Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2018 г. N 09АП-26223/18

город Москва

22 августа 2018 г.

Дело N А40-85638/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОО "УК ЭСТЕЙТ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 апреля 2018 года по делу N А40-85638/2017, принятое судьей Т.А. Ламоновой по иску ООО "УК ЭСТЕЙТ" (ОГРН: 1167746732086 ИНН: 7716830622) к ООО "ХАВЕЙЛ МОТОР РУС" (ОГРН: 1147746089314 ИНН: 7729763331) о взыскании 32 041 526 руб. 34 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 26-14/Д/АМ от 01.11.2014 г. и обязании подписать акт приема-передачи.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Керимов Р.Т. по доверенности от 25.01.2018 г.;

от ответчика: Воронцов В.Ю. по доверенности от 25.10.2017 г., Ковалев Н.С., Ковалев С.И. по доверенности от 25.06.2018 г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК ЭСТЕЙТ" (ОГРН: 1167746732086 ИНН: 7716830622) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО "ХАВЕЙЛ МОТОР РУС" (ОГРН: 1147746089314 ИНН: 7729763331) о взыскании 32 041 526 руб. 34 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 26-14/Д/АМ от 01.11.2014 г. и обязании подписать акт приема-передачи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что суд надлежащим образом не исследовал доказательства и принял во внимание ненадлежащие доказательства по делу, тогда как именно неисполнение ответчиком обязанности при прекращении договора аренды возвратить арендованное имущество по акту явилось основанием для обращения за защитой своего нарушенного права, кроме того, суд положил в основу решения отзыв ответчика и трактует нормы права в его пользу.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представители ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражали, направили отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2018 года на основании следующего.

Любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за судебной защитой нарушенного права (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды недвижимого имущества N 26-14/Д/АМ от 01 ноября 2014 года, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве 14.01.2015 года, регистрационная запись N 77-77/001-06/043/2014-895/1, с учетом всех дополнительных соглашений, в том числе Соглашения от 09 января 2017 года о передаче прав и обязанностей по Договору аренды недвижимого имущества N 26-14/Д/АМ от "01" ноября 2014 года, ООО "УК Эстейт" (Арендодатель) передал, а ООО "Хавейл Мотор Рус" (Арендатор) принял в аренду нежилое здание, общей площадью 4 184,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Аминьевское шоссе, д. 4А, кадастровый номер 77:07:0012010:1107, а именно: этаж 0 (подвал) общей площадью 902,8 кв.м.; этаж 1 общей площадью 2 155,9 кв.м.; этаж 2 общей площадью 766,3 кв.м.; этаж 3 общей площадью 359,9 кв.м., что подтверждается Актом приема- передачи к Договору аренды от 15 января 2015 года.

Сторонами определен срок по Договору аренды до "28" февраля 2017 года.

По условиям заключенного между сторонами договора, принимая во внимание Дополнительное соглашение N 2 от 25 декабря 2015 года, Арендатор принял на себя обязательства по оплате Арендодателю арендной платы, состоящей из фиксированной, расчетной и переменной частей.

В соответствии с п. 4.2. Договора аренды общий размер фиксированной и расчетной частей арендной платы за все помещения в Здании, кроме помещений на 3-м этаже, передаваемые в аренду, в месяц составляет 165 495 (сто шестьдесят пять тысяч четыреста девяносто пять) условных единиц, включая НДС по ставке 18 % в размере 25 245 (двадцать пять тысяч двести сорок пять) условных единиц и за помещения на 3- м этаже здания, передаваемые в аренду, в месяц составляет 400 015,06 (Четыреста тысяч пятнадцать рублей 06 копеек), включая НДС по ставке 18% в размере 61 019,24 (шестьдесят одна тысяча девятнадцать рублей 24 копейки).

Одна условная единица по Договору аренды равна 55,6 рублей.

При этом Арендодатель не выставляет счета на оплату, оплата производится Арендатором на основании Договора, который указывается в платежном поручении в качестве основания для платежа.

В рублевом эквиваленте общий размер фиксированной и расчетной частей арендной платы с учетом помещений на 3-м этаже составляет 9 601 537 (Девять миллионов шестьсот одна тысяча пятьсот тридцать семь) рублей 00 копеек, в месяц.

Переменная часть арендной платы за арендуемые Помещения рассчитывается исходя из объёма потреблённых Арендатором в течение каждого месяца аренды коммунальных и иных услуг и оплачивается Арендатором на основании счетов Арендодателя в течение 5 (пяти) дней с момента получения Арендатором счета от Арендодателя.

Срок по Договору аренды установленный и согласованный сторонами истек "28" февраля 2017 года.

Исходя из п. 3.4.5. Договора аренды Арендодатель не получил от Арендатора уведомление о намерении заключить Договор аренды на новый срок.

В свою очередь информационным письмом от 28 февраля 2017 года исх. N 28/02/2017 Арендодатель уведомил Арендатора о прекращении срока действия Договора аренды с 28.02.2017 года, и потребовал передать здание Арендодателю по Акту приема-передачи в первоначальном (исходном) состоянии, без каких-либо недостатков, в том числе по внешнему виду и фасадной части здания.

Также указав, что в случае неготовности здания к передаче, материальную ответственность за его сохранность до момента подписания Акта приема-передачи, несет Арендатор.

При рассмотрении дела, суд указал, что ответным письмом от 06.04.2017 г. исх. N HMR-06/1-04, Арендатор сообщил, что в соответствии с условиями Договора аренды, Арендатор должен привести внешний вид здания в первоначальное состояние и силами подрядной организации (ООО "ПромКровСтрой") планирует начать работы по восстановлению фасада здания.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал на то, что при этом, Арендатор прекратил в одностороннем порядке оплачивать арендную плату по Договору аренды, а соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Уведомлением (досудебной претензией) от 10.04.2017 г. исх. N б/н Арендодатель сообщил Арендатору о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке с 10 мая 2017 года по основаниям предусмотренным п. 5.1.2. Договора аренды.

В этот же срок (не позднее 10 мая 2017 года) потребовал вернуть здание в исправном состоянии без каких-либо недостатков по Акту приема-передачи с полным погашением неоплаченной задолженности по арендой плате, в том числе, и за фактическое время пользования Зданием согласно п. 5.5. Договора аренды в двойном размере.

Также истец указал, что письмом от 19 апреля 2017 г. исх. N HMR-Х2-19/4- 17 Арендатор уведомил о выполнении работ по восстановлению фасада здания и просил направить представителя Арендодателя для осмотра результатов, при этом не сообщил о готовности передать Здание Арендодателю по Акту приема-передачи.

По правилам пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из п. 5.5. Договора аренды, в случае просрочки Арендатором возврата Здания, Арендатор производит оплату арендной платы за фактическое время пользования Зданием (включая день, когда Арендатор полностью вывез свое имущество, освободил Здание, и Стороны подписали Акт приема-передачи) в двойном размере.

Согласно п. 4.8. и п. 5.1.2. Договора аренды, в случае если Арендатор просрочил оплату арендной платы более чем на 15 (Пятнадцать) календарных дней, причиняет повреждения Помещениям либо иным образом существенно нарушает договор аренды, то Арендодатель вправе удержать из депозита сумму неоплаченной арендной платы, штрафных санкций по Договору и законодательству РФ, а также причиненный нарушением обязательств ущерб.

Депозит в размере 14 685 996,14 рублей 14 копеек, внесенный Арендатором в соответствии с п. 4.8. Договора аренды в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по Договору аренды, в том числе, по оплате арендных платежей, засчитан Арендодателем в счет частичной оплаты фиксированной и расчетной частей арендной платы за январь и февраль 2017 года.

На момент рассмотрения дела долг, по мнению истца, составляет 32 041 526 руб. 34 коп. за период с 01.03.2017 по 20.04.2017.

Однако, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

В связи с окончанием срока аренды Здания в период с 27.02.2017 г. по 28.02.2017 г. ответчик вывез из здания все принадлежащее ему имущество. В указанный срок все сотрудники Ответчика переехали в новый офис Ответчика, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д.65, корп.1. Указанные обстоятельства подтверждаются записями камер видеонаблюдения, установленных в здании. Копии указанных записей видеокамер на электронном носителе (CD диск) были представлены в материалы дела.

01 марта 2017 года в связи с окончанием срока аренды здания, по договоренности между Ответчиком и Истцом, представители ООО ЧОП "Зевс", осуществлявшие охрану здания в соответствие с договором, заключенным между Ответчиком и ООО ЧОП "Зевс", действуя по поручению Ответчика, передали здание Истцу. Факт передачи здания Истцу подтверждается:

- письмом директора ООО ЧОП "Зевс" Соколова В.И. N 9 от "05" апреля 2017 года, из которого следует, что 01 марта 2017 года, в порядке передачи Здания Ответчиком Истцу сотрудники охраны ООО ЧОП "Зевс" передали Истцу ключи от Здания, а также ключи от ворот забора, которым огорожен примыкающий к Зданию земельный участок. После сдачи-приемки Здания представителям Истца сотрудники ООО ЧОП "Зевс" из Здания удалились.

- пояснениями работника Истца Плаксина О.В., данными им в рамках проверки, проводимой по заявлению Ответчика участковым уполномоченным ОМВД России по району Очаково-Матвеевское г. Москвы майором полиции Мироновым В.И., который 12 апреля 2017 года вынес Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

В своих пояснениях Плаксин О.В. указал на то, что с 01 марта 2017 года он является работником Истца, с 01 марта 2017 года (т.е. с даты передачи Здания Ответчиком Истцу) он осуществляет охрану Здания, у него имеются ключи от Здания и он ведет пропускной режим на территорию Здания. Плаксин О.В. в своих пояснениях также буквально указал следующее: "_с 01 марта 2017 года его организация сразу взяла на контроль данное строение".

То есть с 01 марта 2017 года произошла фактическая сдача-приемка Здания представителями Ответчика представителям Истца.

Этот вывод также следует при выявлении действительной воли сторон. Так из Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 25 декабря 2017 следует, что 01 ноября 2017 года Истец передал Здание в аренду ООО "Картаргер" по Договору N 28-17/АМ аренды недвижимого имущества, заключенного Истцом с ООО "Картаргер" 30 октября 2017 года.

Следовательно, Здание выбыло из аренды Ответчика 01 марта 2017 года, а в дальнейшем Истец сдал его в аренду третьему лицу.

Здание используется Истцом, в частности, 01 ноября 2017 года Здание было передано Истцом в аренду ООО "Картаргер" согласно Договора N 28-17/АМ аренды недвижимого имущества, заключенного Истцом с ООО "Картаргер" 30 октября 2017 года.

- рекламным объявлением о сдаче Здания в аренду, размещенным на сайте Холдинга "Гема", в состав которого входит Истец (стр. 27,28,29 Копии Протокола осмотра сайта от 15 июня 2017 года), в котором указано, что Здание готово к въезду потенциальных арендаторов с 01 марта 2017 года.

Рекламным объявлением о сдаче Здания в аренду, размещенным на сайте ООО "Офислорд", в котором также указано, что Здание готово к въезду потенциальных арендаторов с 01 марта 2017 года (стр.35 Протокола осмотра сайта http://of.ru от 15 июня 2017). Суд соглашается с доводами ответчика о том, то если Истец, как следует из указанных рекламных объявлений, был готов передать Здание в аренду с 01 марта 2017 года, то это значит, что с 01 марта 2017 года Здание выбыло из аренды Ответчика и было передано Истцу.

Судом первой инстанции также отмечено, что акт приема-передачи здания не является единственным допустимым доказательством возврата имущества, в связи с чем, суд указал, что 02 марта 2017 года в здании состоялись встреча представителей Истца и Ответчика по сдаче-приемке Здания Истцом у Ответчика. Представителями Истца и Ответчика был проведен осмотр Здания, что подтверждали представители сторон в судебном заседании, однако, представители Истца в процессе сдачи-приемки Здание отказались его принять у Ответчика по причине того, что Ответчик по состоянию на 02 марта 2017 года не восстановил первоначальное состояние фасадной части Здания (т.е. состояние фасадной части Здания на дату его приемки Ответчиком у Истца). Такой отказ Истца от приемки Здания является необоснованным уклонением Истца от приемки Здания.

Таким образом, суд указал, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что 01 марта 2017 года Ответчик фактически передал Истцу, а Истец принял у Ответчика Здание, а также ключи от Здания и от ворот забора, которым огорожен примыкающий к Зданию земельный участок. С этой же даты Здание выбыло из аренды Ответчика и находится в полном владении и пользовании Истца.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, применив положения статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о не доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком принятого на себя в соответствии с заключенным договором обязательства по уплате арендной платы в установленные условиями договора размере, порядке и сроки, поскольку необоснованное уклонение истца от приемки здания по акту приема-передачи исключает просрочку Ответчиком передачи здания и не дает истцу право, предусмотренное ст. 622 ГК РФ требовать с ответчика арендную плату и неустойку за период просрочки возврата здания, ввиду чего судом обоснованно оставлены исковые требования без удовлетворения.

Ссылка истца на то, что Ответчик по состоянию на 02 марта 2017 года не восстановил первоначальное состояние фасадной части здания, правомерно отклонен судом первой инстанции с учетом доказанности принятия арендодателем имущества без претензий к техническому состоянию имущества, что по смыслу нормы ст. 622 ГК РФ наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является основанием для отказа в приемке имущества, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд надлежащим образом не исследовал доказательства и принял во внимание ненадлежащие доказательства по делу, тогда как именно неисполнение ответчиком обязанности при прекращении договора аренды возвратить арендованное имущество по акту явилось основанием для обращения за защитой своего нарушенного права, признан апелляционной коллегией несостоятельным по следующим основаниям.

Факт передачи помещения может быть доказан не только подписанным актом, но и другими доказательствами, исследованными судом в рамках рассмотрения дела. Данный факт в рамках настоящего дела является надлежаще установленным судом на основании исследования и оценки определенного перечня доказательств в соответствии со ст.ст. 64, 65 и 71 АПК РФ.

Факт направления Арендодателем письма о прекращении Договора аренды от 28.02.2017 г., а также факт подписания со своей стороны Актов обратного приёма-передачи здания от 01.03.2017 г., не переданных Ответчику, при фактическом освобождении здания Арендатором свидетельствует о согласии со стороны Истца с фактом передачи здания Ответчиком Истцу на этот момент (01.03.2017 г) и позволяет признать расторжение договора аренды надлежаще оформленным 01.03.2017 г.

При рассмотрении дела, были представлены: письмо о подтверждении передачи помещения от охранной организации, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, содержащее пояснения работника Истца Плаксина О.В., подтверждающего факт принятия помещения работниками Истца в установленный Договором срок, - рекламные объявления о сдаче здания в аренду.

Последующее устранение недостатков фасада помещения в соответствии со ст. 622 ГК РФ не является основанием для отказа в приёмке имущества. В момент прекращения Договора обязанность по передаче помещения со стороны Ответчика была исполнена, обязанность по устранению недостатков ещё не возникла. Обязанность приемки помещения Арендодателем не обусловлена исполнением обязанности Арендатора по устранению недостатков помещения.

Таким образом, подписав акт обратного приема-передачи здания от 01.03.2017 г., Истец не в праве ссылаться на отсутствие факта передачи здания этой датой. Действия Истца в рамках настоящего спора направлены не на надлежащее поведение в целях возврата помещения от Арендатора, а на получение необоснованного обогащения.

Представлены при рассмотрении в суде первой инстанции видеозаписи, которые содержат даты их создания, очевидную привязку к помещению через изображение основного выхода и табличку на внешней стене Здания с указанием адреса помещения, на них запёчатлён процесс вывоза имущества Ответчика из помещения.

Видеозаписи были исследованы судом в числе других доказательств.

При встрече и осмотре помещения 02.03.2017 года ООО "УК Эстейт" не передало Ответчику подписанный Акт обратной приемки-передачи помещения, который в последующем представило в материалы дела, и отказалось от оформления документов по возврату помещения до момента устранения повреждений фасада здания.

Согласно Договору аренды, возвращение помещения из аренды хронологически предшествует заявлению требований о приведении помещения в первоначальное состояние. Наличие претензий касательно состояния помещения не освобождает Арендодателя от обязанности принять помещение в установленный срок.

Кроме того, своими письмами от 06.04.2017 и 07.04.2017 Истец подтвердил, что здание находится в его владении и пользовании, согласовав пропуск сотрудников Ответчика на его территорию для проведения восстановительных работ.

Так же, как указано в Договоре аренды, согласно п. 5.3, помещение возвращается из аренды в день истечения срока действия договора, после чего Арендодатель может заявлять требования о приведении помещения в первоначальное состояние (п. 3.4.2) - таким образом, передача происходит непосредственно после окончания срока действия договора, наличие недостатков не может препятствовать передаче и приёму помещения, заявить о наличии недостатков Арендодатель может после принятия помещения.

При этом, Верховный Суд РФ в своем Определением от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014 указал, что по смыслу нормы ст. 622 ГК РФ наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является основанием для отказа в приемке имущества, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Также, как показывает судебная практика, арендатор не считается просрочившим свое обязательство по возврату арендованного имущества арендодателю за весь период, в который арендодатель уклоняется от его приемки (Постановление Арбитражного суд Волго-Вятского округа от 14.01.2015 N Ф01-5603/2014 по делу N А29-9323/2013).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие истца с выводами суда первой инстанции, были предметом проверки в суде первой инстанции и не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что выводы суда первой инстанции основаны на представленных в дело доказательствах, которым дана объективная и всесторонняя оценка.

Оснований для переоценки доказательств судом апелляционной инстанции в данном деле не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2018 года по делу N А40-85638/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Г.С. Александрова Е.Б. Алексеева