Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2018 г. N 08АП-1368/18

город Омск

05 апреля 2018 г.

Дело N А75-8244/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Еникеевой Л.И., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1368/2018) Администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 27 ноября 2017 года по делу N А75-8244/2016 (судья Чешкова О.Г.), по иску Бердалиновой Сары Карловны к Администрации Сургутского (ОГРН 1028600615207) района о расторжении договора, взыскании 230 000 руб.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

индивидуальный предприниматель Бердалинов Саильубай Рахимбергенович (далее - ИП Бердалинов С.Р., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к Администрации Сургутского района (далее - Администрация, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 8 от 12.02.2015 и взыскании суммы уплаченной арендной платы в размере 230 000 руб.

В связи со смертью Бердалинова С.Р. определением суда от 19.09.2017 произведена процессуальная замена истца по делу N А75-8244/2016 на его правопреемника (наследника) Бердалинову Сару Карловну.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 27.11.2017 по делу N А75-8244/2016 исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик в жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель полагает, что предметом торгов являлось право аренды земельного участка для жилищного строительства, в связи с чем уплачиваемая по результатам торгов денежная сумма имеет "двойственную" природу и представляет собой плату за право заключения договора и одновременно арендную плату за пользование земельным участком. Кроме того, апеллянт указывает на следующие обстоятельства. Предоставив спорный земельный участок в пригодном для строительства состоянии, Администрация исполнила обязательства надлежащим образом, полномочиями по установлению или изменению параметров технических условий она не наделена и ответственности за выданные технические условия не несет. Материалами дела не подтверждается наличие у земельного участка недостатков. Поскольку технические условия имелись в аукционной документации, предприниматель вправе был ознакомиться с ними, запросить дополнительную информацию по технологическому присоединению, и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного земельного участка. Земельный участок принят предпринимателем в аренду без замечаний, договор аренды подписан. Истец фактически мог без каких-либо препятствий пользоваться участком; недостатков, препятствующих использованию участка по назначению, не имелось. Истец не обращался за получением разрешения на строительство, не обеспечил изготовление необходимой для этого проектной документации. По мнению ответчика, доводы истца о том, что он понесет какие-либо существенные затраты на переукладку сетей, отсыпку и обустройство, не являются обоснованными, поскольку в настоящее время муниципальным казенным учреждением "Управление капитального строительства" выполняются проектные работы на реконструкцию сетей теплоснабжения.

В письменном отзыве истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 09.12.2014 N 4710 "О проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков", итогового протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка N 12 от 28.01.2015, ИП Бердалиновым С.Р. (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор N 08 от 12.02.2015 (том 1 л. 9-14), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 0,2369 га. с кадастровым номером 86:03:0000000:136861, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, с.п. Тундрино, п. Высокий Мыс, квартал N 1, под строительство многоквартирного жилого дома (блокированный жилой дом с приквартирным участком), в границах, указанных в межевом плане и кадастровом паспорте земельного участка. Категория земель - земли населенных пунктов. Арендная плата уплачивается единовременным платежом в течение 10 дней с момента подписания договора в размере 230 000 руб.; сумма к оплате с зачетом суммы внесенного арендатором задатка в размере 50 000 руб. составляет 180 000 руб.

Арендатор обратился с заявкой в муниципальное унитарное предприятие "Сургутские районные электрические сети" муниципального образования Сургутский район (далее - МУП "СРЭС") на технологическое присоединение к электрическим сетям на месте строительства. Согласно письму МУП "СРЭС" N 488 от 13.04.2015 (том 1 л. 27) на земельном участке, арендованном истцом по договору N 08 от 12.02.2015, техническая возможность присоединения к электросетям отсутствует в связи с тем, что будут нарушены условия электроснабжения для потребителей, энергопринимающие установки которых были ранее присоединены к электрическим сетям МУП "СРЭС"; предпринимателю предложено присоединение построенных объектов к сетям МУП "СРЭС" по индивидуальному проекту.

18.12.2015 муниципальное унитарное предприятие "Территориально объединенное управление теплоснабжения и водоотведения N 1" муниципального образования Сургутский район (далее - МУП "ТО УТВиВ N 1") выдало технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения N 07-192 по объекту: "4-х квартирный жилой дом в с.п. Тундрино, п. Высокий Мыс, квартал N 1" (том 1 л. 28-29). В технических условиях предусмотрены следующие параметры теплосети на выходе из котельной: Т1, Т2 - по t графику 95/70 °C, Р1 = 4,8+/-0,5 кгс/см2, Р2 = 2,6+/-0,5 кгс/см2, диаметр подающего и обратного трубопровода в точке подключения (57 мм). В связи с недостаточной мощностью существующих сетей и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения в технические условия раздел "Теплоснабжение" включен пункт 8.5 о необходимости переукладки сетей с увеличением диаметра.

При этом в извещении от 12.12.2014 о проведении торгов первоначало содержались иные технические условия, параметры теплосети на выходе из котельной, а именно: Т1, Т2 - по t графику 95/70°C, Р1 = 5,5+/-0,5 кгс/см2, Р2 = 4,5+/-0,5 кгс/см2, диаметр подающего и обратного трубопровода в точке подключения (100 мм) (том 2 л. 59-63)

В соответствии с письмом Администрации сельского поселения Тундрино N 1557 от 16.12.2015 (том 1 л. д. 36) к земельным участкам NN 1, 2, 3, расположенным в квартале N 1 в п. Высокий Мыс, отсутствует подъездная дорога, сроки начала строительства дороги не известны, в период обильного снеготаяния спорный участок затапливается талыми водами, необходима отсыпка участков или обустройство отвода вод.

Письмами от 05.08.2015, 11.01.2015 предприниматель сообщал Администрации о невозможности использования предоставленного земельного участка под строительство жилого дома из-за отсутствия возможности подключения возведенного объекта к инженерным сетям, просил рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды N 8 от 12.02.2015, о возвращении 230 000 руб. денежных средств, уплаченных в счет арендной платы (том 1 л. 21-24).

В письме N 889 от 04.02.2016 Администрация указала, что предоставленный участок пригоден для строительства, какие-либо нарушения законодательства со стороны ответчика отсутствуют, расторжение договора возможно только в судебном порядке (том 1 л. 35).

23.03.2016 ИП Бердалинов С.Р. вручил Администрации претензию N 1 с требованием рассмотреть вопрос о расторжении договора N 8 от 12.02.2015, возмещении сумм уплаченной арендной платы в размере 230 000 руб. (том 1 л. 25-26).

Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без исполнения, ИП Бердалинов С.Р. обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований явилось поводом для обращения ответчика с жалобой, при оценке доводов которой апелляционный суд учел следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В силу статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных частью 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Частью 1 статьи 37 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные частью 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно части 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (часть 4 статьи 37 ЗК РФ).

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение права аренды земельного участка.

В силу пункта 4 части 10 статьи 38.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона) извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать наряду с прочим сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

Между тем, как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела, не оспаривается подателем жалобы, параметры разрешенного строительства и технические условия подключения объекта строительства (многоквартирного дома) к сетям инженерно-технического обеспечения, указанные в аукционной документации при заключении договора аренды N 8 от 12.02.2015, не соответствуют фактическим параметрам строительства и техническим условиям подключения данного земельного участка; техническая возможность подключения объекта строительства к электроснабжению с учетом полученных технических условий отсутствует; подключение к сетям тепловодоснабжения возможно, но на иных условиях, чем указаны в извещении о проведении аукциона.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арендодателем не была предоставлена информация (в том числе, путем указания об этом в аукционной документации по продаже права аренды земельного участка) о фактическом отсутствии технической возможности подключения объекта строительства к электрическим сетям с учетом полученных технических условий подключения. Аукционная документация по продаже права аренды спорного земельного участка не содержала также информацию и о том, что подъездная дорога к арендуемому земельному участку отсутствует, земельный участок затапливается талыми водами, что требует отсыпку участка или обустройство отвода вод (письмо N 1557 от 16.12.2015).

Кроме того, материалами дела не подтверждается, что недостатки сданного в аренду имущества - земельного участка должны были быть обнаружены предпринимателем при разрешении вопроса об участии в аукционе или при заключении спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии существенного нарушения договора Администрацией, которое влечет для предпринимателя такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании вышеизложенного судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о наличии у арендатора права требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке, основанного на общегражданских нормативных положениях (статья 450 ГК РФ), и на положениях земельного законодательства (статья 37 ЗК РФ).

Доводы заявителя жалобы о неверном применении судами статьи 612 ГК РФ по тому основанию, что не установлено наличия недостатков в отношении непосредственно самого земельного участка, переданного предпринимателю в аренду, апелляционной коллегией отклоняются как несостоятельные.

Так, по правилам части 1 статьи 611 ГК РФ, пункта 4 части 10 статьи 38.1 ЗК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора и его назначению, в том числе с учетом таких сведений о предмете аукциона по продаже права на соответствующий земельный участок для осуществления на нем жилищного строительства, как технические подключения объекта строительства.

Поскольку использование земельного участка в целях жилищного строительства на тех условиях, на которых проводился аукцион, а затем и заключен с предпринимателем договор аренды, оказалось невозможным, и данные обстоятельства выявлены после заключения договора, суд первой инстанции верно указал на наличие таких недостатков у объекта аренды, которые создают неустранимые для предпринимателя препятствия по использованию земельного участка в соответствии с установленными целями.

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 8 от 12.02.2015 судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Доводы Администрации о том, что истец имел возможность знакомиться с документацией о технологическом присоединении, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку при наличии размещения в аукционной документации информации как о возможности технологического присоединения к инженерно-техническим сетям, так и о конкретных условиях такого присоединения и выданных специализированной организацией технических условиях, оснований полагать недобросовестным поведение истца в неосуществлении перепроверки указанных сведений, не имеется.

Доводы Администрации о том, что предприниматель принял земельный участок без замечаний, фактически мог без каких-либо препятствий пользоваться им, не обращался за получением разрешения на строительство и не обеспечил изготовление необходимой для этого проектной документации, а также не доказал, что понесет какие-либо существенные затраты на переукладку сетей, отсыпку и обустройство участка, в том числе в связи с тем, что в настоящее время выполнение этих работ предусмотрено специализированным муниципальным учреждением, апелляционным судом признаются несостоятельными и не опровергающими основания для расторжения договора с учетом установленных по делу фактических обстоятельств.

Утверждение ответчика о том, что Администрация не несет ответственности за выданные технические условия, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку условия о технологическом присоединении возводимых на спорном земельном участке жилых домов входят в состав сформированной Администрацией и публично размещенной ею документации об открытом аукционе.

В соответствии с частью 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В статье 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке.

Неосновательное обогащение имеет место и тогда, когда основание, по которому приобретено имущество, отпало впоследствии.

Факт оплаты предпринимателем денежных средств в размере 230 000 руб. подтверждается представленными в материалы дела платежным поручением N 2 от 20.02.2015, выпиской по лицевому счету (том 1 л. 15-20), ответчиком не оспаривается.

Ссылка заявителя жалобы на "двойственную" природу денежных средств, внесенных предпринимателем при участии в аукционе, являющихся как платой за получение права аренды земельным участком, так и арендной платой за пользование им, является правильной. Вместе с тем обжалуемый судебный акт не содержит выводов об обратном относительно характеристики уплаченной предпринимателем денежной суммы, и удовлетворение исковых требований в противоречие с указанным Администрацией мнением не входят. Между тем, заявитель жалобы ошибочно не учитывает, что правовые основания и последствия расторжения договора аренды земельного участка в связи с недостатками последнего, препятствующими его использованию по назначению, применяются и к тем договорам, которые заключены на аукционе по продаже права аренды.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, в связи с удовлетворением требований истца о расторжении договора N 8 от 12.02.2015 суд первой инстанции правомерно взыскал уплаченную по нему сумму с ответчика.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 27 ноября 2017 года по делу N А75-8244/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

Л. И. Еникеева Ю. М. Солодкевич