Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 09АП-69701/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2018 г. N Ф05-4261/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г.Москва

15 февраля 2018 г.

Дело N А40-117593/17

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г.Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 31.10.2017 по делу N А40-117593/17, принятое судьей А.А. Гречишкиным,

по иску ДГИ г.Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "ПСФ Крост" (ОГРН 1037739184537)

о взыскании денежных средств, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Горчакова Ю.Н. по доверенности от 27.12.2017;

от ответчика: Брель Н.А. по доверенности от 18.01.2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к ООО "ПСФ Крост" о взыскании по договору аренды земельного участка от 20.05.2009 N М-08-507680 задолженности по арендной плате за период с 3 квартал 2014 г. по 4 квартал 2014 г. в сумме 27 270 701 руб. 12 коп., пени за период с 3 квартал 2011 г. по 31.12.2014 г. в сумме 4 676 773 руб. 92 коп.

Решением от 31.10.2017 в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, просил решение отменить.

Представитель ответчика возражал против жалобы, полагая ее доводы несостоятельными, просил решение оставить без изменения.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 20.05.2009 между Департаментом земельным ресурсов (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) и ООО "ПСФ Крост" заключен договор аренды N М-08-507680 на аренду земельного участка общей площадью 16 490 кв.м. (кадастровый номер 77:08:0010011:1003), имеющего адресные ориентиры: г.Москва, ул.Народного Ополчения, вл.15, корп.6, для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.

Указанный выше земельный участок предоставлен ПСФ КРОСТ для возведения на нем двух корпусов многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, строительство которых завершены и введены в эксплуатацию, что подтверждается: РВЭ от 25.122015 N RU77-212000-007002-2015; РВЭ от 27.07.2010 N RU77212000-002794; РВЭ от 01.07.2014 N RU77212000-005773; РВЭ от 24.02.12 N RU77212000-003922.

Договор заключен сроком на 11 месяцев 28 дней.

На основании п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п.3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату поквартально равными частями, не позднее 5 числа первого месяца квартала, в случае невнесения арендной платы в установленный срок, согласно Приложению к договору аренды земельного участка установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец ссылается на нарушение ответчиком принятых по договору обязательств по оплате арендных платежей, в результате чего, согласно расчету истца, за ответчиком образовалась задолженность за период с 3 квартала 2011 года по 4 квартал 2014 года в размере 27 270 701 руб. 12 коп.

Статья 330 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

Истцом заявлены пени, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 3 квартала 2011 по 31.12.2014 в сумме 4 676 773 руб. 92 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия от 23.03.2015 за N ЗЗ-А-26771/15-0-0 с требованием об оплате задолженности, оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, поскольку истцом частично пропущен срок исковой давности, а также в связи с тем, что собственник утратил право на получение оплаты за пользование земельным участком с момента регистрации права собственности первого лица на жилое помещение (квартира) в многоквартирном доме.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со ст.196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

Согласно п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В п.10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно п.3.2 договора арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы равными частями ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца квартала.

С первой даты взыскиваемого периода, то есть с 06.04.2011 Департаменту стало известно о невнесении арендной платы.

Таким образом, в отношении арендной платы и пени за период с 3 квартала 2011 год по 28.05.2014 трехлетний срок исковой давности истек, а исковые требования в части взыскания платы за обозначенный период подлежат отклонению.

Определяя правоотношения сторон относительно спорного земельного участка, апелляционный суд отмечает, что в силу норм ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

Вместе с тем, согласно разъяснениям п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В соответствии с ч.4 ст.16 Закона N 189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления. Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под строительным объектом.

При этом, по смыслу ч.3 и 4 ст.16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АР N 250364 в отношении объекта права - квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, просп. Маршала Жукова, д.43 корп.5, кв.149, подтверждающее возникновение права первого собственника второго этапа строительства с 24.01.2014.

В связи с изложенным, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что арендные отношения в части земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, прекращены в силу закона, поскольку эта часть земельного участка вошла в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов.

Таким образом, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок (изначально арендуемый), площадью 16 490 кв. м., а начисление Департаментом арендной платы на земельный участок площадью 16 490 кв. м, является необоснованным.

Доводы апелляционной жалобы заявителя сводятся к тому, что истец не согласен с истечением срока исковой давности, полагает, что поскольку сторонами подписан договор, то обязанность арендатора по уплате платежей подтверждена.

Суд апелляционной инстанции данный довод истца отклоняет как несостоятельный, противоречащий материалам дела и основанный на неверном толковании закона.

Нормами Гражданского кодекса РФ установлено, что общий срок исковой давности установлен в три года (ст.196 Гражданского кодекса РФ), а течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ).

Факт пропуска срока исковой давности подтвержден материалами дела, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.110, 176, 266-268, п.1 ст.269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2017 по делу N А40-117593/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Г.С. Александрова Б.С. Веклич