Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2018 г. N 18АП-4304/18

г. Челябинск

27 апреля 2018 г.

Дело N А76-27903/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Янкиной Ирины Михайловны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2018 по делу N А76-27903/2017 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации Миасского городского округа - Лукина Е.П. (доверенность от 14.03.2017),

индивидуального предпринимателя Янкиной И.М. - Никонов К.В. (доверенность от 29.08.2017).

Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Янкиной Ирине Михайловне (далее - ИП Янкина И.М., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 6491 от 04.04.2012 за период с 12.09.2014 по 31.05.2017 в размере 789 898 руб. 87 коп. (с учетом уточнения исковых требований, л.д.114-117).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2018 (резолютивная часть от 19.02.2018) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась предприниматель Янкина И.М. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы в части коэффициента К1, устанавливающего вид деятельности арендатора на земельном участке, подлежит определению, исходя из фактического использования участка для оказания услуг по техническому обслуживанию и ремонту автомобиля. Из взаимосвязанных положений пп. 31.п. 3 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО и п. 2 Решения Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 24.12.2010 N14 "Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа" следует, что коэффициент К1 определяется исключительно видом деятельности арендатора земельного участка, а не видом деятельности иных лиц, которым в аренду передано недвижимое имущество, расположенное на земельном участке. В связи с изложенным, апеллянт считает надлежащим показатель коэффициента К1, исходя из вида деятельности предпринимателя Янкиной И.М. - сдача имущества в аренду, и в отсутствие в Решении Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 24.12.2010 N14 отдельного показателя коэффициента К1, показатель указанного коэффициента подлежит применению в размере = 1 ("прочие виды деятельности"). Иной подход к оценке применимости коэффициента К1 приведет к тому, что такой вид деятельности арендатора земельного участка как "сдача внаем недвижимого имущества" будет являться фактически недействующим. В подтверждение указанного правового подхода ссылается на судебную практику. Применение судом первой инстанции при оценке вида деятельности арендатора нежилого помещения Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 06.08.1993 N 17, Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст является необоснованным, поскольку положения названных актов к спорным правоотношениям неприменимы, а примененный судом код 45.20 применим к видам деятельности по ремонту и техническому обслуживанию автомобилей в едином технологическом цикле услуг, а не в качестве самостоятельного вида деятельности.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации Миасского городского округа от 23.03.2012 N 1235 между Миасским городским округом в лице администрации Миасского городского округа через комитет по управлению имуществом Миасского городского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Янкиной Ириной Михайловной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства N 6491 от 04.04.2012, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:1002074:32, площадью 1373 кв.м., находящийся в районе пересечения ул. Гвардейской и ул. 8 Июля в г. Миассе, для проектирования и строительства офисного здания с магазином "Канцтовары" (л.д. 10-12).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка установлен с 23.03.2012 по 23.03.2015.

Согласно п.3.1 договора расчет арендной платы за пользование земельным участком производится по формуле: АП=Скад х Сап /% х К1 х К2 х К3, где АП - арендная плата, Скад - кадастровая стоимость земельного участка; К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей путем перечисления арендной платы в соответствии с приложением 1 к договору (п.3.3 договора).

По п. 3.5 договор размер ежегодной арендной платы и реквизиты для перечисления указаны в приложении N 1 к договору.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 23.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002074:32 передан предпринимателю (л.д.13).

Договор аренды земельного участка для строительства N 6491 от 04.04.2012 зарегистрирован, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2017 N 74/001/027/2017-4728 (л.д. 15).

Постановлением Администрации Миасского городского округа от 30.09.2014 N 5957 утверждено разрешение от 12.09.2014 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Офисное здание", построенного застройщиком ИП Янкиной И.М., расположенного по адресу в районе пересечения ул. Гвардейская и ул. 8 Июля в г. Миассе (л.д.16).

За предпринимателем Янкиной И.М. зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 271 кв.м., этажностью - 1 (л.д. 17).

05.12.2014 между ИП Янкина И.М. и ООО "Лайт Сервис" заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого является нежилое помещение (помещение 3), общей площадью 271 кв.м., расположенное на 1 этаже офисного здания, находящегося по адресу: г. Миасс, в районе пересечения ул. Гвардейской и ул. 8 Июля (л.д. 55-58).

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.02.2015 к договору аренды нежилого помещения нежилое помещение передается арендатору для ведения деятельности по оказанию бытовых услуг населению - размещение и эксплуатация автомойки "Спайдер" (л.д. 59).

По результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002074:32, установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание (1 этаж - автомойка "Спайдер", 2 этаж - ресторан "Буффало" функционирует с 01.01.2016 г.), заасфальтированная площадка, о чем составлен акт от 06.06.2017 (л.д.17).

Письмом от 03.08.2017 N 3196/1.1 Администрацией в адрес предпринимателя направлены расчетные платежи, подлежащие оплате за пользование земельным участком за 2014-2017 г.г., а также указано на необходимость оплаты задолженности, которая образовалась в связи с перерасчетом арендной платы (л.д.26-31).

В связи с неисполнением обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для строительства N 6491 от 04.04.2012 по уплате арендных платежей в добровольном порядке Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы. Размер арендной платы в части оспариваемого ответчиком коэффициента К1, устанавливающего вид деятельности арендатора на земельном участке, определен судом, исходя из фактического использования расположенного на земельном участке здания для оказания услуг по техническому обслуживанию и ремонту автомобиля.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка для строительства N 6491 от 04.04.2012, согласно которому предпринимателю передан земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:1002074:32, площадью 1373 кв.м., находящийся в районе пересечения ул. Гвардейской и ул. 8 Июля в г. Миассе, для проектирования и строительства офисного здания с магазином "Канцтовары" (л.д. 10-12).

Действительность и заключенность договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Договор аренды земельного участка для строительства N 6491 от 04.04.2012 зарегистрирован, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2017 N 74/001/027/2017-4728 (л.д. 15).

На основании изложенного апелляционный суд соглашается с выводом суда о заключенности договора аренды и возникновении между Администрацией и предпринимателем Янкиной И.М. обязательственных отношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002074:32 площадью 1373 кв.м.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В силу п. 3 ст.39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2017 N 74/001/027/2017-4728 (л.д. 15) переданный предпринимателю в аренду земельный участок зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

При таких обстоятельствах, расчет арендной платы обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон N 257-ЗО) и решения Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 24.12.2010 N 14 "Об арендной плате за землю на территории Миасского городского округа".

Согласно п. 1 Закона N 257-ЗО расчет арендной платы за пользование земельным участком производится по формуле:

АП=Скад х Сап /% х К1 х К2 х К3, где

АП - арендная плата,

Скад - кадастровая стоимость земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора,

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе,

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Иные показатели дифференцированных коэффициентов, кроме коэффициента К1, спорными между истцом и ответчиком не являются.

По условиям договора для строительства N 6491 от 04.04.2012 земельный участок предоставлен предпринимателю для проектирования и строительства офисного здания с магазином "Канцтовары".

Разрешенным использованием земельного участка, согласно кадастровому паспорту земельного участка, является проектирование и строительство офисного здания с магазином "Канцтовары" (л.д. 14-15).

Однако факт завершения строительства объекта недвижимости подтвержден разрешением от 12.09.2014 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Офисное здание" (л.д.16), и регистрацией за предпринимателем Янкиной И.М. права собственности на 1-этажное нежилое здание площадью 271 кв.м. (л.д. 17).

Согласно акту от 06.06.2017 обследования земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002074:32, на земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание (1 этаж - автомойка "Спайдер", 2 этаж - ресторан "Буффало" функционирует с 01.01.2016), заасфальтированная площадка (л.д. 17).

Из материалов дела также следует, что между предпринимателем Янкиной И.М. и ООО "Лайт Сервис" оформлен договор от 05.12.2014 аренды нежилого помещения общей площадью 271 кв.м., расположенного на 1 этаже офисного здания, находящегося по адресу: г. Миасс, в районе пересечения ул. Гвардейской и ул. 8 Июля (л.д. 55-58).

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.02.2015 к договору аренды нежилого помещения нежилое помещение передается арендатору для ведения деятельности по оказанию бытовых услуг населению - размещение и эксплуатация автомойки "Спайдер" (л.д. 59).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии

с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации данных помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений внаем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет, при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений.

Поскольку изложенными выше обстоятельствами подтвержден факт ведения на земельном участке вида деятельности, связанного с техническим обслуживанием автотранспорта (автомойка), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что показатель коэффициента К1 подлежит определению, исходя из вида деятельности арендатора нежилого здания на земельном участке, и исходя из пункта 19 приложения N 1 к Решению Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области N9 от 25.11.2011 (в редакции, действовавшей в спорный период) применил его равным 10, что соответствует виду деятельности арендатора "оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта".

Доводы подателя жалобы о применении при расчете арендной платы коэффициента К1 в размере 1, соответствующему показателю "прочие виды деятельности", не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку противоречат материалам дела и фактическому виду деятельности арендатора, осуществляемому на земельном участке.

Мнение апеллянта о том, что коэффициент К1 определяется исключительно видом деятельности арендатора земельного участка, а не видом деятельности иных лиц, которым в аренду передано недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, нормативно и фактически не обосновано, в то время как по вышеизложенным мотивам следует признать, что размер арендной платы определяет соразмерное возмещение собственнику земельного участка стоимости пользования, которое в свою очередь определяется доходностью земельного участка в зависимости от доходности осуществляемого на участке вида хозяйственной деятельности.

Довод апеллянта о необоснованном применении судом первой инстанции Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 06.08.1993 N 17, Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неправильном толковании действующего законодательства. Учитывая, что вышеуказанный Общероссийский классификатор устанавливает виды экономической деятельности, в контексте определения вида деятельности арендатора, осуществляемого на земельном участке, суд первой инстанции обоснованно сослался на указанный нормативный акт.

Ссылки апеллянта на неправильное применение судом первой инстанции кода экономической деятельности 45.20 отклоняются, поскольку, исходя из специфики технического обслуживания автотранспорта, оказание услуг по мойке автомобилей может быть отнесено к такому виду хозяйственной деятельности. Убеждение апеллянта в том, что такой вид деятельности применим к видам деятельности по ремонту и техническому обслуживанию автомобилей в едином технологическом цикле услуг, а не в качестве самостоятельного вида деятельности, основано на субъективном толковании изложенных нормативных положений, которые в силу ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 АПК РФ не могут быть положены в основу выводов суда.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

По смыслу норм ст.ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку доказательства оплаты ответчиком арендной платы в заявленной истцом размере не представлено, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования о взыскании суммы основного долга и неустойки.

Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2018 по делу N А76-27903/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Янкиной Ирины Михайловны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина