Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2018 г. N 10АП-3648/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2018 г. N Ф05-7774/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

03 апреля 2018 г.

Дело N А41-64977/17

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от истца - представитель не явился, извещен,

от ответчика - Кузнецов В.С. по доверенности от 22.11.2017,

от 3-го лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ" на решение Арбитражного суда Московской области от 31 января 2018 года по делу N А41-64977/17, принятое судьей Семёновой А.Б., по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области к ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 564 от 20.10.2014 в размере 1 221 646 руб. 54 коп. за период с 4 квартала 2014 года по 1 квартал 2017 года, пени за период с 16.12.2014 по 01.04.2017 в размере 237 387 руб. 08 коп., расторжении договора N 564 от 20.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020501:2526, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство и рекреационные цели и обязании ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 свободным от прав и имущества третьих лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 января 2018 года по делу N А41-64977/17 требования Администрации городского округа Красногорск Московской области удовлетворены в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 564 от 20.10.2014 за период с 4 квартала 2014 года по 1 квартал 2017 года в размере 1 221 646 руб. 54 коп., пени за период с 16.12.2014 по 01.04.2017 в размере 237 387 руб. 08 коп., расторжения договора N 564 от 20.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020501:2526, обязания ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 в надлежащем состоянии. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.

В судебном заседании представитель ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель Администрации городского округа Красногорск Московской области в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) действует договор аренды земельного участка N 298 от 20.10.2014 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 25.02.2015 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 для использования в целях: под малоэтажное жилищное строительство и рекреационные цели.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.3 договора аренды).

В случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора аренды).

Как поясняет истец, ответчик в период с 4 квартала 2014 года по 1 квартал 2017 года не исполнило взятые на себя обязательства по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 221 646 руб. 54 коп.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей по договору истец также начислил пени в соответствии с п. 5.2 за период с 16.12.2014 по 01.04.2017, размер которых по расчетам истца составил 237 387 руб. 08 коп.

Поскольку мотивированного ответа на претензию от 09.06.2017 не поступило, задолженность по арендной плате и пени не погашены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, арбитражный суд Московской области обоснованно исходил из следующего.

Истец пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 представляет собой дорогу между малоэтажными домами.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).

В отзыве на иск ответчик указывает, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020501:187, площадью 7080 кв. м, не мог быть предоставлен в аренду, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020501:187 построено три многоквартирных дома, один из которых расположен по адресу: Московская обл., г. Красногорск, мкр. Опалиха, наб. Зеркальная, д 1, введенный в эксплуатацию 30.08.2013, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50505000-621 и зарегистрировано право собственности от 17.12.2013 серия 50-АЗ N 113002.

Таким образом, ответчик полагает, что на момент заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 являлся общедолевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 является дорогой, обеспечивающей подъезд внутри коттеджного поселка, и не может являться общим имуществом собственников зданий, сооружений, помещений в силу п. 12. ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Ответчик в период действия договора аренды ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования о взыскании задолженности и пени.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из п. 2 ст. 450 ГК РФ, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Уведомлением от 09.06.2017 истец сообщил ответчику о необходимости явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи невнесением арендной платы более двух раз подряд.

Таким образом, требования, предусмотренные ст. 619 ГК РФ истцом соблюдены.

На момент рассмотрения настоящего спора ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2014 года по 1 квартал 2017 года, указанные нарушения условий договора являются существенными.

В связи с изложенным, требование истца о расторжении договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Также истцом заявлено требование об обязании ООО "АРХАНГЕЛЬСКОЕ-2 ЭКСПЛУАТАЦИЯ" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 свободным от прав и имущества третьих лиц.

Поскольку договор аренды расторгнут, земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 подлежит возврату истцу.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств нахождения на спорном участке имущества третьих лиц истцом не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Таким образом, ответчик обязан вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020501:2526 в надлежащем состоянии.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправильно применены нормы ФЗ от 29.12.2004 N 89 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", отклоняются апелляционным судом, ввиду следующего.

Спорный земельный участок является дорогой, обеспечивающей подъезд внутри коттеджного поселка и не может являться общим имуществом собственников зданий, сооружений, помещений.

Положения ст. 36. ЗК РФ, действующей на момент возникновения права собственности на квартиру общей площадью 202 кв.м., в блокированном жилом доме N 14, блок секция N 73, расположенной по адресу: МО, Красногорский район, западнее мкр. Опалила г. Красногорска, не предусматривают возникновения права общей собственности на дорогу, поскольку данный земельный участок имеет свой кадастровый номер, и является общедоступным и находящимся в общем пользовании.

П. 12. ст. 85 Земельного кодекса РФ гласит о том, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В связи с чем, на спорный земельный участок невозможно признать право собственности как на объект общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что расчет арендной платы является неверным, исходя из следующего.

Согласно п.1 ст. 4 Закона Московской Области "об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории московской области, на 2015 год" базовый размер арендной платы устанавливается со всей площади земельного участка в размере пяти процентов от базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), но не менее 0,92 рубля за квадратный метр.

В соответствии с Приложением N 1 к вышеуказанному закону, в мкр. Опалила Красногорского муниципального района установлен базовый размер арендной платы в сумме 69,94 руб. за кв. м.

Расчет в договоре произведен в соответствии с методикой расчета платы на момент подписания сторонами вышеуказанного договора:

Апл=66,55 руб/кв.м х 4,2 х 1х 2,5 х 739 = 516 394,73 руб. в год.

Соответственно, размер арендной платы в квартал составляет 129 098,68 руб.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2018 по делу N А41-64977/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова