Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2018 г. N 08АП-16953/17

город Омск

12 марта 2018 г.

Дело N А46-10684/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аристовой Е. В.,

судей Еникеевой Л. И., Краецкой Е. Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бойченко О. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А46-10684/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Зодиак-1" (ИНН 5507054362, ОГРН 1025501399714) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142) о взыскании 500 000 руб., при привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Стукаловой Натальи Андреевны,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - Зубарева Н. М. (по доверенности от 03.11.2017 N 02/11827 сроком действия один год),

от общества с ограниченной ответственностью "Зодиак-1" - директор Бодров А. И. (по паспорту, решение от 01.12.2016 N 12),

от Стукаловой Натальи Андреевны - представитель не явился, извещена,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Зодиак-1" (далее - ООО "Зодиак-1") обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - Департамент) о взыскании 500 000 руб. убытков.

Определением от 10.07.2017 вышеуказанное исковое заявление назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон на основании пункта 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения от 04.09.2017 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Решением от 20.11.2017 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-10684/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Возражая против принятого судебного акта, ООО "Зодиак-1" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

Определением от 25.01.2018 Восьмой арбитражный апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции в соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции". Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Стукалов Виктор Анатольевич.

На основании определения от 13.02.2018 произведена процессуальная замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Стукалова Виктора Анатольевича на правопреемника - Стукалову Наталью Андреевну.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции истец поддержал заявленные требования.

Департамент возражает против удовлетворения иска.

Стукалова Наталья Андреевна, надлежащим образом извещённая о рассмотрении дела, в том числе, путём размещения информации на сайте арбитражного суда (сервис "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет), в судебное заседание не явилась, отзыв на исковое заявление не представила.

Восьмой арбитражный апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как указывает истец, между ООО "Зодиак-1" (арендатор) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка от 20.10.2009 N ДГУ-Ц-34-1655, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2043, площадью 392 кв. метров, расположенный на пересечении ул. Бульварная - ул. Куйбышева, для строительства магазина товаров первой необходимости.

Впоследствии права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору перешли к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.

5 октября 2012 года Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска истцу выдано разрешение на строительство магазина товаров первой необходимости по адресу ул. Куйбышева - ул. Бульварная, сроком действия до 05.03.2013.

Обратившись в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, истец получил отказ, датированный 14.05.2014 и обоснованный отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2043 (договор аренды расторгнут по инициативе Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и продление срока действия разрешения на строительство невозможно).

Вступившим в законную силу решением от 10.07.2014 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-6229/2014 признан незаконным отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1655. Этим же решением суд признал договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1655 действующим.

После вступления вышеуказанного решения суда в законную силу ООО "Зодиак-1" направило ответчику заявление о продлении срока действия разрешения на строительство.

Письмом исх. от 12.09.2014 N 09/12544 Департамент возвратил оригинал разрешения на строительство, сославшись на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2043 (неисполнение судебного акта по делу N А46-6229/2014).

Как указывает истец, в августе 2015 года ООО "Зодиак-1" поступило предложение о продаже имущественного комплекса в составе:

- объекта незавершённого строительства - здания магазина товаров первой необходимости, расположенного на арендованном земельном участке с кадастровым номером 55:36:090203:2043;

- земельного участка, площадью 567 кв. метров, с кадастровым номером 55:36:090203:31, находящегося в собственности ООО "Зодиак-1" и граничащего с арендованным земельным участком;

- одноэтажного здания кафе, площадью 113,9 кв. метров, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090203:31, принадлежащего на праве собственности ООО "Зодиак-1".

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 03.10.2015 б/н (далее - договор от 03.10.2015 б/н), подписанного между ООО "Зодиак-1" (продавец) и гражданином Стукаловым Виктором Анатольевичем, продавец обязуется продать, а покупатель - приобрести в собственность имущественный комплекс, в состав которого входит: одноэтажное кирпичное здание на бетонном фундаменте магазина товаров первой необходимости; земельный участок и здание, расположенное на указанном земельном участке, по адресу: г. Омск, ул. Куйбышева, д. 144, корпус 1.

В силу пункта 2 вышеуказанного договора здание магазина товаров первой необходимости, общей площадью 62 кв. метра, является объектом незавершённого строительства (не выполнены внутренние сети, внутренняя отделка помещений, наружное благоустройство) и расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090203:2043.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2043, площадью 392 кв. метров, принадлежит продавцу на праве аренды под строительство на основании договора от 20.10.2009 N ДГУ-Ц-34-1655 (пункт 3 договора).

Согласно пунктам 6, 11 договора от 03.10.2015 б/н цена приобретаемого покупателем имущественного комплекса составляет 6 500 000 руб. Стороны подтверждают, что при подписании настоящего договора покупателем произведён авансовый платёж в размере 500 000 руб. Остальная часть стоимости комплекса оплачивается при заключении договора купли-продажи. Продавец обязуется в течение трёх рабочих дней после получения свидетельства о государственной регистрации права продать, а покупатель купить указанный имущественный комплекс в состоянии, зафиксированном в пунктах 2 - 5 договора, по цене, установленной настоящим договором.

Пунктом 8 договора от 03.10.2015 б/н установлена обязанность продавца продлить срок действия разрешения на строительство магазина товаров первой необходимости и в течение сорока пяти дней с даты его получения оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершённое строительство.

Как следует из пункта 1 дополнений и изменений от 20.01.2016 б/н к договору от 03.10.2015 б/н, изменена редакция пункта 13 договора, в соответствии с которой предельный срок исполнения действий, перечисленных в пунктах 8, 12 договора: 30.04.2016; в случае неисполнения продавцом до 30.04.2016 условий, обозначенных в пунктах 8, 12 договора, договор считается расторгнутым, а продавец возвращает покупателю аванс в полном объёме и уплачивает неустойку в размере 500 000 руб.

ООО "Зодиак-1", руководствуясь пунктом 8 договора от 03.10.2015 б/н, обратился в Департамент с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство магазина товаров первой необходимости по ул. Куйбышева - ул. Бульварной в городе Омске.

Отказ Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в продлении срока действия решения на строительство магазина товаров первой необходимости, изложенный в письме исх. от 11.02.2016 N 09/1215, явился предметом судебного разбирательства в рамках дела N А46-2444/2016.

Решением от 20.05.2016 Арбитражного суда Омской области по названному делу признаны незаконными действия Департамента, выразившиеся в отказе продлить срок действия разрешения на строительство спорного объекта, как несоответствующие требованиям закона. Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, продлить срок действия разрешения на строительство магазина товаров первой необходимости.

25 июля 2016 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Зодиак-1" на объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 278,2 кв. метров, степень готовности - 95%, местоположение: город Омск, ул. Куйбышева, ул. Бульварная.

В соответствии с расходными кассовыми ордерами от 05.05.2016 N 9, от 05.05.2016 N 10 покупателю - Стукалову В. А. возвращён аванс по договору от 03.10.2015 в сумме 500 000 руб., а также уплачена неустойка в сумме 500 000 руб.

Истец, полагая, что в результате виновных действий Департамента обществу причинены убытки в сумме 500 000 руб., обратился к ответчику с претензией вх. от 17.05.2017, а впоследствии в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, коллегия суда считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита нарушенных прав осуществляется, в том числе, путём возмещения убытков.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ответственность в форме убытков подлежит применению при условии представления истцом доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком принадлежащих истцу прав, наличии причинной связи между фактом причинения убытков и действиями ответчика, а также доказательств, подтверждающих размер убытков.

Как следует из занимаемой истцом позиции по делу, денежные средства в сумме 500 000 руб., уплаченные ООО "Зодиак-1" в качестве штрафной неустойки согласно пункту 13 договора от 03.10.2015 б/н (в редакции дополнений и изменений от 20.01.2016 б/н), являются для общества убытками, понесёнными в связи с неисполнением последним обязательств, предусмотренных пунктами 8, 11 названного договора (с учётом данных истцом суду апелляционной инстанции в судебном заседании пояснений относительно наличия опечатки в нумерации пункта договора - указан номер 12 вместо положенного номера 11).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 названной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Соответственно, предметом предварительного договора является обязательство сторон исключительно по заключению будущего договора, при том, что предмет предварительного договора должен содержать условия, позволяющие установить предмет и существенные условия основного обязательства.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Условия договора от 03.10.2015 б/н позволяют квалифицировать его в качестве смешанного договора, содержащего не только условия предварительного договора в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 55:36:090203:2043, общей площадью 392 кв. метров; кафе - одноэтажного здания с кирпичными пристройками, общей площадью 113,90 кв. метров, литеры А - А2, условный номер 55-00-80644 (пункты 4, 5 договора), но и условия о передаче будущей недвижимой вещи - здание магазина товаров первой необходимости, общей площадью 62 кв. метров, являющегося объектом незавершённого строительства (пункт 2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными" разъяснено, что при наличии спора о заключённости договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреплённой статьёй 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условиям договора (пункт 1) перечисленные объекты входят в состав имущественного комплекса.

Между тем, в материалы настоящего дела не представлены доказательства, позволяющие установить, что перечисленные в договоре от 03.10.2015 б/н объекты организационно и экономически взаимосвязаны.

Как указывает истец, ввиду неправомерного поведения ответчика у ООО "Зодиак-1" отсутствовала возможность исполнить обязательства из пункта 8 договора, а именно продлить срок действия разрешения на строительство магазина товаров первой необходимости и оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект.

Содержание договора стороны определяют на основе свободного волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по отношению к убыткам (статьи 329, 330, 393, 394, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент подписания договора от 03.10.2015 б/н наличествовала правовая неопределённость в части получения разрешительной документации на строительство ввиду отсутствия соблюдения установленного порядка государственной регистрации права аренды на земельный участок.

Из материалов дела усматривается, что срок действия выданного истцу разрешения на строительство N 55-1507 истёк 30 мая 2014 года.

В ответ на обращение ООО "Зодиак-1" о продлении срока действия разрешения на строительство письмом исх. от 12.09.2014 N 09/12544 Департамент возвратил оригинал разрешения на строительство, сославшись на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2043.

Аналогичное обращение истца от 03.02.2016 также оставлено Департаментом без удовлетворения (письмо исх. от 11.02.2016 N 09/1215).

Из материалов настоящего дела не усматривается принятие истцом достаточных и необходимых мер для получения разрешительной документации в период с момента подписания договора от 03.10.2015 б/н вплоть до заключения дополнительного соглашения к последнему (20.01.2016), предусматривающего применение к продавцу меры ответственности в случае неисполнения обязательств из пункта 8 договора, в частности обязанности продлить срок действия разрешения на строительство магазина товаров первой необходимости и в течение сорока пяти дней с даты его получения оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершённое строительство.

При этом коллегия суда отмечает, что предметом судебных разбирательств по делам N А46-17262/2014, А46-10909/2015, на которые ссылается истец в обоснование своей позиции, явилось взыскание убытков, наличие которых на стороне истца обусловлено бездействием органа местного самоуправления в части распорядительных прав на землю.

С учётом изложенного, коллегия суда не усматривает реального правового интереса и экономической составляющей в согласовании сторонами меры ответственности в виде неустойки, поскольку стороны были осведомлены относительно несоблюдения процедуры восстановления записи о праве аренды на земельный участок, об истечении срока действия разрешения на строительство, равно как и о бездействии истца в части получения разрешительной документации, начиная с момента подписания договора.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из буквального толкования пункта 1 дополнительного соглашения от 20.01.2016 б/н, штрафная неустойка обеспечивает исполнение обязательств из пункта 8, 11 договора.

Как указывалось выше, из пункта 11 договора следует, что продавец обязуется в течение трёх рабочих дней после получения свидетельства о государственной регистрации права продать, а покупатель купить указанный имущественный комплекс в состоянии, зафиксированном в пунктах 2 - 5 договора, по цене, установленной настоящим договором.

Принимая во внимание, что данное обязательство возникает исключительно из предварительного договора, поскольку в отношении отчуждения будущей вещи соответствующее соглашение достигнуто, суд апелляционной инстанции отмечает, что в указанной части отсутствовали основания для расторжения договорных отношений по причине неисполнения в установленный срок ввиду наличия объективной возможности для заключения договора по передаче покупателю объектов, поименованных в пунктах 4, 5 договора от 03.10.2015 б/н.

При изложенных обстоятельствах коллегия суда не усматривает оснований считать наличествующей причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчика и понесёнными истцом расходами, связанными с уплатой стороне названного выше договора штрафной неустойки, в том числе ввиду отсутствия договорных оснований для возмещения ответчиком соответствующих расходов, находящихся вне сферы влияния последнего.

При изложенных обстоятельствах исковые требования о взыскании убытков подлежат отклонению.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.11.2017 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-10684/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Зодиак-1" (ИНН 5507054362, ОГРН 1025501399714) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142) о взыскании 500 000 руб. убытков отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путём подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления.

Председательствующий

Е. В. Аристова

Судьи

Л. И. Еникеева Е. Б. Краецкая