Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 г. N 19АП-2293/18

город Воронеж

31 мая 2018 г.

Дело N А35-9772/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Кораблевой Г.Н.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малюгиным П.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Трубарова Александра Вячеславовича: Самойловой А.И., представителя по доверенности N 46 АА 0842525 от 19.02.2016 сроком на три года;

от Земельного комитета города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубарова Александра Вячеславовича (ОГРНИП 314463234400012, ИНН 463224654237) на решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2018 по делу N А35-9772/2017 (судья Белых Н.Н.) по иску Земельного комитета города Курска (ОГРН 1084632006876, ИНН 4632095477) к индивидуальному предпринимателю Трубарову Александру Вячеславовичу (ОГРНИП 314463234400012, ИНН 463224654237) о взыскании задолженности, пени, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области,

УСТАНОВИЛ:

земельный комитет города Курска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Трубарову Александру Вячеславовичу (далее - ИП Трубаров А.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 151518ф аренды земельного участка в городе Курске от 07.12.2015 в размере 2 475 545 руб. 66 коп. (платежи сроком с 10.03.2016 по 10.03.2017), пени за период с 11.03.2016 по 28.03.2017 в размере 243 855 руб. 58 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.02.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Трубаров А.В. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель ссылается на то, что государственная регистрация договора аренды земельного участка N 151518ф от 07.12.2015 только 13.03.2017 подтверждает невозможность пользования земельным участком в период с 07.12.2015 по 13.03.2017 включительно.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, арбитражный суд области не принял во внимание заявленные стороной ответчика доводы относительно отсутствия в материалах настоящего дела представленных стороной истца доказательств пользования арендатором в период с 10.03.2016 по 10.03.2017 земельным участком. Напротив, ИП Трубаров А.В. указал на то, что факт передачи арендованного имущества отсутствует, равно как и отсутствуют доказательства возможности использования имущества по его целевому назначению.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции земельный комитет города Курска и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Трубаров А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 24.11.2015 на основании распоряжения земельного комитета города Курска от 21.10.2015 N 07.1.01-14/324-ра "Об организации и проведении Аукциона на заключение договоров аренды земельных участков" был проведен открытый аукцион на заключение договоров аренды земельных участков - земельный участок площадью 964 кв.м, кадастровый номер 46:29:102104:95, соответствовал лоту N 4.

Согласно протоколу N 29р/2015 о результатах аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся на территории муниципального образования "Город Курск" от 24.11.2015, аукцион признан состоявшимся.

07.12.2015 между Земельным комитетом города Куска (арендодатель) и ИП Трубаровым А.В. (арендатор) был заключен договор N 151518ф аренды земельного участка в городе Курске.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет по акту приема-передачи, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102104:95, находящийся по адресу: г.Курск, ул. Большевиков, д. 43, для размещения, эксплуатации, строительства многоквартирного жилого (жилых домов) до 4-х этажей; для размещения административных и офисных объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 964,00 кв.м, разрешенный вид использования - для размещения, эксплуатации, строительства многоквартирного жилого (жилых домов) до 4-х этажей; для размещения административных и офисных объектов (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 24.11.2015 по 24.11.2025. При этом в пункте 2.2 договора установлено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем в пункте 2.3 договора стороны согласовали, что условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка с 24.11.2015.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок в течение срока действия договора составляет 20 105 800 руб. Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата начисляется с 24.11.2015.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные приложением N 1, путем перечисления на расчетный счет Земельного комитета города Курска в УФК по Курской области.

Расчетом арендной платы и сроков ее внесения (приложение N 1 к договору) установлены следующем сроки и размеры внесения арендных платежей: до 10.03.2016 в размере 711 965 руб. 66 коп., до 10.06.2016 в размере 502645 руб. 00 коп., в срок до 10.09.2016 в размере 502645 руб. 00 коп., в срок до 10.12.2016 в размере 502645 руб. 00 коп.,, в срок до 10.03.2017 в размере 502645 руб. 00 коп.

При этом в силу пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05 процента от размера невнесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

07.12.2015 арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102104:95, площадью 964 кв.м. При этом, как следует из акта, арендатор к качеству и характеристикам принимаемого участка претензий не имел.

09.12.2015 ИП Трубаров А.В. обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о регистрации указанного выше договора аренды земельного участка.

22.12.2015 по результатам правовой экспертизы представленных ИП Трубаровым А.В. документов, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на срок до 21.01.2016, о чем заявителю было выдано уведомление N46/001/127/2015-577.

По истечении срока приостановления государственной регистрации, 26.01.2016 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, о чем заявителю было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации от 26.01.2016 N 46/001/127/2015-577. При этом в качестве основания для отказа регистрирующий орган указал, что участок, предоставленный в аренду с видом разрешенного использования - для размещения, эксплуатации, строительства многоквартирного дома (жилых домов) до 4-х этажей; для размещения административных и офисных объектов и расположенный в жилой зоне с кодовым обозначением Ж-2, не соответствует требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", утвержденных решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС в отношении предельных размеров земельного участка (вместо положенных 1 000 кв.м. земельный участок имеет площадь 964 кв.м).

Посчитав решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 151518a от 07.12.2015, не соответствующим нормам действующего законодательства, нарушающим права и интересы ИП Трубарова А.В., последний обратился в Арбитражный суд Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.11.2016 по делу N А35-1972/2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2017, сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 26.01.2016 N 46/001/127/2015-577 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 151518ф от 07.12.2015, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д.43, было признано незаконным и отменено; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области суд обязал устранить допущенные нарушения прав ИП Трубарова А.В. путем совершения государственной регистрации договора аренды земельного участка N 151518ф от 07.12.2015, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д.43.

На основании решения Арбитражного суда Курской области от 30.11.2016 по делу N А35-1972/2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 13.03.2017 была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка N 151518ф от 07.12.2015 (номер регистрации 46:29:102104:95-46/001/2017-1).

Трубаров А.В. неоднократно (письма от 30.03.2016, 04.07.2016, 11.08.2017, 13.11.2017) обращался в Земельный комитет г. Курска с просьбой не начислять арендную плату, поскольку вынесенное решение об отказе в государственной регистрации договора аренды являлось препятствием в пользовании земельным участком ввиду невозможности получить разрешение на строительство.

Между тем, 10.04.2017 Земельным комитетом города Курска в адрес Трубарова А.В. была направлена претензия от 03.04.2017 N 1502/07.1.01-16 с предложением в семидневный срок после получения претензии перечислить задолженность по арендной плате и пени на расчетный счет арендодателя.

Письмом от 26.04.2017 N 1928/07.1-01-16 Земельный комитет г. Курска сообщил о наличии у Трубарова А.В. задолженности по договору N 151518ф аренды земельного участка, пояснив, что поскольку нарушение прав арендатора на пользование земельным участком возникло в результате неправомерных действий Управления Росреестра по Курской области, Трубаров А.В. вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.

15.06.2017 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска Трубарову А.В. было выдано разрешение N 46-Ru46302000-3527-2017 на строительство офисного здания по ул. Большевиков, 43, в г. Курске на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102104:95.

23.10.2017 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ТрубаровуА.В. было выдано разрешение N 46-Ru46302000-2268-2017 на ввод в эксплуатацию офисного здания по ул. Большевиков, 43, в г. Курске.

11.05.2017 между Трубаровым А.В. и ООО "СтройИмпэкс" был заключен договор подряда N 13/07/С от 11.05.2017 на выполнение работ по строительству офисного здания по ул. Большевиков, 43, в г. Курске.

Построенное здание было поставлено на кадастровый учет 27.11.2017 с присвоением кадастрового номера 46:29:102014:257.

01.12.2017 между Трубаровым А.В. и Носоревой Л.А. был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 46:29:102014:257, расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Большевиков, д. 32, на основании которого 12.12.2017 был зарегистрирован переход права собственности на указанное здание к Носоревой Л.А. (номер регистрации 46:29:102014:257-46/001/2017-3).

В связи с продажей объекта недвижимости ИП Трубаров А.В. обратился в Земельный комитет города Курска с заявлением от 13.12.2017 о расторжении договора аренды земельного участка N 151518ф от 07.12.2015 с кадастровым номером 46:29:102104:257 (зарегистрировано как входящая корреспонденция за N07.1-12/3418).

Одновременно в Земельный комитет города Курска обратилась Носорева Л.А. с заявлением о заключении с ней как с собственником здания с кадастровым номером 46:29:102104:257 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102104:95.

10.01.2018 между Земельным комитетом города Курска (арендодателем) и ИП Трубаровым А.В. (арендатором) было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 151518ф от 07.12.2015.

Одновременно 10.01.2018 между Земельным комитетом города Курска (арендодатель) и Носоревой Л.А. был заключен договор N 156035ф от 01.01.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102104:95 на срок с 12.12.2017 по 11.12.2066. Договор аренды N156035ф от 10.01.2018 зарегистрирован Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (номер регистрации 46:29:102104:95-46/001/2018-6).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Трубаровым А.В. обязательств по внесению арендной платы, Земельный комитет города Курска обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых норм, а при отсутствии таких условий - с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Факт исполнения арендодателем своего обязательства по передаче земельного участка арендатору путем подписания акта приема-передачи от 07.12.2015 ответчик не отрицал, однако ссылался на то, что подписанный акт приема-передачи земельного участка сам по себе не породил правовых последствий для арендатора, связанных с фактом владения и пользования земельным участком, поскольку возможность использования имущества по его целевому назначению (строительству) отсутствовала.

Между тем, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 309-ЭС15-11099).

Отказ регистрирующего органа был предметом проверки арбитражного суда на соответствие нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в рамках рассмотрения дела N А35-1972/2016, по результатам рассмотрения которого установлено, что отказ регистрирующего органа не соответствует требованиям действующего законодательства (статья 69 АПК РФ).

Как справедливо указал арбитражный суд области, риск негативных последствий поведения третьего лица не может быть возложен на арендодателя, а нарушенные права арендатора, связанные с неправомерностью действий третьего лица, подлежат восстановлению иными способами защиты.

Исходя из системного толкования статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса РФ, вопреки положениям статей 65, 66 АПК РФ ответчик не доказал факт невозможности использования земельного участка по вине арендодателя.

При этом согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Руководствуясь указанными нормами права, принимая во внимание, что в разделе 3 договора аренды от 06.08.2015 N 4933 и приложении N 1 к нему стороны согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы, учитывая отсутствие в материалах настоящего дела надлежащих доказательств прекращения действия договора N 151518ф аренды земельного участка в городе Курске и возврата арендованного имущества предпринимателю ранее указанного периода просрочки внесения арендных платежей, арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае имеются законные основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

Проверив расчет предъявленной к взысканию арендной платы, арбитражный суд области признал, что он в полной мере соответствует условиям договора N 151518ф аренды земельного участка в городе Курске от 07.12.2015 и в достаточной степени документально подтвержден.

Доказательства, свидетельствующих об уплате задолженности, равно как и доказательств, опровергающих размер предъявленной к взысканию арендной платы, ответчиком вопреки требованиям статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела не представлено, в связи с чем требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 151518ф аренды земельного участка в городе Курске от 07.12.2015 в размере 2 475 545 руб. 66 коп. удовлетворены в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени, начиная с 11.03.2016 по 28.03.2017 в размере 243 855 руб. 58 коп.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора N 151518 ф от 07.12.2015 за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05 процента от размера невнесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет пени проверен арбитражным судом и признан обоснованным и арифметически верным. Ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайство о снижении неустойки не заявил.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 243 855 руб. 58 коп. правомерно удовлетворены арбитражным судом области. Суд апелляционной инстанции не установил оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2018 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.02.2018 по делу N А35-9772/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубарова Александра Вячеславовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых