Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2018 г. N 15АП-2834/18

город Ростов-на-Дону

21 марта 2018 г.

дело N А32-31646/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,

при участии:

от ответчика: представитель Михневич Д.И. (доверенность от 01.02.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фармсервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу N А32-31646/2017 по иску администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью "Фармсервис" при участии третьих лиц Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодар, о расторжении договора аренды земельного участка, принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фармсервис" (далее - ответчик, общество) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 28.01.2014 N 4300020581, заключенного между администрацией и обществом; об обязании общества возвратить администрации земельный участок общей площадью 847 кв.м, расположенный по улице Дзержинского, 125/9, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0137002:296, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Определением от 25.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент муниципальной собственности), Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 исковые требования удовлетворены частично. В удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 28.01.2014 N 4300020581, заключенного администрацией и обществом отказано. Суд обязал общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137002:296 общей площадью 847 кв.м, расположенный по улице Дзержинского, 125/9 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 11.01.2018 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика о добросовестном приобретении права аренды спорного земельного участка, а также о соответствии вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, считаются надлежащим образом извещенными в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.01.2014 между администрацией и обществом в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту от 23.01.2014 N 698-З" заключен договор аренды земельного участка N 4300020581 (далее - договор N 4300020581), по которому администрация предоставила обществу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0137002:296 площадью 847 кв.м, расположенный по ул. Дзержинского, 125/9 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Земельный участок предоставлен для строительства административного здания. Договор заключен на срок с 28.01.2014 по 28.01.2024.

В соответствии с кадастровым паспортом от 30.07.2012 N 2343/12/12-476770, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137002:296 площадью 847 кв.м имеет разрешенное использование - для строительства административного здания.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2017 N 23/001/007/2017-1149 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137002:296 площадью 847 кв.м находится в аренде в пользу общества на основании договора N 4300020581.

Из представленного обществом в материалы дела чертежа градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:4360137002:296, выполненного в 2015 году, место допустимого размещения объектов капитального строительства на земельном участке отсутствует, в связи с расположением земельного участка в зоне рекреационного назначения - городские зеленые насаждения общего пользования и в зоне транспортных инфраструктур (генплан Муниципального образования город Краснодар).

В представленном обществе градостроительном плане земельного участка N RU23306000-00000000005294 указано (пункт 2.2.4), что в соответствии с картой (схемой) функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 (пункт 15) "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар" (далее - решение N 25), земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, в зоне рекреационного назначения.

В письме департамента архитектуры от 09.11.2017 N 29/12211 отражено, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением N 25, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137002:296 расположен в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога) и частично в зоне рекреационного назначения. С момента заключения договора аренды внесение изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар и генеральный план не осуществлялось.

Из представленной администрацией выкопировки из генерального плана муниципального образования город Краснодар (решение N 25), а также графического плана, заверенного МКУ МОГК "Градинформ", видно, что спорный земельный участок расположен на территории зоны транспортной инфраструктуры и на территории зоны рекреационного назначения.

В судебном заседании, состоявшемся 23.11.2017, опрошенный судом специалист отдела территориального планирования департамента архитектуры Левченко Екатерина Андреевна пояснила, что генеральный план, сведения которого были предоставлены суду по настоящему делу, действовал на дату заключения спорного договора аренды; спорный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры и в зоне рекреационного назначения, которые отражены на выкопировке из генерального плана.

Данные сведения, представленные администрацией, о нахождении спорного земельного участка на землях общего пользования, обществом не опровергнуты.

Доводы ответчика о добросовестном приобретении права аренды, о соответствии разрешенного использования земельного участка той зоне, которая предусмотрена Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, судом первой инстанции отклонены как несостоятельные.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу N А32-17929/2016 высказана следующая правовая позиция: "Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)".

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования (зон транспортной инфраструктуры и рекреационного назначения), не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) административного здания.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу N А32-15406/2016 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2017 N 308-ЭС17-15172 отказано в передаче дела N А32-15406/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке кассационного производства).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности (ничтожности) договора N 4300020581 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137002:296. Общество арендатором земельного участка, сформированного за счет территорий общего пользования, стать не могло.

Довод общества о пропуске срока исковой давности обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска о расторжении договора, истечение срока исковой давности по иску о признании сделки недействительной не препятствует суду дать надлежащую правовую оценку сделки с точки зрения правомерности ее заключения и действительности.

Поскольку договор N 4300020581 является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), такой договор расторгнут быть не может (предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон), в связи с чем, в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды отказано судом первой инстанции правомерно.

В части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды решение суда первой инстанции истцом не обжалуется.

Администрацией также заявлено требование о возвращении обществом земельного участка.

Окончательная правовая квалификация исковых требований осуществляется судом, который с учетом всех обстоятельств дела и доводов сторон, преследуемых сторонами целей обращения с иском в суд, устанавливает подлежащие применению нормы права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Поскольку воля администрации направлена на освобождение земельного участка и его возврат публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для занятия и использования спорного земельного участка, суд первой инстанции, установив отсутствие на участке зданий, строений и сооружений, а также формирование земельного участка за счет земель общего пользования муниципального образования, которые не предназначены для коммерческой застройки и не должны находиться во владении отдельных лиц, а подлежат сохранению в интересах всего населения муниципального образования, в том числе в целях обеспечения стратегического развития муниципального образования, его транспортной инфраструктуры, сохранения благоприятной экологической обстановки, пришел к верному выводу об обязании общества возвратить администрации спорный земельный участок с кадастровым номером 23:4360137002:296.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу N А32-2761/2015, от 08.07.2016 по делу N А32-47982/2014.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу N А32-31646/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова