Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018 г. N 04АП-21/18

г. Чита

13 февраля 2018 г.

Дело N А58-2501/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 6 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Желтоухова Е.В., Каминского В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козинцевой М.А.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Рогожиной Светланы Ивановны Чебан И.Н. (доверенность от 03.04.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рогожиной Светланы Ивановны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 ноября 2017 года по делу N А58-2501/2017 (суд первой инстанции - Николаева Г.Л.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Рогожина Светлана Ивановна (ИНН 143400213085, ОГРН 304143433100055, далее - истец, ИП Рогожина С.И.) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к товариществу собственников жилья "Жилой дом Дружбы Народов 19/1" (ИНН 1434040713, ОГРН 1101434000766, далее - ответчик, ТСЖ) о признании протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Дружбы Народов, д. 19/1 от 03 октября 2016 года недействительным и применении последствий его недействительности в виде признания недействительным договора аренды нежилого помещения по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, д. 19/1, N 13/17 от 01 декабря 2016 года, заключенного товариществом собственников жилья "Жилой дом Дружбы Народов 19/1" и индивидуальным предпринимателем Рогожиной Светланой Ивановной.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 ноября 2017 года по делу N А58-2501/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Рогожина С.И. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Ответчик в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 11.01.2018. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.09.2012 между ООО "Жилремсервис" (арендодатель), действующего на основании решения товарищества собственников жилья "Жилой дом Дружбы Народов 19/1" (являющегося собственником нежилых помещений, размещенных в доме по адресу г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, д. 19/1), и индивидуальным предпринимателем Рогожиной Светланой Ивановной (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений на следующих условиях:

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 01.09.2012 арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, д. 19/1, для размещения магазина промышленных товаров "У Светланы" общей площадь 195,5 кв.м. (далее - договор от 01.09.2012).

Пунктом 3.1 договора от 01.09.2012 установлено, что общая сумма аренды по договору определена по соглашению сторон и составляет 19 550 руб. в месяц (НДС не применяется), исходя из стоимости аренды на момент заключения настоящего договор 100 (сто) рублей в месяц за один кв. метр (НДС не применяется), общей площадью нежилых помещений арендатора, равной 195,5 кв. метрам.

В соответствии с пунктом 3.2 указанного договора в размер арендной платы не входят платежи по договорам с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями согласно п. 2.2.5.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор уплачивает арендную плату за объект ежемесячно до 5 числа текущего месяца.

Пунктом 5.1 договора от 01.09.2012 установлено, что нежилые помещения сдаются в аренду с 01.09.2012 по 31.12.2012.

03.10.2016 общим собранием собственников в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Дружбы Народов, д. 19/1 большинством голосов принято решение:

- о заключении договора аренды нежилого помещения подвала дома с ИП Рогожиной С.И.;

- об установлении размера арендной платы для ИП Рогожиной С.И. за аренду одного квадратного метра площади - 300 руб.;

- об установлении условий аренды, где срок аренды не менее 11 месяцев, оплата тепла и света отдельно.

Из протокола собрания собственников жилья от 03.10.2016 следует, что за время нахождения ИП Рогожиной в подвале дома при эксплуатации магазина "У Светланы", последняя осуществляет предпринимательскую деятельность и не оплачивает арендную плату в созданное ТСЖ "Жилой дом Дружбы Народов 19/1".

01.12.2016 между товариществом собственников жилья "Жилой дом Дружбы Народов 19/1" и индивидуальным предпринимателем Рогожиной Светланой Ивановной заключен договор N 13/17 аренды нежилого помещения по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, д. 19/1 (далее - договор от 01.12.2016).

Согласно пункту 1.5 договор от 01.12.2016 заключен сроком на 13 месяцев. Период аренды помещения с 01.12.2016 по 31.12.2017 включительно. По истечении срока аренды, действия срока аренды прекращается.

Пунктом 3.1 договора от 01.12.2016 установлено, что арендная плата состоит из постоянной (арендная палата за пользование нежилым помещением) и переменной части (суммы компенсации за потребленные электроэнергию и теплоэнергию). При этом ставка постоянной части арендной платы составляет 300 руб. за квадратный метр в месяц, итого постоянная часть арендной платы за всю площадь составляет 58 650 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. Переменная часть арендной платы за потребленную электроэнергию подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в арендуемом помещении. Переменная часть арендной платы за теплоснабжение разделена равными частями на 12 месяцев и составляет 7 350 руб. ежемесячно.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предоставлен истцу 28.04.2017.

По мнению истца, протокол общего собрания собственников помещений от 03.10.2016 не соответствует Требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр; решение общего собрания ничтожно, так как принято по вопросу, не включенному в повестку дня, указанную в уведомлении о проведении собрания; принято при отсутствии необходимого кворума (статья 181.5 ГК РФ); поскольку Протокол является недействительным, заключение договора N 13/17 аренды нежилого помещения по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, д. 19/1 от 01.12.2016 противоречит требованиям части 3 статьи 45 ЖК РФ и пункта 12 Устава Товарищества. Истец также считает, что, договор аренды нежилых помещений от 01.09.2012 не расторгнут в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в части требования истца об оспаривании протокола общего собрания собственников помещений от 03.10.2016 производство по делу подлежит прекращения в виду неподведомственности такого спора арбитражному суду по следующим мотивам.

В силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, законодатель установил императивную норму права, согласно которой решение общего собрания собственников помещений может быть признано недействительным только судом и только по инициативе самих собственников. При этом при оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме надлежащими ответчиками по делу могут выступать только собственники помещений многоквартирного дома, то есть собственники, принявшие оспариваемое решение.

Как следует из материалов дела, истец, не являясь собственником помещений многоквартирного дома, обратился в арбитражный суд с иском к ТСЖ о признании недействительным протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, д. 19/1 от 03 октября 2016 года и расторжении договора N 13/17 аренды нежилого помещения от 01 декабря 2016 года.

Вместе с тем, в силу положений частей 1 и 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации обжалование протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законом не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Согласно части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Спор о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в жилом здании может быть рассмотрен арбитражным судом по существу в случае, если в число указанных собственников входят только юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, использующие принадлежащие им помещения в целях осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Исходя из положений АПК РФ и части 6 статьи 46 ЖК РФ рассмотрения настоящего спора об обжаловании решения общего собрания собственников отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции, поскольку результаты рассмотрения настоящего спора непосредственно затрагивают права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, соответственно, принятие решения без привлечения физических лиц к участию в деле в качестве соответчиков невозможно, данный спор является подведомственным суду общей юрисдикции.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на основании части 2 статьи 27 и пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу подлежит прекращению в части требований о признании недействительным протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Дружбы Народов, д. 19/1 от 03 октября 2016 года в связи с не подведомственностью спора арбитражному суду.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что само по себе прекращение производства по делу в рассматриваемой части не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд с соблюдением правил о подведомственности спора.

Поскольку требование о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 13/17 от 01 декабря 2016 года является производным от основного требования, производство по которому прекращено, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание доводы относительно действительности указанного договора аренды, в основание которых положены ссылки на недействительность протокола общего собрания собственников помещений от 03.10.2016.

Суд апелляционной инстанции полагает требование истца о признании договора аренды N 13/17 от 01 декабря 2016 года недействительным не подлежащим удовлетворению по следующим мотивам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В подпункте 3 пункту 5.2 устава ТСЖ предусмотрена сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 12.1 устава председатель правления товарищества собственников жилья избирается на 2 года. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения все должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

В соответствии с пунктом 12.2 устава председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Таким образом, подписывая спорный договор аренды, председатель правления ТСЖ действовал в соответствии со своими полномочиями.

Довод апеллянта о незаключенности договора аренды по мотиву того, что он не был зарегистрирован, подлежит отклонению в силу следующего.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, получив помещение в пользование на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Довод истца об отсутствии регистрации права на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома отклоняется судом как неправомерный.

Так, в силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Аналогичные положения содержались в пункте 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом указанных норм права и взаимосвязанных положений жилищного законодательства, приведенных ранее, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, и, следовательно, право на общее имущество в многоквартирном доме государственной регистрации не подлежит.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительным.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме от 03 октября 2016 года на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта о прекращении производства по делу в указанной части.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежит.

Иные доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако учтены быть не могут, как основанные на неверном толковании норм материального права и не влияющие на законность обжалуемого судебного акта.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 ноября 2017 года по делу N А58-2501/2017 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Дружбы Народов, д. 19/1 от 03 октября 2016 года.

Принять в отмененной части новый судебный акт.

Прекратить производство по делу в части требований о признании недействительным протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Дружбы Народов, д. 19/1 от 03 октября 2016 года.

В остальной части указанный судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Е.В. Желтоухов В.Л. Каминский