Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2018 г. N 09АП-5461/18

город Москва

05 апреля 2018 г.

Дело N А40-96952/17

Резолютивная часть постановления объявлена 29.03.2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05.04.2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017

по делу N А40-96952/17 (125-750), принятое судьей Смысловой Л.А.

по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (ОГРН 1155074010288, ИНН 5036154780)

к ЗАО "Стройпром" (ОГРН 1037739924771, ИНН 7714518908)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 459 639,94 руб., пени в размере 193 503,34 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Сотников К.А., Гришин А.А. по доверенности от 16.10.2017;

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Стройпром" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 459 639,94 руб., пени в размере 193 503,34 руб. по договору аренды земельного участка аренды от 08.04.2015 N 5.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 22.12.2017, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы указывает на то, что решение принято незаконно и необоснованно с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, в рамках исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 08.04.2015 N 5 с учетом протокола разногласий к нему от 16.04.2015 истец (арендодатель) принял на себя обязательство предоставить ответчику (арендатору) во временное пользование земельный участок общей площадью 3.582 кв.м. с кадастровым номером 50:55:0010315:1, расположенный по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, д.46.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, номер регистрации 50-50/027-5010271009/2015-4531/1.

Истец в обоснование своих требований указывает, что ответчик в нарушение ст.ст. 307, 309, 310, 614 ГК РФ арендную плату по договору своевременно и в полном объеме с 1-го квартала 2017 года не вносил, в результате чего образовалась задолженность в размере 10 459 639,94 руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки на основании ст.330 ГК РФ и п.5.2 договора в размере 193 503,34 руб. за несвоевременное выполнение обязательств по договору за период с 16.03.2017 по 21.04.2017.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Так, во вступившем в законную силу постановлении от 06.06.2017 по делу N А40-219438/15-41-1833, являющемся в силу п.2 ст.69 АПК РФ преюдициальным судебным актом для рассматриваемого спора, Девятым арбитражным апелляционным судом установлено, что земельный участок общей площадью 3 582 кв.м. с кадастровым номером 50:55:0010315:1, расположенный по адресу: Московская область, г.Подольск, ул.Плещеевская, д.46, и являющийся предметом договора, находился в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, предусмотренных договором (строительство многоэтажного жилого дома), поскольку как минимум до выдачи градостроительного плана земельного участка - до 10.05.2016 указанный земельный участок невозможно было использовать для целей строительства, при этом разрешение на строительство было получено ответчиком только 26.08.2016.

При этом Девятым арбитражным апелляционным судом в вышеуказанном постановлении по делу N А40-219438/15-41-1833 также был установлен факт несостоятельности довода истца о согласовании п.п.2.2 и 2.3 договора в редакции арендодателя, поскольку условия п.п.2.2 и 2.3 договора были подписаны ответчиком с учетом протокола разногласий от 16.04.2015.

Кроме того, в период оформления ответчиком разрешения на строительство МУП "Подольская теплосеть" письмом от 17.08.2016 N 1943 аннулировало ранее выданные технические условия на строительство в связи с изменившимся технико-экономическим обоснованием развития территории мкр. "Восточный" и наличием существенных изменений в схеме теплоснабжения г.о. Подольск. Новые технические условия ответчику выданы не были, несмотря на его неоднократные обращения.

Осуществлять строительство без технических условий не представляется возможным в силу ст.ст.44, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, что также подтверждается информационным письмом Министерства строительного комплекса Московской области от 23.03.2017 N 20Исх-4511/53, адресованным ответчику.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок находился в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, предусмотренных в договоре (строительство многоэтажного жилого дома).

В силу положений п.1 ст.655 ГК РФ, п.1 ст.556 ГК РФ с учетом п.1 ст.6 ГК РФ документом, подтверждающим передачу имущества, является передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами; при этом, поскольку иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Однако подтверждения передачи земельного участка ответчику в надлежащем состоянии, соответствующим условиям договора, истцом не представлено, равно как не представлено доказательств фактического использования земельного участка ответчиком.

Таким образом, оснований для начисления и взыскания арендной платы за пользование земельным участком, не переданным ответчику, не имеется, поскольку отзыв технических условий произошел по причинам, не зависящим от арендатора.

В настоящем деле истцом не представлено доказательств ни возможности использования земельного участка, ни передачи земельного участка в пользование ответчику, ни фактического использования земельного участка ответчиком в целях, указанных в договоре аренды.

В Определении ВС РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053 изложена правовая позиция, согласно которой, исходя из положений п.п.2 и 4 ст.620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ответчика, что затягивание истцом процесса подписания договора аренды, отсутствие передачи земельного участка в надлежащем виде, позволяющем использовать его по целевому назначению, а затем еще и аннулирование технических условий в совокупности с затягиванием выдачи новых, о чем ЗАО "Стройпром" проинформировал главу городского округа Подольск письмом от 18.10.2016 N 59, привели к тому, что ответчик лишен возможности осуществлять на земельном участке строительство многоквартирного жилого дома, как это предусмотрено договором аренды. При этом продолжающаяся невозможность использовать земельный участок стало следствием изначальных действий и бездействий истца, что подтверждается постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А40-219438/15 со ссылкой на определение Арбитражного суда Московской области по делу от 24.04.2015 N А41-75810/14.

Так как арендованный земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, находился в состоянии, не пригодном для его использования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правовые основания для удовлетворения исковых требований в рассматриваемом случае отсутствуют.

Таким образом, поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, а также свидетельствующие о том, что в заявленный период спорный земельный участок являлся пригодным для его использования по условиям договора, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске о взыскании с ответчика задолженности арендной плате в размере 10 459 639,94 руб., пени в размере 193 503,34 руб.

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2017 по делу N А40-96952/17 (125-750) оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина