Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 09АП-4621/18

г. Москва

22 марта 2018 г.

Дело N А40-244597/15

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГБУ "Малый бизнес Москвы" на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2017 года по делу N А40-244597/15, принятое судьей Дудкиным В.В.,

по иску НП "Центр культуры кино и социальных мероприятий "35 ММ" (ОГРН 1057747648573)

к ГБУ г. Москвы "Малый бизнес Москвы" (ОГРН 1127746300550)

о признании недействительным уведомления о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Панфилова И.Т. (генеральный директор на основании Протокола N 7 от 01.07.2016); Панфилов А.В. по доверенности от 10.01.2018 г.;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

НП "Центр культуры кино и социальных мероприятий "35 ММ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГБУ г. Москвы "Малый бизнес Москвы" (далее - ответчик) о признании недействительным уведомления от 24.11.2015 г. N МБМисх-2560/5 ГБУ г. Москвы "Малый бизнес Москвы" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.12.2013 г. по предоставлению в аренду нежилых помещений площадью 602,1 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 47/24 стр.1.

Решением суда от 18.12.2017 г. исковое требование было удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё ответчика, оценив объяснения представителя истца, полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.12.2013 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за Государственным бюджетным учреждением города Москвы "Малый бизнес Москвы", согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование объект аренды - нежилое помещение площадью 602,1 кв.м. по адресу: ул. Покровка, д.47/24, стр. 1.

Как указал истец, 24.11.2015 г. ответчик направил в адрес истца уведомление N МБМисх-2560/5 о расторжении договора аренды от 19.12.2013 г.

Полагая, что у ответчика отсутствует право на односторонний отказ от договора, истец обратился с иском о признании уведомления о расторжении договора недействительным.

В рамках дела N А40-236919/15 установлено, что 17.09.2014 арендодателем в спорном здании инициировано проведение капитального ремонта подрядной организацией.

По условиям п.5.6 договора во время проведения ремонтных работ помещений арендатору предоставляются арендные каникулы. В этот период арендная плата за помещения с Арендатора не взимается.

При этом п.5.6 договора не предусмотрено составление акта приема-передачи, либо освобождения арендатором арендуемых помещений при проведении ремонтных работ. Также отсутствует указание на необходимость заключения соответствующего дополнительного соглашения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, применяя положения ч.2 ст. 69 АПК РФ, оценивая условия договора с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-236919/15, пришел к выводу о том, что уведомление от 24.11.2015 г. о расторжении договора является недействительным, а договор аренды от 19.12.2015 г. является действующим.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что поскольку арендатору предоставлены арендные каникулы в соответствии с п.5.6. договора, то п.7.3. договора не применим в сложившейся ситуации.

С данным выводом суд апелляционной инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 25 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч.2 ст.619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует учитывать, что ч. 2 ст.619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст.450 ГК РФ, а не только к подпункту 1 этого пункта, в силу чего стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Таким образом, с учетом разъяснения, содержащегося в п.25 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66, а также в силу ст. 421 ГК РФ стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.

Из уведомления от 24.11.2015 г. (л.д.6) об отказе от договора на основании п. 7.3 договора, следует, что основанием для отказа является факт нарушения обязательств арендатором в части внесения арендной платы. На основании изложенного и ст. 450.1 ГК РФ, п.7.3. договора ГБУ города Москвы "Малый бизнес" уведомил НП "Центр культуры, кино и социальных мероприятий 35 ММ" о расторжении договора. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления настоящего уведомления.

Действительно, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-236919/15 была установлена необходимость освобождения арендатора от арендных платежей на время проведения ремонтных работ.

Вместе с тем необходимость предоставления арендных каникул в соответствии с п.5.6 Договора по данному решению была определена конкретным периодом - с 17.09.2014 г. по 31.05.2015 г., т.е. периодом фактической оплаты истцом арендных платежей.

При этом суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы, которой факт проведения капитального ремонта был установлен только в спорный период.

Между тем, судом первой инстанции в рамках рассмотрения дела N А40-236919/15 истцу было отказано в удовлетворении требования к ответчику об обязании освободить его от уплаты арендной платы по договору аренды от 19.12.2013 года (предоставить "арендные каникулы") на период с 17.09.2014 года по дату окончания капитального ремонта здания.

При этом суд первой инстанции указал в решении, что поскольку в действиях ответчика нарушений ни действующего законодательства и условий договора, ни прав и законных интересов истца, не установлено, так как сторонами договора аренды согласовано условие об освобождении НП "Центр Культуры, Кино и Социальных Мероприятий "35 ММ" от уплаты арендной платы во время проведения ремонтных работ, суд отказывает в удовлетворении заявленного истцом требования.

Согласно статье 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

Поскольку в иске и решении суда первой инстанции не указаны правовые основания для признании сделки недействительной, суд апелляционной инстанции выяснил данный вопрос у представителя истца.

В ходе судебного разбирательства представитель истца на вопрос суда пояснил, что расценивает спорное уведомление как односторонний отказ от выполнения договора аренды и просит признать его недействительным как ничтожную сделку, ссылаясь на положения ст.ст. 166,167,168 ГК РФ.

Вместе с тем, по убеждению суда апелляционной коллегии, спорное уведомление ничтожным не является, поскольку досрочное расторжение договора аренды в данном конкретном случае прямо предусмотрено п.7.3. договора аренды, т.е. соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 619 ГК РФ).

При таких обстоятельствах исковые требования НП "Центр культуры кино и социальных мероприятий "35 ММ" по вышеуказанному основанию удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Судебная коллегия учитывает, что надлежащих доказательств проведения на момент направления спорного уведомления капитального ремонта, истцом не представлено; в настоящее время арендные правоотношения между истцом и ответчиком прекращены.

Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно были применены нормы материального права, а также неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска - отказать.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2017 года по делу N А40-244597/15 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с НП "Центр культуры кино и социальных мероприятий "35 ММ" в пользу ГБУ г. Москвы "Малый бизнес Москвы" судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, в размере 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.В. Бондарев

Судьи

Е.Б. Алексеева Г.С. Александрова