Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2003 г. N КГ-А40/2285-03 (извлечение) Рассматривая иск о признании недействительным договора на аренду здания, необходимо должным образом проверить довод ответчика о том, что оспариваемый договор заключен в отношении объекта недвижимости, уже обремененного арендой по ранее заключенному договору, выяснив, продолжал ли действовать данный договор и имел ли ответчик право распоряжаться спорным зданием

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 апреля 2003 г. N КГ-А40/2285-03
(извлечение)

Государственное предприятие Российское агентство "Информкино" (далее - ГП РА "Информкино") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы (в настоящее время Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) и Главному управлению охраны памятников г. Москвы (далее - ГУОП г. Москвы) о признании недействительным договора от 27.01.2000 г. N 201-з на аренду здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Ордынка, д.43, стр.1, заключенного между ГУОП г. Москвы и Некоммерческой организацией "Фонд поддержки СМИ "095" (далее - НО "Фонд поддержки СМИ "095").

Иск заявлен на основании ст.ст. 606, 607, 611, 168 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ). В обоснование исковых требований ГП РА "Информкино" ссылается на то, что оспариваемый договор заключен на аренду ранее обремененного арендой помещения согласно договору от 08.08.1996 г. N 201-з.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена НО "Фонд поддержки СМИ.

Решением от 16.12.2002 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.03.2003 г., в иске отказано. При этом суд исходил из того, что истец переуступил НО "Фонд поддержки СМИ "095" права аренды по договору от 08.08.1996 г. N 201-з и что доказательств заключения оспариваемого договора в отношении ранее обремененного арендой имущества истцом не представлено.

Не согласившись с указанными судебными актами, ГП РА "Информкино" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом ст.ст. 382, 389, 391, 168 ГК РФ.

ДИгМ, ГУОП г. Москвы и НО "Фонд поддержки СМИ "095" отзывы на кассационную жалобу не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представители ГП РА "Информкино" поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ДИгМ оставила разрешение вопроса об удовлетворении жалобы на усмотрение суда, представитель ГУОП г. Москвы и представители НО "Фонд поддержки СМИ "095" возражали против ее удовлетворения, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что доказательств заключения оспариваемого договора в отношении имущества, арендованного по ранее заключенному договору, истцом не представлено. При этом суд посчитал несостоятельными ссылки истца на заключенный между ним и ГУОП г. Москвы договор аренды от 08.08.1996 г. N 201-з, поскольку истец письмом от 12.01.2000 г. N 21-3\14 совершил одностороннюю сделку по передаче прав и обязанностей по данному договору аренды НО "Фонд поддержки СМИ "095".

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда.

В соответствии с п. 2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм). Согласно ст. 391 ГК РФ договор перенайма заключается по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке, в данном случае к договору аренды недвижимого имущества. При этом несоблюдение данных требований влечет по смыслу ст. п. 1 ст. 615 и п. 1 ст. 651 ГК РФ недействительность договора.

Таким образом, вывод суда о состоявшейся переуступке прав аренды сделан в результате неправильного применения п.1 ст. 615 ГК РФ, без учета требований ст. 391 и п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, вывод суда о недоказанности истцом факта заключения оспариваемого договора в отношении имущества, обремененного прежним договором аренды, не может быть признан обоснованным, сделанным в результате всестороннего и полного исследования обстоятельств дела.

Так, суд не исследовал вопросы о праве ГУОП г. Москвы распоряжаться зданием, переданным в аренду по договорам от 08.08.1996 г. N 201-з и от 27.01.2000 г. N 201-з, о том, продолжает ли действовать договор аренды от 08.08.1996 N 201-з.

Между тем, исследование данных вопросов имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах решение от 16.12.2002 г. и постановление от 11.03.2002 г. подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить правомочия ГУОП г. Москвы по распоряжению зданием, являющимся предметом оспариваемого договора, исследовать действует ли договор аренды от 08.08.1996 г. N 201-з и в соответствии с требованиями ст. 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 16.12.2002, постановление от 11.03.2003 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-35251/02-13-214 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы.