал истцу указать, какие негативные последствия он претерпевает от существования оспариваемой регистрационной записи в процессе владения, пользования и распоряжения смежными арендуемыми предпринимателем земельными участками либо объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности; каким образом удовлетворением заявленного иска права предпринимателя будут восстановлены с учётом того, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:1161 предоставлен ответчику в аренду на основании не оспоренного договора аренды N 4900010164 от 18.03.2016. Данные требования суда со стороны ИП Черноголова С.Ю. оставлены без внимания.

Отсутствие у ИП Черноголова С.Ю. нарушенного со стороны ООО "Кирс" субъективного права а также надлежащей легитимации на обращение с заявленным иском являются самостоятельными и достаточными основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить обжалуемое решение Арбитражного суда Краснодарского края и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на ИП Черноголова С.Ю. как на проигравшую сторону.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 августа 2017 года по делу N А32-32107/2016 отменить, по делу принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Черноголова Сергея Юрьевича (ИНН 232002900301, ОГРНИП 304232009600156) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Черноголова Сергея Юрьевича (ИНН 232002900301, ОГРНИП 304232009600156) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кирс" (ИНН 2319028903, ОГРН 1022302830615) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина