Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 г. N 12АП-2890/18

г. Саратов

12 апреля 2018 г.

Дело N А57-30386/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "10" апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "12" апреля 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Дроздовой В.С.,

при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова - Одинцовой Т.В., действующей на основании доверенности от 01.03.2018 N 02-15/4427,

представителя Прокуратуры Саратовской области - Аристовой О.Д., служебное удостоверение N 216127 от 30.06.2016, выданное по 30.06.2019,

представителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области - Чудасовой А.В., действующей на основании доверенности от 09.01.2018 N 02/2-2,

представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Степанова А.А., действующего на основании доверенности от 17.11.2017 N 02-04/126,

представителя Бутенко В.А. - Селезнева А.Ю., действующего на основании доверенности от 02.02.2018,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 февраля 2018 года по делу N А57-30386/2017 (судья Тарасова А.Ю.) по исковому заявлению Заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования - муниципальное образование "Город Саратов" в лице администрации муниципального образования "Город Саратов", к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д.78); Обществу с ограниченной ответственностью "Прадиум" (127055, г. Москва, Угловой переулок, д. 2, офис 1011);

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., д. 11), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (107078, г. Москва, Орликов переулок, д. 10, стр.1), филиал по Саратовской области (410040, г. Саратов, Вишневый проезд, д. 2), Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (410012, г. Саратов, ул. Вольская, д. 81), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (410012, г. Саратов, пр. им. Кирова С.М., д.29), Комитет по управлению имуществом города Саратова (410012, г. Саратов, Театральная пл., д.7), Бутенко Вячеслав Анатольевич о признании соглашения от 16.06.2015 г. к договору аренды земельного участка N А-12- 404Ю-4 от 04.09.2012 г., заключенного между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум", недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области 11.12.2017 г. поступило исковое заявление Заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования - муниципальное образование "Город Саратов" к Администрации муниципального образования "Город Саратов", Обществу с ограниченной ответственностью "Прадиум", о признании соглашения от 16.06.2015 г. к Договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г., заключенного между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум", недействительным (ничтожным), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., д. 11), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (107078, г. Москва, Орликов переулок, д. 10, стр.1, филиал по Саратовской области 410040, г. Саратов, Вишневый проезд, д. 2), Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (410012, г. Саратов, ул. Вольская, д. 81).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 февраля 2018 года по делу N А57-30386/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Прокуратура Саратовской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции не учтено, что при заключении сделки, сторонами нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, поскольку право аренды на земельные участки для жилищного строительства могло возникнуть исключительно по результатам торгов.

Бутенко В.А. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1996 от 30.08.2012 г. ООО "Прадиум" предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1049 кв. метров, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Пионерская, уч. N 10, в Ленинском районе г.Саратова, для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс).

На основании указанного постановления 04.09.2012 г. между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум" заключен Договор N А-12-404Ю-4 аренды указанного земельного участка.

Между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум" 16.06.2015 г. заключено Соглашение к договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г. об изменении вида разрешённого использования земельного участка с "для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс)" на "для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

Полагая, что указанное соглашение к договору аренды земельного участка заключено в нарушение требований законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой, Заместитель прокурора Саратовской области обратился в суд с иском в интересах публично-правового образования - муниципальное образование "Город Саратов".

В обоснование поданного искового заявления указывает, что при решении вопроса о возможности изменить вид разрешённого использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешённого использования арендованного земельного участка. Как указывает истец, произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешённого использования земельного участка не допускается.

По мнению истца, арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешённого использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, фактически "обходит" предусмотренную Земельным кодексом Российской Федерации процедуру предоставления земельного участка для соответствующих целей. Так, соглашением от 16.06.2015 г. к договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 при изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс)" на "для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями", ООО "Прадиум" предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, поддержало позицию Заместителя прокурора Саратовской области, указывая, что предоставление хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает незаконные и необоснованные преимущества и дискриминационные условия, при которых ООО "Прадиум" поставлено в более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты. При этом, изменение условий договора аренды в указанной части без проведения торгов, как указывает Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, является схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке или земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет эти средства недополучает. Арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешенного использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, действует в обход установленной законом процедуру предоставления того или иного участка.

Возражая на исковые требования, Администрация муниципального образования "Город Саратов" указывает, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденными решением Саратовской городской Думы N 27-280 от 29.04.2008 г., земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:37, расположенный по адресу: г.Саратов, ул.Пионерская, уч.N 10 в Ленинском районе, находящийся в территориальной зоне Ж-1 (зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки), вне красных линий улиц и дорог. В связи с чем, по мнению администрации, при заключении спорного дополнительного соглашения нарушений норм действующего законодательства не допущено.

Возражая на исковые требования, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" указывает, что в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории города Саратова" в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" земельный участок площадью 1049 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040717:37, по адресу: г.Саратов, ул.Пионерская, д.10 в Ленинском районе, расположен в Территориальной зоне Ж-1 многоэтажной жилой застройки. Вид разрешенного использования земельного участка "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные жома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроено- пристроенными нежилыми помещениями" является основным для территориальной зоны Ж-1.

Возражая на исковые требования, Комитет по управлению имуществом города Саратова указал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к иному лицу- Бутенко В.А.

Бутенко В.А. в материалы дела представлен отзыв на иск, согласно которому поддерживает позицию Администрации муниципального образования "Город Саратов", полагает, что нарушений норм действующего законодательства при заключении дополнительного соглашения не имеется, кроме того указывает, что права и обязанности по Договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г. перешли к Бутенко В.А. 07.11.2017 г. в ЕГРН сделана запись за N 64:48:000717:37-64/001/2017-1.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Исследовав доказательства, заслушав мнение представителя истца, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей, не связанных со строительством объектов нежилого назначения.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливался статьей 30.1 (в настоящее время - пункт 1 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.6) Земельного кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что договор аренды земельного участка для жилищного строительства заключается исключительно по результатам торгов (аукциона).

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

До 01.03.2015 г. особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулировались ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.03.2015 г. действует статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 ЗК Р).

В главах XIV-XVIII Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается правовой режим каждой категории земель.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540, введенным в действие с 24.12.2014 г.

При этом в соответствии с пунктами 11-13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Классификатора видов разрешенного использования земельных участков признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

Зонирование на территории поселений, городских округов, а также межселенных территориях, в случае планирования застройки таких территорий регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 31 ГрКФ).

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над поверхностью и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капительного строительства.

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Отнесение земельных участков к определенным территориальным зонам и правовой режим использования земельных участков в составе таких зон, виды использования земельных участков определяются генеральным планом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом.

Согласно пункту 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно пункту 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Изменение одного вида разрешенного использования на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вид разрешенного использования определяется нормативными актами территориального зонирования.

Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В настоящее время действуют Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. N 27-280.

Согласно пункту 2.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. N 27-280, вводят систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании- делении всей территории муниципального образования на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон с целью защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации правоотношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам; для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории города Саратова" в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" земельный участок площадью 1049 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040717:37, по адресу: г.Саратов, ул.Пионерская, д.10, в Ленинском районе, расположен в территориальной зоне Ж-1- зоне многоэтажной жилой застройки.

Вид разрешенного использования земельного участка "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 наземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными или встроено-пристроенными нежилыми помещениями" является основным для территориальной зоны Ж-1.

После 01.03.2015 г. вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером не может быть произвольной и должна соответствовать видам разрешенного использования, предусмотренного Классификатором.

По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (пункт 13 статьи 34 Закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ). Данные положения Закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ вступили в действие с 01.03.2015 г.

При принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенного до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условием договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного суда Российской Федерации от 06.08.2013 г. N 56-КГ13-5, постановлении президиума ВАС РФ от 25.06.2013 г. N 1756/13.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ООО "Прадиум" постановлением Администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1996 от 30.08.2012 г. предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1049 кв. метров, расположенный по адресу: г.Саратов, ул. Пионерская, уч. N 10 в Ленинском районе г.Саратова, для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс).

04.09.2012 г. между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум" на основании постановления Администрации муниципального образования "Город Саратов" N 1996 от 30.08.2012 г. заключен Договор N А-12-404Ю-4 аренды указанного земельного участка.

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО "Город Саратов" в письме 17.03.2015 г. ООО "Прадиум" сообщено о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером площадью 1049 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040717:37, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Пионерская, уч.10, осуществляются на основании заявления о кадастровом учете и необходимых документов для осуществления такого учета, представленных заявителем. В письме указано, что согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной многоквартирной застройки (Ж-1), вне красных линий и территории общего пользования.

Дополнительно сообщалось, что вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 наземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и встроено-пристроенными нежилыми помещениями" является в территориальной зоне "Ж-1" основным, что также соответствует коду (числовому обозначению) вида разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540.

24.03.2015 г. ООО "Прадиум" представлено заявление в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040717:37 в связи с изменением вида разрешенного использования.

Изменение использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, предполагает изменение соответствующего договора.

16.06.2015 г. между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум" заключено Соглашение к договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г. об изменении вида разрешённого использования земельного участка с "для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс)" на "для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

Соглашение подписано сторонами действующего договора аренды, его предметом является сформированный и обремененный правами арендатора земельный участок.

Соглашение об изменении и дополнении договора N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г. аренды земельного участка от 16.06.2015 г. прошло государственную регистрацию в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка площадью 1049 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040717:37, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Пионерская, уч.10, а именно: разрешенное использование земельного участка- "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 наземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (код 2.6 по классификатору), о чем в адрес Администрации муниципального образования "Город Саратов" регистратором направлено уведомление от 14.07.2015 г. N 64/001/394/2015-279.

В отношении изменения вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка прошел государственный кадастровый учет.

Указанные ненормативные акты и действия уполномоченных органов не отменены, не оспорены в установленном порядке, данные изменения произведены в соответствии с волей органа, наделенного соответствующими полномочиями согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под строительство многоквартирного дома.

Между тем, использование земельного участка не по назначению может являться основанием для расторжения договора аренды. В материалы дела представлены акты осмотра земельного участка от 21.05.2012 г., 05.09.2017 г и фото-таблицы к нему, согласно которым на земельном участке отсутствует объекты капитального строительства, земельный участок не огорожен.

На момент приведения разрешенного вида использования спорного земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте, как и на момент подписания соглашения от 16.06.2015 г., земельный участок уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц - право аренды в пользу ООО "Прадиум" по договору, действие которого не прекращено.

Между тем, изменение вида разрешенного использования является существенным изменением условий договора аренды и осуществляется по соглашению с арендодателем.

Прокуратурой заявлено требование о признании недействительным (ничтожным) Соглашения от 16.06.2015 г. к Договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Частью 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно положениям статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 75, 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Как следует из исковых требований, публичный элемент спорной сделки - соглашения от 16.06.2015 г., согласно позиции истца, заключается в лишении муниципального образования возможности получить денежные средства от проведения торгов по предоставлению спорного земельного участка в аренду под строительство многоэтажного жилого дома, а так же в нарушении прав неопределенного круга потенциальных участников таких торгов.

При этом, само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п. 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Кроме того, заинтересованность потенциальных участников в проведении торгов неразрывно связана с самой возможностью проведения таких торгов.

В силу части 1 статьи 1, части 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Избирая способ защиты своего предположительно нарушенного права и формулируя соответствующим образом свои требования, лицо, обращающееся за защитой этого права обязано предусматривать, что последствия удовлетворения его требований обязательно должны заключаться в восстановлении предположительно нарушенного права.

Материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Истец при предъявлении иска должен доказать, что защищаемое им право нарушено в момент совершения сделки и нарушается на момент предъявления иска.

Согласно выводам суда первой инстанции, сам факт признания либо не признания соглашения от 16.06.2015 г. ничтожным не приведет к восстановлению прав потенциальных участников торгов, поскольку не будет предполагать обязательное, в силу норм права, проведение таких торгов в отношении спорного участка. На дату подписания оспариваемого Соглашения участок уже находился на праве аренды у ООО "Прадиум".

Вместе с тем, Закон не обязывает собственника земельного участка, предоставленного в аренду, проводить торги в связи с изменением разрешенного вида использования, кроме того, неопределенный круг лиц не мог принимать участие в таких торгах, что исключает заинтересованность неопределенного круга лиц в оспариваемой сделке. Более того, заинтересованность потенциальных участников в проведении торгов неразрывно связана с самой возможностью проведения таких торгов. Между тем, проведение торгов в отношении земельного участка, который обременен существующими правами арендатора, законом не предусмотрено.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что Соглашение от 16.06.2015 г. к Договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г. признанию недействительным (ничтожным) не подлежит.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, 23.10.2017 г. между ООО "Прадиум" и Бутенко В.А. был заключен Договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым все права и обязанности стороны договора аренды земельного участка N А-12- 404Ю-4 от 04.09.2012 г., перешли к Бутенко В.А. 07.11.2017 г. в ЕГРН сделана запись за N 64:48:000717:37-64/001/2017-1.

Между тем, при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные связи между правомочиями и обязанностями сохраняются, к вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода, поскольку выбывшее из такого договора аренды лицо обладало правами и обязанностями по договору аренды на вновь заступающее лицо должны быть также переведены права и обязанности выбывающего лица.

Таким образом, ООО "Прадиум" выбыл из арендных правоотношений. Как установлено в судебном заседании Бутенко В.А., как арендатор земельного участка и лицо, привлеченное к участию в настоящем деле, статусом индивидуального предпринимателя не обладает.

Установленное в ходе судебного разбирательства предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным и достаточным основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Рассматриваемые в настоящем деле спорные правоотношения не относятся к числу таких исключений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов.

В нарушение положений закона сторонами допущено злоупотребление правом, выразившееся в заключении дополнительного соглашения от 16.06.2015 в обход предусмотренной законом процедуры.

При этом, следует учитывать, что первоначально предоставление находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 цели - для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс), изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства будет прямо противоречить статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей проведение торгов в таких случаях.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

Следовательно, заключение соглашения об изменении вида разрешённого использования земельного участка, фактически изменившее его целевое назначение со строительства физкультурно-оздоровительного комплекса на строительство многоэтажного жилого дома, повлекло принципиальное изменение "судьбы" земельного участка с нарушением установленного законом порядка.

