Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2018 г. N 09АП-69760/17

г. Москва

07 марта 2018 г.

Дело N А40-64667/17

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Хостель" и ООО "Кремна"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2017

по делу N А40-64667/17 (41-609), принятое судьей Березовой О.А.

по иску ООО "Хостель" к ООО "Кремна"

о взыскании 46305518 руб. 30 коп., обязании принять неотделимые улучшения и уменьшить арендную плату,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Васильева Е.В. по доверенности от 10.10.2017 г.;

от ответчика: Гумерова А.Р., Капустина Н.А. по доверенности от 21.09.2016 г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Хостель" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кремна" (далее - ответчик) об обязании ответчика принять неотделимые улучшения здания по адресу: г.Москва, ул.Садовническая, д. 22, стр. 2, арендованного истцом по договору аренды от 05.06.2014 N 05-2014/К, подписать акт приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений и о компенсации их стоимости, взыскать с ответчика 10687333 руб. 14 коп. в оплату стоимости неотделимых улучшений (в размере 80 % их стоимости), убытки в размере 22957416 руб. 85 коп., понесенные истцом в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, уменьшить арендную плату на 2289829 руб. 65 коп. в связи с невозможностью фактического использования части здания и взыскать указанную сумму с ответчика, а также взыскать с ответчика 12660768 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2017 по делу N А40-64667/17 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 10687333 руб. 14 коп., а также 46000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном размере. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

От истца поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, её подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство, исследовав материалы дела, учитывая доводы представителя истца, полагавшего необходимым удовлетворить данное ходатайство, пришёл к выводу, что удовлетворение названного ходатайства не нарушает прав и интересов иных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы ответчика не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поддержал ходатайство об отказе в своей апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 05.06.2014 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды N 05-2014/К (далее - Договор), по которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование на срок с 05.06.2014 по 04.06.2024 административное (нежилое) здание площадью 471,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 22, стр. 2.

Согласно п. 3.1 Договора здание передается арендатору по акту приема- передачи.

В силу п. 3.6 Договора состояние здания на момент передачи его от арендодателя к арендатору фиксируется сторонами в акте приема-передачи.

На основании п. 5.3 Договора арендатор вправе с разрешения арендодателя производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование здания.

В соответствии с п. 5.5 Договора арендатор обязан поддерживать инженерные сети в исправном состоянии, за свой счет содержать здание в полной исправности, производить за свой счет текущий ремонт здания, внутренних сетей и оборудования.

Под текущим ремонтом в преамбуле договора стороны договорились понимать проведение мероприятий (ремонт, замена) по поддержанию здания в состоянии, пригодном к использованию, или в состоянии на момент передачи здания от арендодателя к арендатору, указанном в акте приема-передачи здания, с учетом нормального износа (к текущему ремонту не относятся работы по ремонту (замене) несущих конструкций здания).

Согласно п. 5.4 Договора арендодатель обязан передать здание арендатору, обеспечивать снабжение здания электрической и тепловой энергией, водоснабжением, канализацией, производить капитальный ремонт здания.

В разделе 12 Договора стороны согласовали, что в случае необходимости арендодатель обязан производить капитальный ремонт и реконструкцию фундамента, крыши, внешних стен, кровельной водосточной системы, навеса здания.

Раздел 7 Договора устанавливает, что арендная плата состоит из фиксированной части и переменной части; фиксированная часть арендной платы представляет собой произведение площади здания и ставки арендной платы за 1 кв. м; размер фиксированной арендной платы на период с 05.06.2014 по 04.06.2015 составляет 335 долларов США за 1 кв. м в год; за период с 05.06.2015 по 04.06.2016 - 587 долларов США за 1 кв. м в год; впоследствии размер арендной платы увеличивается на 2 % ежегодно.

Разделом 19 Договора сторонам предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Согласно п. 19.2 Договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случаях, перечисленных в п. 19.2.1 и 19.2.2, в том числе в случае, если арендатор задерживает сроки уплаты арендной платы на срок более чем 3 рабочих дня с момента истечения срока более 2-х раз подряд в течение одного календарного года. Основания для отказа арендатора от исполнения Договора перечислены в п. 19.4.1-19.4.3, в том числе в случае, если условия пользования, предусмотренные договором, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, существенно ухудшились и препятствуют использованию здания в соответствии с его назначением.

Материалами дела подтверждается, что здание передано истцу в аренду по акту приема-передачи от 05.06.2014, в акте указано на отсутствие у арендатора претензий к техническому состоянию здания и на пригодность здания к эксплуатации в соответствии с назначением.

Одновременно с подписанием сторонами Договора аренды арендодатель в письменном виде (письмо от 05.06.2014 N 59) заявил о своем согласии на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку здания.

Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из представленного в дело поэтажного плана (приложение N 2 к Договору аренды) видно, что истцу в аренду передавалось здание, которое ранее под гостиницу не использовалось и использоваться не могло, то есть в состоянии, которое не позволяло использовать здание под гостиницу непосредственно после передачи здания в аренду, в связи с чем при заключении договора аренды стороны согласовали, во-первых, выполнение истцом работ по реконструкции, переустройству и перепланировке здания, во-вторых, производство истцом неотделимых улучшений здания. Одновременно с подписанием сторонами договора аренды и акта приема-передачи здания в аренду ответчик в письменном виде предоставил истцу согласие на проведение в здании реконструкции, переустройства и перепланировки.

При этом на период выполнения таких работ стороны установили льготную ставку арендной платы (в размере 335 долларов США за 1 кв. м в год на период с 05.06.2014 по 04.06.2015, дополнительным соглашением от 01.12.2014 N 1 льготный период продлен до 31.12.2015, арендная плата установлена в рублях).

01.12.2014 стороны заключили дополнительное соглашение N 1, в п. 5 которого установили, что в процессе реконструкции здания арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, носящие капитальный характер, при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из сторон стоимость этих улучшений, подтвержденных документально, компенсируется арендодателем в течение 7-ми календарных дней с даты составления акта о компенсации неотделимых улучшений. Размер компенсации составляет от 20 % до 100 % в зависимости от даты расторжения договора (в случае расторжения договора в 2017 году размер компенсации составляет 80 %).

В преамбуле к Договору стороны определили понятие неотделимых улучшений - это не указанные в акте приема-передачи здания (включая приложение N 1 к акту) улучшения арендованного имущества, носящие капитальный характер, включая переоборудование и перепланировку здания, которые арендатор в течение срока действия договора произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя, неотделимые без вреда для имущества.

Суд первой инстанции учел, что акт о компенсации, предусмотренный дополнительным соглашением не представлен. Требование истца о компенсации затрат на улучшение арендованного имущества от 25.04.2016 N 010/04-16, к которому прилагались документы, подтверждающие расходы истца, и расчет, оставлен ответчиком без ответа.

При этом истец представил в дело заключение специалиста от 23.01.2017 N 23.01.2017-СТЭ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений составляет 13359166 руб. 43 коп.

Кроме того, истец представил доказательства несения расходов, понесенных при производстве неотделимых улучшений, перечисленных в заключении специалиста.

В ходе судебного разбирательства Арбитражный суд города Москвы предлагал сторонам провести совместный осмотр здания на предмет фиксации неотделимых улучшений, произведенных истцом, однако ответчик отказался обеспечить доступ истца в здание, сославшись на то, что здание в мае 2017 года передано в аренду и используется другим арендатором, причем под гостиницу. Доказательства того, что в период с момента возврата здания из аренды (14.04.2017) до момента передачи здания в аренду новому арендатору последним либо ответчиком в здании проводился ремонт, в результате которого неотделимые улучшения, произведенные истцом, демонтированы, в деле отсутствуют.

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что новым арендатором выполнялись работы, связанные с изменением бренда гостиницы, в частности, произведена замена вывески, перекрашены стены и т.д.

Так как ответчиком не заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения стоимости неотделимых улучшений, то суд первой инстанции посчитал доказанным их стоимость в размере 13359166 руб. 43 коп., в связи с чем с учетом положений п. 5 дополнительного соглашения от 01.12.2014 N 1 к Договору и даты расторжения Договора, суд пришел к выводу, что иск в части требования о взыскании 10 687 333 руб. 14 коп. подлежит удовлетворению.

Суд первой инстанции также учел, что согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из дополнительного соглашения от 01.12.2014 N 1 к Договору видно, что в процессе реконструкции здания выявлены существенные недостатки, перечень которых приведен в приложении N 1, которые являются скрытыми. Однако арендодатель принял на себя обязательство выполнить необходимые ремонтные работы по устранению этих недостатков за свой счет либо возместить арендатору стоимость устранения этих недостатков. Кроме того, стороны согласовали, что в случае выявления дополнительных скрытых недостатков, не указанных в приложении N 1, при реконструкции или дальнейшей эксплуатации здания арендодатель также обязуется устранить эти недостатки за свой счет либо возместить арендатору стоимость их устранения.

Дополнительно стороны согласовали уменьшение размера арендной платы на период с 01.12.2014 по 31.12.2015, установив ее в размере 241000 руб. за декабрь 2014 года, 265000 руб. - за январь 2015 года, 200 000 руб. - за февраль 2015 года, 250000 руб. - за март 2015 года, 230000 руб. - за апрель 2015 года, 200000 руб. - за май 2015 года, 692965 руб. - за июнь 2015 года, 844645 руб. - за июль и август 2015 года, 817398 руб. - за сентябрь 2015 года, 844 645 руб. - за октябрь 2015 года, 817398 руб. - за ноябрь 2015 года, 844645 руб. - за декабрь 2015 года.

Так как в соответствии с в дополнительным м соглашением от 01.12.2014 N 1 к Договору арендодатель принял на себя обязательство возместить арендатору стоимость устранения дополнительных скрытых недостатков, не указанных в приложении N 1, выявленных при реконструкции или дальнейшей эксплуатации здания, Арбитражный суд города Москвы посчитал, что истец вправе предъявить ответчику требование о взыскании стоимости устранения таких недостатков. Но в рамках данного дела такое требование истцом не заявлено.

Недостатки, на которые истец указывал в своих письмах ответчику от 15.02.2016 N 001/02-16, от 03.03.2016 N 002/03-16, от 17.03.2016 N 007/03-16, 008/03-16 и др., не привели к невозможности использования истцом здания под гостиницу, причем представители ответчика в судебном заседании заявили, что часть этих недостатков могла явиться следствием некачественно выполненных истцом работ по реконструкции здания.

Суд первой инстанции принял во внимание, что из письма истца от 03.03.2016 N 002/03-16 видно, что ответчик привлекал подрядную организацию для устранения ряда недостатков, на которые указал истец, а сам истец в письме указал на готовность провести ремонт своими силами, но при условии компенсации ответчиком затрат на ремонт, причем из письма следует, что этот недостаток не привел к невозможности использования истцом здания под гостиницу. Более того, из письма истца следует его намерение использовать здание под гостиницу и в период ремонта.

Плановое отключение в летний период горячего водоснабжения в здании не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательств по Договору (из писем истца следует, что о плановом отключении горячей воды истца уведомило ОАО "Мосводоканал"), а истцу, арендовавшему здание для использования его под гостиницу, следовало проявить необходимую осмотрительность и оборудовать здание автономными источниками тепловой энергии (водонагреватели и т.п.). Не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательств по Договору и низкая температура в отдельных номерах, поскольку причина низкой температуры неизвестна, а истцу следовало проявить необходимую осмотрительность и в данном вопросе, оборудовав здание автономными источниками тепловой энергии (обогреватели и т.п.).

Необходимую осмотрительность следовало проявить истцу и в вопросе оборудования здания пандусами для маломобильных групп населения, поскольку именно истец использовал здание под гостиницу.

В уведомлении от 31.01.2017 N 08 ответчик отказался от исполнения Договора по истечении 2-х месяцев со дня получения уведомления истцом. В качестве основания для отказа от исполнения договора в уведомлении указано на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы (за период с июня по октябрь 2016 года арендная плата уплачена не в полном объеме, за период с ноября 2016 года по январь 2017 года арендная плата не уплачена).

Уведомление получено истцом 14.02.2017.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Материалами дела подтверждается, что ответчик в уведомлении от 31.01.2017 N 08 отказался от исполнения Договора в связи с неисполнением истцом обязательства по уплате арендной платы.

Обстоятельства наличия у истца задолженности перед ответчиком по арендной плате за период с июня по ноябрь 2015 года установлены решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.05.2017 по делу N а40-238038/16.

Таким образом, Договор прекратил свое действие с 14.04.2017.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно посчитал, что направление истцом ответчику уведомления от 22.02.2017 N 003/02-17 об отказе от исполнения Договора не имеет правового значения для определения даты расторжения Договора и причины его расторжения.

Дополнительно суд первой инстанции отметил, что п. 4 ст. 450.1 ГК РФ устанавливает, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Суд первой инстанции усмотрел в направлении истцом уведомления от 22.02.2017 N 003/02-17 признаки недобросовестности, поскольку истец, считая, что здание имеет недостатки, за которые отвечает арендодатель, в нарушение п. 1 ст. 612 ГК РФ сначала заявил о готовности своими силами устранить недостатки при условии компенсации арендодателем расходов арендатора, и стороны договорились об этом в дополнительном соглашении от 01.12.2014 N 1 к Договору, а затем истец заявил об отказе от исполнения Договора, ссылаясь на не устранение ответчиком недостатков.

На основании ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.

Пункт 5 ст. 453 ГК РФ устанавливает, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, при этом вопросы возмещения убытков при прекращении договора регулируются ст. 393.1 ГК РФ.

Так, п. 1 указанной статьи предусматривает, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора; если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора, но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой (п. 2).

Поскольку Договор расторгнут по инициативе арендодателя в связи с неисполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы, то суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют основания для взыскания с арендодателя убытков, причиненных расторжением Договора.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 184-188, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ООО "Хостель" от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда г. Москвы 12.12.2017 года по делу N А40-64667/17. Производство по апелляционной жалобе ООО "Хостель" - прекратить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2017 года по делу N А40-64667/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Кремна" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова И.С. Лящевский