Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018 г. N 20АП-282/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22 мая 2018 г. N Ф10-1726/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

13 февраля 2018 г.

Дело N А09-11518/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.02.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Назарян Г.А., при участии от истца - Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Соловьевой О.Б. (доверенность от 09.01.2018 N 01-03) и от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (город Брянск, ОГРН 1053244089447, ИНН 3250059860) - Обыденникова А.В. (доверенность от 09.11.2017 N 40), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2017 по делу N А09-11518/2017 (судья Прокопенко Е.Н.), установил следующее.

Управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум проект" о взыскании 2 600 599 рублей 64 копеек задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 и 233 515 рублей 92 копеек пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.03.2016 по 31.07.2017 по договору аренды от 18.05.2011 N 2302 (л. д. 3 - 5).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2017 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца в доход бюджета Брянской области взыскано 1 215 161 рубль 74 копейки основного долга и 205 787 рублей 64 копейки пени.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С ООО "Премиум проект" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 18 636 рублей 32 копеек (л. д. 105 - 115).

Не согласившись с судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в полном объеме, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления в полном объеме (л. д. 119 - 125).

Заявитель жалобы указал на то, что в данном случае раздел земельных участков под уже построенными домами путем расчета площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации под жилыми домами, произведен не был. Полагает, что, поскольку при строительстве первого дома арендатором не производились действия, связанные с разделом земельного участка, и, продолжая предпринимательскую деятельность по строительству 10 многоквартирных жилых домов, арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату за использование сформированного и поставленного на кадастровый учет одного земельного участка.

В дополнении к апелляционной жалобе управление отметило, что с момента заключения спорного договора площадь земельного участка, его границы и конфигурация не изменялась, а цель аренды не была достигнута с завершением строительства первого этапа - первого многоэтажного жилого дома, в связи с чем арендная плата подлежала начислению в полном объеме (л. д. 138 - 139).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2017 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и дополнения к ней, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между управлением (арендодатель) и ООО "Премиум проект" (арендатор) заключен договор аренды от 18.05.2011 N 2302 находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области: город Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, улица Флотская, площадь участка 105 074 кв. м, кадастровый номер земельного участка - 32:28:0015301:18, из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 2.1.1 договора) (л. д. 9 - 12).

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды участка устанавливается с 18.05.2011 по 27.03.2020.

Размер арендной платы и условия ее внесения стороны согласовали в разделе 4 договора. В силу пункта 4.4 договора внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Во исполнение условий договора аренды указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2011 во временное владение (пользование) (л. д. 13).

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 18.06.2012 N 2 к договору, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 109 065 кв. м (л. д. 15 - 16).

Ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнялись ненадлежащим образом.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 14.07.2017 N 04-6776 с требованием погасить имеющуюся задолженность и пени (л. д. 17), которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (л. д. 3 - 5).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их частично, исходя из следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, переход права пользования земельного участка при отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости связан не с моментом передачи такой недвижимости, а с моментом перехода права собственности на недвижимость к приобретателю.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. При этом если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Судом установлено, что Брянской городской администрацией были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию следующих жилых домов, входящих в площадь застройки на спорном земельном участке по договору аренды земли с ответчиком:

- 15.11.2013 - жилой дом позиция 9 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Флотская, д. 32;

- 15.11.2013 - жилой дом позиция 8 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Флотская, д. 30;

- 07.10.2014 - жилой дом позиция 7 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Флотская, д. 28;

- 07.10.2014 - жилой дом позиция 13 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Флотская, д. 34;

- 08.06.2015 - жилой дом позиция 10а (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 5;

- 08.06.2015 - жилой дом позиция 11 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 7;

- 08.06.2015 - жилой дом позиция 4 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Флотская, д. 24;

- 01.12.2015 - жилой дом позиция 6 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 3;

- 27.07.2016 - жилой дом позиция 3 со встроено-пристроенными помещениями (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Флотская, д. 8;

- 27.12.2016 - жилой дом позиция 10 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), г. Брянск, ул. Братьев Ткачевых, д. 9.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 28.01.2014 32-АЖ N 452549 первым право собственности на квартиру N 61 в доме N 32 по ул. Флотской в г. Брянске зарегистрировало ООО "Премиум проект" (л. д. 52).

Первым право собственности на квартиру N 4 в доме N 30 по ул. Флотской в г. Брянске зарегистрировало ООО "Премиум проект" (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2014 32-АЖ N 468368) (л. д. 55).

Первым право собственности на квартиру N 61 в доме N 28 по ул. Флотской в г. Брянске зарегистрировало ООО "Премиум проект" (свидетельство о государственной регистрации права от 09.12.2014 32-АЖ N 655212) (л. д. 58).

Первым право собственности на квартиру N 1 в доме N 34 по ул. Флотской в г. Брянске зарегистрировало ООО "Брянская строительная компания" (свидетельство о государственной регистрации права от 24.11.2014 32-АЖ N 640602) (л. д. 61).

Первым право собственности на квартиру N 138 в доме N 5 по ул. Братьев Ткачевых в г. Брянске зарегистрировало Муниципальное образование город Брянск (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015 32-АБ N 020854) (л. д. 64).

Первым право собственности на квартиру N 55 в доме N 7 по ул. Братьев Ткачевых в г. Брянске зарегистрировало Муниципальное образование город Брянск (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015 32-АБ N 020598) (л. д. 67).

Первым право собственности на квартиру N 100 в доме N 24 по ул. Флотской в г. Брянске зарегистрировало Муниципальное образование город Брянск (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015 32-АБ N 030077) (л. д. 70).

Первым право собственности на квартиру N 145 в доме N 8 по ул. Флотской в г. Брянске зарегистрировало ООО "Производственно-Инвестиционная компания" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2016) (л. д. 73).

Первым право собственности на квартиру N 210 в доме N 3 по ул. Братьев Ткачевых в г. Брянске зарегистрировало ООО "Брянская строительная компания" (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2015 32-АБ N 104963) (л. д. 76).

Первым право собственности на квартиру N 65 в доме N 9 по ул. Братьев Ткачевых в г. Брянске зарегистрировало ООО "Премиум проект" (свидетельство о государственной регистрации права от 02.02.2017) (л. д. 79 - 81).

Установив изложенные обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что с момента государственной регистрации права собственности владельцев вышеуказанных квартир в жилых домах по улицам Флотской и Братьев Ткачевых в г. Брянске, построенных и введенных ответчиком в эксплуатацию, арендатор земельного участка (ООО "Премиум проект") утратил право владения и пользования теми частями земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:18, которые необходимы для эксплуатации указанных жилых домов.

Судом учтены вступившие в законную силу судебные акты по делам N А09-13018/2014 и N А09-3680/2016, в которых судами сделаны аналогичные выводы при расчете задолженности ответчика по арендным платежам по этому же договору аренды земли, но за иные периоды.

Доводы истца о том, что ответчик не обращался к истцу с заявлением о перерасчете размера арендной платы с учетом измененной площади земельного участка, не предпринимал действий по переоформлению арендных отношений, обоснованно отклонен судом, как несостоятельный, поскольку данный факт не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

При таких обстоятельствах, с учетом представленного ответчиком контррасчета суммы задолженности по арендной плате (л. д. 46 - 48) и отсутствия доказательств оплаты ответчиком, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что требования о взыскании задолженности являются обоснованными и подлежат удовлетворению в сумме 1 215 161 рубля 74 копеек за период с 01.01.2016 по 30.06.2017.

Ненадлежащее исполнение обязательств является основанием для применения к обществу ответственности в виде неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По условиям пункта 4.6 договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы.

Таким образом, с учетом произведенного перерасчета (л. д. 98), взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 205 787 рублей 64 копеек, начисленная на сумму долга 1 215 161 рубль 74 копейки, за период с 16.03.2016 по 31.07.2017, из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что ответчик не обращался в суд первой инстанции с ходатайством о снижении размера пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, поскольку в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств установлен судом и подтвержден материалами дела, суд первой инстанции, с учетом согласованного сторонами размера неустойки, правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 205 787 рублей 64 копеек.

С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - управлением.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 12.12.2017 по делу N А09-11518/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области (город Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина