Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2018 г. N 04АП-1685/17

г. Чита

18 мая 2018 г.

Дело N А19-7106/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Басаева Д.В., Каминского В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соломиной А.В., в отсутствие в судебном заседании (до перерыва) с использованием систем видеоконференц-связи в Четвертом арбитражном апелляционном суде представителей лиц, участвующих в деле, при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Иркутской области:

от ООО "Интеграл-Девелопмент": Высоцкий Андрей Федорович, доверенность от 19 декабря 2017 года;

от ООО "ТМ Иркутск": Ефимов Андрей Федорович, доверенность от 24 мая 2017 года,

с участием судьи Арбитражного суда Иркутской области, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Антоновой С.Н., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Башиновой Д.Н.,

(после перерыва судебное заседание проведено без использования систем видеоконференц-связи в отсутствие в Четвертом арбитражном апелляционном суде представителей лиц, участвующих в деле),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 1 декабря 2017 года по делу N А19-7106/2016 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" (ОГРН 1143850023900, ИНН 3808235873, место нахождения: г. Иркутск, ул. Чудотворская, 2, 27) к Обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, место нахождения: г. Иркутск, ул. Сергеева, 3/5, кабинет 454) о взыскании 231 053 рублей,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" к Обществу с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" о взыскании 22 806 у.е. и 18 100 рублей

(суд первой инстанции: Антонова С.Н.)

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТМ Иркутск" (далее - ООО "ТМ Иркутск") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (далее - ООО "Интеграл-Девелопмент") о взыскании 225 583 рублей, составляющих сумму гарантийного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года, и 5 470 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами.

В свою очередь, ООО "Интеграл-Девелопмент" заявило встречный иск к ООО "ТМ Иркутск" о взыскании 18 100 рублей - платы за право доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ, 543 у.е. - платы за открытие комплекса и 22 263 у.е. - штрафа, предусмотренного пунктом 10.2 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 года, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 августа 2017 года названные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что не соответствует фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права вывод судов о том, что направление акта приема-передачи не могло иметь место 18 сентября 2015 года по той причине, что такой акт подписывается сторонами договора аренды здания (помещения), а в данном же случае договор аренды сторонами не заключен. По мнению Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, противоречит материалам дела и вывод судов об отсутствии доказательств направления ООО "ТМ Иркутск" акта доступа для проведения строительно-монтажных работ.

Как отмечено судом кассационной инстанции, для правильного разрешения спора суду необходимо установить обстоятельства исполнения сторонами обязательств по предварительного договору N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года, в частности по передаче спорного помещения арендатору и совершения сторонами необходимых для этого действий, информирования арендатора о готовности помещения для проведения строительно-монтажных работ, для чего следует исследовать и оценить представленные в дело доказательства.

По результатам повторного рассмотрения дела решением Арбитражного суда Иркутской области от 1 декабря 2017 года заявленные исковые требования удовлетворены: с ООО "Интеграл-Девелопмент" в пользу ООО "ТМ Иркутск" взыскано 282 053 рублей, в том числе: 225 583 рублей - основной долг, 5 470 рублей - проценты, 51 000 рублей - судебные издержки.

Встречный иск ООО "Интеграл-Девелопмент" удовлетворен частично: с ООО "ТМ Иркутск" в пользу ООО "Интеграл-Девелопмент" взыскано 18 149 рублей, в том числе: 18 100 рублей - плата за право доступа в помещение для строительно-монтажных работ, 49 рублей - расходы на уплату государственной пошлины. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

В порядке произведенного судом зачета взаимных требований с ООО "Интеграл-Девелопмент" в пользу ООО "ТМ Иркутск" взыскано 263 904 рубля.

С ООО "ТМ Иркутск" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 рублей; с ООО "Интеграл-Девелопмент" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Интеграл-Девелопмент" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, считает его незаконным и необоснованным.

Ссылаясь на нарушение Арбитражным судом Иркутской области принципа единообразия судебной практики, ООО "Интеграл-Девелопмент" указывает, что при повторном рассмотрении дела судом первой инстанции не учтена судебная практика по аналогичным спорам, рассмотренным Арбитражным судом Иркутской области; заключенный между сторонами договор следовало квалифицировать как смешанный, содержащий элементы предварительного договора и договора аренды здания (сооружения).

Заявитель апелляционной жалобы отмечает, что неполучение почтовой корреспонденции вызвано намеренным бездействием ООО "ТМ Иркутск", которое как заинтересованная в арендных отношениях сторона также должно было обращаться к арендодателю с целью выяснения возможного доступа в помещение для производства строительно-монтажных работ и ведения коммерческой деятельности; утрата арендатором коммерческого интереса в помещении не освобождает его от исполнения принятых на себя обязательств.

Поскольку ООО "Интеграл-Девелопмент" в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) направило ООО "ТМ Иркутск" предложение заключить договор аренды, необоснованным, по мнению заявителя апелляционной жалобы, является вывод суда первой инстанции об истечении срока действия предварительного договора.

Как указывает ООО "Интеграл-Девелопмент", фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "ТМ Иркутск" ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по производству строительно-монтажных работ, что и стало причиной расторжения договора.

Заявитель апелляционной жалобы считает необоснованными доводы о недобросовестности арендодателя как более сильной стороны по договору.

ООО "Интеграл-Девелопмент" обращает внимание суда апелляционной инстанции на тот факт, что ООО "ТМ Иркутск" не полностью оплатило обеспечительный взнос, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель апелляционной жалобы указывает также, что, несмотря на информирование суда о факте исполнения отмененного Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа решения суда первой инстанции, Арбитражный суд Иркутской области повторно взыскал с ООО "Интеграл-Девелопмент" в пользу ООО "ТМ Иркутск" сумму исковых требований. На основании изложенного, в случае отмены судом апелляционной инстанции обжалуемого решения суда первой инстанции, ООО "Интеграл-Девелопмент" просит суд разрешить вопрос о повороте исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 16 февраля 2017 года.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ТМ Иркутск" выражает согласие с решением суда первой инстанции и просит оставить его без изменения.

ООО "ТМ Иркутск" в материалы дела представлены письменные объяснения (анализ судебной практики).

Ввиду нахождения судьи Желтоухова Е.В. в отпуске определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2018 года судья Желтоухов Е.В. заменен на судью Басаева Д.В., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК Российской Федерации) в судебном заседании 3 мая 2018 года объявлялся перерыв до 09 часов 30 минут 10 мая 2018 года, в судебном заседании 10 мая 2018 года объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 11 мая 2018 года, о чем было сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба ООО "Интеграл-Девелопмент" рассматривается по правилам главы 34 АПК Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 АПК Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 АПК Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 260 АПК Российской Федерации в апелляционной жалобе должны быть указаны, среди прочего, требования лица, подающего жалобу.

Из апелляционной жалобы ООО "Интеграл-Девелопмент" следует, что оно обжалует решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных ООО "ТМ Иркутск" исковых требований, а именно: о взыскании 225 583 рублей, составляющих сумму гарантийного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года, и 5 470 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами; а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Интеграл-Девелопмент": о взыскании 543 у.е. - платы за открытие комплекса и 22 263 у.е. - штрафа, предусмотренного пунктом 10.2 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года.

ООО "ТМ Иркутск" возражений относительно проверки законности решения суда первой инстанции только в обжалованной ООО "Интеграл-Девелопмент" части не представило, самостоятельно решение суда первой инстанции в остальной части в апелляционном порядке не обжаловало.

Более того, в своем отзыве на апелляционную жалобу ООО "ТМ Иркутск" выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения (т. 6, л.д. 64-67).

Учитывая изложенное, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой ООО "Интеграл-Девелопмент" части.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и отзыва на нее, изучив материалы дела, выслушав представителей ООО "ТМ Иркутск" и ООО "Интеграл-Девелопмент", проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, выполнение им указаний суда кассационной инстанции, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27 июня 2014 года между ООО "Интеграл-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "ТМ Иркутск" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 (с учетом дополнительного соглашения N 2 от 27 июня 2014 года, т. 1, л.д. 111), по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 18-39), расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, на условиях, согласованных в настоящем предварительном договоре и приложении N 1 к нему (пункт 1.1 договора).

Пунктом 8.3.1 названного договора установлена обязанность арендатора в подтверждение своих намерений по аренде помещения оплатить обеспечительный взнос в сроки и размере, установленные настоящим предварительным договором.

Обеспечительный взнос - это денежные средства, вносимые арендатором арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения арендатором перед арендодателем обязательств по настоящему предварительному, а также договору аренды (пункты 1.5 и 3.1 договора).

Размер обеспечительного взноса по договору составляет рублевый эквивалент 11 131,5 (одиннадцать тысяч сто тридцать одна целая и 5/10) условных единиц (пункт 1.5.1).

Согласно пункту 1.5.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27 июня 2014 года (т. 1, л.д. 110) часть обеспечительного взноса в размере 5 565,75 у.е. вносится арендатором в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего договора, оставшаяся часть в размере 5 565,75 у.е. - в течение 5 банковских дней с даты подписания акта доступа для проведения строительно-монтажных работ.

Платежным поручением N 1 от 2 июля 2014 года подтверждается внесение арендатором обеспечительного взноса в размере 225 582,63 рублей (5 565,75 у.е.).

В период с даты доступа арендатора в помещение для производства строительно-монтажных работ (СМР) и до даты начала ведения коммерческой деятельности арендатор оплачивает арендодателю плату за право доступа в помещение для СМР, которая представляет собой плату за предоставление услуг, связанных с организацией такого доступа и фактическим обеспечением эксплуатационными услугами (пункты 1.12 и 1.12.1 предварительного договора).

Обязанность арендатора внести плату за открытие комплекса (единовременный платеж, покрывающий долю участия арендатора в оплате рекламных и маркетинговых мероприятий) установлена пунктом 1.3.4 договора, в размере рублевого эквивалента 15 у.е. за 1 кв.м площади помещения.

Данные платежи ООО "ТМ Иркутск" не внесены.

Арендодатель в силу пункта 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 10 июля 2014 года, т. 1, л.д. 112) обязуется завершить строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса (ТРК) с подземной автостоянкой и подготовить его к открытию для посетителей не позднее 2 квартала 2015 года.

Пунктом 9.3 договора установлено, что в случае, если просрочка арендодателем срока, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего договора, продлится более 8 месяцев, при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства, арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, а арендодатель обязан вернуть арендатору сумму перечисленного обеспечительного взноса после проведения всех взаиморасчетов.

Статьей 4 договора урегулировано заключение договора аренды. В соответствии с пунктом 4.1 договора при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до "даты официального открытия", стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды.

В случае если к моменту завершения периода проведения строительно-монтажных работ имущественные права арендодателя на здание не будут оформлены, то подписание договоров откладывается до момента такого оформления, при этом арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения договоров аренды. В этом случае с момента завершения периода проведения строительно-монтажных работ и до момента оформления арендодателем имущественных прав на здание арендатору предоставляется право доступа в помещение.

Договоры аренды подготавливаются арендодателем и передаются арендатору по адресам, указанным в настоящем предварительном договоре для подписания до "даты официального открытия" ТРК, либо в срок не позднее 30 календарных дней с момента оформления имущественных прав арендодателя на здание. В Приложении N 1 к договору указана согласованная сторонами примерная форма долгосрочного договора аренды. По соглашению сторон текст краткосрочного договора аренды не приводится в приложении N 1, при этом текст краткосрочного договора аренды не будет отличаться от текста долгосрочного договора аренды, за исключением срока его действия и положений о государственной регистрации договора (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.3. договора краткосрочный договор аренды вступит в силу с даты передачи помещения арендатору по "акту приема-передачи помещения" и будет действовать до даты государственной регистрации долгосрочного договора аренды, но не более 11 месяцев.

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору по акту доступа помещение для проведения строительно-монтажных работ не позднее 2 месяцев до даты открытия торгово-развлекательного комплекса. Дата подписания такого акта является "датой доступа" арендатора в здание и исходной для исчисления сроков исполнения обязательств арендатора по проведению строительно-монтажных работ. При этом арендатор обязан подписать указанный акт в срок не позднее 3 рабочих дней с момента его передачи арендатору.

В силу пункта 8.3.3 договора арендатор обязан принять помещение для проведения СМР по акту доступа для проведения СМР.

Согласно пункт 2.3 договора в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения строительно-монтажных работ, либо неподписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора, арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения строительно-монтажных работ будут считаться выполненными арендодателем надлежащим образом.

В направленной арендодателю претензии от 12 ноября 2015 года (т. 1, л.д. 115-116) арендатор указал, что срок заключения основного договора аренды должен определяться по правилам пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса, то есть по истечении одного года с момента заключения предварительного договора - 27 июня 2015 года; а поскольку до названной даты сторонами основной договор заключен не был, арендатор посчитал обязательства, вытекающие из предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года, прекратившими свое действие с 28 июня 2015 года и потребовал возврата перечисленной суммы гарантийного платежа в размере 225 582,63 рублей.

В ответе на претензию от 24 ноября 2015 года исх. N 080 (т. 1, л.д. 117-118) арендодатель не согласился с утверждением арендатора о прекращении действия предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года, сообщил, что в связи с отказом арендатора от подписания акта доступа в помещение для проведения СМР, направленного 18 сентября 2015 года, этот акт подписан арендодателем в одностороннем порядке как это предусмотрено условиями договора.

Согласно пункту 10.2 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив об этом письменное уведомление арендатору за 5 календарных дней до даты расторжения, в случаях, в том числе, просрочки оплаты обеспечительного взноса, неведения коммерческой деятельности, просрочки сроков проведения СМР, неподписания договоров аренды, просрочки страхования при проведении СМР. В случае расторжения договора по приведенным основаниям арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса.

Из материалов настоящего дела следует, что торгово-развлекательный комплекс открыт для посетителей 18 декабря 2015 года, право собственности ООО "Интеграл-Девелопмент" на здание зарегистрировано 25 декабря 2015 года (т. 1, л.д. 144).

11 августа 2016 года ООО "Интеграл-Девелопмент" направило в адрес ООО "ТМ Иркутск" уведомление об одностороннем отказе от предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года (т. 2, л.д. 101-103).

В обоснование первоначального иска ООО "ТМ Иркутск" указало, что основной договор между сторонами заключен не был, действие предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года прекращено, в связи с чем сумма внесенного гарантийного платежа (225 583 рубля) подлежит возврату арендатору.

Возражая первоначальному иску, ООО "Интеграл-Девелопмент" ссылается на надлежащее исполнение со своей стороны обязательств по предварительному договору, а именно: строительство торгово-развлекательного комплекса завершено, торгово-развлекательный комплекс открыт для посетителей в установленные договором сроки - 18 декабря 2015 года, в адрес арендатора 18 сентября 2015 года был направлен акт доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ, который арендодатель впоследствии (1 октября 2015 года) подписал в одностороннем порядке.

Посчитав, что предварительный договор N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года является действующим, однако обязанности по нему ООО "ТМ Иркутск" в полном объеме не исполнило: СМР в помещении не произвело, коммерческую деятельность не осуществляло, основной договор не подписало, предусмотренные договором платежи не внесло, ООО "Интеграл-Девелопмент" заявило встречный иск, в котором просило взыскать с ответчика 18 100 рублей - плату за право доступа в помещение для СМР (на основании пунктов 1.12 и 1.12.1 договора), 543 у.е. - плату за открытие комплекса и 22 263 у.е. - штраф (на основании пункта 10.2 договора).

Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных ООО "ТМ Иркутск" исковых требований, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Для отнесения двусторонней сделки к тому или иному виду договора определяющее значение имеет сформированная и объединенная воля субъектов, составляющая предмет сделки и направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, которые регламентируются условиями договора для удовлетворения определенных интересов участников (квалифицирующие признаки, правовая природа).

При этом из пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса следует, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора.

Отличительным признаком предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, предварительный договор не может устанавливать каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за пользование им платежи (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9798/12 от 15 января 2013 года).

Как уже отмечалось ранее, 27 июня 2014 года между ООО "Интеграл-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "ТМ Иркутск" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 (с учетом дополнительного соглашения N 2 от 27 июня 2014 года, т. 1, л.д. 111), по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 18-39), расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, на условиях, согласованных в настоящем предварительном договоре и приложении N 1 к нему (пункт 1.1 договора).

В рассматриваемом случае заключенный сторонами предварительный договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды предусматривает передачу помещения во владение и пользование арендатора до официального открытия торгово-развлекательного комплекса, подписания основного договора и начала непосредственной коммерческой деятельности арендатора.

Таким образом, договор N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года фактически является смешанным, содержащим элементы предварительного договора и договора аренды здания (сооружения), правоотношения по которому урегулированы положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса.

Проанализировав в совокупности условия пунктов 2.1 (в редакции дополнительного соглашения от 10 июля 2014 года N 3, т. 1, л.д. 112), 4.2, 9.3 предварительного договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что срок заключения основного договора аренды сторонами определен указанием на события, а именно: открытие комплекса для посетителей либо оформление имущественных прав арендодателя на здание. На даты открытия комплекса и регистрации ООО "Интеграл-Девелопмент" прав на здание условия предварительного договора действовали с учетом пункта 9.3 договора (просрочка открытия комплекса на 8 месяцев).

Пунктом 1 статьи 314 Гражданского кодекса предусмотрено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса).

Из содержания пунктов 4.1, 4.2 договора с учетом даты оформления имущественных прав арендодателя на здание - 25 декабря 2015 года, следует, что основной договор аренды должен быть направлен арендатору для подписания не позднее 24 января 2016 года (по истечении 30 календарных дней с момента оформления имущественных прав ответчика на здание).

Кроме того, основной договор должен был быть заключен сторонами в любом случае не позднее февраля 2016 года.

В подтверждение исполнения арендодателем обязанности по подготовке и направлению договоров аренды арендатору ООО "Интеграл-Девелопмент" представило в материалы дела опись вложения в ценное письмо от 25 декабря 2015 года (рукописную и машинописную), договор аренды нежилого помещения N КДА-15/12/2015 от 18 декабря 2015 года и возвращенный отделение почтовой связи конверт (вскрытый).

По заявлению ООО "ТМ Иркутск" о фальсификации названных доказательств судом назначалось проведение технической и дополнительной технической экспертиз (определения Арбитражного суда Иркутской области от 12 сентября 2016 года (т. 2, л.д. 134-136) и от 18 ноября 2016 года (т. 3, л.д. 131-135) соответственно).

С учетом результатов экспертиз, установивших признаки монтажа вышеназванных договора и описей, суд в соответствии со статьями 68, 71 АПК Российской Федерации признал данные доказательства недопустимыми и недостоверными.

Поскольку иных доказательств направления арендатору договоров аренды в срок до 24 января 2016 года в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года, прекратились 24 января 2016 года на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса (до указанной даты сторонами не заключен основной договор аренды, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор).

Следовательно, сумма обеспечительного платежа, удерживаемого арендодателем, является неосновательным обогащением, поскольку после прекращения предварительного договора у него отсутствуют правовые основания удержания у себя указанных денежных средств.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла названной нормы права, ООО "ТМ Иркутск", заявляя исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, должно доказать факт приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, а ООО "Интеграл-Девелопмент" - наличие правовых оснований для получения денежных средств.

В рассматриваемом случае факт получения ООО "Интеграл-Девелопмент" от ООО "ТМ Иркутск" суммы 225 583 рублей и отсутствие в настоящее время правовых оснований удержания указанной суммы подтверждается материалами дела.

При изложенных обстоятельствах и правовом регулировании, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 225 583 рублей на основании статьи 1102 Гражданского кодекса правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку факт пользования ООО "Интеграл-Девелопмент" денежными средствами, составляющими сумму гарантийного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года материалами дела подтвержден, требование ООО "ТМ Иркутск" о взыскании с ООО "Интеграл-Девелопмент" процентов, начисленных по правилам статьи 395 Гражданского кодекса, является правомерным.

ООО "ТМ Иркутск" заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27 января 2016 года по 4 мая 2016 года.

Как следует из произведенного ООО "ТМ Иркутск" расчета процентов за пользование чужими денежными средствам, сумма процентов составила - 5 470 рублей.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требования ООО "ТМ Иркутск" о наличии оснований для взыскания судебных расходов на проведение судебных экспертиз в общей сумме 51 000 рублей (за проведение судебно-технической экспертизы ООО "СибЭксПи" - 18 000 рублей, за проведение дополнительной судебной экспертизы ООО "Байкальский Центр Судебных Экспертиз и Графоанализа" - 33 000 рублей).

ООО "Интеграл-Девелопмент" заявлен встречный иск к ООО "ТМ Иркутск" о взыскании 18 100 рублей - платы за право доступа в помещение для строительно-монтажных работ, 543 у.е. - платы за открытие комплекса и 22 263 у.е. - штрафа, предусмотренного пунктом 10.2 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года.

Относительно довода ООО "ТМ Иркутск" об отсутствии доказательств направления в его адрес акта доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Содержание договора свидетельствует о согласовании сторонами всех существенных условий, характерных для данных видов договоров.

Договор и приложения к нему содержит достаточные сведения, позволяющие определить предмет аренды, при подписании договора у сторон не возникло разногласий относительно передаваемого помещения в здании ТРК.

Статьей 5 и пунктами 1.12, 1.12.1, 2.2 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года предусмотрена передача помещения арендатору под проектирование и проведение строительно-монтажных работ, регламентирована соответствующая процедура, порядок оформления и оплаты, согласован перечень платежей, обязательных к оплате арендатором в период с момента доступа в помещение и на протяжение проведения строительно-монтажных работ.

По общему правилу, определенному пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, если законом или договором не предусмотрено иное.

По смыслу приведенной нормы и условий пункта 2.2 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года таким актом в рассматриваемом случае является акт доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ, с момента подписания которого реализуется правомочие временного пользования объектом аренды.

В подтверждение направления акта доступа в помещение для строительно-монтажных работ ООО "Интеграл-Девелопмент" представило в материалы дела опись вложения в ценное письмо от 18 сентября 2015 года, из буквального содержания которой следует, что ООО "ТМ Иркутск" по адресу: 664025, г. Иркутск, ул. Бограда, д. 2, кв. 27 направлено уведомление о дате официального открытия и о приеме/передаче помещения для выхода на СМР с приложением "Акт приема-передачи помещения", количество - 1, и "Уведомление о "Правилах проведения СМР", количество - 1.

Из описи вложения в ценное письмо от 18 сентября 2015 года следует, что ООО "Интеграл-Девелопмент" направило в адрес ООО "ТМ Иркутск" акт приема-передачи помещения.

Вместе с тем, принимая во внимание, что одновременно с названным актом приема-передачи помещения в адрес арендатора были направлены "Правила проведения СМР", а также уведомление о дате официального открытия (исходящий N 156), учитывая обязательства арендодателя, установленные в статье 2 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года, и сроки направления акта доступа помещения для проведения строительно-монтажных работ (не позднее 2 месяцев до даты открытия многофункционального торгово-развлекательного комплекса), сопоставив срок направления уведомления о дате официального открытия (исходящий N 156) и о приеме/передаче помещения для выхода на СМР с приложением "Акт приема-передачи помещения" и "Правил проведения СМР", учитывая цель направления названного уведомления, которое, подразумевает, что до официального открытия многофункционального торгово-развлекательного комплекса арендаторам надлежит осуществить строительно-монтажные работы для подготовки помещения для осуществления коммерческой деятельности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Интеграл-Девелопмент" 18 сентября 2015 года был направлен в адрес ООО "ТМ Иркутск" акт доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ поименованный как акт приема-передачи.

Поскольку уведомление N 156 от 18 сентября 2015 года ООО "ТМ Иркутск" было оставлено без ответа, этот акт подписан арендодателем в одностороннем порядке, как это предусмотрено условиями пункта 2.3 договора.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что со стороны арендодателя право доступа в помещение для проведения строительно-монтажных работ в установленные договором сроки предоставлено, следовательно, обязательства по передаче помещения для проведения строительно-монтажных работ выполнены арендодателем надлежащим образом.

Учитывая, что предварительный договор N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года является смешанным (одновременно содержит и элементы договора аренды), указанный акт приема-передачи рассматривается судом апелляционной инстанции не только в качестве акта доступа в помещение для строительно-монтажных работ (в этой части оно относится к предварительному договору), но и как собственно акт приема-передачи арендатору нежилого помещения (в этой части он относится к договору аренды).

Статьей 622 Гражданского кодекса предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, в отсутствие доказательств возврата арендованного имущества арендодатель на основании статьи 622 Гражданского кодекса вправе потребовать внесения арендной платы за весь период времени, когда арендованное имущество находилось во владении арендатора.

То обстоятельство, что ООО "ТМ Иркутск" фактически не использовало арендованное имущество, не освобождает его (как арендатора) от обязанности по внесению арендной платы по действующему договору аренды до возврата имущества по акту приема-передачи.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Вместе с тем, в рамках настоящего дела предметом предъявленного ООО "Интеграл-Девелопмент" встречного иска взыскание арендной платы за период после передачи по акту от 18 сентября 2015 года ООО "ТМ Иркутск" арендованного помещения и до прекращения действия предварительного договора не является, что подтвердил суду апелляционной инстанции представитель Высоцкий А.Ф.

Относительно довода заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции единообразия судебной практики, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Действительно, по итогам рассмотрения дел N А19-6818/2016, N А19-6805/2016 и N А19-8924/2016 исковые требования арендодателя (ООО "Интеграл-Девелопмент") о взыскании штрафных санкций были удовлетворены, а по итогам рассмотрения дел N А19-16916/2015 и N А19-6808/2016 было отказано в удовлетворении требований арендаторов (индивидуальных предпринимателей Ошарова С.М. и Федорова А.А.) о взыскании с ООО "Интеграл-Девелопмент" сумм гарантийного платежа.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела (в отличие от указанных и иных судебных дел) судом первой инстанции в ходе проверки заявления истца о фальсификации была установлена недостоверность представленных арендодателем доказательств направления в адрес арендатора основного договора аренды (а именно описей к ценному письму).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о сомнительности выводов эксперта в части основного договора аренды заслуживают внимания, однако при установленном обстоятельстве (недостоверности почтовых отправлений - описей к ценному письму) они не влияют на итоговый вывод суда о недоказанности арендодателем направления арендатору в установленном порядке основного договора аренды и, как следствие, о прекращении действия предварительного договора аренды 24 января 2016 года.

Учитывая отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств направления ООО "Интеграл-Девелопмент" в адрес ООО "ТМ Иркутск" основного договора аренды для подписания, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование о взыскании штрафа в размере 22 263 у.е., основанное на пункте 10.2 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года и факте отказа от договора арендодателем по вине арендатора, неправомерно.

Относительно требования ООО "Интеграл-Девелопмент" о взыскании платы за открытие комплекса в размере 543 у.е., суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу пункта 1.3.4 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года арендатор обязуется в течение 2 банковских дней с даты получения соответствующего счета от арендодателя оплатить плату за открытие комплекса, которая представляет собой единовременный платеж, подлежащий оплате арендатором, который покрывает долю участия арендатора в оплате рекламных и маркетинговых мероприятий, направленных на продвижение комплекса на рынке аналогичных услуг в регионе, в том числе, но, не ограничиваясь, организация праздничных мероприятий, реклама в СМИ, на наружных носителях, на дату официального открытия комплекса, из расчета рублевого эквивалента 15 условных единиц за 1 квадратный метр площади помещения.

Следовательно, обязанность по возмещению платы за открытие комплекса возникает у арендатора при условии выставления арендодателем соответствующего счета.

На основании изложенного, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства выставления ООО "Интеграл-Девелопмент" счета в соответствии с условиями пункта 1.3.4 предварительного договора N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года (для возмещения ООО "ТМ Иркутск" платы за открытие комплекса), суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования ООО "Интеграл-Девелопмент" о взыскании с ООО "ТМ Иркутск" платы за открытие комплекса в размере 543 условных единиц.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы также проверены, но при изложенных выше фактических обстоятельствах и правовом регулировании они не опровергают правильных по существу, обоснованных и мотивированных выводов суда первой инстанции.

В частности, в соответствии со статьей 326 АПК Российской Федерации вопрос о повороте исполнения судебного акта разрешается арбитражным судом, принявшим новый судебный акт, которым отменен или изменен ранее принятый судебный акт (часть 1). Если в постановлении об отмене или изменении судебного акта нет указаний на поворот его исполнения, ответчик вправе подать соответствующее заявление в арбитражный суд первой инстанции (часть 2). Заявление о повороте исполнения судебного акта рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 324 настоящего Кодекса (часть 3).

Таким образом, учитывая, что в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 августа 2017 года вопрос о повороте исполнения решения суда первой инстанции от 16 февраля 2017 года не решен, в силу приведенной нормы процессуального права вопрос о повороте исполнения названного судебного акта может быть разрешен по установленной процедуре по заявлению ООО "Интеграл-Девелопмент" Арбитражным судом Иркутской области.

Кроме того, применительно же к рассматриваемому случаю ООО "Интерал-Девелопмент" не лишено возможности заявить об уплаченных ООО "ТМ Иркутск" суммах и на стадии исполнения обжалуемого судебного акта (в случае предъявления истцом ко взысканию исполнительного листа).

Принимая во внимание, что судом первой инстанции, вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, в полной мере выполнены указания Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, приведенные в постановлении от 10 августа 2017 года по настоящему делу (в том числе дана верная правовая квалификация заключенному между сторонами предварительному договору N ПДА-52/06/2014 от 27 июня 2014 года как смешанному договору, содержащему элементы договора аренды), суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 1 декабря 2017 года по делу N А19-7106/2016, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 1 декабря 2017 года по делу N А19-7106/2016 в обжалованной Обществом с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.

Председательствующий судья

Г.Г. Ячменёв

Судьи

Д.В. Басаев В.Л. Каминский