Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2018 г. N 09АП-7116/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2018 г. N Ф05-7082/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

02 апреля 2018 г.

Дело N А40-148230/17

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.И. Левченко, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 января 2018 года по делу N А40-148230/17, принятое судьёй Яниной Е.Н.

по иску ООО "Бальзам"

к ДГИ города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Абдуллина Л.М. (по доверенности от 04.08.2017)

от ответчика: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бальзам" обратилось в суд с требованием к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, улица Новолесная, дом 18, к.3, с кадастровым номером 77:01:0004016:4339, общей площадью 261,4 кв.м.

- пункт 3.1. Договора купли-продажи:

"Цена Объекта составляет 12 494 953 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, проведенной ООО "Вердикт- оценка".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

- пункт 3.4. Договора купли-продажи:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 208 249 рублей 21 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" с учетом принятого уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 января 2018 года по делу N А40-148230/17, суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "БАЛЬЗАМ", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу город Москва, улица Новолесная, дом 18, к.3, с кадастровым номером 77:01:0004016:4339, общей площадью 261,4 кв.м., изложив пункт 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 12 494 953 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, проведенной ООО "Вердикт-оценка".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.", изложив пункт 3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 208 249 рублей 217 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 16 января 2018 года по делу N А40-148230/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, требования истца заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Суд, заслушав представителя ответчика с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Общества с ограниченной ответственностью "Бальзам" на основании договора аренды нежилых решений от 28.08.2003 N 1-777/03 заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - Ответчик, Департамент), временно владеет и пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: Российская Федерация, г. Москва, Новолесная, дом 18, к.3 с кадастровым номером 77:01:0004016:4339, общей площадью 261,4 кв.м. (подвал, пом.III, комн.1-9).

Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", что подтверждается Справкой от 08.08.2017 N ЮЭ9965-17-1830884.

13 марта 2017 года N 33-5-40343/2017-(0)-0 Истец обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

В ответ Департамент направил письмо от 17.05.2017 N 33-5-40343/2017-(0)-4 с приложением проекта Договора купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения цена объекта составляет 21 011 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом N Д-858-0214/17 от 05.04.2017, выполненным ЗАО "МБЦ" и положительным заключением от 13.04.2017 N ГК/858/17-198, подготовленным МСНО-НП "ОПЭО".

16.06.2017 года истцом через Службу "Одного окна" Письмо вх. N 33-5-40343/17-(2)-0 Департамента городского имущества города Москвы с приложением подписанного договора купли-продажи с подписанным Протоколом разногласий. Цена в протоколе разногласий указана в размере 9 522 000 руб., в соответствии с отчетом от 16.06.2017 N 1517.Н-06, выполненным ИП Зуевской В.Н.

Письмом от 30.06.2017 N 33-5-40343/17-(0)-6 года Департамент городского имущества города Москвы не согласился с Протоколом разногласий, проект протокола разногласий не подписал, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли- продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п.4 ст. 455 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторонами вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 12 ФЗ от 21.12.2001 года N 178-ФЗ цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Истец в отношении цены объекта ссылается на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта Отчет N 1517.Н-06 от 16.06.2017, выполненного ИП Зуевской В.Н. в соответствии с отчетом которого, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 9 522 000 рублей 00 копеек.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, по делу определением суда 16.10.2017 года была назначена судебно-оценочная экспертиза проведение которой суд поручил КОМПАНИЯ "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА".

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд первой инстанции убедился в его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Таким образом, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы было правомерно отказано.

Оценка, проведенная в рамках настоящего дела, достоверна, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением от 16.10.2017 N б/н, выполненным ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА", экспертом М.Н. Примеровой

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 января 2018 года по делу N А40-148230/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко Д.Н. Садикова