Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2018 г. N 21АП-304/18

28 февраля 2018 г.

Дело N А84-3914/2017 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 28.02.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Сикорской Н.И.

Евдокимова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Голубенко В.А.,

при участии представителей:

истца: Шалыка А.Н., доверенность N 1394 от 27.12.2017;

ответчика: Фроловой З.В., доверенность б/н от 06.12.2017;

третьего лица: Белоусова В.С., доверенность N 3848/31/2-17 от 19.09.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КТМ" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2017 по делу N А84-3914/2017 (судья Васильченко О.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью "КТМ"

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Правительства Севастополя

о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "КТМ" /далее - ООО "КТМ") о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2005, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "КТМ", зарегистрированного 29.03.2005 под N 131 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер 4-М-01), в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:4947 (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:013:0028), общей площадью 0,0400 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул.Колобова,15, а также обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу данный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности по договору аренды земельного участка в части освоения земельного участка в установленные договором сроки, при этом доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке по причинам, не зависящим от ответчика, не представлено, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земли и основанием для его расторжения в судебном порядке и освобождения арендованного земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2017 исковые требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции мотивировано установлением факта существенного нарушения со стороны ответчика условий договора аренды земли в части освоения земельного участка в установленные в договоре сроки, которые истекли еще в 2007 году, в результате чего на арендованном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом ответчиком не представлено доказательств, препятствующих такому освоению по независящим от него причинам. Также суд указал, что отдельные меры по получению тех или иных документов для возможности приступить к строительным работам по основному объекту предприняты ответчиком только лишь в 2016 году и не свидетельствуют об отсутствии с его стороны существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью "КТМ" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды земли, которые являлись бы основанием для его расторжения, поскольку ответчиком выполняются обязательства по внесению арендной платы, т.е. арендодатель не был лишен дохода, на который рассчитывал при заключении договора, а истец в свою очередь и суд первой инстанции не обосновали существенность такого нарушения, как не освоение земельного участка в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи, в частности какие материальные и не материальные выгоды планировал извлечь истец и чего лишился вследствие этого, а также какой вред причинен данному органу.

Также заявитель жалобы указывает на то, что им были представлены суду документы, свидетельствующие о принятии после заключения договора аренды действий, направленных на освоение земельного участка, в частности были заказаны архитектурно-планировочное задание и рабочий проект, которые длительное время изготавливались и были выданы ответчику в 2008 году. В последующий период, с 2008 по 2009 год, ответчиком осуществлялись иные мероприятия, связанные в т.ч. с получением документов от ресурсоснабжающих организаций, получено экспертное заключение по проекту, разрешение в органе строительного надзора на выполнение строительных работ, в 2011 году направлено в орган строительного надзора уведомление о начале выполнения строительных работ, однако строительство не был начато по причине возникшего конфликта с жильцами многоквартирных домов по выносу городской канализации на придомовую территорию, а уже в период действия законодательства РФ (2016 год) был получен кадастровый паспорт на земельный участок и в декабре этого года осуществлено обращение за установлением границ земельного участка, о чем получено соответствующее распоряжение в июне 2016 года. Указанное по мнению ответчика свидетельствует об осуществлении им разумных действий при исполнении договора.

Определением от 05.02.2018 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 27.02.2018.

В судебное заседание 27.02.2018 явились представители истца, ответчика и третьего лица.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.02.2005 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и ООО "КТМ" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), зарегистрированный 29.03.2005 под N 131 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер 4-М-01), по условиям которого Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 2342 от 19.10.2004 предоставил арендатору в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания овощного магазина, который находится в г. Севастополе по ул.Колобова,15, сроком на 25 лет с целевым назначением - строительство и обслуживание овощного магазина.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 договора Арендодатель обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течении срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то, по ходатайству Арендатора, в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока. Подпунктом "д" указанного пункта договора предусмотрена обязанность арендатора строительство капитального объекта осуществить только в соответствии АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей комплексную государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

Во исполнение условий договора 25.02.2005 стороны подписали акт приема- передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок по Договору.

12.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N 135/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, а также не огражден. Признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют. Таким образом установлено, что земельный участок по состоянию на 11.08.2016 не освоен.

11.05.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя также был составлен акт обследования объекта земельных отношений б/н, в соответствии с которым территория объекта земельных отношений свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют. Таким образом, установлено, что объект земельных отношений по состоянию на 11.05.2017 не освоен.

Поскольку арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, а именно: не начал освоение и не завершил застройку земельного участка в установленный срок, ДИЗО обратилось к ответчику с предупреждением от 19.07.2017 N 24611/05-0521/17 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка в тридцатидневный срок.

В последующем истцом в адрес Общества было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.20217 N 27683/05-08-21/17, в котором было предложено расторгнуть договор в добровольном порядке.

Учитывая, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора о сроке строительства в отсутствие доказательств объективной невозможности исполнения договора по причинам, которые не зависели от него, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Учитывая положения Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г.Севастополя до 18.03.2014.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат так же нормы законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в нарушении ответчиком существенного условия договора о сроке освоения и строительства земельного участка при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка.

Договор аренды заключен сторонами на 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания овощного магазина. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течении двух лет с момента подписания акта приема-передачи (25.02.2005), т.е. до 25 февраля 2007 года.

Как указано выше, Актами органа земельного контроля города Севастополя в различные периоды 2016 и 2017 года установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, а также не огражден. Признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют. Таким образом установлено, что земельный участок по состоянию на 11.08.2016 и на 11.05.2017, не освоен.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства гостиничного комплекса на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, им добросовестно выполняются обязательства по договору, осуществляется весь комплекс предусмотренных законодательством мероприятий для строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства, однако имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в частности введенный и.о. Губернатора города Севастополя с 14.04.2014 запрет на осуществление капитального строительства на территории города. Также считает, что с его стороны как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, предпринимались меры по исполнению договора аренды земли.

Так, в подтверждение принятия мер по освоению земельного участка в период действия законодательства Украины арендатор ссылается на осуществление им в период 2007-2011 годы необходимых действий по получению технических условий в ресурсоснабжающих организациях, получение положительного заключения по проекту строительства в компетентных органах и разрешения на строительство в органе строительного контроля и надзора с уведомлением такого органа 14.10.2011 о начале исполнения строительных работ, однако, приступить к строительным работам не представилось возможным в связи с существовавшим конфликтом с жильцами многоквартирного дома по вопросу выноса городской фекальной канализации на придомовую территорию дома ЖСК, а все попытки приступить к строительству оговоренного в договоре аренды объекта сопровождались препятствованием жильцов близлежащих домов, которые ломали ограждение строительной площадки и препятствовали передвижению строительной техники. В подтверждение данных обстоятельств ответчиком представлена переписка председателей правления ЖСК-85 и ЖСК-86 за 2011 год.

В подтверждение осуществления действий по исполнению договора аренды в период действия законодательства Российской Федерации, ответчик ссылался на получение им в 2016 году кадастрового паспорта и в 2017 году распоряжения ДИЗО об утверждении плана границ арендованного земельного участка.

Проанализировав нормы законодательства Украины, действовавшие на территории города Севастополя в период до 18.03.2014, в частности Закон Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "Об регулировании градостроительной деятельности" суд правильно установил, что Обществом не в полной мере был выполнен комплекс необходимых мер для осуществления строительства оговоренного в договоре объекта, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, т.е. не представлено доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта, и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.

Иными словами, суд пришел к правильному выводу об отсутствии как факта строительства объекта, так и факта ввода его в гражданский оборот с получением соответствующих правоустанавливающих документов, вследствие чего на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором аренды земли срок строительства истек еще в 2007 году и доказательств обращения к арендодателю за продлением этого срока и принятия положительного решения по данному вопросу, не представлено, как и не представлено доказательств существования в этот период объективных причин, препятствующих осуществлению строительства.

С учетом изложенного, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что допущенное ответчиком нарушение о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию в отсутствие объективных причин, препятствующих использованию земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора аренды земли.

Указанный правовой подход отражен в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 18.01.2018 по делу N А84-486/2017 и от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016.

С учетом изложенного доводы апелляционной инстанции об отсутствии обоснования в иске и в судебном решении существенности нарушений со стороны ответчика условий договора аренды земли, ввиду выполнения им обязательств по внесению арендной платы, следует признать несостоятельными.

По мнению судебной коллегии, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору по строительству оговоренного договором объекта представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

В связи с изложенным, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу для такого возврата также обосновано были удовлетворены, что соответствует положениям действующего законодательства и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

Ссылка в апелляционной жалобе на наличие введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 года в обоснование невозможности осуществлять строительство оговоренного в договоре объекта, при том, что такая возможность юридически у ответчика отсутствовала ввиду истечения сроков освоения земельного участка еще в 2007 году, является несостоятельной. Поскольку на дату принятия указанного Распоряжения ответчик не приступил к выполнению строительных работ, срок соответствующего разрешения на осуществление строительства истек и не продлевался, запрет осуществления строительства в городе Севастополе с апреля 2014 года никоим образом не затрагивал прав ответчика и не может считаться объективным препятствием в выполнении ответчиком условий договора.

Доводам о наличии препятствий ответчику в осуществлении строительства по причине возникшего конфликта с жильцами многоквартирных домов по выносу городской канализации на придомовую территорию была дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции в решении, где суд обоснованно указал, что указанные обстоятельства возникли в 2011 году, т.е. за пределами установленного в договоре срока строительства (2007 год), при этом, ответчиком не представлены доказательства обращения в установленном законом порядке к арендодателю за продлением таких сроков по мотиву возникновения объективных причин невозможности строительства и, соответственно, получения положительного решения по данному вопросу.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции о допущенных арендатором нарушениях сроках освоения земельного участка в отсутствие объективных причин, препятствовавших завершению строительства оговоренного в договоре объекта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2017 по делу N А84-3914/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КТМ", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Остапова

Судьи

Н.И. Сикорская И.В. Евдокимов