Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2018 г. N 10АП-1456/18

г. Москва

02 марта 2018 г.

Дело N А41-84981/17

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания Старчиковым А.В.,

при участии в заседании:

от АО "Архбум" - Абушкин Е.И. по доверенности от 10.01.2018,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

Демина Ю.Н. - извещен, не явился, не обеспечил явку представителя,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.12.2017 по делу N А41-84981/17, принятое судьей Бобковой С.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Архбум" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконными решения управления от 21.04.2017 N 50/011/005/2017-7316 о приостановлении государственной регистрации и от 21.07.2017 N 50/011/005/2017-7316 об отказе в государственной регистрации договора аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136770, заключенного между обществом и Деминым Юрием Николаевичем;

- обязать управление произвести государственную регистрацию договора аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136770.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Демин Ю.Н.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2017 заявление удовлетворено частично, суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора от 21.07.2017 N 50/011/005/2017-7316 и обязал управление в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу зарегистрировать договор аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136770, заключенный между обществом и Дёминым Юрием Николаевичем. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей управления и Демина Ю.Н.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между Дёминым Ю.Н. и обществом заключен договор аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136770, согласно которому Дёмин Ю.Н. принял в аренду квартиру общей площадью 68,8 кв.м., по адресу: Московская область, Истринский район, с. Павловская Слобода, ул. Лесная, 8, 59.

Договором предусмотрено, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму квартира переходит в собственность Дёмина Юрия Николаевича.

Общество и Дёмин Ю.Н. обратились в управление с заявлением о государственной регистрации договора.

Решением от 21.04.2017, поддержанным решением апелляционной комиссии от 08.06.2017, государственная регистрация была приостановлена, решением от 21.07.2017 в государственной регистрации было отказано.

Основанием для приостановления и последующего отказа явились выводы управления о том, что жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, а гражданам жилые помещения могут быть представлены только на основании договора найма жилого помещения, а не аренды.

Полагая указанные решения незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 14, 21 Закона о регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления и документов, соответствующих требованиям действующего законодательства и отражающих необходимую для государственной регистрации информацию, при этом государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки, и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 26, 27 Закона о регистрации (в том числе право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной).

В силу статьи 4 Закона о регистрации подлежат государственной регистрации права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В силу статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Представленный на регистрацию договор содержит все необходимые существенные условия договора.

Как было указано выше, в представленном на государственную регистрацию договоре аренды предусмотрено, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму и уплаты выкупной стоимости квартира переходит в собственность арендатора.

Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, при оценке судом договора принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, запрета на заключение договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа между юридическим лицом и гражданином, по которому гражданин выступает арендатором, закон не содержит.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 ГК РФ.

Таким образом, верным является вывод суда первой инстанции о том, что при отсутствии в законе запрета на заключение такого договора, данный договор подлежит государственной регистрации.

Учитывая отсутствие в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ признал решение об отказе в государственной регистрации договора (с правом последующего выкупа) незаконными.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований лицами, участвующими в деле, не обжалуется.

Доводы управления, изложенные в апелляционной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов суда первой инстанции.

Из доводов управления, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Безусловных оснований для отмены решения суда не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.12.2017 по делу N А41-84981/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

Н.В. Диаковская Н.В. Марченкова