Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2018 г. N 10АП-1062/18

г. Москва

12 марта 2018 г.

Дело N А41-84984/17

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Иевлева П.А., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колесниковой Е.А.,

при участии в заседании:

от АО "Архбум": Абушкин Е.И. (по доверенности от 10.01.2018),

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Цюрюмов Л.М. (по доверенности от 29.12.2017),

от Кузенкова Олега Юрьевича: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области

от 14 декабря 2017 года по делу N А41-84984/17,

принятое судьей М.Ю. Бондаревым,

по заявлению акционерного общества "Архбум"

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

при участии в деле третьего лица Кузенкова Олега Юрьевича

о признании решения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Архбум" (далее - АО "Архбум", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области), в котором просило суд о нижеследующем:

- признать недействительным уведомление, признать незаконными решения Управления Росреестра по Московской области от 27.04.2017 N 011/005/2017-7723 о приостановлении государственной регистрации и решения от 31.07.2017 N 50/011/005/2017-7723 об отказе в государственной регистрации договора аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136774, заключенного между АО "Архбум" и Кузенковым Олегом Юрьевичем (далее - Кузенков О.Ю.),

- обязать зарегистрировать договор аренды.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Кузенков О.Ю. (т. 1 л. д. 60).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2017 года по делу N А41-84984/17 признан незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области N 50/011/005/2017-7723 от 31.07.2017 и заинтересованное лицо обязано зарегистрировать договор аренды жилого помещения N 136774 от 10.10.2016. В остальной части заявления отказано (т. 1 л. д. 69-71).

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Кузенкова О.Ю., извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель АО "Архбум" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей Управления Росреестра по Московской области и АО "Архбум", изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 10.10.2016 между Кузенковым О.Ю. и АО "Архбум" был заключен договор аренды жилого помещения N 136774, согласно которому Кузенков О.Ю. принял в аренду квартиру общей площадью 68,8 кв. м., по адресу: Московская область, Истринский район, с. Павловская Слобода, ул. Лесная, д.8, кв. 26 (т. 1 л. д. 9-14).

Договором предусмотрено, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму квартира переходит в собственность Кузенкова О.Ю.

АО "Архбум" и Кузенков О.Ю. обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора.

Решением от 27.04.2017 государственная регистрация была приостановлена (т. 1 л. д. 15-16).

Решением от 31.07.2017 в государственной регистрации отказано (т. 1 л. д. 20).

Основанием для приостановления и последующего отказа явилось то, что жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, а гражданам жилые помещения могут быть представлены только на основании договора найма жилого помещения, а не аренды.

Полагая, что указанные решения являются незаконными и нарушают права и законные интересы АО "Архбум" в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания незаконным отказа от 31.07.2017 N 50/011/005/2017-7723 и обязания Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать вышеназванный договор аренды в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 14 и 21 Закона о регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления и документов, соответствующих требованиям действующего законодательства и отражающих необходимую для государственной регистрации информацию, при этом государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки, и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 26, 27 Закона о регистрации (в том числе право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной).

Статьей 4 Закона о регистрации установлено, что подлежат государственной регистрации права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 625 ГК РФ определено, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В силу статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Представленный на регистрацию договор содержит все необходимые существенные условия договора.

Как было указано выше, в представленном на государственную регистрацию договоре аренды предусмотрено, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму и уплаты выкупной стоимости квартира переходит в собственность арендатора.

Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, при оценке судом договора принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, запрета на заключение договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа между юридическим лицом и гражданином, по которому гражданин выступает арендатором, закон не содержит.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 ГК РФ.

Следовательно, при отсутствии в законе запрета на заключение такого договора, то данный договор подлежит государственной регистрации.

Учитывая отсутствие в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ признал решение об отказе в государственной регистрации договора (с правом последующего выкупа) незаконными.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 198 АПК РФ предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации датировано 27.04.2017, решение заседания апелляционной комиссии датировано 08.06.2017, документов, свидетельствующих о дате получения оспариваемого решения о приостановлении и решения апелляционной комиссии, заявителем не представлено.

С настоящим заявлением заявитель обратился в суд 18.10.2017, соответственно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, посчитав, что заявителем пропущен срок на подачу заявления об оспаривании ненормативного правового акта - решения о приостановлении государственной регистрации.

Согласно части 2 статьи 117 АПК РФ арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предельные допустимые сроки для восстановления.

Однако ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд с рассматриваемым заявлением не заявлено, и доказательств наличия уважительных причин для пропуска срока заявителем не представлено.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требование заявителя о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации не подлежит удовлетворению, поскольку заявителем пропущен установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок обращения в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данного ненормативного правового акта.

Возражениями, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Управлением Росреестра по Московской области не приведено фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2017 года по делу N А41-84984/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

П.А. Иевлев Н.А. Панкратьева