Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2018 г. N 15АП-1348/18

город Ростов-на-Дону

24 февраля 2018 г.

дело N А32-7076/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черниковой Е.С.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Альт-Телеком"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30.11.2017 по делу N А32-7076/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Альт-Телеком"

при участии третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар

о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок,

принятое судьей Куликовым О.Б.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Альт-Телеком" (далее - ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2012 N 4300018412; об обязании арендатора вернуть арендодателю земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206098:402, общей площадью 752 кв.м., расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением от 30.11.2017 Арбитражный суд Краснодарского края обязал ООО "Компания "Альт-Телеком" вернуть Администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 752 кв. м., расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0206098:402, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен на территории общего пользования, поэтому не мог быть предоставлен в аренду для строительства объекта недвижимости. Поскольку на основании ст. 167 ГК РФ договор аренды является недействительной сделкой с момента его заключения, отсутствуют правовые основания для его расторжения в судебном порядке; спорный земельный участок при таких обстоятельствах подлежит возврату его собственнику.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания "Альт-Телеком" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2017 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что незаконные действия истца по заключению с ответчиком ничтожного договора аренды спорного земельного участка повлекли возникновение на стороне ответчика убытков (внесение арендной платы и невозможность реализации намеченного бизнес-плана).

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации от 17.04.2012 N 2960 "О предоставлении ООО "Компания "Альт-Телеком" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 02.05.2012 N 4300018412 (далее - договор).

Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 752 кв. м, расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0206098:402 (далее - спорный земельный участок).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, участок предоставлен для строительства кафе. Согласно пункту 6.1 договора, таковой действует в течение десяти лет с 17.04.2012 по 17.04.2022.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 23.05.2012, регистрационная запись N 23-23-01/414/2012-255.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора;

использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 настоящего договора.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

Актом осмотра земельного участка от 27.06.2016 N 1666 установлено, что спорный земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар от 15.06.2016 N 89/7378 разрешение на строительство объекта на земельном участке по ул. Платановый Бульвар, 16 в городе Краснодаре не выдавалось.

Администрацией в адрес ответчика направлено предписание от 26.08.2016 N 26532.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.

Актом осмотра земельного участка от 01.11.2016 N 2921 установлено, что спорный земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление от 23.12.2016 N 17483/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком 28.12.2016.

Поскольку требования арендодателя арендатором не исполнены, спорный участок не передан арендодателю, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора и об обязании арендатора возвратить спорный земельный участок администрации.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора аренды и применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка администрации.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции ввиду следующего.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлены основные принципы земельного законодательства. В пункте 8 данной статьи в качестве принципа земельного законодательства указано деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

На основании пункта 2 статьи 1, пункта 2 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. Документами территориального планирования муниципальных образований являются: схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов.

Документами территориального планирования города Краснодара определено, что спорный земельный участок располагался в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога), которая включена в зону рекреационного назначения.

Согласно части 9 статьи 85 ЗК РФ, земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

В силу абз. 4 п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Согласно пункту 12 статьи 1 ГрК РФ, территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии со статьей 262 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Исходя из вышеуказанных норм права, законодатель указывает на запрет выделения земельного участка из земель общего пользования и передачу такового в пользование конкретному лицу для строительства объекта недвижимости с целью осуществления предпринимательской деятельности, поскольку такие действия повлекут ограничение беспрепятственного доступа к участку неограниченного круга лиц.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок был предоставлен истцом в аренду ответчику для строительства кафе, что соответствует виду разрешенного использования, указанного в кадастровом паспорте.

Однако, стороны договора не учли, что арендуемый земельный участок расположен на территории общего пользования, предназначенной для проезда транспорта, поэтому строительство на нем кафе будет препятствовать свободному доступу граждан к участку для целей, определенных документами территориального планирования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка администрации путем его освобождения и подписания акта приема-передачи.

Изучив доводы истца и ответчика, судебная коллегия установила, что воля обеих сторон по настоящему делу направлена на прекращение арендных отношений. Ответчик не заявил возражений относительно признания договора аренды недействительной сделкой, равно как и не заявил возражений относительно возврата земельного участка администрации.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что истец, предоставив в аренду земельный участок, которым нельзя пользоваться по условиям договора, (имеются обстоятельства препятствующие пользованию), причинил тем самым убытки ответчику.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Доводы ответчика о недобросовестном поведении истца не свидетельствуют о незаконности принятого по делу судебного акта, не связаны с предметом настоящего спора, которым, по сути, является возврат земельного участка из незаконного владения собственнику.

В силу частей 1, 7 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело; новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2017 по делу N А32-7076/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов