Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2018 г. N 07АП-2203/18

город Томск

24 апреля 2018 г.

Дело N А27-24766/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Полосина А.Л.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Целыковского Евгения Владимировича и общества с ограниченной ответственностью "Александра" (N 07АП-2203/2018 (1,2)) на решение от 24.01.2018 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Команич Е.А.) по делу N А27-24766/2017 по иску индивидуального предпринимателя Целыковского Евгения Владимировича (650517, д. Сухово Кемеровской области, ул. Лунная, д. 11, корп. А, ОГРНИП 315425036703021, ИНН 420700811544) к обществу с ограниченной ответственностью "Александра" (650070, г. Кемерово, ул. Тухачевского, дом 100, блок 3, офис 1, ОГРН 1084205020756, ИНН 4205167840) о взыскании 1 444 810 руб.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: Левкович Н.Ю. по доверенности от 18.04.2018 (сроком на 1 год), Мухортов Н.А. по доверенности от 12.01.2018 (сроком на 1 год)

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Целыковский Евгений Владимирович (далее по тексту - истец, предприниматель, ИП Целыковский Е. В.) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Александра" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Александра") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 528 740 руб. за период с 20.12.2014 по 20.12.2017, пени в размере 4 671 руб. за период с 20.12.2014 по 20.01.2014.

Решением от 24.01.2018 Арбитражного суда Кемеровской области, с учетом определений об исправлении описки от 25.01.2018, от 27.02.2018, иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 273 600 руб., пени в размере 870,36 руб., всего 274 470,36 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 24.01.2018 Арбитражного суда Кемеровской области отменить в части отказанных в удовлетворении заявленных требований, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме, поскольку судом неверно применен пункт 3.2 спорного договора аренды.

Ответчиком также подана апелляционная жалоба на состоявшийся судебный акт, в котором он просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска, поскольку в связи с уменьшением размера арендуемого имущества невозможно вести речь об увеличении размера арендной платы; в спорном договоре аренды не имеется указание на возможность одностороннего изменения арендной платы без согласия арендатора, не прописан механизм изменения арендной платы со стороны арендодателя в одностороннем порядке; судом не принято во внимание, что рыночная величина арендной платы значительно ниже установленной договором.

Определениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 и 14.03.2018 апелляционные жалобы сторон приняты к совместному рассмотрению, судебное разбирательство назначено на 20.04.2018.

В порядке статьи 262 АПК РФ стороны отзывы на апелляционные жалобы не представили.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы своей апелляционной жалобы, возражали против удовлетворения доводов жалобы истца.

Предприниматель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившейся стороны.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение от 24.01.2018 Арбитражного суда Кемеровской области подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.11.2009 между Желтовой Валентиной Парфентьевной (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям пункта 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование в целях последующей сдачи помещений в субаренду для организации оптовой торговли продовольственной и непродовольственной продукцией (торговый комплекс), для размещения торговых объектов, направленных на удовлетворение нужд посетителей, недвижимое имущество: нежилое помещение - склад, расположенное на 1 этаже, номер на поэтажном плане 24, общей площадью 530,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100.

Согласно пункту 3.1. договора Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 95 000 руб. Оплата арендной платы производится Арендатором до 5-го числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо иным путем, не противоречащим действующему законодательству РФ, согласованному сторонами (пункт 3.3. договора).

Срок действия договора аренды установлен пунктом 1.2. договора с 06.11.2009 по 31.12.2014; согласно дополнительному соглашению от 10.02.2014 стороны продлили срок действия договора аренды по 31.12.2018.

Договор с дополнительным соглашением зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют записи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 30.11.2009, от 01.04.2014 соответственно.

01.11.2014 между Желтовой Валентиной Парфентьевной (Продавец) и Целыковским Евгением Владимировичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям пункта 1.1. которого Продавец продает, а Покупатель принимает и оплачивает следующее недвижимое имущество: склад, помещение нежилое, общая площадь 530,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 24, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100, кадастровый номер 42:24:000000:0000:1437/1:1124/А; 2300/100000 доли в праве собственности земельного участка, общая долевая собственность, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование, занятая складом и прилегающей проезжей частью. Общая площадь земельного участка составляет 47 548 кв.м., адрес объекта: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 50/2, 50/3, кадастровый номер 42:24:0201003:632.

