Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2018 г. N 16АП-327/18

г. Ессентуки

14 марта 2017 г.

Дело N А61-3704/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.12.2017 по делу N А61-3704/2017 (судья Родионова Г.С.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Касабиева Казбека Сергеевича (ОГРНИП 317151300007092, ИНН 150100688530)

к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 1021500576426, ИНН 1502008943)

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и об установлении его выкупной стоимости,

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания,

при участии;

представителя Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания Дзахоева Мурата Султановича (по доверенности от 10.07.2017 N 1340),

от индивидуального предпринимателя Касабиева Казбека Сергеевича представитель Бекузарова Жанна Борисовна (по доверенности от 14.11.2017),

в отсутствие представителей третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Касабиев Казбек Сергеевич (далее-истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания (далее-ответчик, министерство, Минимущество РСО-Алания) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (далее - КН) 15:09:0012401:65 и об установлении его выкупной стоимости.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.12.2017 по делу N А61-3704/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем Касабиевым Казбеком Сергеевичем договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Тельмана, 51, предназначенного для сельскохозяйственного производства. Установил выкупную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Тельмана, 51, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в размере 35% от кадастровой стоимости земельного участка, в размере 297 500 (двести девяносто семь тысяч пятьсот) руб. Взысканы с Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания в пользу индивидуального предпринимателя Касабиева Казбека Сергеевича расходы по госпошлине в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб.

Не согласившись с принятым решением от 14.12.2017 по делу N А61-3704/2017, министерство обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2018 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 05.03.2017.

В судебном заседании представитель министерства доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель индивидуального предпринимателя Касабиева Казбека Сергеевича, поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направило, о причинах неявки суду не сообщило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.12.2017 по делу N А61-3704/2017 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Минимущества РСО-Алания N 207 от 13.05.2013 и договора аренды от 13.05.2013 N 7А/З предпринимателю Касабиеву Казбеку Сергеевичу был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул.Тельмана, 51, для сельскохозяйственного производства.

Договор аренды заключен на срок с 13.05.2013 по 13.05.2048.

Актом приема-передачи от 13.05.2013 указанный в договоре земельный участок был передан Касабиеву К.С.

Договор аренды от 13.05.2013 N 7А/З зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания в установленном порядке 07.06.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 15-1501/081/2013-362.

Согласно пункту 3.1. договора аренды и прилагаемому к договору расчету размер годовой платы за аренду земельного участка составляет 9720 руб.

Арендная плата вносится арендатором один раз в полугодие равными частями от указанной в пункте 3.1. договора суммы за первое полугодие - до 10 июля текущего года, за второе полугодие - до 31 декабря текущего года (пункт 3.2. договора).

15.07.2016 истец, сославшись на пункт 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, обратился в Минимущество РСО-Алания с заявлением о выкупе земельного участка с КН 15:09:0012401:65 (том 1, л.д. 79).

Минимущество РСО-Алания направило в Управление Росреестра по РСО-Алания запрос от 21.07.2016 N 1027 о проведении в рамках государственного земельного надзора проверки соблюдения требований законодательства об использовании земельного участка с КН 15:09:0012401:65 по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием - для целей сельскохозяйственного производства (том 1, л.д. 73).

Минимущество РСО-Алания письмом от 15.08.2016 N 1168 сообщило Касабиеву К.С., что его заявление о предоставлении земельного участка в собственность будет рассмотрено после получения сведений из Управления Росреестра по РСО-Алания (том 1, л.д. 81)

В ответ на запрос от 21.07.2016 N 1027 Управление Росреестра по РСО-Алания письмом от 10.08.2016 N 05-37/2011 (вход. N 1434 от 15.08.2016) сообщило Минимуществу РСО-Алания о том, что земельный участок в настоящее время не используется, на участке произрастает сорная растительность, каких-либо строительных или иных работ не ведется (том 1, л.д. 59).

Минимущество РСО-Алания письмом от 24.08.2016 N 1263 (т.1, л.д.82) уведомило Касабиева К.С. о необходимости в двухнедельный срок устранить выявленные Управлением Росреестра по РСО-Алания нарушения в пользовании спорным земельным участком.

При этом, доказательства выдачи Касабиеву К.С. соответствующего предписания Управлением Росреестра по РСО-Алания в порядке осуществления государственного земельного контроля в материалы не представлены.

Касабиев К.С. обратился в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением от 14.09.2016 о проведении повторного совместного обследования земельного участка, указав, что земельный участок засеян картофелем (том 1, л.д. 83).

Проведя повторное обследование, Управление Росреестра по РСО-Алания направило Минимуществу РСО-Алания письмо от 20.09.2016 N 05-37/2312, в котором сообщило, что арендуемый Касабиевым К.С. земельный участок действительно засеян картофелем, а зарастание сорной растительностью арендатор объясняет отсутствием возможности приобретения дорогостоящих гербицидов (том 1, л.д. 84).

21.09.2016, сославшись на указанное письмо, предприниматель обратился в Минимущество РСО-Алания с заявлением о получении в собственность спорного земельного участка (том 1, л.д. 85).

Не получив ответ на заявление от 21.09.2016, Касабиев К.С. 24.11.2016 повторно обращается в Минимущество РСО-Алания с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (том 1, л.д. 86).

Письмом от 01.12.2016 N 1885 Минимущество РСО-Алания сообщило арендатору о необходимости получения дополнительной информации, касающейся использования земельного участка, после чего соответствующее решение будет направлено в адрес Касабиева К.С.

25.01.2017 Касабиев К.С. обратился в министерство с заявлением, в котором просил Минимущество РСО-Алания дать ответ на его заявление от 21.09.2016 о предоставлении земельного участка в собственность (том 1, л.д. 90).

Минимущество РСО-Алания письмом от 20.02.2017 N 253 отказало Касабиеву К.С. в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на получение от Управления Ростреестра по РСО-Алания противоречивой и взаимоисключающей информации, касающейся надлежащего использования земельного участка (том 1, л.д. 91 -93).

05.04.2017 Касабиев К.С. направляет в Минимущество РСО-Алания претензию с просьбой заключить договор купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов, указав, что в случае отказа он будет вынужден обратиться в суд (том 1, л.д. 94-95).

Минимущество РСО-Алания письмом от 03.05.2017 N 747 повторно отказало Касабиеву К.С. в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на получение от Управления Росреестра по РСО-Алания противоречивой и взаимоисключающей информации, касающейся надлежащего использования земельного участка (том 1, л.д. 96-98).

Не согласившись с решением министерства, предприниматель Касабиев К.С. в порядке досудебного урегулирования спора 31.07.2017 направил в адрес Минимущества РСО-Алания претензию с предложением в срок до 11.08.2017 заключить с ним договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул.Тельмана, 51, для сельскохозяйственного производства, а также проект договора купли-продажи земельного участка, которое было оставлено без удовлетворения, что и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101 - ФЗ).

Законом N 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1).

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101 - ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив условия договора аренды земельного участка от 13.05.2013 N 7А/З, пришел к выводу, что договор подписан уполномоченными лицами, соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, требование о его государственной регистрации исполнено, что является основанием для признания его законным.

Условия договора сторонами не оспаривались, договор аренды в установленном законом порядке незаключенным или недействительным не признавался.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключен сроком на с 13.05.2013 по 13.05.2048.

Судом первой инстанции установлено, что Министерство является уполномоченным органом исполнительной власти Республики Северная Осетия-Алания по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Республики Северная Осетия-Алания. Решение вопросов по предоставлению в собственность земельных участков, являющихся собственностью Республики Северная Осетия-Алания, к полномочиям органов местного самоуправления не отнесено.

Как видно из материалов дела предприниматель неоднократно обращался в министерство с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в пользовании на праве аренды, в собственность.

В статье 39.16 Земельного кодекса указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Доказательств того, что имеются основания отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании статьи 39.16 Земельного кодекса в материалы дела не представлено.

Не представлено доказательств и о том, что в отношении предпринимателя Минимуществом РСО-Алания или Управлением Росреестра по РСО-Алания выявлены какие либо нарушения при использовании земельного участка с кадастровым номером 15:09:0012401:65 при осуществлении государственного земельного надзора.

Судом первой инстанции при проверке доводов министерства о нарушении Касабиевым К.С. законодательства, выразившегося в ненадлежащем использовании предпринимателем земельного участка, указанного в письме за входящим N 1434 от 15.08.2016, в котором Управление Росреестра по РСО-Алания сообщило Минимуществу РСО-Алания о том, что спорный земельный участок не используется предпринимателем, на участке произрастает сорная растительность, каких-либо строительных или иных работ не ведется, установлено следующее.

Управление Росреестра по РСО-Алания по требованию предпринимателя и при его участии произвело обследование земельного участка и направило Минимуществу РСО-Алания письмо от 20.09.2016 за N 05-37/2312, в котором сообщило, что арендуемый Касабиевым К.С. земельный участок засеян картофелем, а зарастание сорной растительностью арендатор объясняет отсутствием возможности приобретения дорогостоящих гербицидов (том 1, л.д. 84).

В данном случае указанная информация была расценена Минимуществом РСО-Алания как противоречивая и как доказательство нарушения Касабиевым К.С. земельного законодательства при использовании земельного участка с КН 15:09:0012401:65 и послужила основанием для вывода об отсутствии права на приобретение земельного участка в собственность.

В судебном заседании суда первой инстанции 07.12.2017 специалист отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по РСО-Алания Басиева С.И. пояснил о том, что процедура плановой или внеплановой проверки в отношении предпринимателя не возбуждалась. Первый осмотр земельного участка с КН 15:09:0012401:65 был проведен на основании запроса Минимущества РСО-Алания, о чем составлен акт административного обследования, однако исследование всего земельного участка и почвы на предмет ее засеянности сельскохозяйственными культурами не проводилось, поскольку обследование ограничивалось только общим визуальным осмотром. Предписание об устранении нарушений земельного законодательства Касабиеву К.С. не выдавалось, решение о возбуждении в отношении Касабиева К.С. дела об административном правонарушении не принималось. При повторном обследовании совместно с предпринимателем земельного участка им было установлено, что спорный земельный участок действительно засеян картофелем. Поскольку при повторном осмотре признаков нарушения земельного законодательства не было выявлено, Управлением Росреестра по РСО-Алания акт административного обследования не составлялся.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по исполнению Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственной функции по осуществлению государственного земельного надзора. Утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2015 N 486 (далее-Административный регламент), проведение административного обследования объекта земельных отношений включает в себя следующие административные действия: подготовка к проведению административного обследования; проведение административного обследования; оформление результатов административного обследования (пункт 88).

При административном обследовании объектов земельных отношений проводится исследование состояния и способов использования объектов земельных отношений на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (данные дистанционного зондирования (в том числе аэрокосмической съемки, аэрофотосъемки), результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований), информации, полученной по результатам визуального осмотра и другими методами (пункт 89).

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объектов земельных отношений признаков нарушений земельного законодательства, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, оформляется акт административного обследования (пункт 94).

В случае отсутствия по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушений земельного законодательства Российской Федерации, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, оформляется заключение об отсутствии нарушений земельного законодательства Российской Федерации (пункт 95).

В соответствии с пунктом 99 Административного регламента в случае выявления при проведении административного обследования объектов земельных отношений достаточных данных, указывающих на наличие нарушения законодательства Российской Федерации, принимается решение о проведении внеплановой проверки, а в случае наличия достаточных данных для возбуждения дела об административном правонарушении принимается решение о возбуждении дела об административном правонарушении в соответствии со статьей 28.1 КоАП.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае при проведении первого обследования земельного участка специалистом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по РСО-Алания не были соблюдены требования пункта 89 Административного регламента, а именно: не проведено надлежащее исследование состояния земельного участка, не проведены почвенное, агрохимическое, фитосанитарное, эколого-токсикологическое обследование, не применены иные методы исследования, которые бы отражали фактическое состояние земельного участка, а поэтому результаты обследования, проведенного с нарушением установленного Административным регламентом порядка, не могут являться доказательствами нарушения требований законодательства, следовательно, составленный Управлением Росреестра по РСО-Алания акт административного обследования земельного участка с КН 15:09:0012401:65 от 09.08.2016 N 15 не является надлежащим доказательством неиспользования (ненадлежащего использования) Касабиевым К.С. спорного земельного участка или иного нарушения им действующего законодательства.

Судом первой инстанции также установлено, что при проведении повторного обследования в сентябре 2016 года Управление Росреестра по РСО-Алания составило акт с выводом о выявленных нарушениях, тем не менее, не инициировало проведение в отношении арендатора внеплановой проверки и не приняло решения о возбуждении дела об административном правонарушении, как того требует пункт 99 Административного регламента.

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены Правительством Российской Федерации в Постановлении от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" (далее - Постановление N 369).

Указанным постановлением к признакам неиспользования земельных участков отнесено, в числе прочего, следующее: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке проводились работы по возделыванию сельскохозяйственных культур, превышение установленных Постановлением N 369 пределов закустаренности (засоренности) земельного участка не было выявлено, а наличие сорной растительности на земельном участке не опровергает факта проведения Касабиевым К.С. работ по возделыванию картофеля.

Кроме того, предпринимателем в подтверждение довода о надлежащем использовании земельного участка в материалы дела представлены акт обследования земельного участка от 21.11.2017, проведенный Ассоциацией крестьянских фермерских хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции по запросу Касабиева К.С., договором от 29.09.2015, заключенным с Хабицевым Н.Х. на проведение уборки урожая кукурузы и последующего глубокого рыхления почвы.

Более того, Касабиев К.С. письмом от 20.11.2017 года N УФС-ВБ-01-17/576 обратился в Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) по Кабардино-Балкарской Республике и Республике Северная Осетия-Алания с заявлением о проведении комиссионной проверки использования спорного земельного участка, однако в связи с тем, что земельный участок с КН 15:09:0012401:65 относится к землям населенных пунктов Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) по Кабардино-Балкарской Республике и Республике Северная Осетия-Алания отказало Касабиеву К.С. в проведении обследования.

Суд первой инстанции, оценив поведение предпринимателя по организации обследования земельного участка, пришел к выводу, что действия предпринимателя свидетельствует о добросовестности Касабиева К.С. как арендатора земельного участка и о принятии им всех возможных мер для подтверждения надлежащего использования земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что Минимуществом РСО-Алания и Управлением Росреестра по РСО-Алания не представлено надлежащих доказательств, с достоверностью подтверждающих неиспользования и ненадлежащего использования спорного земельного участка.

Отклоняя доводы Минимущества РСО-Алания о том, что предпринимателем не утвержден агрохимический паспорт, не подаются формы федерального статистического наблюдения N 4-СХ и N 29-СХ, которые отражают информацию о площадях, засеянных определенной культурой и дифференцируют культуры на яровые, озимые, технические, кормовые, овощные, помимо посевных площадей отображают количество собранного урожая с возможностью включения изменений и доработок в течение сельскохозяйственного года, а также налоговая отчетность, подтверждающая ведение сельскохозяйственного производства, суд первой инстанции правомерно указал о том, что нарушение предпринимателем налоговой дисциплины и порядка представления иной отчетности не является доказательством неиспользования (ненадлежащего использования) земельного участка.

Судом первой инстанции правомерно указано и о том, что тот факт, что договор аренды был заключен с Касабиевым К.С. как с физическим лицом, не исключает его права на приобретение земельного участка в собственность после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку не является обстоятельством, прекращения отношений сторон по договору аренды земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что право на приобретение в собственность спорного земельного участка возникло у предпринимателя Касабиева К.С. на основании специальной нормы Земельного кодекса Российской Федерации (подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3) и, вопреки позиции министерства, его реализация не предполагает возложение на арендатора обязанности по доказыванию надлежащего использования им земельного участка. В данном случае необходимым условием для приобретения участка в собственность является отсутствие доказательств выявления в рамках государственного земельного надзора и неустранения нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

Учитывая, что предприниматель Касабиев К.С. отвечает критериям, установленным положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, отсутствие в материалах дела доказательств нарушения предпринимателем земельного законодательства при использовании земельного участка, а также принятия истцом достаточных мер по досудебному урегулированию возникшего спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации). По правилам части 1 статьи 551 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Установив названные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд обоснованно заключил, что земельные участки используются главой хозяйства по назначению более трех лет, земельные участки находятся вне береговой полосы водного объекта, на земельных участках отсутствуют опоры высоковольтных линий электропередачи, земельные участки не ограничены в обороте, реализация права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка не является сделкой по распоряжению общим имуществом супруга, предусмотренная административным регламентом обязанность по представлению нотариально заверенного согласия супруга противоречит нормам действующего законодательства, основания, препятствующие приватизации земельных участков главой хозяйства, отсутствуют.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Таким образом, как верно указано судами, Общество, как арендатор, имеет право на приобретение в собственность арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при наличии следующих условий: Общество пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; земельный участок используется надлежащим образом в рамках действующего договора аренды.

Суды, рассмотрев и оценив представленные доказательства, установили, что общество использует испрашиваемые земельные участки на основании договоров аренды, не оспоренных и не признанных недействительными, более трех лет. Доказательств ненадлежащего использования указанных земельных участков в материалы дела не представлено.

При этом суды обоснованно указали, что возражения Администрации, передавшей арендатору имущество в фактическое владение или пользование до момента государственной регистрации договора аренды, определенного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, принимавшего арендные платежи от арендатора, не требовавшего расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением его арендатором, против реализации арендатором преимущественного права приобретения имущества в собственность по формальному мотиву исчисления срока нахождения имущества в аренде менее трех лет в связи с поздней регистрацией договора аренды, не могут быть расценены иначе, как воспрепятствование праву арендатора на выкуп арендованного имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, поскольку материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что предприниматель Касабиев К.С. 31.07.2017 в адрес Минимущества РСО-Алания направил проект договора купли-продажи участка с кадастровым номером 15:09:0012401:65 по цене, равной 35 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 297 500 руб. (том 1, л.д. 10-15).

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее -уполномоченный орган).

В силу статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.3 ЗК РФ).

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в редакции, действующей с 15.07.2016 -на момент подачи предпринимателем первого заявления в министерство, и по сегодняшний день, установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Из буквального толкования пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ следует о наличии законных оснований для его применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

При этом, судом первой инстанции учтено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются не только земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, но также и предназначенные для этих целей.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в частности, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, -используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Следовательно, на основании указанных выше норм земельного законодательства арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или земель иных категорий, но предназначенных для сельскохозяйственного производства, без проведения торгов при наличии следующих условий:

* арендатор пользуется земельным участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет;

* у уполномоченного органа отсутствует информация в отношении арендатора о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

* заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка подано до дня истечения срока действия договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что предприниматель арендует земельный участок с КН 15:09:0012401:65 из земель населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного производства, на основании договора аренды от 13.05.2013 N 7А/З, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Предприниматель использует земельный участок с КН 15:09:0012401:65 на праве аренды более трех лет. Заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка подано Касабиевым К.С. до истечения срока действия договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по смыслу приведенных норм механизм приобретения права собственности на земельный участок установлен законодателем для арендаторов, которые доказали надлежащее использование участка на протяжении трех лет и более с момента заключения договора аренды.

При установлении выкупной стоимости спорного земельного участка суд исходил из следующего.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

На территории Республики Северная Осетия Алания порядок определения цены земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 N 78.

Пунктом 5 указанного постановления цена земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на таких земельных участках, а также земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, относящихся к категории земель населенных пунктов, определена в размере 35 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов и предназначен для сельскохозяйственного использования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае для определения цены земельного участка следует исходить из пункта 5 постановления Правительства РСО-Алания N 78.

Таким образом, указанная в направленном министерству проекте договора купли-продажи выкупная стоимость земельного участка была правомерно определена предпринимателем в соответствии с пунктом 5 постановления Постановление Правительства РСО-Алания N 78 в размере, равном 35 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 297 500 руб. (850 000 руб. х 35% = 297500 руб.).

Суд первой инстанции, проверив расчет выкупной стоимости земельного участка, пришел к выводу, что расчет произведен арифметически правильно, поскольку использованная при расчете кадастровая стоимость земельного участка равная 850 000 руб. действительна по состоянию на 13.09.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1, л.д. 28).

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все представленные сторонами доказательства в совокупности и в соответствии с заявленными требованиями, представленным доказательствам и установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен.

Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен, доказательств обратного, суду апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, а также судебной практики и обстоятельств настоящего дела, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Других доказательств в обоснование своих доводов министерством в суд апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании выше изложенного и отклоняются за необоснованностью.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины правомерно возложены на ответчика и взысканы в пользу истца.

При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.12.2017 по делу N А61-3704/2017 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и влекущих безусловную отмену определения суда первой инстанции, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 14.12.2017 по делу N А61-3704/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

И.Н. Егорченко З.М. Сулейманов