Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 09АП-355/18

г. Москва

15 февраля 2018 г.

Дело N А40-14572/17

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2017 года по делу N А40-14572/17, принятое судьёй Чекмаревой Н.А.

по иску ООО "Серафима"

к ДГИ

об обязании заключить договор купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Сухов А.В. (по доверенности от 09.01.2017), Кобылинский Д.А. (по доверенности от 09.01.2017)

от ответчика: Бавыкина Л.С. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Серафима" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Серафима" договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 85, общей площадью 265,6 кв.м (этаж 1, пом. 1, комн. 1,2,2а, 3-9,9а, 10-12) по цене 30 878 279 руб. 66 коп. без НДС на условиях, предложенных истцом.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что непрерывно с 1999 года арендует нежилое помещение площадью 265,6 кв.м (этаж 1, пом. 1, комн. 1,2,2а, 3-9,9а, 10-12) на основании договора аренды от 29.04.2002 N 7-191/02, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 85, которое находится в собственности города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года по делу N А40-14572/17, суд обязал Департамент городского имущества г. Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Серафима" договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 85, общей площадью 265,6 кв.м (этаж 1, пом. 1, комн. 1,2,2а, 3-9,9а, 10-12) по цене 30 878 279 руб. 66 коп. без НДС на условиях, предложенных истцом.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2017 по делу N А40-14572/17-64-132 и отказать в удовлетворении требований.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года по делу N А40-14572/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, истец непрерывно с 1999 года арендует нежилое помещение площадью 265,6 кв.м (этаж 1, пом. 1, комн. 1,2,2а, 3-9,9а, 10-12) на основании договора аренды от 29.04.2002 N 7-191/02, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д. 85, которое находится в собственности города Москвы.

Истец указывает, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как арендуемое помещение находится в пользовании у истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

25.03.2016 г. он обращался к ответчику с заявлением о продаже арендуемого помещения.

Однако, Департамент до настоящего времени не заключил договор купли-продажи, несмотря на направленную в его адрес претензию с проектом договора купли-продажи по цене 19 833 000 руб.

Истец, ссылаясь на ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. 12 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, с учетом их уточнения, ссылаясь на доказательства по делу и результаты судебной экспертизы.

Однако, до настоящего времени ответчик не заключил договор купли-продажи, несмотря на направленную в его адрес претензию с проектом договора купли-продажи по цене 19 833 000 руб.

Как усматривается из материалов дела, 11.05.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и истцом - ООО "Серафима" (Арендатор) на основании договора аренды от 27.12.21995г. N 2-970/95 заключен договор N 2-282/99 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, с приложениями к нем и дополнительным соглашением, который зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка на титульном листе договора.

Согласно п.п. 1.1, 1.3 договора объектом аренды является нежилое помещение общей площадью 564,7 кв.м, расположенное по адресу Москва, ул. Коптевская, д.85 для использования под торговлю сроком до 24.08.2017 г.

Дополнительным соглашением от 11.01.2016 г. площадь помещения с 16.06.2016 г. изменена на 341,6 кв.м. (подвал, помещ. IV, комн. 1, 1а, 2, 1 этаж, помещ. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-9, 9а, 10-12)

Судом установлено, что ООО "Серафима" являясь субъектом малого предпринимательства, с 1995 года на основании договоров аренды от 27.12.21995г. N 2-970/95, от 11.05.1999 г. N 2-282/99 непрерывно пользуется нежилым помещением, расположенным по указанному выше адресу.

Материалами дела установлено, что истец 25.03.2016 г. обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости спорного объекта, выполненного по заказу ООО "Серафима" - ООО "Бизнес-Оценка", рыночная стоимость объекта и составила 19 833 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

В рамках настоящего дела, определением суда от 13.07.2017 г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки Константа", эксперту Новокшонову Виталию Юрьевичу, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 265,6 кв.м, расположенного по адресу Москва, ул. Коптевская, д.85 (1 этаж, помещ. 1, комн. 1, 2, 2а, 3-9, 9а, 10-12), по состоянию на 25.03.2016 г.?

Согласно заключению эксперта от 11.08.2017 г., рыночная стоимость объекта экспертизы, по состоянию на 25.03.2016 г. составляет 36 436 370 руб. 00 коп., с учетом НДС, 30 878 279 руб. 66 коп., без учета НДС.

Из представленного в материалы дела строительно-технического заключения N 18042017-7, подготовленного ООО "ЮК Выход", следует, что подвальное помещение многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. Коптевская, д. 85 имеет две самостоятельные входные группы.

На основании изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению, а доводы ответчика отклонению.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Обособенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, которым ограничения по площади установлены в размере 300 кв.м.

Задолженности по уплате арендных платежей на день обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества судом не установлено.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств наличия в арендуемом истцом помещении не согласованных в установленном законом порядке перепланировок.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего

предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В экспертном заключении, выполненным ООО "Агентство оценки Константа" от 11.08.2017, рыночная стоимость объекта определялась по состоянию на 25.03.2016 г. (дата обращения) и составляет 30 878 279 руб. 66 коп., без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании изложенного суд усматривает наличие оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также, в виду уклонения ответчика от заключения договора.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из представленного в материалы дела строительно-технического заключения N 18042017-7, подготовленного ООО "ЮК Выход", следует, что подвальное помещение многоквартирного дома по адресу: Москва, ул. Коптевская, д. 85 имеет две самостоятельные входные группы.

При обследовании объекта специалистами определено, что в помещении подвала установлено: освещение безопасности; вход в подвал со световым указателем; подвал оборудован системой отопления; помещение подвала оснащено звукоизоляцией; в помещении подвала установлена вентиляция с естественным побуждением; во всех помещениях подвала установлено освещение; выполнена внутренняя отделка помещений; установлены пожарные извещатели; высота помещения 2,2 м.

На основании проведенного исследования специалистами был сделан следующий вывод о том, что по результатам проведенного обследования помещения подвала, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Коптевская, д.85 соответствует строительным нормам и правилам и отвечает всем необходимым требованиям для определения его как самостоятельного общественного помещения.

Данное заключение никем в установленном законом порядке не оспорено.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что указанное в проекте договора купли-продажи нежилое помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и, по сути, является обособленным объектом, с учетом положений Закона N 159-ФЗ и разъяснений, приведенных в Информационном письме N 134, в связи с чем, довод ответчика о невозможности обособления спорной части помещения и реализации преимущественного права ООО "Серафима" на ее приобретение является необоснованным.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

С учетом того, что иных доводов, подлежащих оценке, апелляционная жалоба не содержит, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года по делу N А40-14572/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.Н. Садикова