Письмом от 01.12.2014, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества, истец уведомил ответчика об изменении с 01.11.2014 года платежных реквизитов по оплате арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 06.11.2009, при этом, ссылаясь на повышение потребительских цен в городе Кемерово согласно данным Территориального органа Федеральной службы статистики по Кемеровской области от 06.11.2014, истец поставил ответчика в известность об увеличении с 20.12.2014, в соответствии с пунктом 3.2. указанного договора, ежемесячного размера арендной платы на 44,7%, в связи с чем, размер арендной платы в месяц составил 137 465 руб. (исходя из расчета повышения потребительских цен в 2009 - на 8%, в 2010 - на 6,6%, в 2011 - на 7,5%, в 2012 - на 7,9%, в 2013 - на 6%, в 2014 - на 8,7%).

Не согласившись с расчетом истца об увеличении размера арендной платы, ответчик, письмом N 13 от 08.12.2014, уведомил истца о возможности увеличения размера аренды, исходя из уровня роста потребительских цен начиная с 10.02.2014, со ссылкой на положения пункта 3.2. спорного договора, также указав, что дополнительным соглашением от 10.02.2014 срок действия договора аренды продлен по 31.12.2018, остальные положения договора оставлены без изменения, в том числе и условие о размере арендной платы, в связи с чем, возможность пересмотра арендодателем арендной платы соразмерно с уровнем повышения потребительских цен может быть применена арендодателем только исходя из уровня потребительских цен начиная с 10.02.2014, а также может быть применено арендодателем только исходя из индекса изменения размера арендной платы за недвижимое имущество в Кемеровской области, который постоянно уменьшается.

Поскольку оплата производилась ответчиком исходя из размера аренды в месяц в сумме 95 000 руб., истцом произведено доначисление арендной платы за период с 20.12.2014 по 20.12.2017 исходя из размера аренды в сумме 137 465 руб., что составило 1 528 740 руб. (42 465 руб. х 36 месяцев).

Претензией от 01.10.2017 истец обратился к ответчику с требованием погасить задолженность и пени в срок до 20.10.2017.

Оставление претензии истца без удовлетворения, явилось основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении иска в части, суд первой инстанции исходил из наличия у истца права на одностороннее изменение арендной платы, при этом указал, что из буквального толкования пункта 3.2 спорного договора, не усматривается возможность единовременного увеличения размера арендной платы, исходя из расчета суммированного уровня повышения потребительских цен, за пять предшествующих повышению аренды лет.

Между тем, арбитражным судом не приняты во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3.2 спорного договора, с учетом дополнительных соглашений к нему, размер арендной платы, установленный пунктом 1.1 настоящего договора, может быть пересмотрен арендодателем соразмерно с уровнем повышения потребительских цен согласно данным управления статистики и потребительского рынка администрации г. Кемерово. Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в два года.

Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительным соглашением и имеют юридическую силу, если они подписаны уполномоченными на то лицами (пункт 7.1 Договора).

По мнению суда апелляционной инстанции, заключенный сторонами в рассматриваемом случае договор не предусматривает возможности его изменения, в том числе в части размера арендной платы, в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон, в нем также не согласован порядок внесения изменений по основанию изменения размера арендной платы.

В связи с этим, выводы суда об изменении в одностороннем порядке по инициативе арендодателя договорного условия о размере арендной платы, являются ошибочными.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашения об изменении договора, с учетом положений пункта 7.1 договора в отсутствие подписанного обеими сторонами дополнительного соглашения к договору, следует, что изменение арендной платы не состоялось, в связи с чем у предпринимателя отсутствуют основания для предъявления арендатору требований об уплате аренды в ином размере, чем предусмотрен договором.

Доказательств изменения размера арендной платы по требованию арендодателя в судебном порядке в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ истцом не представлено.

Таким образом, истцом недоказано наличия предусмотренных в договоре или установленных законом условий для изменения арендной платы.

Учитывая вышеизложенное, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон или в судебном порядке.

При этом доводы истца о том, что статьей 614 ГК РФ и пунктом 3.2 договора арендодателю предоставлено право изменять арендную плату не чаще одного раза в два года, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на увеличение размера платы не является безусловным и зависит от договоренностей сторон по основаниям и порядку ее изменения.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у ответчика задолженности перед истцом по спорному договору аренды исходя из стоимости аренды в размере 95 000 руб., основания для удовлетворения иска предпринимателя ответствуют.

Иные доводы сторон, с учетом указанных выше обстоятельств, правового значения не имеют, в связи с чем отклоняются апелляционной инстанцией как необоснованные.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ с принятием по делу в порядке пункта 2 статьи 269 АПК РФ нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по первой и апелляционной инстанциям относится на истца.

Руководствуясь статьей 110, статьей 156, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.01.2018 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-24766/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Целыковского Евгения Владимировича в доход федерального бюджета судебные расходы по первой и апелляционной инстанциям в размере 31 334 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Целыковского Евгения Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Александра" судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

А.Л. Полосин

Судьи

Ю.И. Павлова М.А. Фертиков