Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2018 г. N 09АП-36991/17

г.Москва

04 апреля 2018 г.

Дело N А40-159561/16

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей: Веклича Б.С., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Мона-Стар"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 13.06.2017 по делу N А40-159561/16, принятое судьей Панфиловой Г.Е. (шифр 35-1300)

по иску ООО "Мона-Стар"

к Департаменту городского имущества города Москвы, ООО "Центр оценки "Аверс" третье лицо: НП СОО "Деловой союз оценщиков"

о признании недействительным одностороннего изменения размера арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мосейчук А.С. по доверенности от 05.09.2017;

от ответчиков: Департаменту городского имущества города Москвы - Стогова А.А. по доверенности от 25.12.2017;

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились - извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Мона-Стар" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, ООО "Центр оценки "Аверс" третье лицо: НП СОО "Деловой союз оценщиков" о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды от 15.02.2008 N 09-00089/08, оформленной уведомлением Департамента городского имущества г.Москвы от 27.11.2015 N 33-А-204265/15-(0)-0, в размере: за 1 кв.м. в год (без НДС) - 13 705 руб. 67 коп., - в год (без НДС) - 5 216 378 руб., а также о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды от 15.03.2005 N 09-00134/05, оформленной уведомлением Департамента городского имущества г.Москвы от 27.11.2015 N 33-А 204277/15-(0)-0, в размере: за 1 кв.м. в год (без НДС) - 13 705 руб. 67 коп., в год (без НДС) - 5 060 133 руб. 36 коп.

Решением суда от 13.06.2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Центр оценки "Аверс", НП СОО "Деловой союз оценщиков", извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г.Москвы (арендодатель) и истцом (арендатор) заключены договоры аренды от 15.03.2005 N 9-134/05 и от 15.02.2008 N 09-00089/08 на нежилые помещения площадью 369,2 кв.м. и 384,4 кв.м. соответственно.

В целях исполнения Постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Федеральными стандартами оценки ФСО от 20.07.2007 N N 1-3, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

На основании заключенного с Департаментом городского имущества г.Москвы договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет от 04.10.2013 N 880-14/2013-С и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.

По мнению истца, размер арендной платы по указанным договор изменен ответчиком неправомерно, данные отчета и положительного экспертного заключения не являются достоверными и не отражают реальную рыночную стоимость объектов аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что независимой оценочной компанией, на основании заключенного с Департаментом городского имущества г.Москвы договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет от 04.10.2013 N 880-14/2013-С и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, используемые для принятия управленческих решений, которые выполнены в полном соответствии с требованиями закона и являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов аренды, Департаментом городского имущества г.Москвы правомерно изменен размер арендной ставки, при расчете ставки арендной платы по договорам аренды верно применен коэффициент-дефлятор.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом указывалось на несоответствие отчета оценщика, представленного ответчиком, федеральным стандартам оценки.

В этой связи в суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о проведении оценочной экспертизы для определения достоверной рыночной стоимости арендной платы, в удовлетворении которого судом было необоснованно отказано.

Данное ходатайство было повторно рассмотрено и удовлетворено апелляционным судом на основании ч.2 ст.268 АПК РФ.

Проведение экспертизы было поручено экспертному учреждению ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки".

Перед экспертами поставлен вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимого имущества общей площадью 390,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Генерала Глаголева, д.25, корп.1 и общей площадью 369,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Генерала Глаголева, д.25, корп.1 по состоянию на 01.01.2016.

Согласно экспертному заключению от 24.01.2018 рыночная ставка арендной платы объектов недвижимого имущества общей площадью 390,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Генерала Глаголева, д.25, корп.1 и общей площадью 369,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Генерала Глаголева, д.25, корп.1 по состоянию на 01.01.2016 составляет 2 771 728 руб. с учетом НДС, 2 348 922 без учета НДС и 2 688 707 руб. с учетом НДС, 2 278 565 руб. без учета НДС, соответственно.

В соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости аренды спорных объектов.

Согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, поскольку рыночная ставка арендной платы отличается от указываемой ответчиком в спорных уведомлениях, данные односторонние сделки должны быть признаны недействительными в частях, где стоимость аренды превышает установленную экспертом.

Стоимость аренды указанных истцом объектов, таким образом, без учета НДС составляет 2 348 922 руб. и 2 278 565 руб.

Учитывая изложенное, судом усматриваются основания, предусмотренные п.1 ч.1 ст.270 АПК РФ, для изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг эксперта относятся судом на Департамент городского имущества г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266-271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2017 по делу N А40-159561/16 изменить.

Признать недействительными сделки по изменению в одностороннем порядке ставок арендной платы по договору от 15.02.2008 N 09-00089/08, оформленные уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 27.11.2015 N 33-А-204265/15-(0)-0 в части превышающей 2 348 922 руб. (без учета НДС) рыночной величины ежегодной арендной платы и уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 27.11.2015 N 33-А-204277/15-(0)-0 в части превышающей 2 278 565 руб. (без учета НДС) рыночной величины ежегодной арендной платы.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Мона-Стар" расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. и расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 20 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Б.С. Веклич В.В. Валюшкина