Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 г. N 17АП-19762/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 29 мая 2018 г. N Ф09-2790/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

09 февраля 2018 г.

Дело N А50-4289/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кощеевой М.Н.,

судей Балдина Р.А., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петровой Н.Ю.,

при участии:

от истца - Попов Н.М., паспорт, доверенность от 04.08.2016;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчиков, индивидуального предпринимателя Бесфамильного Михаила Александровича, индивидуального предпринимателя Жуковой Светланы Леонидовны, индивидуального предпринимателя Жданова Алексея Леонидовича,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 09 ноября 2017 года

по делу N А50-4289/2017,

принятое судьей Трубиным Р.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Александрова Александра Геннадьевича (ОГРНИП 305590534200012, ИНН 590583860398)

к индивидуальному предпринимателю Бесфамильному Михаилу Александровичу (ОГРНИП 305590426500052, ИНН 590418294692), индивидуальному предпринимателю Жуковой Светлане Леонидовне (ОГРНИП 308590402100035, ИНН 590402333385), индивидуальному предпринимателю Жданову Алексею Леонидовичу (ОГРНИП 307590702200016, ИНН 590700232713),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Энтин Михаил Залманович (ОГРНИП 304590410400219, ИНН 590413664685),

о, расторжении договора купли-продажи, возврате уплаченных денежных средств

установил:

индивидуальный предприниматель Александров Александр Геннадьевич (далее - ИП Александров А.Г., истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Бесфамильному Михаилу Александровичу (далее - ИП Бесфамильный М.А., ответчик), Жуковой Светлане Леонидовне (далее - ИП Жукова С.Л., ответчик), Жданову Алексею Леонидовичу (далее - ИП Жданов А.Л., ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 18.02.2014 (общая площадь 111,5 кв. м, этаж - цокольный, адрес - Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, проспект Комсомольский, д.77/ул. Соловьева, 7, кадастровый номер: 59:01:4410738:665); взыскании с ответчиков солидарно уплаченных по договору денежных средств в размере 3 500 000 руб.

Определением суда от 03.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Энтин Михаил Залманович (далее - ИП Энтин М.З., третье лицо).

Решением суда от 07.02.2018 иск удовлетворен - спорный договор расторгнут, с ответчиков в пользу истца взыскано 3 500 000 руб. долга, 46 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины солидарно.

Не согласившись с принятым решением, ответчики обжаловали его в апелляционном порядке, просят отменить, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывают на то, что все характеристики спорного помещения были известны истцу в момент приобретения, истец получает доход от владения помещением, основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют. Требование о расторжении договора в исковом заявлении не указано. Истец не обращался с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела N А50-5520/2008, что свидетельствует о злоупотреблении правом. О наличии спора между ответчиком и ТСЖ "Комсомольский проспект - 77" истец знал еще в 2014 году, поскольку участвовал в деле N А50-23363/2014, истцу при заключении спорного договора было передано мировое соглашение между ИП Бесфамильным М.А. и ТСЖ "Комсомольский проспект - 77".

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклонил приведенные в ней доводы; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, приведенным в отзыве на нее, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судебными актами по делам N А50-23363/2014 и N А50-856/2016, пятиэтажный жилой дом N 77 по Комсомольскому проспекту г. Перми (литера А), площадью 7 129,8 кв. метров, с подвалом, цокольным этажом, мансардой и мезонином (далее - жилой дом) построен в 1942 году (технический паспорт здания (строения) по состоянию на 30.12.1999).

Жилой дом находится на земельном участке, ориентировочной площадью 3 255, 32 кв. метров, с кадастровым номером 59:01:44 1 0738:0007 (кадастровый паспорт земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра) от 20.12.2007 N 01/07-02-27962.

01.05.2008 между товариществом собственников жилья "Комсомольский проспект-77" (исполнитель) и собственником расположенного в доме N 77 нежилого помещения ИП Бесфамильным М. А. (заказчик) заключен договор на организацию выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг.

Товарищество собственников жилья "Комсомольский проспект-77" обращалось с иском к ИП Бесфамильному М.А. об обязании прекратить все работы по реконструкции подвальных помещений в многоквартирном доме, (г. Пермь, Комсомольский проспект,77) до получения в установленном порядке разрешения на строительство, в том числе до получения согласия всех собственников помещений в данном жилом доме, а также об обязании ИП Бесфамильного М.А. за свой счет восстановить состояние придомовой территории, стены и фундамента жилого дома, существовавшее до нарушения им прав домовладельцев, то есть до проведения работ по незаконной реконструкции подвальных помещений.

В рамках дела N А50-5520/2007 определением суда от 21.07.2008 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ИП Бесфамильный Михаил Александрович обязался прекратить любые строительные работы, связанные с реконструкцией подвала многоквартирного дома до получения разрешения на строительство, а также предприниматель обязался ежемесячно до 10 числа авансом выплачивать товариществу собственников жилья "Комсомольский проспект-77" по 6 000 руб. за использование части общего имущества многоквартирного дома (участок стены, фундамента), занятого предпринимателем под организацию спуска в подвальное помещение.

Заключение мирового соглашения одобрено решением общего собрания членов товарищества "Комсомольский Проспект-77" от 20.07.2008.

В целях исполнения 22.07.2008 между товариществом собственников жилья "Комсомольский проспект-77" и ИП Бесфамильным М.А. заключен договор, которым стороны согласовали, что исполнитель предоставляет заказчику право пользования частью общего имущества многоквартирного дома (участок стены, фундамента), занятого заказчиком под организацию спуска в подвальное помещение, а заказчик обязуется ежемесячно до 10 числа авансом выплачивать исполнителю по 6 000 руб. за использование части общего имущества многоквартирного дома (участок стены, фундамента), занятого заказчиком под организацию спуска в подвальное помещение. В п.5 договора стороны установили, что данные правила действуют и в случае перехода прав на подвальное помещение в многоквартирном доме, право собственности на которое зарегистрировано за заказчиком.

Постановлением государственного строительного надзора Пермского края от 21.05.2008 N 104 Бесфамильный М.А. признан виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.1 ст.9.5 КоАП РФ. Названным постановлением установлено, что Бесфамильный М.А. организовал выполнение строительно-монтажных работ на объекте капитального строительства "Нежилые помещения в многоквартирном жилом доме пр. Комсомольский, 77 в г. Перми" без разрешения на строительство.

Приказом министра культуры, молодежной политики и массовых коммуникаций Пермского края от 22.11.2013 N СЭД-27-01-12-372 жилой дом отнесен объектам культурного наследия - достопримечательного места "Проспект им. Сталина".

18.02.2014 между Бесфамильным М.А., Жуковой С.Л., Ждановым А.Л. (продавцы) и Александровым А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в п.1.1 которого предусмотрено, что продавцы передают, а покупатель принимает и оплачивает встроенные помещения, назначение: нежилое, общая площадь 111,5 кв. метров, этаж цокольный, адрес: Пермский край, г. Пермь, Комсомольский пр., 77/ Соловьева,7, за согласованную сторонами цену в размере 3 500 000 руб., наличными денежными средствами. Денежные средства переданы продавцам при подписании договора, о чем свидетельствует соответствующая расписка.

На основании договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности Александрова А.Г. на указанные помещения, что подтверждается свидетельством от 20.02.2014 серии 59-БД N 2155331 о государственной регистрации права.

01.10.2015 между ИП Александровым А.Г. (арендодатель) и ООО "ЛОФТ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п.1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 111,5 кв. метров, расположенное в цокольном этаже по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, Комсомольский проспект, д. 77/Соловьева, 7 для организации кафе.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 01.09.2016 (п.3.1 договора аренды).

Ссылаясь на то, что в 2007 году с целью организации отдельного входа в нежилые помещения прежними собственниками (Бесфамильным М.А., Жуковой С.Л., Ждановым А.Л.) проведены работы по самовольной реконструкции жилого дома путем демонтажа наружных стен и возведения входной группы в виде крыльца с лестничным маршем и козырька, в октябре 2015 года предпринимателем Александровым А.Г. по всей высоте (с первого по пятый этаж) несущей наружной стены жилого дома со стороны Комсомольского проспекта пристроена металлическая вентиляционная труба, а также размещена вывеска (рекламная конструкция) "LOFT nargilia longe", и считая, что в отсутствие разрешения на строительство и согласия собственников помещений в жилом доме строительство входной группы, размещение трубы, вывески (рекламной конструкции) являются незаконными, а занятие части земельного участка в целях размещения входной группы - самовольным, товарищество собственников жилья "Комсомольский Проспект-77" обратилось в арбитражный суд с иском о возложении на ИП Бесфамильного М.А. и ИП Александрова В.Г. обязанности произвести за свой счет демонтаж входной группы, привести наружную стену многоквартирного дома в первоначальное состояние путем восстановления кирпичной кладки, обустройства окна и приямка, восстановить дверной проем между лестничной площадкой и помещениями N 37-38, 40-45, освободить земельный участок с кадастровым номером N 59:01:4410738:0007, занятый входной группой; возложении на ИП Александрова А.Г. и ООО "ЛОФТ" обязанности произвести за свой счет демонтаж вентиляционной трубы и вывески (рекламной конструкции) "LOFT nargilia longe", произвести восстановление штукатурного слоя и покраски (дело N А50-856/2016).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу N А50-856/2016 на ИП Александрова А.Г. возложены обязанности произвести за свой счет демонтаж входной группы, ведущей к нежилому помещению многоквартирного дома N 77 по Комсомольскому проспекту г. Перми, прилегающей к его фасаду (со стороны Комсомольского проспекта); привести наружную стену многоквартирного дома N77 по Комсомольскому проспекту г. Перми в первоначальное состояние путем восстановления кирпичной кладки, обустройства окна и приямка, восстановить дверной проем между лестничной площадкой и помещениями N 37-38, 40-45 (в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома по состоянию на 30.12.1999); освободить земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410738:0007 по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, 77, занятый входной группой. На ООО "ЛОФТ" возложены обязанности произвести за свой счет демонтаж вентиляционной трубы, размещенной на несущей наружной стене многоквартирного дома N77 по Комсомольскому проспекту г. Перми, и вывески (рекламной конструкции) "LOFT nargilia longe"; произвести восстановление штукатурного слоя и покраски, поврежденных в результате установки вентиляционной трубы и вывески (рекламной конструкции), расположенной на наружной стене многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, 77.

ИП Александров А.Г., полагая, что по договору купли-продажи 18.02.2014 продавцами (Бесфамильным М.А., Жуковой С.Л., Ждановым А.Л.) ему передано нежилое помещение с существенными недостатками, которые не были оговорены при заключении договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении спорного договора купли-продажи истец не был уведомлен о факте произведенной незаконной реконструкции объекта, учитывая, что техническая документация отметок о самовольной перепланировке не содержала. Посчитав, что данный недостаток объекта недвижимости носит существенный характер, суд расторг договор купли-продажи и взыскал с ответчиков солидарно в пользу истца уплаченные за нежилое помещение денежные средства.

Исследовав материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не установил.

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

Следовательно на основании п.2 ст.475 ГК РФ покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Из п.1.1, 2.1 и 3.2 спорного договора купли-продажи нежилого помещения от 18.02.2014 следует, что продавцы являются полноправными и законными собственниками отчуждаемого помещения, при этом покупатель помещения осмотрел, принял их в состоянии, позволяющем использовать их по назначению, техническое состояние помещений соответствует предоставленным продавцами документам.

Между тем, согласно пояснениям истца, не опровергнутым ответчиками, в соответствии с техническим и кадастровым паспортами от 03.06.2008, переданными покупателем при заключении договора купли-продажи, приобретенное нежилое помещение, обладающее целевым назначением "под офис", имеет вспомогательные постройки - приямки и спуск в цоколь, при этом доступ в приобретенное истцом помещение возможен только через вспомогательную постройку - спуск в цоколь.

Судебными актами по делу N А50-856/2016, имеющими преюдициальное значение для рассматриваемого спора (ч.2 ст.69 АПК РФ), установлено, что приобретенное ИП Александровым А.Г. по договору от 18.02.2014 помещение является самовольной постройкой, осуществленной ее прежним собственником МА Бесфамильным М.А., в связи с чем, обязанность по монтажу входной группы и восстановлению планировки возложена на ИП Александрова А.Г. как на нового собственника нежилого помещения.

В силу положений ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 указанной статьи). При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), а самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 указанной статьи).

Учитывая, что пристройка к первоначальному объекту недвижимости представляет собой его реконструкцию, не является самостоятельным объектом недвижимости в связи с ее функциональным предназначением (доступ в основной объект), весь приобретенный истцом объект является самовольной постройкой, в связи с чем, продавцы не имели правовых оснований для распоряжения самовольной постройкой в силу прямого указания п.2 ст.222 ГК РФ.

Принимая во внимание то обстоятельство, что переданные истцу технический и кадастровый паспорта не содержали отметок о самовольной перепланировке, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что о факте произведенной незаконной реконструкции объекта истец при заключении договора уведомлен не был.

Таким образом, следует согласиться с выводом о том, что наличие у приобретенного нежилого помещения свойств самовольной постройки является существенным нарушением требований к качеству отчужденного по спорному договору объекта недвижимости, причем данное нарушение не может быть устранено.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, требование о расторжении спорного договора купли-продажи в связи с передачей имущества с существенными недостатками значится в исковом заявлении наряду с требованием о возврате уплаченных по договору денежных средств, ссылка истца на ст. 475 ГК РФ как правовое обоснование требования содержится в письменных пояснениях истца (л.д. 26-30 т.2), в связи с чем судом правомерно удовлетворены требования на основании ст.475 ГК РФ.

Отклоняя довод ответчиков о том, что о наличии спора с товариществом собственников жилья "Комсомольский проспект - 77" истец знал еще в 2014 году, суд апелляционной инстанции исходит из того, что к участию в деле N А50-23363/14 ИП Александров А.Г. был привлечен в качестве третьего лица только определением суда от 02.02.2015, а наличие у имущества признаков самовольной постройки установлены в рамках дела N А50-856/2016 (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017).

Довод о том, что ИП Александров А.Г, не обращаясь с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела N А50-5520/2008, злоупотребляет своими правами, отклонен, поскольку отмену правильного судебного акта не влечет. При этом суд обращает внимание на то, что ИП Бесфамильным М.А. соответствующее заявление о правопреемстве также не подано.

При таких обстоятельствах иск удовлетворен законно и обоснованно.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку отмену правильного судебного акта не влекут.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 09 ноября 2017 года по делу N А50-4289/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.Н. Кощеева

Судьи

Р.А. Балдин Н.П. Григорьева