Из системного анализа приведенных выше правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

То есть, изменение вида разрешённого использование земельного участка, даже произведённое с соблюдением законных механизмов и градостроительных регламентов, не может подменять собой предусмотренный законом определённый порядок предоставления земельных участков.

Как указывалось ранее, земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются, в том числе, и под строительство многоэтажных жилых домов, с соблюдением конкурсных процедур.

Заключение соглашения об изменении вида разрешённого использования к договору аренды влечет нарушение приведенного законодательства и прав и законных интересов публичного образования, поскольку земельный участок фактически предоставлен арендатору для целей, отличных от предусмотренных первоначальным договором аренды земельного участка, без проведения аукциона, то есть без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса, что недопустимо. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе процедуры аукциона.

До 01.03.2015 особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировались ст. 30.1 ЗК РФ.

Согласно ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

С 01.03.2015 действует ст. 39.6 ЗК РФ, регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Таким образом, порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - через аукцион, фактически не изменился.

Спорный земельный участок не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения новой нормы - статьи 39.6 ЗК РФ.

Такое требование действует как в отношении земельных участков, предоставляемых первоначально, так и для участков, которые не предоставлялись для возведения многоэтажных жилых домов.

В противном случае, любой арендатор, земля которому предоставлялась без проведения конкурсных процедур, имел бы возможность путём изменения вида разрешённого использования земельного участка, получить земельный участок для строительства без проведения конкурсных процедур.

Заключение спорного соглашения к договору аренды, как указывалось выше, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 25.06.2013 N 1756/13, содержащем указание на обязательность ее применения.

Кроме того, в рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции усматриваются нарушения сторонами оспариваемого соглашения от 02.11.2016 при заключении данной сделки положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в том числе, путем предоставления преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту.

Согласно положениям статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 N 30 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства" разъяснено, что при анализе вопроса о том, являются ли действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке согласованными, арбитражным судам следует учитывать: согласованность действий может быть установлена и при отсутствии документального подтверждения наличия договоренности об их совершении. Вывод о наличии одного из условий, подлежащих установлению для признания действий согласованными, а именно: о совершении таких действий было заранее известно каждому из хозяйствующих субъектов, может быть сделан исходя из фактических обстоятельств их совершения.

Согласно пункту 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Признаки ограничения конкуренции приведены в пункте 17 названной нормы. Признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, а также иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

В соответствии с п. 18 ст. 4 Закона о защите конкуренции соглашение -договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме.

Из статей 15, 16 Закона о защите конкуренции следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленных в них запретов является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Предоставление возможности осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых арендатор был поставлено в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N ; 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 74-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 ч. 2 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статье 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

С учётом анализа приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ничтожности соглашения об изменении вида разрешённого использования от 16.06.2015 к договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012, заключенного между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум", поскольку заключением спорного соглашения нарушены интересы публичного образования (муниципалитета) ввиду непоступления в бюджет денежных средства, которые должны были поступить по результатам торгов, а также нарушены публичные интересы, так как несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка под строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые могли принять участие в торгах по продаже права аренды данного участка.

Отклоняя соответствующие доводы о привлечении ненадлежащего ответчика, апелляционный суд учитывает, что прокурором не заявлено требование о признании отсутствующим права аренды, о признании недействительным договора аренды, либо договора о переуступке права, то есть непосредственных требований к Бутенко В.А.

Принятие решения о признании недействительным (ничтожным) соглашения влечёт восстановление разрешённого вида использования земельного участка -для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса.

Прокуратурой области заявлено о признании недействительным (ничтожным) соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка, заключенного между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум".

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений радела I части первой Гражданского кодекса РФ" указано, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Ответчиками по искам о признании недействительной (ничтожной) сделки являются стороны ничтожной сделки, при заключении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, поскольку право аренды на земельные участки для жилищного строительства могло возникнуть исключительно по результатам торгов.

В связи с тем, что прокуратурой области не оспаривается сам договор аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012, а также соглашение о замене стороны в обязательстве, требование заявлено только в отношении ничтожной сделки - соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 16.06.2015, то ответчиками по делу являются администрация муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум", а Бутенко В.А. совершенно обоснованно привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку настоящим спором затрагиваются его права и законные интересы.

С учетом приведенных норм права и исследуемых доказательств по делу суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2018. Иск следует удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 16.06.2015 к договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012, заключенного между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 февраля 2018 года по делу N А57-30386/2017 отменить. Иск удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 16.06.2015 к договору аренды земельного участка N А-12-404Ю-4 от 04.09.2012, заключенного между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Прадиум".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина