Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2018 г. N 10АП-3831/18

г. Москва

04 мая 2018 г.

Дело N А41-77564/17

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от истца - Ахмадгазизов И.С. по доверенности от 14.11.2017,

от ответчика - представитель не явился, извещен,

от 3-их лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2018 года по делу N А41-77564/17, принятое судьей Семеновой А.Б., по иску ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" к Администрации городского округа Химки МО, третьи лица: Министерство имущественных отношений МО, Главное управление архитектуры и градостроительства МО,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области с требованиями:

- признать незаконным отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка, площадью 1235 кв. м, с кадастровым номером 50:10:0010301:624, расположенного по адресу: МО, г. Химки, пересечение Международного и Вашутинского шоссе, предоставленный под обслуживание транспорта;

- обязать Администрацию направить Обществу договор аренды земельного участка площадью 1235 кв. м, с кадастровым номером 50:10:0010301:624, расположенный по адресу: МО, г. Химки, пересечение Международного и Вашутинского шоссе, предоставленный под обслуживание транспорта, в 30-дневный срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2018 года по делу N А41-77564/17 в удовлетворении исковых требований ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представители ответчика и третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Строй Инвест" и Администрацией го Химки МО на основании Протокола о результатах открытого аукциона от 15.01.2016 года был заключен Договор аренды земельного участка от 26.05.2016 N ЮА-65, по условиям которого Ответчик обязался предоставить во временное распоряжение, а Истец принять земельный участок, площадью 1235 кв.м, КН 50:10:0010301:624, расположенный по адресу: МО, г.Химки, пересечение Международного и Вашутинского шоссе, предоставленный под обслуживание транспорта (далее по тексту - Земельный участок).

Аукцион проводился в порядке ст.39.6, 39.11 ЗК РФ. Земельный участок предоставлялся в аренду сроком на 5 лет под строительство в соответствии с Извещением о проведении аукциона N АЗ-ХИМ/15-240 от 04.12.2015 года и Постановлением Администрации го Химки Московской области N 1251 от 28.10.2015 года.

Заявителем на Земельном участке возведено нежилое здание - гараж на 7 машиномест с автостоянкой, площадью 130,7 кв.м. На объект недвижимости 17 марта 2017 года оформлено право собственности, запись N 50:10:0010301:664-50/010/2017-1, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.03.2017 года.

14 июня 2017 года ООО "Строй Инвест" обратилось в Администрацию го Химки Московской области с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет Земельного участка, на котором расположено принадлежащее заявителю на праве собственности здание.

Ответом Администрации го Химки Московской области N М503-0476879252- 6836496 от 17 августа 2017 года отказано в заключении договора аренды сроком на 49 лет.

Полагая, что названным отказом нарушены права и законные интересы общества, ООО "Строй Инвест" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения действующего договора аренды, а также того обстоятельства, что земельный участок ограничен в обороте.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.

В силу ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, ООО "Строй Инвест" как собственник объекта недвижимости обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010301:624.

При этом приватизация может осуществляться двумя способами - выкуп земельного участка в собственность либо приобретение его в аренду. При этом выбор права принадлежит собственнику объекта недвижимости за исключением случаев, установленных законом (например, когда земельный участок ограничен в обороте).

В соответствии со статьей 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

В силу п.п.17 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

В силу указанных норм права ООО "Строй Инвест" как собственник объекта недвижимости обязано было приобрести права на земельный участок под указанным объектом.

При этом наличие договора аренды на данный земельный участок не является основанием для отказа в выкупе земельного участка.

Вместе с тем, общество не может выкупить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:624, поскольку он является ограниченным в обороте в связи с тем, что частично расположен в зоне планируемого размещения линии скоростного рельсового пассажирского транспорта Мякинино-Москва-Химки-Шереметьево.

При таких обстоятельствах, общество, обладая правом на приватизацию земельного участка под зданием, фактически лишено указанного права в связи с ограничением данного участка в обороте и наличием договора аренды, который был заключен в целях строительства объекта недвижимости на данном участке.

При этом, поскольку земельный участок под строительство объекта был заключен по результатам торгов, общество вносит арендную плату, которая во много раз превышает арендную плату, которая устанавливается в соответствии со статьей 14 Закон Московской области N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" при заключении договоров аренды на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ для эксплуатации объектов недвижимости.

Выставление земельного участка на торги и определение ставки арендной платы по итогам торгов были связаны именно с возможностью строительства объекта недвижимости на земельном участке.

О наличии обременения в виде расположения земельного участка в зоне планируемого размещения линии скоростного рельсового пассажирского транспорта Мякинино-Москва-Химки-Шереметьево общество узнало уже после заключения договора аренды от 26.05.2016 N ЮА-65, поскольку в аукционной документации отсутствовали сведения о наличии таких обременений.

Вместе с тем, установив, что земельный участок в силу статьи 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте, общество обратилось в администрацию с заявлением о

предоставлении земельного участка в аренду, поскольку в данном случае приватизация земельного участка возможна только путем приобретения земельного участка в аренду.

Отказав в предоставлении земельного участка в аренду на срок 49 лет с арендной ставкой в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 (ред. от 18.07.2017) "О регулировании земельных отношений в Московской области", Администрации го Химки Московской области со ссылкой на наличие действующего договора аренды фактически лишила общество права на приватизацию земельного участка, поставив общество в ситуацию хуже чем иные собственники объектов недвижимости, права которых на выкуп земельного участка не ограничены в соответствии с положениями статьи 27 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, если бы обществу принадлежал объект недвижимости, а права на земельный участок не были бы оформлены, общество в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ вправе было требовать предоставления указанного земельного участка в аренду со ставкой аренды на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 исходя из базовой ставки аренды и применяемых коэффициентов.

В сложившейся ситуации общество не может реализовать свое право на выкуп земельного участка в связи с тем, что он ограничен в обороте и не может реализовать свое право на приобретение земельного участка в аренду для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку имеется действующий договор аренды (который был заключен в целях строительства объекта). Однако указанное нарушает права и законные интересы общества, закрепленные в статье 39.20 Земельного кодекса РФ и статье 28 Закона 178-ФЗ о приватизации государственного и муниципального имущества.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, понесенные истцом судебные расходы по иску и апелляционной жалобе в силу ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, п.2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2017 по делу N А41-77564/17 отменить.

Исковые требования ООО "СТРОЙ ИНВЕСТ" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации городского округа Химки Московской области в заключении договора аренды земельного участка, площадью 1235 кв.м, КН 50:10:0010301:624, расположенный по адресу: МО, г.Химки, пересечение Международного и Вашутинского шоссе, предоставленный под обслуживание транспорта.

Обязать Администрацию городского округа Химки Московской области направить ООО "Строй Инвест" договор аренды земельного участка, площадью 1235 кв.м, КН 50:10:0010301:624, расположенный по адресу: МО, г.Химки, пересечение Международного и Вашутинского шоссе, предоставленный под обслуживание транспорта, в 30-дневный срок со дня вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО "Строй Инвест" 9 000 руб. - государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова