Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 г. N 07АП-11613/17

г. Томск

31 января 2018 г.

Дело N А27-19449/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.01.2018.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: М.А. Фертикова,

судей: Л.И. Ждановой, Ю.И. Павловой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой, без использования средств аудиозаписи,

без участия представителей лиц, участвующих в деле (надлежаще извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Контакт" (рег. N 07АП-11613/17) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 ноября 2017 г. по делу N А27-19449/2017 (судья И.А. Конарева)

по иску Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181)

к обществу с ограниченной ответственностью "Контакт", г. Новокузнецк (ОГРН 1164253050114, ИНН 4253032307)

о взыскании 142 187,86 руб. задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Контакт" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 05-2045 от 08.04.2009 г. за период с 02.03.2016 г. по 31.12.2016 г в размер 136 995 руб. 47 коп., неустойки за просрочку оплаты за период с 02.04.2016 г. по 31.12.2016 г. в размер 5 192 руб. 39 коп. (с учетом уточнений истцом требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.11.2017 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Контакт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, поскольку актуальность кадастровой стоимости на 2016 г. подтверждена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, которая подлежит применению с 01.01.2016 г., произведенный истцом расчет арендной платы за период с 02.03.2016 г. по 31.12.2016 г. с применением коэффициента Ки, исчисленного с учетом коэффициента Ки, установленных на 2010-2016 г. не основан на положениях постановления N 47.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ в материалы дела не поступил.

Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.04.2009 г. между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка (арендодатель) и ООО ИК "Сити-Трейд" заключен договор аренды земельного участка N 05-2045, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 06.04.2009 N1249 в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0501001:0098, площадью 2364 кв.м. под проектирование и строительство здания торгового комплекса по проспекту Шахтеров в микрорайоне "А" Новобайдаевского жилого района в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка, в границах, указанных в кадастровом паспорте, выданном Территориальным отделом N 11 по городу Новокузнецку Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области.

Указанное целевое использование земельного участка является разрешенным использованием.

Согласно пункту 1.2 Договор является одновременно Актом приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок передается в аренду сроком до 01.04.2010. По истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 7.4. договора).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2, 3.3. договора, Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 19.02.2008 г N 37 "Об утверждении Временного порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 10.06.2008 г. N221, от 11.12.2008 г. N547).

Согласно пункту 3.5 договора аренды, изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

02.03.2016 на объект недвижимости - объект незавершенный строительством с кадастровым номером 42:30:0501001:5100, расположенном на спорном земельном участке зарегистрировано право собственности ООО "Контакт".

Согласно положениям статьи 552 и пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11, в связи с приобретением ответчиком объекта недвижимости, право аренды земельного участка в силу закона перешло к ООО "Контакт" с 02.03.2016 - даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Решением Новокузнецкого городского совета народных депутатов от 29.09.2009 в структуре администрации города Новокузнецка учрежден Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка путем слияния в процессе реорганизации органов администрации города Новокузнецка: Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Новокузнецка и Управления по земельным ресурсам и землеустройству города Новокузнецка.

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка зарегистрирован инспекцией ФНС России по Центральному району г. Новокузнецка в Едином государственном реестре юридических лиц 31 декабря 2009 года.

Таким образом, правопреемником Управления по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка по всем правам и обязанностям является Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка.

В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы за период со 02.03.2016 по 31.12.2016, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку спорный земельный участок относятся к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением N 582 от 16.07.2009.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, установленные постановлением N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утверждены Постановлением N 47.

Расчет платы за пользование земельным участком произведен в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. N 47"Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области".

Из материалов дела следует и установлено судом апелляционной инстанции, что при расчете размера арендной платы за 2016 год Комитет полагает необходимым использовать значение показателя Ки в размере, определенном как произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции за предыдущий период, то есть с 2010 по 2016 годы.

Вместе с тем, принимая во внимание положения Постановления N 47 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что коэффициенты инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициентов инфляции в году, когда был установлен новый размер арендной платы, и предшествующих годах, обусловлено тем, что в году установления новой кадастровой стоимости произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Из материалов дела следует, что решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, которая с 01.01.2016 применяется при расчете арендной платы.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: 42:30:0501001: 98 по состоянию на 02.03.2016 г. установлена в размере 1 912 000 рублей (л.д.46-47).

Таким образом, применение уровня инфляции к арендной плате, установленной исходя из новой кадастровой стоимости, возможно только к году, следующему за годом установления кадастровой стоимости. В рассматриваемом случае с 2017 г.

Следовательно, основания для применения коэффициентов инфляции за предыдущие периоды, при расчете размера арендной платы на 2016 год в рассматриваемом случае отсутствуют.

Таким образом, начисленная арендная плата за период со 02.03.2016 г. по 31.12.2016 г. должна составлять 82 056,67 руб. (1 912 000 * 0,0515 * 305/366), а не 136 995, 47 руб., как указано в расчете истца.

Представленный ответчиком альтернативный расчет задолженности судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку произведен с применением коэффициента инфляция установленного на 2016 г.

Следовательно, размер арендной платы за спорный период подлежит определению в соответствии с Постановлением, а с 01.01.2016 принимая во внимание положения статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности с учетом кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Комитета от 25.11.2015 N 4-2/3904 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области", при этом без учета коэффициента инфляции, поскольку коэффициент инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании арендной платы подлежат частичному удовлетворению в размере 82 056,67 руб.

Аналогичная правовая позиция о необоснованности применения в расчете арендной платы коэффициентов инфляции за предшествующий период подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности, неоднократно высказывалась в Постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам N А27-21164/2016; А27-4748/2016; А27-26730/2016.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере одной трехсотой действующей в это время учетной ставки ЦБ РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа.

В связи с несвоевременной оплатой, истец начислил ответчику неустойку за период со 02.04.2016 г. по 31.12.2016 г. в сумме 32 101,08 руб.

Поскольку произведенный истцом расчет основного долга в части задолженности по арендной плате за период со 02.03.2016 г. по 31.12.2016 г. является неверным, соответственно подлежит пересчету и сумма пени, начисленная на указанную задолженность.

Проверив период начисления истцом неустойки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неверном определении истцом начала периода исчисления (02.04.2016 г.). С учетом выходного дня, приходящегося на 02.04.2017 г., в соответствии со статьей 193 ГК РФ период подлежит исчисления с ближайшего рабочего дня, то есть с 04.04.2016 г.

Сумма пени, рассчитанная судом апелляционной инстанции на период с 04.04.2016 г. по 31.12.2016 г. составила 7 766, 66 руб.

Представленный ответчиком альтернативный расчет неустойки судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку произведен неверно.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично, в размере 7 766, 66 руб.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению в части основной задолженности, неустойки, а также, распределения судебных расходов на основании пункта 3 части 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 ноября 2017 г. по делу N А27-19449/2017 изменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Контакт" (ОГРН 1164253050114, ИНН 4253032307) в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка, (ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181) задолженность по арендной плате по договору аренды N 05-2045 от 08.04.2009 за период с 02.03.2016 по 31.12.2016 в размере 82 056,67 руб., неустойку за просрочку оплаты за период с 02.04.2016 по 31.12.2016 в размере 7 766,66 руб., а всего, 89 823,33 руб. (восемьдесят девять тысяч восемьсот двадцать три руб. 33 коп.).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Контакт" (ОГРН 1164253050114, ИНН 4253032307) в доход федерального бюджета государственную пошлину по делу в сумме 3 593 руб.

Взыскать с Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Контакт" (ОГРН 1164253050114, ИНН 4253032307) 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Л.И. Жданова Ю.И. Павлова