Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2018 г. N 18АП-11758/18

г. Челябинск

09 октября 2018 г.

Дело N А47-15103/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Армада Капитал" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2018 по делу N А47-15103/2017 (судья Кофанова Н.А.).

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Армада Капитал" (далее - истец, общество, ООО "Инвестиционная компания "Армада Капитал") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - ответчик, Департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий по проекту дополнительного соглашения от 01.03.2017 к договору аренды земельного участка N 14/л-294юр от 07.11.2014 путём согласования пункта 7 в следующей редакции:

"Расчёт арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016: арендатор ООО "Инвестиционная компания "Армада Капитал", кадастровый номер участка:56:44:0201006:7, площадь участка 160002кв.м., арендная плата в годовом исчислении на 2015 год: 1104668,95 руб.(931285,5+173383,45), уровень инфляции:6,4%. Расчёт арендной платы в годовом исчислении на 2016: 1104668,95+6,4%=1175367,76 руб., арендная плата за год:1175367,76 руб., арендная плата за месяц: 97947,31 руб., итого к оплате с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 1175367,76 руб.

Расчёт арендной платы с 01.01.2017 по 19.11.2017, кадастровый номер участка 56:44:0201006:7, площадь участка 160002кв.м., кадастровая стоимость участка 283 707 000 руб., ставка арендной платы (п.13 приложения к Постановлению N 2004-п) - 1,5%, расчёт арендной платы в годовом исчислении на 2017: арендная плата за год: 283 707 000 руб.х1,5%/100=4 225 605 руб., арендная плата за месяц:354 633,75 руб., итого к оплате с 01.01.2017 по 19.11.2017 - 3 676 369,88 руб.

Расчёт арендной платы с 20.11.2017 по 31.12.2017, кадастровый номер участка 56:44:0201006:7, площадь участка 109 328 кв.м., кадастровая стоимость участка 193 854 943,20 руб., ставка арендной платы (п.13 приложения к Постановлению N 2004-п)- 1,5%, расчёт арендной платы в годовом исчислении на 2017: арендная плата за год 193 854 943,20 руб. х1,5%/100=2 907 824,14 руб. арендная плата за месяц 242 318,67 руб. итого к оплате с 20.11.2017 по 31.12.2017-331 168,84".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена Администрация города Оренбурга (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2018 (резолютивная часть оглашена 05.06.2018) разногласия сторон по дополнительному соглашению от 01.03.2017 к договору аренды земельного участка N 14/л-294юр от 07.11.2014 урегулированы в редакции Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с учётом применения ставки арендной платы, равной 12,2% и изменённой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201006:7 с 01.01.2017 в размере рыночной стоимости, равной 283 707 000 руб.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Инвестиционная компания "Армада Капитал" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о применении для расчета арендной платы ставки в размере 12,20%, установленной для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). По мнению апеллянта, распоряжение Департамента от 12.01.2018 N 47-р, которым установлено соответствие разрешенного использование спорного земельного участка классификатору видов разрешенного использования (код 4.2 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"), вынесено за пределами спорного периода. Ссылка на классификатор видов разрешенного использования земельных участков также является необоснованной, поскольку он принят после присвоения спорному участку вида разрешенного использования в 2004 году. Вид разрешенного использования земельного участка - строительство многофункционального, гостинично-торгового, водно-спортивного комплекса установлен распоряжением Главы города Оренбурга от 22.11.2004 N 5937-р. Его изменение осуществляется путем внесения соответствующих сведений в сведения государственного кадастра недвижимости.

Установленное судом первой инстанции обстоятельство размещения на земельном участке (после раздела) гипермаркета "Лента" не соответствует доказательствам, поскольку по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на участке расположены объекты незавершенного строительства. Гипермаркет "Лента" построен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0201006:83. Установление фактического использования земельного участка для строительства объекта торговли на основании положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации является необоснованным, поскольку такая экспертизы проводится до начала строительных работ.

Кроме того, истцом были приведены доводы о противоречии ставки арендной платы 12,20% принципам экономической обоснованности и необоснованных предпочтений, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Обоснованность применения ставки арендной платы 12,20% в виде расчетов доходности земельного участка и анализа характеристик земельного участка, ответчиком в рамках рассмотрения дела не доказана. Увеличение ставки с 1,5 % до 12,20% повлекло увеличение арендной платы в 55 раз и совпало с принятием решения об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка. Между тем, данное обстоятельство не влечет право муниципального образования на увеличение ставок арендной платы с целью сократить бюджетные потери.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2018 в целях необходимости предоставления сторонами дополнительных доказательств рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 09 часов 25 минут 02 октября 2018 года.

Во исполнение определения апелляционного суда от 04.09.2018 ООО "Инвестиционная компания "Армада Капитал" представлены письменные дополнения к апелляционной жалобе с приложенной к ним копией постановления Администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "Город Оренбург".

Администрацией представлены письменные пояснения по апелляционной жалобе с приложенными к ним: договором аренды земельного участка N 5/л-94 юр от 18.03.2005, кадастровым планом земельного участка от 21.12.2004 N 44/04-07-11911 в отношении земельного участка 56:44:02: 01 006:0007, карточкой из сети Интернет с сайта Ленинского районного суда г. Оренбург в отношении дела N 2а-5486/2018-М-4960/2018, скриншотами с сайта "Леруа Мерлен" из сети Интернет, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.09.2017 в отношении объекта N 56:44:0201006:76, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2017 в отношении объекта N 56:44:0201006:78, выпиской из Единого государственного реестра пав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.09.2018 N 56/000/039/2018-5921.

Суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела вышеперечисленные документы в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела между общество "Инвестиционная компания "Армада Капитал" и Департаментом 07.11.2014 заключен договор аренды земельного участка N 14/л-294юр без проведения торгов, по условиям которого ответчик, как арендодатель, передал во временное владение и пользование земельный участок, площадью 160002кв.м., с кадастровым номером 56:44:0201006:7, с разрешённым использованием: строительство многофункционального гостинично-торгового, водно- спортивного комплекса (л.д.16-17).

Договор заключен на срок до 30. 11. 2015.

В прилагаемом к договору расчете, арендная плата за период с 07.11.2014 по 31.12.2014 определена исходя из ставки арендной платы, равной 1,5% (л.д. 18).

Дополнительным соглашением от 30.03.2015 сторонами согласованы расчеты арендной платы до 31.12.2015 с применением ставки арендной платы 1,5% (л.д.44-45).

Дополнительным соглашением от 26.11.2015 срок действия договора продлен 07.11.2024 (л.д. 43).

Государственная регистрация договора аренды и дополнительных соглашений к нему произведена в установленном порядке, о чем имеется соответствующие отметки на правоустанавливающих документах.

Впоследствии арендодатель направил арендатору для подписания дополнительное соглашение от 01.03.2017, в котором при расчёте арендной платы с 01.01.2017 применена арендная ставка, равная 12,2%, в соответствии с постановлением Администрации города ОренбургаN 2004-п от 04.07.2016 "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", представленных в аренду без торгов (далее постановлением Администрации города Оренбурга N 2004-п от 04.07.2016) (л.д.19).

Указанное дополнительное соглашение подписано обществом с протоколом разногласий, в котором отражены возражения в части применения арендной ставки, равной 12,2%. Арендодатель полагал необходимым применить ставку равную 1,5%, установленную в соответствии с пунктом 13 приложения к постановлением Администрации города Оренбурга N 2004-п от 04.07.2016, для земельных участков, которые трудно отнести к одному из видов разрешенного использования в размере земельного налога (л.д.20-22).

Поскольку согласование разногласий сторонами не произведено (л.д. 21-22), истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий в части расчёта арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201006:7 с применением ставки арендной платы, равной 1,5%.

В обоснование исковых требований общество указало, что ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Порядок расчёта арендной платы за земельные участки, используемые для одних и тех же видов деятельности и представляемые по одним и тем же основаниям, не должны различаться. Установив повышенную ставку арендной платы, равную 12,2%, ответчик искусственно создал для истца обязанность по уплате чрезмерно завышенных арендных платежей, чем ухудшил экономическое состояние арендатора и создал для него невыгодные условия аренды. Также истцом приведены доводы о расположении на земельном участке объекта незавершённого строительства, который не может являться объектом торговли.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции счел, что плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, так как в аренду передается земельный участок, находящийся в публичной собственности и подлежит исчислению на основании норм действующего законодательства.

Оценивая разногласия сторон по применению ставки арендной платы, суд признал правильным применение при расчете арендной платы за период с 14.06.2016 по 31.12.2017 ставки арендной платы в размере 12,2%, установленной пунктом 4.2 постановления N 2004-п от 04.07.2016 для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), поскольку вид разрешенного использования для строительства здания одновременно предполагает и последующую эксплуатацию объекта.

Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке истцом построены объекты торговли - торговый комплекс Леруа Мерлен и гипермаркет "Лента".

Делая вывод о том, что земельный участок фактически используется под торговыми объектами, не в соответствии с видом разрешенного использования - строительство многофункционального гостинично-торгового, водно- спортивного комплекса, а для строительства объектов торговли, суд первой инстанции также исходил из имеющего в материалах дела положительного заключения негосударственной экспертизы от 15.06.2016 N 56-2-1-2-0024-16, выполненного ООО "Центр экспертиз" (л.д.102-141), из содержания которого усматривается строительство объекта в три этапа-первый блок А (торговая площадь 11 628кв.м.), второй этап - блок Б (торговая площадь 25 592 кв.м.), третий этап - блок В (торговая площадь 8 134кв.м.).

Судом первой инстанции учтено, что распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 12.01.2018 N 47-р установлено соответствие разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201006:7, площадью 109328 кв.м., расположенного в территориальной зоне крупных комплексов, рынков - "ОД.3", с разрешенным использованием: строительство многофункционального гостинично-торгового, водно-спортивного комплекса, классификатору видов разрешенного использования- разрешенное использование: строительство многофункционального общественного комплекса (код 4.2 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 5 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург" (л.д. 66). Указанным распоряжением спорному земельному участку присвоен код - 4.2. - "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)".

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалы настоящего дела свидетельствует о заключенности сторонами договора аренды земельного участка. Однако, у сторон возникли разногласия по расчету арендной платы, которые составляются в конкретные временные периоды и являются неотъемлемой частью дополнительного соглашения. Разногласия обусловлены применением показателя ставки арендной платы, предусмотренной для конкретного вида разрешенного использования земельного участка.

При исчислении арендной платы за земельный участок Департамент полагает, что необходимо применять ставку по функциональному назначению участка 12,2%, установленную пунктом 4.2 постановления N 2004-п от 04.07.2016 для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы "офисы, представительства коммерческих организаций", а истец - по ставке, установленной для земельных участков, которые трудно отнести к одному из видов разрешенного использования в размере земельного налога.

По общему правилу, арендатор земельного участка не лишен возможности защиты своих прав и охраняемых законом интересов путем внесения определенности в вопросе определения вида функционального использования земельного участка, влияющего на размер арендной платы, которая является существенным условиям договора аренды.

Вместе с тем, в конкретном случае рассмотрение заявленных как требования об урегулировании разногласий не ведет к защите прав общества "Инвестиционная компания "Армада Капитал".

Разногласия сторон по настоящему делу возникли по поводу определения размера арендной платы за земельный участок, в том числе за период, предшествующий заключению дополнительного соглашения от 01.03.2017 (с 01.01.2016).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации договор, разногласия по которому урегулированы в судебном порядке, начинает действовать с момента вступления в силу судебного решения.

Таким образом, урегулирование разногласий по договору условия которого определяются в судебном порядке, направлено на установление прав и обязанностей сторон на будущее время (в рассматриваемом случае, с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора).

Однако, к такому моменту правоотношения сторон по дополнительному соглашению от 01.03.2017 утратили актуальность.

Из материалов дела усматривается, что 27.09.2017 была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Инвестиционная компания "Армада Капитал" на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 56:44:0201006:74, 56:44:0201006:75, 56:44:0201006:76 площадью, соответственно 217106,6 кв.м, 20999,2 кв.м и 37953,5 кв.м (л.д. 46-54). Выписки из государственного реестра недвижимости позволяют сделать вывод о том, что названные три объекта образованы путем раздела объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 56:44:0201006:54 и расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201006:7.

Осуществление государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства послужило основанием для издания распоряжения Департамента N 4823-р от 20.11.2017 о разделе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201006:7, с сохранением его в измененных границах и образовании трех земельных участков (л.д. 64-65).

В отношении образованных в результате раздела земельных участков между обществом и Департаментом было оформлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.12.2017, в соответствии с которым предметом договора аренды являются земельные участки с кадастровым номером 56:44:0201006:7 площадью 109328 кв.м. - разрешенное использование - строительство многофункционального гостинично-торгового, водно-спортивного комплекса; с кадастровым номером 56:44:0201006:83 площадью 13870 кв.м. - разрешенное использование - многофункциональный общественный комплекс; с кадастровым номером 56:44:0201006:81 площадью 530 кв.м - размещение сооружений насосной и резервуаров противопожарного запаса воды; с кадастровым номером 56:44:0201006:82 площадью 36274 кв.м. - разрешенное использование - многофункциональный общественный комплекс, торговый центр "Леруа Мерлен" ( л.д. 67).

Кроме того, судебной коллегией учтено, что в соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исходя из названного, необходимость определения применимых показателей (выбор ставки арендной платы) для расчета арендной платы в рамках самостоятельного спора, отсутствует.

Тем более, что Администрация города Оренбурга в рамках дела N А-47-16209/2017 обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ООО ИК "Армада Капитал" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 14/л-294юр, с учетом дополнительных соглашений, за период с 01.01.2016 по 30.11.2017 в размере 29 919 411 руб. 37 коп., пени за просрочку исполнения обязательства по договору за период с 11.01.2016 по 18.12.2017 в размере 2 942 330 руб. 89 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.06.2018 N А47-16209/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме, при этом судом дана оценка разногласиям сторон по вопросу по вопросу применимой ставки арендной платы. Указанное решение вступило в законную силу.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для принятия решения по существу спора об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению от 01.03.2017 к договору аренды земельного участка N 14/л-294юр от 07.11.2014.

Принимая во внимание изложенное, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2018 по делу N А47-15103/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Армада Капитал"- отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская