Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2018 г. N 09АП-4977/18

г.Москва

30 марта 2018 г.

Дело N А40-76267/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей: Александровой Г.С., Веклича Б.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Модо Капитал"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 06.12.2017 по делу N А40-76267/17, принятое судьей В.В. Дудкиным,

по иску АО "АИЖК" (ОГРН 1027700262270)

к ООО "Модо Капитал" (ОГРН 1114345042020)

о взыскании денежных средств,

и по встречному иску об уменьшении арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца: Первушин А.С. по доверенности от 17.06.2016;

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

АО "АИЖК" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к ООО "Модо Капитал" о взыскании задолженности в размере 6 034 631 руб. 15 коп., пени в соответствии с п.9.4 договора в размере 2 552 648 руб. 97 коп., пени в соответствии с п.9.6. договора в размере 211 720 руб. 60 коп., с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Ответчиком заявлен встречный иск об уменьшении арендной платы.

Решением от 06.12.2017 судом первой инстанции принят отказ АО "АИЖК" от исковых требований в части взыскания суммы основного долга в размере 6 034 631 руб. 15 коп. Производство в указанной части прекращено. Остальные первоначальные исковые требования удовлетворены частично, взысканы с ООО "Модо Капитал" в пользу АО "АИЖК" пени в размере 1 004 766 руб. 08 коп., также пени в размере 211 720 руб. 60 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 66 791 руб. 43 коп. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

ООО "Модо Капитал" с решением не согласилось и направило апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, встречный иск удовлетворить.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.06.2012 между Фондом "РЖС" (арендодатель) и ООО "Металлторг" (после изменения наименования - ООО "Модо Капитал") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-35, согласно которому арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование арендатору земельный участок, общей площадью 461 159 кв.м., с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14322, 23:43:0107001:14323, 23:43:01017001:14324 для целей жилищного строительства - размещение многоэтажной застройки.

Во исполнение п.п.6.1.1 и 6.2.1 договора земельный участок передан арендатору по акту приемки-передачи земельного участка от 04.06.2012.

С 01.09.2016 все права и обязанности Фонда "РЖС" по договору переданы АО "АИЖК" в соответствии со ст.14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменении в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и п.1 ст.2 Федеральный закон от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п.4.4 договора аренды подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка уплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды.

В соответствии с п.7.1 договора арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по комплексному освоению в целях жилищного строительства и уплате арендных платежей.

Однако, в нарушение указанного положения договора арендатором не исполнено обязательство по уплате арендных платежей за 1 квартал 2017 года.

Общий размер задолженности арендатора по оплате арендных платежей за 1 квартал 2017 года составил 6 034 631 руб. 15 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая последним оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчиком 01.06.2017 сумма долга была погашена, в результате чего истец отказался от исковых требований в части взыскания основной задолженности.

Вместе с тем, п.9.4 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

По состоянию на 20.03.2017 включительно неустойка арендатора составила 2 552 648 руб. 97 коп.

Кроме этого, истец просил взыскать неустойку, предусмотренную п.9.6 договора, где за нарушение сроков предоставления банковской гарантии арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за заключение договора, установленной в п.4.2 договора, за каждый день просрочки.

Поскольку арендатором были нарушены сроки предоставления банковской гарантии, размер неустойки в порядке п.9.6 договора за период с 25.10.2016 по 20.03.2017 составил 171 005 руб. 10 коп.

В связи с полным погашением суммы задолженности, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, судом первой инстанции правомерно снижен размер пени до 1 004 766 руб. 08 коп.

При этом в отношении неустойки, начисленной в порядке п.9.6 договора, принимая во внимание, что ответчиком нарушены сроки предоставления банковской гарантии, сумма пени подлежит взысканию в заявленном размере 211 720 руб. 60 коп.

Встречный иск (об уменьшении размера арендной платы за 1 квартал 2017 года на сумму 1 714 223 руб. 01 коп.) ответчиком заявлен на основании п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ, в связи с тем, что в 1 квартале 2017 года земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:31515; 23:43:0107001:31518; 23:43:0107001:31520; 23:43:0107001:31523 не представилось возможным использовать по назначению ввиду возникших обстоятельств, не зависящих от ООО "Модо Капитал".

Апелляционный суд, проверив материалы дела, соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ответчика, исходя из следующего.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предоставленный в аренду земельный участок (кадастровый номер 23:43:0107001:14322), а также 19 образованных из него земельных участков соответствуют своему назначению по договору. Особенности зонирования предоставленных в аренду земельных участков были известны ответчику на момент заключения договора и приемки земельного участка (кадастровый номер 23:43:0107001:14322) по акту приемки-передачи.

В соответствии со ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст.612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Способы защиты прав арендатора предусмотрены в ст.612 Гражданского кодекса РФ.

В свою очередь, п.2 ст.612 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, условием наступления ответственности арендодателя является одновременное наличие следующих условий:

(1) наличие в предоставленном аренду имуществе недостатков, о которых арендатор не знал и не должен был знать, и

(2) невозможность использования из-за таких недостатков переданного в аренду имущества в соответствии с его назначением по договору аренды.

Несмотря на наличие особенностей зонирования предоставленного в аренду земельного участка (кадастровый номер 23:43:0107001:14322), данный земельный участок соответствует своему назначению по договору и может быть использован в соответствии с ним.

Согласно протоколу об итогах аукциона от 23.05.2012 и п.1.2 договора земельный участок предоставлен ответчику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п.1 ст.46.6 Градостроительного кодекса РФ комплексное освоение территории в целях строительства жилья включает в себя:

- строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства;

- строительство иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Таким образом, разрешенный вид использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" предполагает строительство жилья и сопутствующих объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование жилищных объектов в соответствии с их назначением.

В п.1.2.1 договора установлен минимальный объем жилой застройки - 75 000 кв.м.

В п.1.2.3.5 указано, что доля общественных территории (участки общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) должно быть не менее 20% от всей территории.

Согласно утвержденной проектной документации ответчика им была согласована застройка 150 000 кв.м., что в два раза больше превышает минимальный объем застройки по договору.

Следовательно, разработанная ответчиком проектная документации по планировке и межеванию однозначно подтверждает возможность использования предоставленного в аренду земельного участка, а, следовательно, и образованных из него 19 земельных участков в соответствии с их назначением по договору.

Более того, в п.2 дополнительного соглашения от 26.06.2014 к договору указано, что 4 спорных земельных участка подлежат использованию для строительства объектов рекреационного назначения и общественно-делового использования (административные, учебные заведения и т.д.).

Довод ответчика о том, что он может самостоятельно определять места размещения объектов капитального строительства, сделан без учета положений императивных норм закона, а также оговорки, содержащейся на стр.11 Протокола об итогах аукциона, согласно которой ограничения предпринимательской, хозяйственной и иной деятельности арендатора, обусловленные действующим законодательством РФ, возлагаются на самого арендатора. Следовательно, ответчик свободен в размещении и строительстве объектов недвижимости до тех пор, пока это не нарушает императивные положения закона, устанавливающие правовой режим земельных участков и ограничения их использования.

Из изложенного следует, что при невозможности жилой застройки спорных земельных участков (4 из 19 земельных участков) они могут и должны быть застроены объектами жилищной инфраструктуры, благоустроены и озеленены, что соответствует их зонированию согласно Генеральному плану муниципального образования г.Краснодар от 26.01.2012 и назначению договора (п.2 дополнительного соглашения от 26.06.2014). При этом застройка жилых помещений в минимальном объеме 75 000 кв.м. может производиться на остальных 15 земельных участках.

Ссылка ответчика на то, что судебными актами по делу N А40-77488/2015 было установлено, что 4 спорных земельных участка предназначены для строительства жилых домов, не соответствует действительности, так как в рамках указанного дела рассматривалось возможность и невозможность использование двух других земельных участков, предоставленных в аренду по договору (кадастровые номера 23:43:0107001:14323, 23:43:0107001:14324). Аренда указанных земельных участков была прекращена по причине принятия уполномоченными органами власти г.Краснодара решения о строительстве автодороги вместо жилых домов. Вопрос о строительства жилых домов или объектов жилой инфраструктуры на спорных 4 земельных участках не рассматривался.

Таким образом, данные судебные акты, как и доводы ответчика в отношении них не относятся к предмету рассматриваемого встречного иска ответчика.

Как правильно указал суд первой инстанции, арендатор должен был знать и в действительности знал об особенностях зонирования предоставленного в аренду земельного участка (кадастровый номер 23:43:0107001:14322), а, следовательно, и об особенностях образованных из него 19 земельных участках (включая спорные 4 земельных участка).

Как было указано выше, между истцом и ответчиком заключен договор аренды, в рамках которого первоначально ответчику было предоставлено 3 земельных участка по акту приемки-передачи от 04.06.2012 (кадастровые номера 23:43:0107001:14322, 23:43:0107001:14323, 23:43:0107001:14324).

Аренда земельных участков (кадастровые номера 23:43:0107001:14323, 23:43:0107001:14324) была прекращена по причине того, что на них должно было строительство автомобильной магистрали.

Таким образом, в аренде остался земельный участок (кадастровый номер 23:43:0107001:14322), из которого были образованы 19 земельных участков. В связи с изменением предмета договора аренды было оформлено дополнительное соглашение N 1 к договору.

В отношении 4 земельных участков, образованных из первоначально предоставленного в аренду, ответчиком был заявлен встречных иск об уменьшении арендной платы за их использование до 0,00 руб., что противоречит ст.65 Земельного кодекса РФ, поскольку нарушает принцип платности пользования земельными участками.

Принимая во внимание, что спорные земельные участки были образованы из первоначально предоставленного в аренду земельного участка, то спорные земельные участки были получены ответчиком в составе первоначального земельного участка при заключении договора по акту приемки-передачи от 04.06.2012.

Следовательно, необходимо установить, было ли известно ответчику об особенностях зонирования первоначального земельного участка (кадастровые номера 23:43:0107001:14322) на момент его приемки и заключения договора.

Исходя из встречного искового заявления, противоречия в зонировании возникли 26.01.2012, когда был утвержден Генеральный план муниципального образования г.Краснодар, по причине того, что Генеральным планом было указано, что все спорные земельные участки имеют рекреационного назначение, а два из них также - общественно-деловое и коммерческое назначение. В Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования г.Краснодар от 30.01.2007 было указано, что спорные земельные участки находятся в зоне жилой застройки.

Важно отметить, что ответчик является профессиональным участником строительной деятельности и осуществляет разработку и предоставление на утверждение проектной документации в порядке ст.51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой проектная документация должна соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории. В связи с этим ответчик должен был ознакомиться с Генеральным планом территории, где располагаются земельные участки, и разработанными в соответствии с ним территориальными схемами зонирования, а также Правилами землепользования и застройки.

При этом в извещении о проведении аукциона от 06.04.2012 и протоколе о результатах аукциона от 23.05.2012 (подписан ответчиком), указано, что ограничения осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, владения, пользования и распоряжения земельными участками, иные ограничения, связанные с особым правовым режимом земельных участков, устанавливаются законодательством Российской Федерации. Соблюдение установленных ограничений возлагается на победителя аукциона.

Таким образом, поскольку спорное обстоятельство о несоответствии зонирования возникло 26.01.2012, то есть до заключения договора аренды от 04.06.2012, было отражено в официальной, обязательной и общедоступной документации, то ответчик должен был знать о данных особенностях зонирования земельного участка как при проведении аукциона, так и при заключении договора и принятии по акту земельного участка.

Следовательно, действуя добросовестно и разумно, арендатор уже на момент подписания договора и принятия земельного участка (кадастровый номер 23:43:0107001:14322) должен был знать особенности зонирования отдельных частей предоставленного в аренду земельного участка и оценить возможность его застройки как объектами жилого фонда, так и объектами инфраструктуры, озеленения и благоустройства (рекреационной назначение).

Таким образом, суд правильно установил, что в действительности ответчик знал обо всех особенностях зонирования предоставленного в аренду земельного участка.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Удовлетворение встречного иска ответчика приведет к бесплатному пользованию ответчиком 4 земельных участков в течение 1 и 2 квартала 2017 года.

Следует отметить, что положения ст.ст.612 и 614 Гражданского кодекса РФ, на которые ссылается ответчик, также не предусматривают бесплатное пользование земельным участков, а устанавливают возможность именно уменьшение арендной платы.

Оспариваемое решение не затрагивает права или обязанности Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар, поскольку указанное лицо не является ни стороной договора, ни собственником земельного участка, в отношении данного лица не устанавливаются, ни прекращаются и не изменяются какие-либо права или обязанности.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, п.1 ст.269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2017 по делу N А40-76267/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Г.С. Александрова Б.С. Веклич