Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2018 г. N 09АП-12735/18

город Москва

19 апреля 2018 г.

Дело N А40-150086/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "М-КОМПАНИ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 января 2018 года по делу N А40-150086/2015, принятое судьей Прижбиловым С.В.

по иску ООО "М-КОМПАНИ" (ОГРН 1077746217251, юр.адрес: 119034, г.Москва, ул. Остоженка, д. 3/14) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12) об урегулировании разногласий

третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы, Шмелев В.В.

при участии в судебном заседании:

от истца: Мокров В.С. (доверенность от 17.07.2017)

от ответчика: Ермолаев Н.Н. (доверенность от 12.01.2018);

от третьего лица: Шмелев В.В. - Цепкина Е.А. (доверенность от 12.01.2018);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "М-КОМПАНИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 225 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14, на условиях, изложенных в иске.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены Департамент культурного наследия города Москвы, Шмелев В.В.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2016 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 15.02.2017, в иске отказано.

При этом суды исходил из отсутствия у истца права на выкуп имущества.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.05.2017 решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.11.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции указал на то, что вывод судов о том, что дополнительное соглашение о перенайме является отдельным договором аренды, не соответствует действующему законодательству, так как в договоре изменена только одна сторона с согласия арендатора и арендодателя, иных условий не изменялось.

При новом рассмотрении решением суда от 29.01.2018 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции указал на ничтожность дополнительного соглашения к договору аренды, не приняв во внимание указания суда кассационной инстанции.

ООО "М-КОМПАНИ" не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить исковые требования, ссылаясь на необоснованность выводов суда первой инстанции и необходимость принятия указаний суда кассационной инстанции.

Ответчик и третье лицо - Департамент культурного наследия города Москвы, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Третье лицо Шмелев В.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил свою правовую позицию по спору.

Рассмотрев дело в отсутствие третьего лица - Департамента культурного наследия города Москвы, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 123, 156, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей явившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права.

Как усматривается из материалов дела, 27.09.2005 г. Департаментом имущества Москвы ( в настоящее время Департамент городского имущества г.Москвы) (арендодатель) и Международной гуманитарной общественной неправительственной организацией "Чернобыль-помощь" (арендатор) был заключен договор аренды N 1-822/05 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14, общей площадью 225 кв.м.

10 сентября 2010 года заключено трехстороннее дополнительное соглашение к данному договору, в котором указано, что в части наименования правообладателя "Международная гуманитарная общественная неправительственная организация "Чернобыль-помощь" следует читать ООО "М-КОМПАНИ".

Истец, руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом, 29.01.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

30.04.2015 Департамент городского имущества города Москвы направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14 общей площадью 225 кв.м, по условия которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 44 112 000 рублей.

29.08.2015 истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, в котором п. 3.1. и 3.4 были изложены в иной редакции.

Согласно пунктам 3.1, 3.4 в редакции истца цена объекта составляет 18 471 567 рублей.

Письмом от 02.06.2015 Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "М-КОМПАНИ" отклонил, в связи с чем общество обратилось за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ);

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N , от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из материалов дела усматривается, что выкупаемые нежилые помещения занимаются истцом на основании дополнительного соглашения от 10.09.2010.

Вывод суда первой инстанции о ничтожности данного дополнительного соглашения со ссылкой на положения статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" несостоятелен, поскольку, как указал суд кассационной инстанции, в данном случае не происходит заключение нового договора аренды, а вносятся изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор аренды в части наименования арендатора. Дополнительное соглашение от 10 сентября 2010 года не затрагивает предмет договора, сроки его действия, условия об оплате, а изменяет его субъектный состав по обоюдному желанию сторон договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию. Как следует из дополнительного соглашения от 10 сентября 2010 года, оно было подписано со стороны прежнего арендатора, нового арендатора, а также арендодателя - ответчика.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, вступившей в силу 02.07.2008), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, установленных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Указанные положения закона вступили в силу с 02.07.2008 в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Между тем, поскольку спорный договор аренды заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, то положения данной нормы права неправомерны применены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности дополнительного соглашения противоречит требованиям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.07.2016 по делу N 302-КГ16-2160 и Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 N 302-КГ16-4244, на которые указывал суд кассационной инстанции суду первой инстанции.

В силу части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Учитывая изложенное и поскольку заявителем соблюдены условия, предусмотренные в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2005 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается, исковые требования подлежат удовлетворению.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорных объектов составила 36 316 500 руб. (без НДС).

Каких-либо доводов о несогласии с выводами, содержащимися в экспертном заключении, сторонами не приведено.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, решение суда подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2018 года по делу N А40-150086/2015 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 225 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 36 316 500 руб. (тридцать шесть миллионов триста шестнадцать тысяч пятьсот рублей) в соответствии с заключением эксперта N ЭС-24 от 25 апреля 2016 года, выполненного Автономной некоммерческой организацией "Независимое экспертно-оценочное бюро".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции:

"Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

Изложить пункт 3.4 договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "М-КОМПАНИ" (ОГРН 1077746217251) в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины 9 000 рублей и за проведение экспертизы - 35 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Д.В. Пирожков А.И. Трубицын