Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2018 г. N 15АП-966/18

город Ростов-на-Дону

17 мая 2018 г.

дело N А32-25245/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Никитин С.И. по доверенности N 1 от 17.10.2017, паспорт (до перерыва);

представитель Рухтин Н.А. по доверенности от 03.09.2017, паспорт (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2017 по делу N А32-25245/2017 по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) к обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб-1" (ИНН 2312095700, ОГРН 1022301976850) о взыскании задолженности и неустойки, принятое в составе судьи Куликова О.Б.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб-1" (далее - ответчик, общество, ООО "Металлглавснаб-1") о взыскании 16 234 070 рублей 24 копеек, из которых 15 452 973 рубля 26 копеек основного долга, 781 096 рублей 98 копеек неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка за период с августа 2016 года по июнь 2017 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2017 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что решение принято с неправильным применением норма материального права, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что существует стоимость самого права на заключение договора аренды, в счет которого ответчиком был оплачен задаток, и годовая сумма арендной платы, поэтому внесенный задаток нельзя зачитывать в счет арендных платежей по договору аренды. Таким образом, за ответчиком образовалась задолженность по договору аренды в сумме 15 452 973,26 руб., а также задолженность по пене в размере 781096,98 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указал, что по законодательству, действовавшему в период заключения истцом и ответчиком договора аренды от 20.06.2016 N 0000003829 оплата за право на заключение договора, независимо от того, как она поименована в "назначении платежа", считается арендной платой по основному договору, то есть договору аренды земельного участка.

Председательствующий в судебном заседании объявил о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2018 года судьи Маштаковой Е.А. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 03.05.2018 до 12 час. 45 мин. После перерыва в судебное заседание представители участвующих в деле лиц явку не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа департамента от 14.01.2014 N 38 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в муниципальном образовании город Краснодар, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса", протокола о результатах аукциона от 21.02.2014 комиссии по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков для строительства, включая жилищное строительство и комплексное освоение в целях жилищного строительства, решения Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2016 по делу N A32-14770/2014 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства, заключаемый по результатам торгов от 20.06.2016 N 0000003966 (далее - договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2016 сделана запись регистрации 23-23/001-23/001/848/2016-8653/1.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0135018:1229, площадью 363 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса.

В соответствии с пунктом 1.3 договора указанный в пункте 1.1 договора участок передан в аренду с момента государственной регистрации договора без каких-либо иных документов по его передаче.

Пунктом 2.1 договора установлено, что расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору, которое подписывается арендодателем. Сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, засчитывается в счет арендной платы.

Как следует из пункта 2.2. договора годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается сроком на 12 месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2.3. договора по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора арендная плата, подлежащая оплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок за каждый день использования.

Истец полагает, что общество свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 25.08.2016 по 30.06.2017 не исполнило, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 15 452 973 рублей 26 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 20.02.2017 N 52-4977/17-38-08, которая оставлена последним без исполнения.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На момент проведения департаментом торгов и заключения сторонами договора действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы. В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы (п.27 Правил).

Доктринальное обоснование оплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции - доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора оплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).

В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, оплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (абзац 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (п.2 ст.39.7).

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него.

По смыслу изложенных норм земельного и гражданского законодательства по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства с победителем заключается именно договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права. Цена же за право на заключение договора аренды земельного участка для его освоения представляет собой часть арендной платы, размер которой определяется по результатам этих торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), а не самостоятельной платой по самостоятельному договору.

Кроме того, в самом договоре аренды предусмотрено, что сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, засчитывается в счет арендной платы (пункт 2.1 договора).

Внося задаток в определенном аукционной документацией размере, общество в платежном поручении от 13.02.2014 N 23 в качестве основания платежа указало "задаток на право на заключение договора аренды земельного участка площадью 363000 кв. м кадастровый номер 23:43:0135018:1229".

После заключения договора аренды, оплачивая оставшуюся часть определенной на торгах стоимости права на заключение договора аренды, общество в платежном поручении от 18.11.2016 N 189 в качестве основания платежа указало " за право заключения договора по аренде земельного участка", что соответствует пункту 2.5 договора аренды, которым арендатору предписано при внесении арендных платежей указывать код бюджетной классификации 82111105026040000120 (доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, которые расположены в границах городских округов, находятся в федеральной собственности и осуществление полномочий по управлению и распоряжению которыми передано органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков).

Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы.

В этой связи, зачет в счет определенной на торгах суммы оплаченного претендентом задатка не противоречит абзацу 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 27 Правил.

Принимая во внимание изложенное, департамент был обязан зачесть сумму, перечисленную по платежному поручению от 13.02.2014 N 23 в качестве платы за использование земельного участка.

Установив, что в обеспечение заявки на участие в аукционе ответчиком перечислены истцу денежные средства, общество признано победителем аукциона на право заключения договора аренды вышеперечисленного объекта недвижимости, между истцом и ответчиком заключен договор аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у департамента оснований для отказа в зачете суммы задатка, перечисленного по платежному поручению от 13.02.2014 N 23 в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2017 N Ф08-9826/2016 по делу N А63-10985/2015.

Как следует из договора аренды от 20.06.2016 годовой размер арендной платы по результатам торгов составил 50 840 734,10 руб. (за вычетом задатка - 32683 329,10 руб. (п.2.3 договора т.1 л.д.15).

В договоре стороны предусмотрели, что по истечение 12 месяцев со дня государственной регистрации договора арендная плата, подлежащая оплате исчисляется от установленного в приложении к настоящему договору размеру ежегодной арендной платы за участок составляет 18 215 340 руб. и вносится арендатором ежеквартально (п.2.3)

Из искового заявления следует, что период задолженности истцом обозначен с 25.08.2016 по 10.04.2017 в сумме 15 452 973,26 руб. Вместе с тем, ответчиком в суд представлены платежные поручения об оплате на сумму 51 388 190 руб. (п/п N 23 от 13.02.2014 на сумму 16350000 руб., N 189 от 18.11.2016 на сумму 34490734 руб., N 102 от 19.05.2017 на сумму 547456 руб.) на дату обращения истца с иском в суд (23.06.2017).

Как следует из платежных поручений, оплата произведена за аренду земельного участка за период с момента заключения договора и по 30.06.2017.

Поскольку договор заключен 20.06.2016, арендная плата за первый год аренды составляет 50 840 734,10 руб., то есть до 20.06.2017. Как следует из платежных поручений, представленных ответчиком, оплата произведена за указанный период в сумме 51 388 190 руб. Таким образом, задолженности по оплате арендной платы за указанный истцом в иске период с 25.08.2016 по 10.04.2017 у ответчика не имеется.

Поскольку не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании суммы основного долга, то не имеется и правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы пени.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные судом фактические обстоятельства дела, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, а выражают лишь несогласие с осуществленной судом оценкой.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2017 по делу N А32-25245/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

В.В. Ванин Б.Т. Чотчаев