Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2018 г. N 10АП-1428/18

г. Москва

10 апреля 2018 г.

Дело N А41-22027/17

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Перспективная Инновационная Стратегическая Компания - Берекет": не явились, извещены;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области: Наумов С.С., по доверенности от 25.07.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Перспективная Инновационная Стратегическая Компания - Берекет" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу N А41-22027/17, принятое судьей Семеновой А.Б., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО "Перспективная Инновационная Стратегическая Компания - Берекет" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Перспективная Инновационная Стратегическая Компания - Берекет" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 72-КИЗ/А от 30.11.2012 за период с 30.11.2012 по 31.12.2016 в размере 1 839 041 руб. 87 коп., пени за период с 16.12.2012 по 31.12.2016 в размере 499 606 руб. 94 коп. (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу N А41-22027/17 исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Перспективная Инновационная Стратегическая Компания - Берекет" обжаловало его в апелляционном порядке.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (арендодатель) и ООО "Писк-Берекет" (арендатор) заключен договор N 72-КИЗ/А от 30.11.2012, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3 458 кв.м., с кадастровым номером 50:28:0010578:39 расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр Западный, ул. Лунная, вид разрешенного использования под размещение автостоянки.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 30 ноября 2012 года до 29 ноября 2022 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор выплачивает арендодателю за арендованный земельный участок ежегодно плату в размере, установленном в Приложении N 1 к договору аренды, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора и составляет 1 500 000 руб. 00 коп. в год.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы ежегодно индексируется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и подлежит обязательной уплате арендатором.

На основании пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Пунктом 4.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа (пункт 5.2 договора).

Как указывает истец за ответчиком образовалась задолженность за период с 30.11.2012 по 31.12.2016 в спорной сумме.

Поскольку указанная задолженность ответчиком в добровольном порядке не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи. 35 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также определением Верховного суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N305-ЭС15-16772 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также предусмотрено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, на арендованном земельном участке ответчиком построено и введено в эксплуатацию здание автостоянки общей площадью 2 687,2 кв.м. в котором площадь парковочных мест составляет 1 496 кв.м., что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от 16 июня 2015 года. Регистрация первого машиноместа произведена 29.02.2016.

На нежилые помещения общей площадью 1 396 кв.м. произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства.

При этом, государственная регистрация права собственности на 8 помещений площадью 10 кв.м. за иными лицами не произведена.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом с 29.02.2016, ответчик обязан оплачивать арендную плату арендную плату, пропорционально доли в праве на здание.

Как указывает истец, задолженность по договору аренды земельного участка N 72-КИЗ/А от 30.11.2012 за период с 30.11.2012 по 31.12.2016 составила 1 839 041,87 руб.

При этом, истец обоснованно рассчитал спорную задолженность за период с 30.11.2012 по 28.02.2016 за весь земельный участок, а за период с 29.02.2016 по 31.12.2016 - пропорционально доли в праве на здание.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за тот же период.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Поскольку факт нарушения сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки.

Апелляционным судом отклоняется довод ответчика о том, что общество не имело возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением по не зависящим от него причинам.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В определении от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Однако ответчик с такими требованиями не обращался, доказательств обратного в материалы дела не представлено, доводы о невозможности использования земельного участка не могут свидетельствовать об отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендных платежей.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

На основании пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исходя из материально-правового характера арендных отношений, потребление блага, предоставленного арендодателем, осуществляется арендатором непосредственно в процессе исполнения договора - пользования арендованным имуществом, возмездное предоставление со стороны арендатора выражается во внесении арендных платежей.

Факт пользования спорным земельным участком в рассматриваемый период подтверждается материалами дела. Арендованное имущество не было возвращено арендодателю, а арендодатель не потребовал такого возврата.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу N А41-22027/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ПИСК Берекет" (ИНН 5009075440) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина