Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 10АП-178/18

г. Москва

08 февраля 2018 г.

Дело N А41-68562/17

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Семушкиной В.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2017, принятое судьей Богатиной Ю.Г. по делу N А41-68562/17 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "Свобода" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.03.2011 N 3854 в сумме 3,47 руб. за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 и неустойки в сумме 6074,86 руб. за период с 17.03.2015 по 31.03.2017, расторжении договора, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040639:866,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился с иском к ООО "Свобода" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.03.2011 N 3854 в сумме 3,47 руб. за период с 01.10.2016 по 31.03.2017, пени в размере 6074,86 руб. за период с 17.03.2015 по 31.03.2017, а также о расторжении договора от 15.03.2011 N 3854.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.12.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 3,47 руб. за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 и неустойку в сумме 6074,86 руб. за период с 17.03.2015 по 31.03.2017. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в расторжении договора от 15.03.2011 N 3854 и удовлетворить исковое заявление в указанной части.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района обжалует решение суда первой инстанции лишь в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 15.03.2011 N 3854, при этом ответчик не заявил соответствующих возражений, арбитражный апелляционный суд в силу части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции лишь в обжалуемой части.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15.03.2011 между истцом и ООО "Московская областная компания по управлению недвижимостью" был заключен договор аренды земельного участка N 3854.

Стороны согласовали предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040639:866 общей площадью 2719 кв.м., для размещения торговых рядов.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей.

В соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

По соглашению об уступке прав и переводе долга от 13.02.2012 права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 срок действия договора продлен до 14.03.2024.

Договор аренды, а также все иные соглашения, заключенные в его рамках, зарегистрированы в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области.

В обоснование исковых требований истец указал, что обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены ответчиком в полном объеме.

Истец обратился в адрес ответчика с претензией от 01.06.2017 N б/н, в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 3,47 рублей за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 и неустойка в сумме 6074,86 руб. за период с 17.03.2015 по 31.03.2017. При этом суд исходил из того обстоятельства, что размер и наличие задолженности подтверждены материалами дела; ответчик доказательства погашения долга не представил.

Решение суда первой инстанции в указанной части никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

В исковом заявлении Комитет по управлению муниципальным имуществом просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.03.2011 N 3854 в связи с невнесением арендной платы более двух сроков подряд, а также неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении данной части исковых требований отказано.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции в указанной части.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды 15.03.2011 N 3854 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (л.д. 8).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Как следует из материалов дела, задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 является незначительной - всего 3,47 рублей.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд согласен с вводом суда первой инстанции в том, что расторжение договора от 15.03.2011 N 3854 по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Доводы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района, изложенные в апелляционной жалобе, о необходимости расторжения договора аренды в связи с неиспользовании обществом земельного участка по целевому назначению отклонены арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040639:866 был предоставлен под размещение торговых рядов.

В материалах дела не имеется доказательств использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040639:866 не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ Акт от 28.04.2017 проверки выполнения условий договора аренды от 15.03.2011 N 3854 и фотоматериалы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что они сами по себе не могут служить основанием для вывода о нарушении ответчиком договора аренды по использованию земельного участка.

То обстоятельство, что на земельном участке отсутствуют торговые ряды, по мнению арбитражного апелляционного суда, не свидетельствует о существенном нарушении обществом условий договора (л.д. 46-48).

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что Дополнительным соглашением от 29.12.2014 на основании постановления Администрации Одинцовского муниципального района от 17.10.2014 N 1825 срок действия договора аренды был продлен до 14.03.2024.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2017 по делу N А41-68562/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Н. Семушкина С.А. Коновалов