Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2018 г. N 06АП-1581/18

г. Хабаровск

20 апреля 2018 г.

А04-10653/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Харьковской Е.Г.

судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамонтовой Н.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Союз": Карагод А.Н. представитель по доверенности от 01.09.2019;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: представитель не явился;

от Афанасьева Евгения Александровича: представитель не явился;

от Афанасьевой Оксаны Петровны: представитель не явился;

от Афанасьева Александра Петровича: представитель не явился;

от Афанасьева Виктора Александровича: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз"

на решение от 06.02.2018

по делу N А04-10653/2017

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Чумаковым П.А.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз"

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

третьи лица: Афанасьев Евгений Александрович, Афанасьева Оксана Петровна, Афанасьев Александр Петрович, Афанасьев Виктор Александрович

о признании незаконными действий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Союз" обратилось в Арбитражный суд Амурской области (ОГРН 1102827000352, ИНН 2816008696) с учетом принятых судом уточнений, о признании незаконным уведомления управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - управление) от 10.11.2017 N 28/301/003/2017-29635 в приостановлении государственной регистрации. В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать управление внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 общей площадью 512 000 кв.м местонахождение: Амурская область, Ивановский район, принадлежащего на праве общей долевой собственности: Афанасьеву Евгению Александровичу; Афанасьеву Виктору Александровичу; Афанасьевой Оксане Петровны; Афанасьеву Александру Петровичу по 1/4 доли, правом аренды в пользу общества на основании договора N 2 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (предоставляемого для сельскохозяйственного производства) от 08.02.2011, и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса от 03.07.2014.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 06.02.2018 по делу N А04-10653/2017 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 06.02.2018 по делу N А04-10653/2017 отменить, принять новый судебный акт. Позиция решения о судебных расходах не обжалуется. В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Управление, Афанасьев Е.А, Афанасьев В.А., Афанасьева О.П., Афанасьев А. П. в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). С учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, заслушав представителя участвующего в деле лица, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет рассмотренные доводы жалобы исходя из следующего.

08.02.2011 между СПК "Богословский" и представителем участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, действующим на основании доверенностей, был заключен договор аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (предоставляемого для сельскохозяйственного производства) N 2. Договор аренды зарегистрирован управлением Росреестра по Амурской области 16.05.20011.

Согласно условиям договора земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, расположенный по адресу: Амурская область. Ивановский район, вблизи с.Андреевка, был передан в аренду СПК "Богословский" на срок с 08.02.2011 по 08.02.2021.

03.07.2014 между СПК "Богословский" и ООО "Союз" заключен договор купли-продажи производственно-технологического комплекса должника, на основании итогового протокола заседания комиссии по проведению торговой процедуры "аукцион продавца N 1264612", в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.10.2014. Предметом данного договора являлось, в том числе продажа права и обязанности по договору аренды (п. 1.3.2. дополнительного соглашения N 1).

Согласно выписке из ЕГРП от 17.03.2016 ООО "Союз" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124.

В дальнейшем, ряд участников общей долевой собственности выделили в счет причитающихся земельных долей часть земельного участка. После выдела вновь образованному земельному участку 23.05.2016 присвоен кадастровый номер 28:14:000000:2610 общей; площадью 512 000 кв. м местонахождение: Амурская область, Ивановский район.

Земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:2610 принадлежит Афанасьеву Е.А.; Афанасьеву В.А.; Афанасьевой О.П.; Афанасьеву А.П. на праве общей долевой собственности с размером доли по 1/4 каждому, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.10.2017 N 28/301/902/2017-1681.

Из полученной обществом выписки из ЕГРН от 26.10.2017 N 28/301/902/2017-1681 стало известно, что "ограничение (обременение) права: не зарегистрировано".

30.10.2017 общество обратилось в управление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости отсутствующей записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу ООО "Союз" на основании договора N 2 аренды земельного участка от 08.02.2011 и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса должника от 03.07.2014.

Уведомлением от 10.11.2017 N 28/301/003/2017-29635 управление приостановило внесение изменений до 10.02.2017 в связи с отсутствием в ЕГРН каких-либо ограничений в отношении данного участка (л.д.43).

По мнению общества, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (статья 617 ГК РФ). При этом пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Не согласившись с уведомлением управления, заявитель обратился в арбитражный суд, который правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

Судом первой инстанции верно указано на основании статьи 11.4 ЗК РФ, что при выделении из исходного земельного участка новых происходит образование новых недвижимых вещей (земельных участков), а, следовательно, новых объектов гражданских прав. В то же время исходный участок остается той же вещью с измененными границами.

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

Соответственно, кадастровый (реестровый) учет земельных участков отражает указанные особенности, поскольку выделенным участкам присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок сохраняет прежний номер.

С учетом изложенного положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ в рассматриваемом споре неприменимы, так как при выделе земельных участков не происходит смена собственника исходного земельного участка, а образуется новая вещь, в отношении которой право аренды прекращается.

В связи с этим законодатель в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрел следующее.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Применительно к изложенной норме, выдел возможен и в период действия договора аренды, что, однако не требует волеизъявления собственников исходного земельного участка, а сохранение арендных отношений в измененном виде - в отношении исходного участка, изменившего границы, оформляется дополнительным соглашением.

Собственник не ограничен в реализации своих прав; после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

Иное толкование, в силу которого собственник земельной доли связан арендными отношениями после выдела в счет доли земельного участка, лишает смысла дополнительное соглашение к договору аренды, указанное в пункте 5 статьи 14 Закона, поскольку его содержание может быть только одним - изменение состава арендодателей (ими могут быть только участники общедолевой собственности) и изменение предмета аренды в связи с изменением границ арендуемой вещи - исходного земельного участка.

В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды, не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

Суд первой инстанции правильно отметил, что при наличии специального Закона N 101-ФЗ в отношении особого объекта земельных правоотношений, общие положения Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 22) и Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке прекращения (изменения) договора аренды (статьи 450, 619) к рассматриваемому спору неприменимы.

Доводы жалобы общества об отсутствии спора о праве между обществом и собственниками земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 не соответствуют материалам дела, опровергаются личными письменными пояснениями Афанасьева Е.А.; Афанасьева В.А.; Афанасьевой О.П.; Афанасьева А.П. (л.д.52-60). При этом указанные лица, являясь собственниками земельного участка выразили несогласие с доводами заявителя о распространении действия договора N 2 аренды земельного участка от 08.02.2011 на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:2610. С 2014 года они используют выделенный земельный участок для производства кормов.

Общество, как арендатор, не согласно с изменением объема арендных прав. Указанное несогласие, при наличии спора о праве не могло быть реализовано в качестве способа защиты права через оспаривание ненормативного акта регистрирующего органа.

При изложенных обстоятельствах управление не имело правовых оснований для внесения в Единый реестр записи об обременении вновь образованного (выделенного) земельного участка правом аренды. Следовательно действия, ненормативный акт управления соответствует законодательству и не может нарушать интересы общества.

Ссылки общества в жалобе на судебную практику в подтверждение своих доводов не могут быть приняты, так как судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах и объеме доказательств, оцениваемых судами в каждом конкретном деле в совокупности и взаимосвязи.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная инстанция не установила оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 06.02.2018 по делу N А04-10653/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Харьковская

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.А. Швец